Государственное регулирование рынка недвижимости как основа экономической политики на примере Республики Бурятия

Размещено на Allbest.ru

СОДЕРЖАНИЕ

кадастровый учет рынок недвижимость

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

1.2 Система государственных органов по регулированию рынка недвижимости и их полномочия

РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Кадастровый учет и оценка недвижимости

3.2 Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

РАЗДЕЛ 4. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Актуальность темы курсовой работы определена тем, что рынок недвижимости составляет сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеет большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Цель курсовой работы - анализ государственного регулирования рынка недвижимости как основы экономической политики на примере Республики Бурятия «

При выполнении курсовой работы ставятся следующие задачи:

- провести обзор литературных источников, справочных материалов по теме;

- определить понятие недвижимости, понятие рынка недвижимости;

- рассмотреть государственный учет и регистрацию недвижимости;

- изучить нормативно - правовую базу регулирования рынка недвижи-мости;

- рассмотреть государственное регулирование рынка недвижимости в Республике Бурятия.

РАЗДЕЛ 1. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с ГК РФ ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Рынок недвижимости - это:

Определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

Совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении (рис. 1).

Рис. 1. Государственное регулирование рынка недвижимости

Основные цели регулирования:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

- установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

- обеспечение свободного ценообразования;

- создание условий для инвестирования в недвижимость;

- защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

- оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы;

- справедливое налогообложение.

Основные функции, выполняемые государством:

- разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

- инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами;

- эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости;

- верховный арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью.

В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах:

1) Административные методы, которые используют силу государственной власти и которые включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов:

- создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т. п. ;

- лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости;

- контроль за соблюдение участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок;

- поддержание правопорядка на рынке недвижимости.

2) Экономические методы реализуются посредством:

- установление ставки налогообложения и льгот;

- регулирование учетной ставки Центрального банка;

- выпуска и обращения жилищных сертификатов;

- предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

- амортизационной политики;

- выпуска и обращения жилищных сертификатов;

- предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

- разработки и реализации государственных целевых программ: жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и т. д.

1.2 Система государственных органов по регулированию рынка недвижимости и их полномочия

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням полномочий - федеральный уровень и уровень субъектов РФ (Таблица 1).

Главенствующую роль в государственной системе играет Президент. Конституционно-правовой статус главы государства предопределяет объём его полномочий по обеспечению единства и устойчивости системы государственной власти, её эффективного функционирования в условиях разделения на три самостоятельные ветви: законодательную, исполнительную и судебную. Президент должен обеспечить положение, при котором все органы государственной власти выполняют свои конституционные обязанности в пределах своей компетенции.

Активная координирующая роль Президента находит воплощение как в системе сдержек и противовесов, обеспечивающих баланс полномочий органов государственной власти федерального уровня, так и в отношениях между федеральными органами власти и органами власти субъектов Российской Федерации. Будучи юридически дистанцирован от всех ветвей власти, Президент участвует в нормотворчестве, управляет, разрешает споры, осуществляет функции конституционного контроля. Порядок и механизм реализации этих полномочий Президента конкретизированы в федеральных конституционных законах и федеральных законах.

Таблица 1- Система государственных органов по регулированию рынка недвижимости.

Законодательная власть	Исполнительная власть	Судебная власть
Государственные органы
Совет Федерации - комитеты: - по экономической политике; - по бюджету и финансовым рынкам; - по аграрно-продовольственной политике и природопользованию. Государственная Дума - комитеты: - по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям; - по транспорту и строительству; - по бюджету и налогам; - по экологии и охране окружающей среды; - по аграрной политике; - по финансовой политике.	Правительство РФ 1) Минэкономразвития: - Росреестр; -Росимущество 2) Минприроды: - Рослесхоз; - Роснедра 3) Минстрой 4) Минсельхоз 5) Минтранс: - Росавтодор; - Росжелдор 6) Минфин: - ФНС	Конституционный суд РФ Верховный суд РФ: - Судебные коллегии по гражданским и административным делам; - Арбитражные суды округов; - Арбитражные апелляционные суды

Законодательные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и субъектов Российской Федерации обладают полномочиями принимать законодательные правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами устанавливается в законах РФ, затрагивающих вопросы недвижимого имущества и имущественных отношений, а также может быть отражено в договорах России с субъектами Федерации.

