Планирование развития территорий

Размещено на http://www.allbest.ru//

62

Размещено на http://www.allbest.ru//

Тема

Планирование развития территорий

1. Территориальное планирование

Планирование - это специфическая форма общественной практики людей, являющейся одной из функций управления, состоящей в подготовке различных вариантов управленческих решений в виде прогнозов, проектов программ и планов, обосновании их оптимальности, обеспечении возможности выполнения и проверки их выполнения.

Для того, чтобы успешно управлять развитием национальной экономики, территорий, субъектов федерации, местных органов власти, деятельностью коммерческих организаций, регулировать разнообразные процессы, происходящие в обществе, необходимо всем субъектам управления точно и правильно намечать цели, которые они преследуют, подготавливать научно обоснованные меры, обеспечивающие достижение этих целей. Все эти проблемы и решаются в процессе планирования.

Деятельность органов государственной власти или органов местного самоуправления по установлению и утверждению положений о развитии территорий, местах размещения объектов для государственных и муниципальных нужд принято называть территориальным планированием, которому в современных условиях уделяется особое внимание.

Особенности территориального планирования

Территориальное планирование - это видение будущего, отнесенного от настоящего на разные сроки в зависимости от решаемых задач. Планирование может быть краткосрочным, среднесрочным и долгосрочным. В градостроительной деятельности, т.е. в планировании территорий, как правило, речь идет о долгосрочном планировании на 10 и более лет.

Территориальное планирование это особое планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учетом ее пространственной локализации.

Территориальное планирование следует понимать как создание планов размещения объектов, транспортных магистралей и инженерных систем на основе учета определенных ограничений (экологических или охраны памятников) и расчетов. Его необходимо рассматривать не как планирование физического обустройства территории, а как планирование территориальной целостности, и как планирование развития местного сообщества, его окружения и его деятельности. Методологически это требует продумывания и просчитывания любых планов, программ и проектов не только во времени, но и в пространстве.

Территориальное планирование позволяет субъектам планирования - местному самоуправлению или государству в лице правительства, министерств или субъектов Российской Федерации - существенно повысить эффективность использования имеющихся ресурсов с целью достижения первостепенных актуальных результатов.

Выработка стратегических планов позволяет определить, на чем сосредоточить усилия, на чем сконцентрировать организационные, финансовые и иные ресурсы и как их распределить во времени. В одном случае это может быть решение экологических проблем, в другом случае - создание новых рабочих местам, в третьем - наполнение бюджета. Как правило, в действительности результатом планирования становится не одна, а несколько целей, а точнее - их конгломераты. Зачастую результатами стратегического планирования могут стать не развитие новых форм деятельности, объектов или условий, а недопущение развития негативных явлений и тенденций. Согласно положений современной методологии управления, эффективность сегодняшних действий определяется правильным выбором цели развития объекта планирования, установлением его желательного состояния в будущем.

Территориальное планирование предполагает разработку оптимальной с социальной точки зрения траектории движения к запланирован- ному состоянию территорий и местной среды. Процесс достижения заданных целей не менее важен, чем определение самих характеристик и пара- метров этих целей. Траектория движения должна обеспечивать минимум использования ресурсов при максимальном эффекте достижения результата на каждый момент времени при недопущении снижения качества проживания людей на данной территории. Территориальное планирование должно обеспечивать достижение целей в интересах решения проблем раз- личных групп населения, не ухудшать ощущение комфорта одних групп за счет других.

Территориальное планирование должно определять, какие действия можно, а какие - нельзя делать сегодня с позиций достижения будущего состояния. С одной стороны, современные действия, например, выдача разрешений на строительство, не должны препятствовать последующим решениям и действиям. С другой стороны, каждое текущее действие должно вписываться в общую картину запланированного результата и тем самым стимулировать возникновение кумулятивного эффекта. Поэтому документ территориального планирования должен стать основой для отбора (в процессе подготовки), а также результатом отбора (как утвержденный документ) полезных действий и недопущения действий, ухудшающих перспективное состояние территорий, усложняющих планы местного самоуправления.

Большинство профессионалов - градостроителей убеждены, что главная проблема территориального планирования сегодня заключается в отсутствии финансирования этой деятельности. Любая территория - это сложнейший социальный и экономический организм с не вполне ясными законами развития и феноменами существования, с воздействием сотен различных факторов, в том числе непредсказуемых, вроде стихийных катаклизмов. Поэтому главной проблемой планирования территорий является неверие публичной власти в то, что это нужно и возможно. Если же кто-то готов поверить в силу науки и предположить, что прогнозирование и планирование перспективного состояния территорий возможно в принципе, то все равно остается открытым вопрос, что оно даёт «простому человеку», какой смысл тратить деньги сегодняшних налогоплательщиков ради обещаний чего-то хорошего в будущем.

