Сравнительная характеристика кадастровой стоимости почв земель сельскохозяйственного назначения Курской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

МГУ им М.В. Ломоносова

Почвенный институт им. В. В. Докучаева

Сравнительная характеристика кадастровой стоимости почв земель сельскохозяйственного назначения Курской области

Сапожников П.М., Оглезнев А.К., Конюшкова О.Д.

Аннотация

Определены величины удельных показателей кадастровой стоимости различных почв земель сельскохозяйственного назначения Курской области. Наибольшими показателями характеризуются типичные черноземы - 141.9 тыс. руб./га, наименьшие показатели отмечены для серых лесных почв на песках - 4.9 тыс. руб./га. В зависимости от свойств выщелоченного чернозема, его кадастровая стоимость может изменяться более чем в 5 раз.

Ключевые слова: ОСНОВНЫЕ ТИПЫ И ПОДТИПЫ ПОЧВ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ, НОРМАТИВНАЯ УРОЖАЙНОСТЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ КУЛЬТУР, НОРМАТИВНЫЕ ЗАТРАТЫ, РЫНОЧНЫЕ ЦЕНЫ РЕАЛИЗАЦИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ КУЛЬТУР, УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ

Основная часть

Государственная кадастровая оценка земель является неотъемлемой процедурой для успешного функционирования системы земельных отношений нашей страны. В первую очередь, определение кадастровой стоимости необходимо для налогообложения и вычисления арендной платы. В Курской области, располагающейся в Черноземной зоне, из общей площади земель в 2999,7 тыс. га земли сельскохозяйственного назначения занимают площадь в 2278,2 тыс. га [1]. Это значит, что более 70% земель Курской области могут и должны грамотно использоваться в сельском хозяйстве, оцениваться по принятым правилам кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, что свидетельствует об актуальности изучения той области, в которой написана данная статья.

В Методических указаниях «О государственной кадастровой оценке», утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации №226 от 12 мая 2017 года [2], при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения используются почвенные свойства, влияющие на плодородие земель, характеристики климата и рельефа местности.

Целью данной работы является определение удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) конкретных типов-подтипов почв Курской области. Рассчитав данные показатели и зная площади, которые занимают эти почвы, для конкретных кадастровых участков можно рассчитать их кадастровую стоимость. Необходимо отметить, что в современных кадастровых материалах такая информация отсутствует, в них приведены данные о кадастровой стоимости земельных участков без учета качества земель и площади конкретных типов почв. Полученные данные могут быть использованы при проведении производственных работ, выполняемых Государственными бюджетными учреждениями по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Данная работа опирается на официальные, используемые в государственной кадастровой оценке земель, данные. Вне сомнений, почвенный покров Курской области представлен большим разнообразием типов и подтипов зональных, азональных и интразональных почв, а также почв, в разной степени измененных и преобразованных человеком. Однако, учитывая специфику данной работы, мы не будем разбирать все это широкое природное разнообразие, а остановимся лишь на тех почвах, которые были выделены как наиболее распространенные для Курской области при составлении Единого государственного реестра почвенных ресурсов (ЕГРП) [3] и которые присутствуют в Шкалах классификации земель, разработанных ВИСХАГИ для всех субъектов Российской Федерации. Шкалы классификации составлялись с учетом агроклиматического зонирования территорий по списку оценочных групп земельно-оценочного района субъекта РФ для каждой агроклиматической оценочной подзоны. В соответствии с ЕГРП почвы Курской области и занимаемые ими площади можно представить в виде таблицы 1.

Таблица 1

Структура почвенного покрова Курской области

Как видно из таблицы 1, более 65% площади Курской области занимают различные черноземы. Существенную долю составляют темно-серые лесные, серые лесные и пойменные почвы; от половины до одного процента - дерново-подзолистые, преимущественно, мелко- и неглубокоподзолистые (1%), светло-серые лесные (0,8%), дерново-подзолистые иллювиально-железистые (0,7%), лугово-черноземные (0,5%) почвы.