Исполнительные органы власти осуществляют нормотворческую деятельность по обеспечению выполнения законодательной базы в сфере недвижимого имущества. Правительство РФ выпускает постановления, а министерства и ведомства - приказы, положения, инструкции, регламенты, нормативы и т. п., устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом и функционирования рынка недвижимости. Исполнительные органы осуществляют также контроль выполнения требований нормативной правовой базы всеми субъектами рынка недвижимости.

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития), подведомственным ему Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) и их территориальным органам.

Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, оценочной деятельности, земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Нормативно-правовое регулирование земельных отношений и государственного мониторинга земель в части земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Минсельхоз России.

Нормативно-правовое регулирование по вопросам, регламентирующим создание и эксплуатацию объектов капитального строительства (в том числе жилого фонда) осуществляет Минстрой России, автодорожной и железнодорожной сетей - Минтранс России (Росавтодор, Росжелдор), по вопросам, регламентирующим сохранение лесного фонда, лесопользования и недропользования - Минприроды России (Рослесхоз, Роснедра).

Органом исполнительной власти, непосредственно осуществляющим государственные функции по отношению к объектам недвижимого имущества, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Росреестр осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Росреестр имеет территориальные управления во всех субъектах Российской Федерации и отделы в большинстве муниципальных образований.

Подведомственным Росреестру учреждением являются ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», осуществляющая ведение государственного информационного ресурса по объектам недвижимости - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и снабжение информацией из этого ресурса органов государственной власти и всех субъектов рынка недвижимости. Федеральная кадастровая палата имеет филиалы во всех субъектах Российской Федерации.

Органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом с полномочиями собственника, является Росимущество.

Судебные органы власти, в отличие от других ветвей государственной власти, не осуществляют целенаправленного системного регулирующего воздействия на рынок недвижимости. Они от имени государства разрешают правовые споры (тяжбы) между конкретными лицами, являющимися субъектами имущественных отношений, а также рассматривают дела об оспаривании правовых предписаний на предмет соответствия правилам более высокой силы (законов - Конституции, подзаконных нормативных актов - законам), то есть осуществляют так называемый нормоконтроль, в отдельных случаях дают толкование правовым нормам вне связи с конкретным спором.

Суды также выполняют отдельные удостоверительные функции, когда для удостоверения требуется доказывание по сложности выходящее за компетентность нотариусов.

Согласно Конституции РФ, судебная власть в Российской Федерации:

осуществляется только судами;

номинально имеет полную самостоятельность;

реализуется посредством применения права в ходе конституционного, гражданского, административного, уголовного и арбитражного судопроизводства;

характеризуется единством судебной системы РФ, которое обеспечивается путём:

- закрепления принципов судебной системы в Конституции и Федеральном конституционном законе «О судебной системе РФ»;

- соблюдения всеми судами единых, законодательно установленных правил судопроизводства;

- признания обязательности исполнения всех вступивших в силу судебных решений на всей территории страны;

- закрепления единства статуса судей на всех уровнях судопроизводства;

- финансирования судей из федерального бюджета.

Все уровни власти разрабатывают кадастры (франц. cadastre - лист, реестр) - систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

Важнейшим является земельный кадастр. Он состоит из следующих разделов:

1) государственная регистрация землепользований и землевладений;

2) количественный учет земель (размеров участков) по угодьям, землепользованиям и землевладениям;

3) характеристика качества земли по признакам, характеризующим естественное плодородие;

4) бонитировка (сравнительная оценка по агрономическим свойствам) почвы;

5) экономическая оценка земли.

Завершается земельный кадастр составлением земельно-кадастровых карт, в которых показаны границы землепользований, землевладений, населенных пунктов, сельхозугодий, дается агропроизводственная характеристика земель, анализ бонитета (качества) почвы, балл шкалы экономической оценки и другие данные.

РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости находится под постоянным контролем со стороны государства, а потому правительство РФ разработало ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют поведение субъектов указанного рынка и регистрацию сделок с недвижимостью. Можно смело сказать, что сферу недвижимости регулирует большое число законодательных актов и нормативных источников.

Прежде всего, самым «главным» законодательным актом в России является Конституция Российской Федерации. В ней не содержится такой термин как недвижимость либо объекты недвижимого имущества, но в своих нормах данный документ содержит основы управления нашим обществом, выступая в роли идейного источника. Конституция РФ разграничивает уровни власти на федеральную, региональную и местную, таким образом, давая принадлежность формам собственности в том числе. Конституция РФ гарантирует единство экономического пространства на территории России, не ограничивает перемещение товаров по ней, поддерживает конкуренцию и даёт свободу выбора. На указанных принципах и строится система рынка недвижимого имущества в РФ. Нормы Конституции РФ позволяют гражданам свободно приобретать и продавать объекты недвижимого имущества, а с помощью разделения земель и природных ресурсов на государственные, муниципальные и частные позволяют вовлекать в оборот землю, которая неразрывно связана с любым объектом недвижимого имущества. Также нормы Конституции РФ даёт абсолютное равенство своим гражданам и всем участникам гражданского оборота, защищая тем самым их интересы и право собственности. Государство же обязано не просто защищать интересы граждан, но также бороться с монополизацией и устранять недобросовестную конкуренцию.

Конституция РФ определяет основные права и обязанности граждан, участвующих в гражданском обороте. А вот непосредственный контроль и урегулирование рынка недвижимости содержится в Гражданском кодексе РФ. Именно в данном нормативно-правовом документе содержится понятие недвижимости, подразделение на виды недвижимого имущества, закрепление требований к сделкам с недвижимостью и условия их заключения. Все остальные нормы закона, которые принимаются для оптимизации обращения на рынке недвижимости, не должны противоречить положениям Гражданского кодекса РФ либо каким бы то ни было образом менять их значение и содержание. Сам ГК РФ делится на несколько частей, именно поэтому определение недвижимого имущества и его признаки содержатся в первой части ГК РФ, там же закреплён порядок государственной регистрации сделок с таким имуществом. В особенной части ГК РФ уже присутствуют правила совершения сделок с недвижимостью, приписываются им особый порядок, в том числе и в отношении аренды объектов недвижимого имущества. Нормы, регулирующие договор строительного подряда, также можно смело отнести к регулятором рынка недвижимости.

Земельный кодекс РФ имеет большое значение в сфере регулирования рынка недвижимости в России. Земельное законодательство направлено на решение проблем и регулирование отношений по использованию и охране земель в нашей стране, защищая таким образом интересы народов, которые проживают не определённых территориях. Земельное законодательство РФ в целом носит дополнительный характер - оно дополняет пробелы в ГК РФ, не может противоречить нормам гражданского права, и применяется в том случае, если сам ГК РФ не содержит указаний в отношении той или иной ситуации.

Существует ряд кодифицированных актов, которые регулируют рынок недвижимости в России. Это, помимо Гражданского и земельного кодексов, также и Жилищный кодекс РФ, Воздушный кодекс, Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, кодекс торгового мореплавания. Данные источники права регулируют правоотношения, затрагивающие жилые помещения, многолетние насаждения, леса, водные объекты и т. д. Каждый кодекс регулирует свою собственную отрасль правоотношений, но все они в совокупности не должны противоречить друг другу, а тем более Земельному и Гражданскому законодательству. Напротив, они призваны дополнять и расширять нормы вышестоящих законодательных актов.

В случае возникновения споров на рынке недвижимости на помощь приходит Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс. Именно данные источники содержат нормы, позволяющие решить любые споры с недвижимостью. Также для правильного регулирования оборота недвижимого имущества в РФ разрабатываются и принимаются различные Федеральные законы («О соглашениях о разделе продукции», «Об оценочной деятельности в РФ», «Об инвестиционной деятельности в РФ», «О порядке регистрации сделок с недвижимым имуществом»).