2. Организация землепользования и застройки территории поселений

Организация землепользования и застройки территории поселений включает в себя ряд самостоятельных и достаточно крупных мероприятий.

Важнейшим из них являются градостроительные планы земельных участков, которые составляются на основе определенных нормативно-правовых и методических требований.

1. Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:

в составе проектов межевания - в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков на застроенных территориях и установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, на подлежащих застройке территориях;

в виде отдельного документа - подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков, либо ранее утвержденные градостроительные планы земельных участков не соответствуют требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В случае необходимости строительства или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, имеющем объекты капитального строительства, построенные в соответствии с ранее выданным градостроительным планом, правообладатель земельного участка обязан обратиться в орган местного самоуправления за выдачей нового градостроительного плана.

Для подготовки градостроительного плана в виде отдельного документа физическое или юридическое лицо, являющееся правообладателем ранее сформированного земельного участка, обращается в мэрию городского округа с заявлением о выдаче ему градостроительного плана с приложением документов, необходимых для подготовки градостроительного плана. Мэрия городского округа в течение 30 дней со дня поступления обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка в виде отдельного документа и утверждает его. Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется по форме, устанавливаемой уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Утвержденный в составе проекта межевания градостроительный план земельного участка является основанием для установления границ земельного участка на местности.

Градостроительные планы земельных участков являются обязательными документами, необходимыми для:

- подготовки проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства; - выдачи разрешений на строительство.

Градостроительные планы земельных участков составляются на основе градостроительной оценки территории.

3. Градостроительная оценка территории

Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой.

Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.

Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения.

К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале).

Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).

Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м ). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления.

В современных практике применяются определенные подходы к оценке территорий.

1. Традиционный подход к оценке территории

В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Решению этой задачи применяют два подхода:

дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется по-факторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности. Этот метод на практике позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается;

пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов - путем усреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки.

Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.

В таблице 1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.

Размещено на http://www.allbest.ru//

62

Размещено на http://www.allbest.ru//

Общие недостатки экспертных подходов градостроительной оценки территории отражены в таблице 4.2.

2. Стоимостной подход в градостроительной оценке территории Стоимостной подход к оценке территории состоит в подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций. Компоненты стоимостной затратной оценки:

-локализационные компоненты - учет физико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов и инженерные особенности территории;

коммуникационные компоненты - учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта;

буферные компоненты - учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.

При стоимостном подходе в градостроительной оценке территорий следует соблюдать ряд методических принципов:

для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гри-довой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой;

в качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.

Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций и выполняется непосредственно в стоимостной форме.

Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.

Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.

Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.

Кадастровая и градостроительная оценка территорий

В основных законодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нет определения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов «кадастровая оценка», «экономическая оценка», «градостроительная ценность».

Четкое и ясное определение кадастровой стоимости содержится в п.9.1 Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков, утвержденным заместителем председателя Комитете РФ по земельным ресурсам и землеустройству (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14.06.1996г № 1-16\1240).

Этот пункт определяет, что: "Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления". "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)". Это - весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.

Основные характеристики кадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице.

Размещено на http://www.allbest.ru//

62

Размещено на http://www.allbest.ru//

Различия

1	Оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию.	Оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов.
2	Градостроительная оценка первоначально была предназначена для определения баланса затрат и выгод при осуществлении альтернативного, существующему, варианта землепользования.	Кадастровая оценка призвана оценить реальную рыночную стоимость земли в настоящее время.
3	Для градостроительной оценки определение значений факторов ценности городской территории является основной целью.	При кадастровой оценке земли проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.
Сходство
1	Оценивается функциональная стоимость городских земель, определенные уникальные функции и возможностью единого методического подхода.

Главное отличие кадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.

Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.

При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.

Прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличивает стоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотым трубам поступает вода к нему на участок.

Градостроительная оценка также не учитывает фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджные поселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. На самом деле цена земли в таких поселках намного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.

Ценность участка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности участников рынка. Например, при градостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды. Для того чтобы этот фактор ценности в полной мере отразился в рыночной цене нужна информационная система, которая бы позволяла быстро и с незначительными издержками получить сведения о загрязнении окружающей среды в интересующей территории.