Обобщенный порядок определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий может быть описан следующим образом. Вначале составляется перечень почв и производится определение площадей, которые они занимают на рассматриваемом участке. Составляется характеристика каждой почвы с учетом ее свойств, положения в рельефе и агроклиматических показателей. Зная указанные данные, можно определить перечень культур, возможных к выращиванию на данной территории (что составляет второй этап) и составить оптимальные севообороты. Основными критериями оптимальности являются максимальная доходность и экологичность. Перечень почв, перечень культур, а также рассчитываемая на их основе нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований [4] и материалов агроклиматического районирования территорий субъектов РФ [5]. Методом соотнесения границ участков, занимаемых выделенными почвами, определяемых по почвенным картам, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, данные о которых содержатся в Государственном кадастре недвижимости, определяют площади выделенных типов и подтипов почв в составе оцениваемого земельного участка.

Далее определяют нормативную урожайность по формуле 1:

У_н = 33,2 х 1,4 х х К1 х К2 х К3 х К4, (1)

где:

- АП - величина местного агроэкологического потенциала (по И.И. Карманову);

- 10 - базовое значение величины АП;

- 33,2 - нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий при базовом значении АП;

- 1,4 - коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;

- К1... К4 - поправочные коэффициенты на свойства почв.

Затем по материалам статистических наблюдений определяют цену реализации (рыночную цену) для каждой культуры из перечня. После этого для каждой сельскохозяйственной культуры производится расчет удельного (то есть на единицу площади) валового дохода:

, (2)

где: УВДк - валовый доход;

Ун - нормативная урожайность;

ПЦР - прогнозируемая цена ее реализации.

Для каждого севооборота рассчитывают удельный валовый доход УВДс:

, (3)

где: УВДкi - удельные валовые доходы от конкретных сельскохозяйственных культур;

NПкi - количества полей, занимаемых этими культурами;

N - общее число полей севооборота.

Также производится расчет удельных затрат на возделывание и уборку каждой культуры на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен. Рассчитать их на единицу площади для каждого севооборота можно по аналогии с формулой (1), суммируя произведения удельных затрат на возделывание конкретных с/х культур (УЗкi) этого севооборота и количества полей, занимаемых этими культурами (NПкi), и деления результата на число полей севооборота (N) делением произведения удельных затрат на возделывание конкретных с/х культур (УЗкi) этого севооборота и количества полей, занимаемых этими культурами (NПкi), на число полей севооборота (N).

Далее осуществляется расчет показателя земельной ренты для каждого севооборота ПЗРс:

, (4)

где: УВДс -удельный валовый доход;

УЗс - удельные затраты на возделывание;

УЗп - удельные затраты на поддержание плодородия почв;

ПП - прибыль предпринимателя (определяется на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель соответствующего субъекта РФ сельскохозяйственного назначения и предпринимателем).

Из вычисленных значений удельных показателей земельной ренты севооборотов выбирают максимальный (УЗмакс). На основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяют значения коэффициента капитализации (КК). А далее, используя последние два показателя, рассчитывают удельные показатели кадастровой стоимости (ПКСпр) каждого типа-подтипа почв в составе земельного участка ПКС:

(5)

где: ПЗР - удельный показатель земельной ренты;

КК - коэффициент капитализации.

Последний, заключительный шаг - расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель оцениваемой территории (земельного участка) как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Выделение основных почв и расчет их характеристик проводился на основе Шкал классификации земель с/х назначения по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (Шкалы, 2005) для Курской области. Шкалы включают в себя информацию о содержании гумуса (%), мощности гумусового горизонта, содержании физической глины (%), преобладающем уклоне рельефа местности (є) разных типов и подтипов почв Курской области. Также в данных шкалах были использованы коды почвообразующих пород и негативных свойств почв. Необходимо отметить, что основой для создания этих Шкал послужила информация, полученная при проведении четвертого тура земельно-оценочных работ в России (1980-1986 гг.).

Шкалы согласованы в территориальных управлениях Росреестра субъектов РФ и являются основой для всех видов оценочных работ, для принятия управленческих решений федерального и муниципального уровней.

Данные из Шкал были переведены в электронную форму, в таблицы программы Excel. Были рассчитаны средние значения содержания гумуса, мощности гумусового горизонта, содержания физической глины для каждой выделенной составителями Шкал почвы.

Курская область, в соответствии со Справочником агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ, разделена на две агроклиматические подзоны. В рассматриваемых Шкалах было выделено 11 типов почв.