Все указанные нормативно-правовые документы имеют большое значение для участников оборота недвижимого имущества, они устанавливают порядок совершения сделок с недвижимостью, регистрации прав на неё и т. д. В последние года важное значение приобретает закон, регулирующий ипотечные правоотношения. В частности, ограничивающий запросы кредиторов, защищающий интересы граждан. Учитывая высокий спрос на ипотечные продукты, сложно представить современное общество и рынок недвижимости, который правильно бы функционировал без грамотного регулирования в данной сфере. Важное значение для защиты интересов населения имеют законодательные акты, принимаемые государственными органами в отношении долевого строительства. Создание нормативной базы, регулирующей права и обязанности, а также ответственность застройщиков, призвано обеспечить интересы дольщиков и сохранить их деньги.

РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Кадастровый учет и оценка недвижимости

Кадастровый учет недвижимости - единая система государственной по-объектной регистрации земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений, строений: их идентификация на местности, описание основных физических характеристик, определение оценочной стоимости.

Разработку механизмов реализации указанных мероприятий нужно производить в соответствии с подходами к информационному построению сведений кадастров, обеспечивающих также функционирование систем государственной регистрации прав и налогообложения недвижимого имущества.

Основой кадастра недвижимости является данные об участках, территориальных зонах, регионах и муниципальных образований. В кадастровом номере закрепляются связи земельного участка и находящихся в нем объектов с территориально-экономической зоной, административным районом. В дополнение к этому через кодировку привязывается графическая и семантическая информация кадастровых баз.

Таким образом, для обеспечения целостности связей объектов недвижимости любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Индивидуализация в свою очередь предполагает, что каждый участок обладает признаками, позволяющими однозначно выделить его из общей совокупности и провести его качественную и экономическую оценку через присвоенный номер.

Для хранения полученной информации формируется кадастровое дело - система управления территориями с учетом их обустройства с обязательным отображением в регистрационных источниках данные актов экономической деятельности на земельном участке. Оно состоит из сервитутов и имуществ, топогеодезических и экономических характеристик.

Документы кадастрового дела являются основанием для внесения сведений об участке в земельный реестр. Также важное значение имеет кадастровый план, который составляется в процессе землеустроительных мероприятий: выделения участка, согласования его границ, оформление карты (плана) описания.

Единый государственный реестр недвижимости дополняется результатами технического учета - первичной, плановой и внеплановой инвентаризации объектов градостроительной деятельности: зданий, строений, сооружений и помещений. Для этого в законодательно установленном порядке уполномоченными организациями и предприятиями проводится землеустроительные, картографические работы, подготовка и экспертиза градостроительной, картографической, проектной документации. Например, при кадастровом учете недвижимости на земельный план участка могут наноситься контуры построек и их этажность, которые определяются в соответствии с генпланом развития территорий и решением о территориальном зонировании. Соответствующие линейные очертания и ограничения учитываются при подготовке и согласовании проектной документации, получении разрешений на строительство.

Существенна в принятии управленческих решений кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитываемая, в том числе, на основе методов массовой оценки земель в разрезе их целевого назначения и функционального использования. Кадастровая оценка применяется в фискальных целях для определения налогооблагаемой базы, установления величины ставок земельных налогов, аренды и т. д. Кроме того, кадастровую стоимость недвижимости девелопера предлагается использовать:

- для перспективного и годового планирования, прогнозирования доходов от аренды и управления объектами, по которым отсутствуют результаты индивидуальной оценки;

- при проработке концепций, ТЭО и оценке эффективности и окупаемости инвестиционных проектов строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта;

- для маркетингового анализа и исследования рынка недвижимости.

3. 2 Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав, законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности - законное право на недвижимость.