Смешение понятий «кадастровая оценка» и «градостроительная оценка» часто возникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.

Таким образом, градостроительная оценка территории проводится с целью выявления наиболее эффективного использования территории, под ту или иную функцию, а так же для получения максимальной выгоды от использования территории.

территориальный планирование межевание градостроительный

4. Градостроительное проектирование. Проекты межевания

Актуальность территориального планирования, включающего планы и проекты развития территорий, отмечается в Постановлении Совета Федерации «О территориальном планировании в Российской Федерации» от 20 февраля 2008 г. N 67-СФ. В этом документе указывается, что территориальное планирование является важным элементом системы стратегического планирования и прогнозирования развития Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, позволяющим осуществлять выбор приоритетных направлений развития общественной инфраструктуры, специализации территорий, а также эффективное планирование бюджетных инвестиций на долгосрочный период.

В то же время в настоящее время существует ряд острых проблем, сдерживающих этот важный для развития территорий процесс.

Во-первых, до сих пор не утверждены схемы территориального планирования Российской Федерации. Разработка документов территориального планирования в субъектах Российской Федерации тормозится из-за отсутствия необходимой нормативной базы на федеральном уровне.

Во-вторых, недостаточно скоординированы работы, связанные с подготовкой проектов документов территориального планирования (в части их содержания, объемов и сроков финансирования) для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения на территориях нескольких субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования планируют развитие территорий и размещение объектов государственной и муниципальной инфраструктуры на долгосрочный период без учета стратегических ориентиров социально-экономического развития страны, целей и задач реализуемых федеральных, региональных и муниципальных долгосрочных целевых программ.

В-третьих, сроки подготовки проектов документов территориального планирования сдерживаются отсутствием достоверных картографических материалов, квалифицированных специалистов в сфере архитектуры и градостроительства, способных организовывать эту работу в муниципальных образованиях, а также отсутствием соответствующих методических материалов.

В-четвертых, на сегодняшний день зонирование территорий осуществляется в соответствии с плохо увязанными между собой нормами, содержащимися в целом ряде нормативно-правовых документов: Земельном Кодексе РФ, Градостроительном Кодексе РФ, Федеральном Законе «Об особо охраняемых природных территориях», Федеральном Законе «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» и др.

Согласно действующему законодательству при градостроительном проектировании обязательно должно проводиться:

зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности (градостроительное зонирование);

зонирование территорий поселений;

зонирование отдельных территориальных зон.

При градостроительном проектировании существует специальное зонирование (районирование) территории в соответствии с действующими нормативными документами: климатическое, зон влажности, распределения среднего за год числа дней с переходом температуры воздуха через 0°С, по весу снегового покрова, по средней скорости ветра за зимний период, по давлению ветра, по толщине стенки гололеда, по среднемесячной температуре воздуха С0 в январе, по среднемесячной температуре воздуха С0 в июле и др.

Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса:

- деление территорий на зоны с установлением границ каждой зоны;

- определение в пределах каждой из данных зон правового режима земельных участков, а также всего, что находится над их поверхностью и под ней. В современном земельном законодательстве данные зоны принято называть территориальными зонами.

«Территориальная зона - часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, об охране окружающей природной среды, о налогах и сборах и иным законодательством Российской Федерации и ее субъектов, а также установлены градостроительные регламенты». Такое определение дано в Законах о Земельном кадастре и Градостроительном кодексе, где также определены границы зон.

Границы территориальных зон могут устанавливаться:

по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

красным линиям;

границам земельных участков;

границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

естественным границам природных объектов и иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Градостроительное зонирование, предусмотренное в Градостроительном кодексе РФ (ст. 37 и др.), проводится для обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности людей, защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, сохранения особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, охраны памятников истории и культуры, сельскохозяйственных и лесных угодий.

Для обеспечения вышеуказанных целей при градостроительном планировании осуществляется деление территорий на следующие территориальные зоны.

Территориальные зоны, их границы и правовой режим определяются в схемах зонирования, которые разрабатываются при подготовке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Данные о правовом режиме территориальных зон, в том числе виды разрешенного использования и иные ограничения, включаются в правила застройки.

В соответствии с ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ территория поселения в пределах его административных границ может делиться на следующие территориальные зоны (рисунок 6).

Каждая территориальная зона обладает специфическим правовым режимом, обусловленным ее назначением.

Границы и правовой режим территориальных зон фиксируются в документах зонирования территорий. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами субъектов РФ.

