Продаем здание (сооружение). Как отразить в учете

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

1. Передача недвижимости покупателю: что важно для бухгалтера

2. Бухучет операций по реализации зданий, сооружений в 2012 году

3. Специфика налогообложения при реализации зданий, сооружений

1. Передача недвижимости покупателю: что важно для бухгалтера

Продажа недвижимости - зданий, сооружений П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). - нечастое событие в деятельности организации, поэтому в ряде случаев при отражении в учете операций по реализации этих объектов у бухгалтеров возникают вопросы.

Реализация здания, сооружения регулируется договором купли-продажи недвижимого имущества (недвижимости), согласно которому к покупателю переходит право собственности на эти объекты. Переход права собственности на данные объекты по договору продажи недвижимости и сам договор подлежат государственной регистрации, после чего (если иное не предусмотрено законодательными актами) сделка считается заключенной Ст. 4, подп. 3.1, п. 4 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"..

Законодательно не запрещено передавать объекты недвижимости покупателю до государственной регистрации сделки, что и происходит на практике. В результате первичные учетные документы Подп. 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 15.03.2011 N 114 "О некоторых вопросах применения первичных учетных документов" (далее - Указ N 114), п. 1 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 N 360 "Об утверждении перечня первичных учетных документов"., которыми оформляется факт передачи здания, сооружения продавцом покупателю (товарная накладная, акт о приеме-передаче основных средств (далее - ОС)), могут иметь более раннюю дату оформления, чем дата государственной регистрации данной сделки и прав на недвижимость.

В подобной ситуации может возникнуть вопрос, на какую дату следует отражать в учете факт передачи покупателю недвижимого имущества:

- на дату, указанную в акте о приеме-передаче основных средств Приложение 1 к Постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 N 23 "Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов" (далее - Постановление N 23).;

- либо на дату государственной регистрации данной сделки и перехода от продавца к покупателю права собственности на переданное недвижимое имущество. недвижимость учет договор продажа

В связи с этим обратимся к порядку отражения в бухучете хозяйственных операций, к которым также относится реализация недвижимого имущества. Хозяйственная операция - это действие или событие, вызывающее изменения в объеме, составе, размещении и использовании активов и (или) пассивов организации. Она фиксируется в бухучете на дату ее свершения на основании составленных сторонами (в данном случае - покупателем и продавцом) первичных учетных документов, к которым относится акт о приеме-передаче ОС Абз. 20 ст. 2, абз. 4, 5 ст. 8, ч. 1 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 18.10.1994 N 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности" (далее - Закон N 3321-XII); подп. 1.1 Указа N 114.. В этом акте есть строка "Государственная регистрация права на недвижимое имущество", которая заполняется в случае, когда объект ОС является недвижимым имуществом П. 4 Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов, утвержденной Постановлением N 23.. При этом ограничения в оформлении акта при отсутствии документов о государственной регистрации перехода права собственности на передаваемый объект не установлено.

Для покупателя, например, отсутствие документа о государственной регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество, по которому оформлены первичные учетные документы, не является препятствием для принятия этого имущества к бухучету. До государственной регистрации такое имущество учитывается на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства" П. 16 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 127 (далее - Инструкция N 127)..

На заметку

С 2013 года активы, которые принимаются на учет в качестве объектов ОС, подлежащие государственной регистрации, до момента регистрации учитываются на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы" (т.е. переводятся в состав основных средств после их государственной регистрации). Однако дата выбытия таких объектов у продавца определяется, как и в 2012 году, по дате оформления акта о приеме-передаче ОС Ч. 4 п. 4, п. 29 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 N 26 (далее - Инструкция N 26).

Таким образом, для целей бухучета зданий, сооружений определяющее значение имеет дата, указанная в первичных учетных документах на передачу этих объектов покупателю, а не дата государственной регистрации.

2. Бухучет операций по реализации зданий, сооружений в 2012 году

Если изначально здание, сооружение приобреталось не для продажи, оно учитывается в составе объектов основных средств Абз. 5 ч. 1 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее - Инструкция N 118). (а не товаров) по первоначальной стоимости (с учетом проводимой в установленном порядке переоценки Указ Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 N 622 "О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования"; п. 10, абз. 3 ч. 1 п. 17 Инструкции N 118.) на счете:

- 01 "Основные средства" (в части объектов, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации);

- 03 "Доходные вложения в материальные активы" (в части объектов, предоставленных во временное пользование (временное владение и пользование) в качестве инвестиционной недвижимости или по договорам финансовой аренды (лизинга)) П. 6, 8 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 N 50 (далее - Инструкция N 50)..