Для обеспечения юридической чистоты заключаемых договоров, разрешения имущественных споров, необходимо отлаживать взаимодействие с органами государственной регистрации недвижимости, выполняющих правоустанавливающие и правоудостоверяющие функции. Выделение регистрации за рамки частных сторон, создание единой информационной системы позволяет получать единственно достоверные данные о правовом статусе как объекта недвижимости в целом, так и отдельных его оставляющих: участка, здания, сооружения, помещения. Рассмотрим особенности сотрудничества с регистрирующим органом в следующих основных процедурах подготовки, учета и обработки сведений государственного реестра недвижимости:

Прием и регистрация документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, с приложением документа об уплате государственной пошлины.

Правовая экспертиза законности сделки, в результате которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, иных оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

Внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при отсутствии несоответствий и отрицательных заключений проверки: совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

Получение информации из ЕГРН о правообладателях недвижимости - органах государственной и муниципальной власти, физических и юридических лицах, а также сделках, обременениях и ограничениях на ее пользование.

Мониторинг и анализ рынка по сведениям реестра.

Регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах территориального округа, в котором действует соответствующий регистрационный орган. Для совершения регистрационных действий представляется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, кадастровый план участка, план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав и сделок.

В большинстве случаев подтверждающими права и сделки с недвижимым имуществом документами являются:

- акты государственных органов власти или местного самоуправления;

- заключенные договоры;

- свидетельства о приватизации жилых помещений;

- удостоверение права наследования;

- вступившие в силу судебные решения и постановления;

- акты передачи прав и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и т. д.

В организации деятельности на рынке недвижимости рекомендуется учитывать обязательность и сроки проведения государственной регистрации. Порядок и сроки регистрационных действий законодательно регламентируются с момента получения заявления, что влияет на продолжительность сделки и совершения расчетов.

Для обеспечения прозрачности рынка недвижимости система государственной регистрации носит открытый характер. Это предполагает, что сведения государственного реестра о любом объекте недвижимости в течение законодательно установленного срока должны быть предоставлены регистрирующим органом любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Вследствие этого для юридической чистоты договоров с недвижимостью рекомендуется предварительно запрашивать и проверять полученные сведения по интересующему объекту: зарегистрированные права, ограничения, наличие правопритязаний или заявленных в судебном порядке требований.

В дополнение к этому можно использовать периодически публикуемые статистические данные ЕГРН о зарегистрированных контрактах на территориальном рынке недвижимости, заключенных на определенной территории за определенный период, субъектах сделок без идентификации их предметов и участвующих сторон, средней цене приобретения прав и т. д

РАЗДЕЛ 4. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ

Основными направлениями органов государственной власти Республики Бурятия в области регулирования рынка недвижимости являются:

- создание законодательной базы;

- налоговые льготы;

- повышение инвестиционной привлекательности региона;

- предоставление субсидий и дотаций гражданам на приобретение жилья или земельных участков под их строительство;

- повышение эффективности реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы, а также некоторых других целевых программ в области строительства доступного жилья и др.

Повышение инвестиционной привлекательности региона - основная задача государственной власти, реализующаяся через постоянное совершенствование законодательства, направленное на устранение препятствий, возникающих на пути инвесторов.

Основной целью развития жилищного строительства является создание рынка доступного и комфортного жилья с вводом в эксплуатацию 1, 36 мІ на каждого жителя города Улан-Удэ в год.

Одним из важнейших показателей, определяющих состояние и происходящие изменения на рынке жилья, является объемы ввода жилья в эксплуатацию. Именно от объемов предложения во многом зависит и стоимость жилья, и обеспеченность жильем граждан. Новое строительство должно покрывать не только текущий дефицит жилья, но и прогнозный дефицит, связанный с выбытием жилого фонда миграцией населения, а также естественного прироста населения.

Республика имеет сегодня стабильный показатель по вводу жилья на душу населения. Однако потребность в новых домах и квартирах остается высокой.

