Основные этапы развития государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в России

Не менее яркой иллюстрацией положения о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимости является закономерностью там, где этот оборот существует, стал период развития права после октября 1917 г. Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие «недвижимое имущество» упразднялось, в итоге, понятие «недвижимость» в советский период развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из «частного оборота». Соответственно отсутствовала необходимость и в существовании регистрационной системы. Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Это положение было вполне естественным, поскольку согласно законодательству, действовавшему в тот период, только индивидуальный дом или его часть могли быть объектом личной собственности гражданина и, соответственно, предметом сделок, связанных со сменой собственника. Практически все остальные объекты недвижимости находились главным образом в государственной собственности, переход объектов недвижимости из владения одного юридического лица к другому не был связан с изменением собственника, им оставалось государство. Поэтому фиксация этих процессов носила характер внутреннего учета собственником своего имущества и не нуждалась в специальной регистрации.

Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР «О собственности в СССР». Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.

Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона.

В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.

Новым этапом в расширении круга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения и земельные участки.

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РСФСР, приравняли по правовому режиму квартиру, находящуюся в собственности гражданина, к собственному дому (его части). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч. 3 ст. 6 установил, что «частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере подлежит регистрации в местной администрации». Статья 7 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» установила, что право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Регистрация документов о правах на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 г. относилась к компетенции местных советов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим земельным комитетам. При этом было определено, что право собственности на земельный участок переходило к покупателю с момента регистрации договора. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге, таким образом уточнялся порядок регистрации права собственности на земельные участки. В итоге в конце 1993 г. была предпринята первая попытка совмещения государственной регистрации всех видов недвижимости в одном органе. Функции по регистрации предполагалось передать в ведение Российского комитета по земельным ресурсам. Согласно Указу Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в той же поземельной книге подлежали регистрации не только документы о правах на земельные участки, но и правоустанавливающие документы в отношении прочно связанной с земельными участками недвижимости. Гражданский кодекс РФ впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.[7]

6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ ПОСЛЕ РАСПАДА СССР

недвижимость регистрация закон

Содержание понятия государственной регистрации права собственности раскрыто в ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Цели регистрации заключаются в следующем:

официальное подтверждение права путем ведения единой информационной базы данных - ЕГРН;

обеспечение легального и открытого оборота недвижимости;

защита законных прав собственников недвижимости;

реализация налоговых функций государства;

гарантия безопасности сделок с объектами недвижимости, реализуемая открытостью и доступностью основных сведений о правах.

Процедура регистрации должна сопровождать только сделки с недвижимым имуществом, в состав которого входят объекты, перечисленные в ст. 130 ГРК РФ. Недвижимость признаются прочно связанные с землей объекты, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их целевому назначению:

участки земли;

здания, сооружения и иные объекты капитального строительства;

жилые и нежилые помещения;

машино-места.

Помимо этого, в состав такого имущества включаются отдельные вещи, не имеющие отношения к земле: воздушные и морские суда.

Ключевыми особенностями регистрационной процедуры являются:

итогом регистрации является внесение достоверных и актуальных сведений в реестр недвижимости (ЕГРН);

подтверждением факта регистрации является правоустанавливающий документ - выписке из ЕГРН, а также специальная регистрационная отметка (надпись) на договоре;

проведения регистрации органами, уполномоченными государством.

Федеральным законом № 218-ФЗ порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не поменялся кардинальным образом, однако стал эффективнее, быстрее по срокам оформления документов, и надежнее по степени защиты информации.

Среди основных особенностей нового нормативного правового акта можно выделить:

объединение в единую систему процедур регистрации и кадастрового учета, которые ранее проводились в ходе самостоятельных отдельных мероприятий;

предоставление возможности совершать регистрационные действия не только по месту расположения объекта, но и в любом подразделении Росреестра, на территории РФ;

вследствие объединения кадастрового учета и регистрации суммарный срок единой процедуры составит всего 10 дней, после чего собственник сможет получить правоустанавливающие документы;

сокращение срока на получение выписки из ЕГРН по запросу граждан - три дня вместо пяти;

подтверждение права собственности осуществляется путем выдачи выписки из ЕГРН вместо свидетельства (данное правило было введено в июле 2016 года и подтверждено Законом № 218-ФЗ).

В соответствие с п. 6 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственные регистрация проводится не только в отношении прав на объекты недвижимости, но и на сделки с ними. Помимо этого, ст. 13 Закона № 218-ФЗ регламентирует, что сведения о сделках, прошедших регистрацию, подлежат внесению в ЕГРН наряду с информацией о возникновении или переходе прав.

Для регистрации сделок, одновременно с заявлением о регистрации перехода прав, дополнительно представляются следующие документы

договор, вид которого зависит от характеристики сделки (отчуждение, дарение и т.д.);

акт приема передачи;

документ, подтверждающий полномочия сторон на совершение сделки.

Для проведения регистрации недвижимости участники сделки или лица, оформляющие права на вновь созданный объект, должны обратиться в один из органов, указанных в Федеральном законе № 218-ФЗ:

территориальные учреждения Росреестра;

Многофункциональный центр;

представление документов должностным лицам Росреестра в ходе выездного приема. [9]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации прав на нее позволяет прийти к нескольким выводам. Во-первых, процесс формирования этого законодательства вновь служит доказательством объективного характера существования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Как только изменилась экономическая ситуация и недвижимость была вовлечена в оборот, система регистрации стала формироваться. Данный процесс в течение определенного времени происходил «стихийно», без достаточного правового обеспечения, неравномерно в различных регионах. При этом быстрее данная система формировалась там, где раньше появлялся рынок недвижимого имущества и где негативные последствия отсутствия публичности в сфере оборота недвижимости были более ощутимы.

Во-вторых, бросается в глаза большое количество реформ и «революций», которые произошли в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. За 10-15 лет в сфере государственной регистрации прав на недвижимость произошло столько же изменений, сколько в аналогичной системе в дореволюционной России за несколько веков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