Суммы накопленной амортизации, начисленной в установленном порядке, учитываются на счете 02 "Амортизация основных средств" и при продаже этих объектов списываются в кредит счета 01. При этом к счету 01 может быть открыт субсчет "Выбытие основных средств" Ч. 3 п. 3, ч. 7 п. 7 Инструкции N 50; п. 50 Инструкции N 127..

Начисление амортизации по несамортизированным зданиям, сооружениям прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем их выбытия (списания) (если применялся линейный способ начисления амортизации). Если по недвижимому имуществу, например сооружениям, амортизация начислялась производительным способом, ее начисление прекращается с даты окончания его эксплуатации в связи с выбытием (списанием) П. 36 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 N 37/18/6 (далее - Инструкция N 37/18/6)..

Стоимость объекта основных средств, который выбывает (в том числе вследствие продажи), подлежит списанию со счета 01 на дату подписания между продавцом и покупателем документа о передаче объекта (акта о приеме-передаче объекта ОС) П. 22 Инструкции N 118, п. 39 Инструкции N 127..

На заметку

С 2013 года при выбытии, в том числе при реализации основного средства, сумма числящегося по нему добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данного объекта, присоединяется к нераспределенной прибыли, что отражается в учете записью Д-т 83 - К-т 84 Ч. 4 п. 30 Инструкции N 26.

В бухгалтерском учете доходы и расходы, связанные с реализацией основных средств, включаются в состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности (далее - доходы и расходы), учитываемых на счете 91 "Прочие доходы и расходы" Абз. 4 п. 2, абз. 2 п. 14 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 N 102 (далее - Инструкция N 102).. Дата признания доходов определяется в соответствии с методикой признания выручки (доходов), закрепленной в учетной политике организации (метод начисления или метод оплаты).

Пример 1

Организация, определяющая доходы по методу начисления, реализовала здание. Акт о приеме-передаче объекта ОС оформлен 25.09.2012 Государственная регистрация сделки и прав на недвижимость произведена 01.10.2012. Оплата от покупателя поступила 10.10.2012.

В бухгалтерском учете организации факт передачи покупателю объекта и признание дохода от его реализации отражается в сентябре 2012 г., когда объект передан покупателю (независимо от даты государственной регистрации и даты поступления оплаты от покупателя).

Пример 2

Организация, определяющая доходы по методу оплаты, реализовала здание. Предоплата от покупателя поступила 27.08.2012. Акт о приеме-передаче объекта ОС оформлен 28.09.2012. Государственная регистрация сделки и прав на недвижимость произведена 01.10.2012.

В бухгалтерском учете организации факт передачи данного объекта покупателю и доход от реализации объекта отражаются в сентябре 2012 г (когда выполнены оба условия: поступили денежные средства и передан объект).

Расходы признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором признаны соответствующие им доходы, независимо от даты проведения расчетов по ним.

Как известно, методика признания доходов и расходов от реализации объектов влияет на порядок отражения этих операций на счетах в бухучете, а также на налогообложение (об этом - позже). Так, организации, определяющие выручку (доходы) по методу начисления, расходы, связанные с реализацией объекта недвижимого имущества, признают в бухучете как расходы по инвестиционной деятельности на дату передачи данного объекта покупателю П. 71 Инструкции N 50, п. 41 Инструкции N 102.. В случае признания выручки (доходов) методом по оплате при передаче покупателю объекта остаточная стоимость не может быть списана в расходы по инвестиционной деятельности, если объект не оплачен.

Информация об отгруженных товарах, продукции, выручка от реализации которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, обобщается на счете 45 "Товары отгруженные". Предназначенное для реализации основное средство (в том числе здание, сооружение) в широком смысле слова становится товаром, поэтому полагаем, что до момента признания доходов и расходов от его реализации остаточную стоимость переданного покупателю, но не оплаченного здания, сооружения целесообразно учитывать на счете 45 (если организация применяет метод "по оплате"). Напомним, что аналогичный порядок списания расходов от продажи ОС предусмотрен п. 48 Инструкции N 127, которая применяется в 2012 году в части, не противоречащей Инструкциям N 102 и N 50 Ч. 2 ст. 71, ч. 1, 2 ст. 72 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З "О нормативных правовых актах Республики Беларусь"..

С 2012 года для учета долгосрочных активов (включая объекты основных средств), в отношении которых организация приняла решение о реализации, типовым планом счетов бухучета предусмотрен счет 47 "Долгосрочные активы, предназначенные для реализации". Перевод амортизируемых долгосрочных активов со счета 01 на счет 47 влечет прекращение начисления амортизации по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем их признания в качестве предназначенных для реализации (если амортизация начислялась линейным или нелинейным способом). Однако вопрос о порядке перевода и бухучета таких активов в 2012 году не определен. В связи с этим можно порекомендовать организациям воздержаться от применения счета 47 в 2012 году либо заручиться соответствующими разъяснениями Министерства финансов Республики Беларусь по данному вопросу.