Неразрешенными на настоящий момент проблемами в сфере жилищного строительства на территории г. Улан-Удэ остаются:

- недостаточная проработанность на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, отсутствие четкой определенности в градостроительной политике затрудняет строительному бизнесу более грамотно спланировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь может приводить к приостановке инициатив по застройке территорий;

- излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получение технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры, и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса;

- отсутствие реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;

- низкая конкурентоспособность производимых в г. Улан-Удэ строительных материалов;

- недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов;

- дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях;

- низкий уровень доходов основной части населения города, не имеющей возможности накопить средства на покупку соответствующего жилья.

Для достижения поставленной цели деятельность исполнительных органов государственной власти Республики Бурятия и органов местного самоуправления города Улан-Удэ должна быть сконцентрирована на решении следующих основных задач:

- формирование нового сегмента строительства жилья экономического класса, в первую очередь малоэтажного, с целью повышения доступности жилья для семей со средним уровнем доходов;

- стимулирования платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

- повышения эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

- приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры республики в соответствие со стандартами качества;

- привлечение инвестиций в строительство жилищного комплекса.

Так, для наилучшего решения жилищной проблемы на территории Республики Бурятия, выдаются ипотечные жилищные кредиты в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Материнский капитал».

Программа «По переселению граждан из аварийного и ветхого жилья» реализуется на территории республики далеко не в полном объеме. Строительство социального жилья при поддержке федерального и местных бюджетов реализуется в малых объемах.

В целях комплексного развития строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Бурятия утверждена государственная программа «Развитие строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Бурятия», которая содержит в себе подпрограммы:

- подпрограмма 1 «Развитие жилищного строительства в Республике Бурятия»;

- подпрограмма 2 «Развитие жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия»;

- подпрограмма 3 «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Республики Бурятия»;

- подпрограмма 4 «Совершенствование государственного управления строительного и жилищно-коммунального комплексов и создание условий для реализации Государственной программы»

Ответственным исполнителем программы является министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия.

Цель программы: развитие строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Бурятия и обеспечение граждан доступным, комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг.

В задачи программы входят:

1. Обеспечение комфортной среды обитания и жизнедеятельности, повышение доступности жилья.

2. Повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг и состояния жилого фонда.

3. Достижение приемлемого уровня сейсмической безопасности в сейсмических районах Республики Бурятия.

4. Создание условий для реализации Государственной программы. Повышение эффективности государственного управления в сфере строительного и жилищно-коммунального комплексов

Необходимым условием развития рынка недвижимости в Республике Бурятия, как и по всей России, является активное участие государства. На данный момент все программы и законодательная база, реализуемые в стране в области доступного и комфортного жилья, «слабо реализуются».

Для оптимального управления рынком недвижимости влияние государственных структур должно быть максимальным. Государство должно занимать ведущую роль в организации оборота, связанного с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Государственное регулирование рынка недвижимости представляет собой систему типовых мер законодательного характера, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. Этого можно добиться лишь при грамотно выстроенной государственной политики. Поэтому, в рамках реализации решаемой задачи, Правительство Республики Бурятия приняло решение осуществления ряда государственных программ: «Доступное и комфортное жилье», «Жилище», «Обеспечение жильем молодых семей», позволивших обеспечить население достойной жилищной площадью.

При выполнении курсовой работы были выполнены следующие задачи:

- проведен обзор литературных источников, справочных материалов по теме;

- определены понятия недвижимости, рынка недвижимости;

- рассмотрен государственный учет и регистрация недвижимости;

- изучена нормативно - правовая база регулирования рынка недвижи-мости;

- проанализировано государственное регулирование рынка недви-жимости в Республике Бурятия.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года, N 52-ФЗ;

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 191-ФЗ;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, N 137-ФЗ;

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 189-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года, N 118-ФЗ;

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13. 07. 2015 N 218-ФЗ;

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24. 07. 2007 N 221-ФЗ;

Федеральный закон «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

Государственная программа «Обеспечение жильем молодых семей»;

Государственная программа «Материнский капитал»;

Государственная программа «Развитие строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Бурятия»;

http: //egov-buryatia. ru (Органы государственной власти РБ) ;

https: //rosreestr. ru (Росреестр) ;

http: //www. consultant. ru (Консультант Плюс).

Размещено на Allbest.ru

...