Основным среди документов зонирования является устанавливаемый для каждой территориальной зоны градостроительный регламент.

Предметом регулирования Градостроительного кодекса РФ являются отношения, касающиеся градостроительной документации, соответственно, многие нормы Градостроительного кодекса РФ дополняют нормы ЗК РФ о зонировании территорий.

Следует отдельно выделить полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов, а также городских округов в области градостроительной деятельности. К этим полномочиям относятся:

подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов и муниципальных районов;

утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий и городских округов;

утверждение правил землепользования и застройки соответствующих городских округов и межселенных территорий;

утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования муниципальных районов или городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом;

выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях;

ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях муниципальных районов и городских округов.

5. Комплексные проекты в управлении развитием территорий

Комплексный проект управления градостроительным развитием территории поселения

В целях обеспечения устойчивого развития территории Российской Федерации и получения максимального управленческого и экономического эффекта может применяться способ ускоренной разработки всех видов градостроительной документации в форме комплексных проектов управления градостроительным развитием территории поселения.

Комплексные проекты управления градостроительным развитием поселения разрабатываются на основе единой обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и содержат основные положения всех видов градостроительной документации в иерархической последовательности.

Главной отличительной особенностью разработки комплексных проектов управления градостроительным развитием территорий поселений от последовательной разработки всех видов градостроительной документации является единовременное создание обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности, расположенных на территории, которая представляет собой многоуровневый электронный опорный план, обеспечивающий возможность оперативного мониторинга и разработку всех видов градостроительной документации. Названный инструментальный комплекс позволяет выполнить системный анализ проблем территориального развития, сформулировать цели и задачи территориального планирования, а также разработать программу мероприятий, обеспечивающих разработку и реализацию градостроительных решений. Создание такого инструментального комплекса обеспечивает системную работу всех заинтересованных подразделений администрации территориального образования по решению управленческих задач, связанных с развитием территорий, функционированием жилищно-коммунального комплекса, выполнением целевых программ многих секторов социально-экономической направленности.

Такой подход обеспечивает сокращение сроков разработки градостроительной документации и финансовых затрат на её разработку ориентировочно в два раза, а также гарантирует преемственность всех принимаемых решений в сфере регулирования градостроительной деятельности и, соответственно, абсолютную совместимость всех видов градостроительной документации. Объединенный массив градостроительной документации более понятен и удобен (при осуществлении своих функций) сотрудникам органов архитектуры и градостроительства на местах

Преимущества комплексного проекта управления градостроительным развитием территории перед последовательной подготовкой градостроительной документации:

Исключение несогласованности разрабатываемой градостроительной документации и минимизация ошибок при выполнении работ одним исполнителем.

Максимальное устранение накопленных конфликтов между ранее утвержденными документами территориального планирования, документацией по планировке территории, выданными разрешениями на строительство и проектирование конкретных объектов.

Эффективное расходование средств бюджета за счет единовременного создания обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности, используемой для подготовки всех видов градостроительной документации.

Системный анализ проблем развития территориального образования при подготовке всех видов градостроительной документации.

Создание и ведение информационного фонда ИСОГД в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Наполнение информационного фонда ИСОГД актуальными сведениями градостроительной документации, иными сведениями необходимыми для обеспечения градостроительной деятельности.

Внедрение системы управления развитием процессов предоставления и исполнения территориальных функций, созданной на основе административных регламентов с использованием градостроительной базы объектно-ориентированных данных о современном состоянии и использовании территорий города и объектах недвижимости, планируемых изменениях градостроительных регламентах и ограничениях.

Комплексные проекты градостроительного развития территорий поселений рекомендуется разрабатывать на территории поселений с численностью населения (ориентировочно) до 50 тысяч человек с учётом положений, касающихся территориального развития района, утвержденной градостроительной документацией Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в случае наличия такой документации.

Комплексный проект градостроительного развития территории поселения включает в себя:

- генеральный план;

- документацию по планировке территорий (проект планировки и межевания, проекты границ земельных участков, градостроительные планы застроенных и подлежащих застройке земельных участков);

- правила землепользования и застройки.

Главной целью комплексного проекта системы управления градостроительным развитием территории поселения (далее - комплексный проект) является реализация новейшего федерального законодательства в области регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений, а также в области реформирования местного самоуправления в Российской Федерации.