В связи с малыми отличиями показателей агроэкологического потенциала и коэффициентами континентальности для разных агроклиматических подзон данной области и одинаковыми или максимально близкими (рассчитанными по Шкалам) средними значениями содержания гумуса, мощности гумусового горизонта, содержания физической глины для почв из первой и второй подзон целесообразно брать среднее арифметическое показателей агроэкологического потенциала и коэффициента континентальности этих областей для каждой зоны.

На основе Шкал из типов-подтипов почв были выделены особые группы почв, которые характеризовались развитием на одинаковых почвообразующих породах и имели идентичные дополнительные свойства (подверженность водной эрозии, особенности гранулометрического состава, степень смытости). В каждом из типов были выбраны наиболее часто встречающиеся комбинации по данным характеристикам. Таким способом почвы были сгруппированы в 19 групп (табл. 2): дерново-карбонатные типичные, серые лесные (в двух вариантах с разными свойствами), темно-серые лесные (3 варианта), черноземы оподзоленные, черноземы выщелоченные (4 варианта), черноземы типичные (3 варианта), черноземы обыкновенные, аллювиальные дерновые кислые, аллювиальные луговые насыщенные слоистые, аллювиальные луговые насыщенные, аллювиальные иловато-торфяно-глеевые. Для каждой группы почв были рассчитаны средние значения содержания гумуса (%), мощности гумусового горизонта, содержания физической глины (%) и уклона местности (є).

Расчет величины КС проводили с помощью специального программного обеспечения (СПО) « Программно-земельный комплекс по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», которое было сертифицировано в Ассоциации «Кадастр-оценка» [6]. почва земля сельскохозяйственный кадастровый

Программное обеспечение представляет из себя специальную программу, с помощью которой рассчитывают необходимые промежуточные и конечные показатели кадастровой стоимости земель с/х назначения, находящихся в любом из субъектов РФ (при условии того, что имеются необходимые входные данные). С помощью СПО были получены показатели нормативной урожайности и УПКС выделенных нами типов-подтипов почв.

Таблица 2

Усредненные характеристики почв Курской области

Коды типов литологического строения (почвообразующие и подстилающие породы), дополнительных и негативных свойств почв Курской области

Коды дополнительных свойств

Коды негативных свойств

Перечень культур, возможных к выращиванию в Курской области, был взят в соответствии со Справочником агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ. В него вошли следующие культуры: зерновые, картофель, сахарная свекла, многолетние и однолетние травы.

В программу, кроме описанных выше характеристик почвы и ее расположения (уклона), заносились данные о средней многолетней стоимости тех сельскохозйственных культур, которые рекомендовано выращивать в Курской области. По данным средних цен производителей на виды сельскохозяйственных культур для Курской области была рассчитана средняя многолетняя цена за последние 4 года (с 2012 по 2015 гг.). Для зерновых она составила 713 руб./ц, для сахарной свеклы - 198 руб./ц, для картофеля - 1080 руб./ц. Эти показатели для удобства восприятия были округлены до целых (710, 200 и 1080 руб./ц, соответственно). В связи с тем, что актуальной информации о средних многолетних ценах для многолетних и однолетних трав по Центральному федеральному округу не было представлено в публичных массово доступных документах и достоверных источниках, эти показатели цен были приняты равными по умолчанию значениям СПО - 400 руб./ц.

В результате программных расчетов оптимальным оказалось следующее базовое соотношение возможных и рекомендуемых к возделыванию в данной области культур (в долях): 0,50 зерновых, 0,06 картофеля, 0,28 многолетних трав, 0,10 однолетних трав и 0,06 сахарной свеклы. Однако, как можно видеть из таблицы 3, не для всех почв наблюдается такое соотношение. Это связано с тем, что при подборе структуры посевов учитывались такие показатели, характеризующие почвы и территории, на которых они располагаются, как уклон, подверженность почв эрозии и расположение в пределах поймы или водораздела. Так, например, в структуре посевов для почв под номерами 5, 6, 10, 11 нет пропашных культур (картофеля и сахарной свеклы) из-за того, что эти почвы располагаются на склонах с уклоном более 4°. Аллювиальные почвы под номерами 16, 17, 18, 19 характеризуются структурой посевов, в которой нет зерновых и сахарной свеклы. Это культуры раннего сева, которые могут быть подвержены паводковому затоплению, поэтому их не рекомендуется выращивать на пойменных почвах. Исключенные из структуры посевов культуры по умолчанию заменяются культурой многолетних трав.