Основные задачи комплексных проектов:

формирование единого экономического и градостроительного пространства территории региона в целом, его муниципальных районов (в том числе городских и сельских поселений) и городских округов;

обеспечение наиболее эффективной разработки документов территориального планирования, планировки территорий и градостроительного зонирования в максимально сжатые сроки при минимальных финансовых затратах;

создание информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) на территории;

обеспечение публичности градостроительной документации и механизма правового регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений;

устранение излишних административных барьеров при оформлении исходно-разрешительной документации на освоение земельных участков и реконструкцию объектов капитального строительства;

улучшение инвестиционного климата в городах (иных поселениях) и повышение их конкурентоспособности внутри региона в целом, муниципальных районов в частности.

Комплексный проект может содержать следующие разделы:

- анализ действующих программ и нормативных правовых актов в сфере регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений.

- разработка необходимых документов, обеспечивающих реализацию федерального и регионального законодательства, повышение эффективности управленческой деятельности, направленной на формирование среды жизни и деятельности жителей поселения;

создание обобщенной информационной базы о современном состоянии и использовании территории;

анализ современного состояния и использования территории, комплексная оценка и выявление проблем пространственного развития;

формирование градостроительного паспорта поселения и населенных пунктов, входящих в его состав (показатели перспективного развития в паспорта вносятся по мере разработки и утверждения градостроительной документации);

разработка генерального плана поселения;

подготовка утверждаемой части генерального плана, содержащей текстовые материалы (цели и задачи территориального планирования поселения, программа мероприятий по реализации генерального плана) и графические материалы;

разработка проектов планировки и межевания;

разработка правил землепользования и застройки;

разработка проекта плана реализации генерального плана;

подготовка документов, обеспечивающих создание службы ИСОГД и обучение работе с электронными ресурсами сотрудников службы и всех заинтересованных структурных подразделений администрации территориальных образований.

Состав комплексного проекта уточняется заданием на разработку градостроительной документации.

Заказчиком комплексных проектов являются соответствующие органы местного самоуправления.

Создание обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности осуществляется в следующей последовательности:

анализ существующей градостроительной документации, местных нормативно-правовых и распорядительных актов в сфере регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений, архива БТИ, сведений государственного земельного кадастра, реестров государственного и муниципального недвижимого имущества, планово-картографического материала, сведений служб ЖКХ о сетях и объектах инженерной инфраструктуры, информации дорожно-транспортных управлений об объектах транспортной инфраструктуры;

сбор исходных данных по градостроительной документации, зарегистрированным правам на объекты недвижимости, техническим характеристикам объектов недвижимости, объектам транспортной и инженерной инфраструктур, объектам негативного влияния на окружающую среду и т.д.;

- разработка структуры электронной обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности в форме распределенной базы данных по выявленным направлениям, включающей классификаторы и справочники создаваемых объектов, а также инструкции соответствующих пользователей;

- создание слоев электронной карты:

«Объекты капитального строительства», содержащего графическую информацию об объектах и атрибутивную информацию, включающую: адресную привязку, основные технические характеристики (общая площадь, строительный объем и др.), сведения о правах на объекты недвижимости - собственник (арендатор, балансодержатель), правоустанавливающие документы и др.;

«Границы», содержащего графическую информацию о границах территориального образования, населенных пунктов, земель различных категорий, земельных участков и атрибутивную информацию, включающую: кадастровый номер, сведения о правах на земельные участки - собственник (арендатор, пользователь), площадь земельного участка и др.;

«Объекты инженерной инфраструктуры» по видам: теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение, связь, трубопроводы, содержащего графическую информацию об объектах и атрибутивную информацию, включающую основные технические и правовые характеристики;

«Объекты транспортной инфраструктуры» по видам: воздушный транспорт; железнодорожный транспорт; водный транспорт; автомобильный транспорт, содержащий графическую информацию об объектах и атрибутивную информацию, включающую основные технические и правовые характеристики;

«Принятые градостроительные решения» по видам: градостроительная документация, акты выбора земельных участков; архитектурно-планировочные задания; проектная документация; разрешения на строительство; контрольные проверки; ввод объектов в эксплуатацию;

«Зоны с особыми условиями использования территорий» по видам: защитные зоны водоемов; санитарно-защитные зоны предприятий; охранные зоны памятников природы, истории и культуры; охранные зоны объектов транспортной инфраструктуры; охранные зоны объектов инженерной инфраструктуры; зоны залегания полезных ископаемых; зоны чрезвычайных ситуаций и экологического бедствия; иные территории с установленными ограничениями;

«Современное функциональное использование территорий» по видам зон: жилые (в том числе многоэтажной застройки, среднеэтажной застройки, малоэтажной застройки и т.д.); общественно-деловые (в том числе административно-деловые, культурно-досуговые, торговые, учебно-образовательные и т.д.); производственные (в том числе коммунально-складского назначения; промышленности и т.д.); рекреационные (в том числе городские зоны отдыха, зеленые зоны общего пользования, природные территории и т.д.); инженерной инфраструктуры (в том числе электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, связи и т.д.); транспортной инфраструктуры (в том числе автомобильного транспорта, воздушного транспорта, речного транспорта, железнодорожного транспорта и т.д.); сельскохозяйственного назначения (сельхозугодий, животноводства и т.д.); специального назначения (в том числе ритуального назначения, складирования ТБО и т.д.); военных объектов (в том числе оборонного назначения, режимных объектов и т.д.);

формирование градостроительных паспортов поселения, а также населенных пунктов, входящих в его состав. На подготовительном этапе в паспорта вносятся данные о современном состоянии и использовании территорий;

комплексная оценка территории поселения и выявление проблем его территориального развития в соответствии с социально-экономическим статусом поселения;

расчет основных параметров территориального развития поселения, постановка задач территориального планирования, разработка концепции территориального градостроительного развития и её согласование с органами местного самоуправления.

При разработке комплексного проекта управления градостроительным развитием территории поселения материалы по обоснованию градостроительных решений могут формироваться в виде единой пояснительной записки, а утверждаемые части всех видов градостроительной документации подготавливаются в соответствии с установленными требованиями к их составу.

В последнее время принято говорить о сценарии осуществляемых проектов и распределении ролей в соответствующем виде деятельности.

Распределение ролей в градостроительном развитии территории при помощи комплексных проектов можно представить следующим образом.

Роль «главных героев» отводится руководителям территориальных образований: регионов, муниципалитетов, именно они принимают градостроительные решения и создают условия для их реализации.

«Герои» - руководители и специалисты структурных подразделений территориальных администраций, инвесторы и застройщики.

«Массовка» - население, собственники недвижимости, а также избиратели главных героев.

Участники градостроительной деятельности находятся в постоянной зависимости друг от друга в соответствии со сферами влияния в принятых «правилах игры», охватывающих пространство территориального управления и инвестиционной активности граждан.

Проектировщики выполняют роль режиссеров, хотя свою роль они выполняют «за кулисами». Они, обладая широкими знаниями, прорисовывают, просчитывают и прописывают сценарии развития территорий. Они же разделяют успех и ответственность при оценке результатов этой деятельности - «поставленной пьесы».

Территориальным развитием в современном мире необходимо управлять цивилизованно как бизнесом, который может быть успешным лишь в случае применения научно обоснованных методов управления проектами. С уверенностью можно говорить о преимуществах комплексного проекта по сравнению с отдельными проектами, разнесенными по видам деятельности и времени, и выполненными разными проектировщикам. В современных условиях территориальные образования предъявляют очень высокие требования к градостроительной информации и это - при постоянном росте заказов на разработку именно комплексных проектов.

Содержание проекта может быть различным в зависимости от специфики управления, развитости инфраструктуры, интенсивности освоения территории. При разработке проекта кроме обязательных норм и требований должна учитываться и главная идеологическая установка проект должен быть необходимым при осуществлении повседневной управленческой деятельности.

Каждый проект индивидуален по составу и определяется заданием, которое обычно разрабатывается совместно с заказчиком, но успех проекта обеспечен только в том случае, если с первого дня и до завершения работ исполнитель и заказчик работают одной командой и в равной мере стремятся к лучшему результату.

Реализация комплексных проектов управления градостроительным развитием территорий осуществляется по этапам, каждый из которых имеет свое специфическое содержание (действия). Этапы реализации комплексного проекта системы управления градостроительным развитием территории муниципального образования наглядно представлены на рисунке 7.

Каждый проект индивидуален по составу и определяется заданием, которое обычно разрабатывается совместно с заказчиком, но успех проекта обеспечен только в том случае, если с первого дня и до завершения работ исполнитель и заказчик работают одной командой и в равной мере стремятся к лучшему результату.

Размещено на http://www.allbest.ru//

62

Размещено на http://www.allbest.ru//

Таким образом, глубокое изучение и анализ управленческих и инвестиционных процессов развития территорий, а также нацеленность на оперативную и качественную разработку градостроительной документации укрепило мнение о целесообразности разработки комплексных проектов управления градостроительным развитием территориальных образований.

Размещено на Allbest.ru

...