В программе производится расчет удельных затрат на возделывание и уборку каждой культуры на основе встроенных в программу технологических карт и среднегодовых рыночных цен, а также расчет удельных затрат на поддержание плодородия почв.

По формуле (1) была рассчитана нормативная урожайность зерновых. Для выделенных почв этот показатель изменяется от 12.2 ц/га (у серых лесных почв под номером 3) до 44.2 ц/га (у черноземов типичных под номером 12). Также нормативная урожайность рассчитывается для тех культур, которые вошли в структуру посевов (табл. 3).

В таблице 4 представлена фактическая урожайность сельскохозяйственных культур в Курской области по данным Федеральной службы государственной статистики за последние 5 лет в ц/га в расчете на убранную площадь (Центральная база статистических данных [7].

Таблица 3

Нормативная урожайность с/х культур (ц/га)

Таблица 4

Фактическая урожайность с/х культур, (ц/га)

Сравнение нормативной и фактической урожайности зерновых культур показывает, что по усредненным за 5 лет показателям фактической урожайности нормативная величина близка к фактической. По остальным сельскохозяйственным культурам величины нормативной урожайность процентов на 20 превышают фактическую. Но в целом необходимо отметить, что данные по фактической урожайности берутся со всей площади Курской области, включающей совершенно различные почвы. Величина же нормативной урожайности рассчитывается для каждой конкретной почвы.

Для каждой почвы, в соответствии с составленными структурами посевов, с учетом средней многолетней цены реализации культур и их нормативными урожайностями, рассчитывается удельный валовый доход. Из этого показателя вычитаются рассчитанные затраты на поддержание плодородия почвы и на возделывание сельскохозяйственных культур. Получившийся показатель за вычетом прибыли предпринимателя (определяется на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель соответствующего субъекта РФ сельскохозяйственного назначения и предпринимателем) можно назвать земельной рентой. Для Курской области величина прибыли предпринимателя составила 10%. Создание севооборотов проводится с учетом принципа, заключающегося в том, что земельная рента должна быть максимальной.

Удельные показатели кадастровой стоимости рассчитываются путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации, который зависит от соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель с/х назначения и характеризует в общем случае время, за которое окупится земля. В нашем случае коэффициент капитализации был принят равным 10%. Значения удельных показателей кадастровой стоимости основных типов почв Курской области представлены в таблице 5.

В зависимости от свойств конкретного типа-подтипа почв, рассчитанные УПКС различаются. Так, например, для черноземов выщелоченных, в зависимости от их почвенных свойств и характеристик территории (степени эродированности), УПКС изменяются от 25000 до 127800 руб./га. То есть входные показатели свойств почв и характеристик территории, на которых располагаются эти почвы, применительно к рассматриваемому случаю, могут изменять рассчитанные показатели УПКС больше чем в 5 раз. Наибольшие значения УПКС (141,9 тыс. руб./га) оказались у черноземов типичных тяжелосуглинистых на плотных суглинках, а наименьшие (4,9 тыс. руб./га) - у легких серых лесных почв на песках мощностью более метра.

Таблица 5

Удельные показатели кадастровой стоимости почв

Список использованных источников

1. Официальная Курская область. Сервер органов власти Курской области [Электронный ресурс] http://rkursk.ru/.

2. .Методические указания о государственной кадастровой оценке. Утверждены Приказом Минэконоразвития N226 от 12 мая 2017 г.

3. Единый государственный реестр почвенных ресурсов России. Версия 1.0 / Под ред. Иванова А.Л., Шобы С.А. Отв. ред. В.С. Столбовой. М.: Почвенный ин-т им. В.В. Докучаева Россельхозакадемии. Тула: Гриф и К. 2014. 768 с.

4. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской федерации. Под общей редакцией Сапожникова П.М., Носова С.И. М.: ООО «НИПКЦ ВОСХОД-А». 2012. 160 с.

5. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебно-практическое пособие / Под ред. Носова С.И. Ответственный исполнитель: Оглезнев А.К. М.: Маросейка. 2010. 208 с.

6. Носов С.И., Пшеничников А.П., Оглезнев А.К., Сапожников П.М. Программное обеспечение по оценке земель сельскохозяйственного назначения (SOFT)/#2017615693. 2017.

7. Федеральная служба государственной статистики. Центральная база статистических данных [Электронный ресурс] http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi?pl=1904011.

Размещено на Allbest.ru