На заметку

Подробный порядок отражения в бухучете операций с предназначенными для реализации долгосрочными активами описан в Инструкции по бухгалтерскому учету долгосрочных активов, предназначенных для реализации Утверждена Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 N 25 (далее - Постановление N 25)., однако применять его можно только с 01.01.2013.

3. Специфика налогообложения при реализации зданий, сооружений

По общему правилу налоговый учет основывается на данных бухгалтерского учета об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением П. 2 ст. 62 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).. Бухгалтерский учет этих объектов ведется на основании первичных учетных документов. Таким образом, для целей исчисления налогов также имеет значение дата первичных учетных документов на передачу зданий, сооружений, а не дата государственной регистрации данной сделки и прав на недвижимость.

Налог на прибыль. Доходы от реализации недвижимости включаются в налогооблагаемую прибыль того налогового периода, который приходится на дату передачи этих объектов или дату их оплаты (как определено учетной политикой для бухучета). Прибыль (убыток) от реализации имущества, учтенного в составе основных средств, определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой (доходом) от его реализации, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью, а также затратами по его реализации.

Если организация реализует здание, сооружение, по которому в текущем году применила амортизационную премию, сумму амортизационной премии она должна включить в налогооблагаемый доход в том налоговом периоде, в котором этот объект был реализован Ч. 2, 5 подп. 2.6 ст. 130, подп. 3.20 ст. 128 НК..

Кроме того, следует напомнить, что реализация зданий и сооружений (кроме объектов жилищного строительства) до истечения двухлетнего срока действия льготы по налогу на прибыль в части финансирования капитальных вложений в эти объекты (далее - льгота по капвложениям) до 2012 года влекла прекращение льготы. При этом налог на прибыль, не уплаченный в связи с освобождением, вносился в бюджет с уплатой пени Подп. 1.1, ч. 1 п. 4 ст. 140 НК (в редакции Закона Республики Беларусь от 15.10.2010 N 174-З).. В 2012 году данный порядок действует в отношении объектов, реализованных начиная с 17.07.2012. Причем пеня начисляется за период с 17.07.2012 по день уплаты налога на прибыль Подп. 1.1, п. 5 Указа Президента Республики Беларусь от 11.07.2012 N 312 "О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности"..

Пример 3

Организация в декабре 2010 г. вела строительство жилого дома и здания паркинга на 100 машино-мест и воспользовалась льготой по капвложениям в эти объекты. В сентябре 2012 г. дом и несколько машино-мест в паркинге были проданы.

В части проданных машино-мест организация утратила право на льготу по капвложениям.

Налог на добавленную стоимость. Обороты по реализации зданий, сооружений признаются объектом для исчисления НДС и в общем случае облагаются по ставке 20% Подп. 1.1 ст. 93, подп. 1.3 ст. 102 НК.. Если объект относится к имуществу, которое при реализации освобождается от налога (например, является объектом жилищного фонда), НДС не исчисляется и не уплачивается.

Налоговой базой НДС при реализации объектов, учтенных в составе объектов ОС, является цена их реализации (независимо от того, ниже она или выше остаточной стоимости). Момент фактической реализации зависит от способа определения выручки (дохода), установленного учетной политикой организации. Если доход признается по мере отгрузки (метод начисления), налог исчисляется за отчетный период (месяц или квартал), в котором происходит передача (отгрузка) объектов, если по мере оплаты переданных (отгруженных) объектов - НДС исчисляется за отчетный период, в котором поступают (зачисляются) денежные средства, но не позднее 60 дней с момента передачи объектов.

Налог на недвижимость. По зданиям и сооружениям, признаваемым объектами обложения налогом на недвижимость, реализуемым в течение года, исчисление и уплата налога прекращается с квартала, следующего за кварталом, в котором они переданы покупателю.

Пример 4

Организация, определяющая доходы по методу оплаты, заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение стоимостью 555408000 руб. (в том числе НДС по ставке 20% в размере 92568000 руб.). Акт приема-передачи объекта ОС и накладная оформлены 03.09.2012. Оплата поступила 01.10.2012.

Первоначальная стоимость объекта - 398000000 руб., сумма накопленной амортизации (начислялась линейным способом), включая сентябрь 2012 г., - 22305540 руб.

В рассматриваемой ситуации по данному объекту прекращается:

- начисление амортизации - с 01.10.2012;

- исчисление и уплата налога на недвижимость - с IV квартала 2012 года, при этом налоговая база корректируется на остаточную стоимость помещения на 01.01.2012. Уточненную налоговую декларацию организация должна подать не позднее 20.12.2012 Ч. 1 п. 7, ч. 1 п. 10 ст. 189 НК.

Согласно учетной политике организации для отражения стоимости выбывающих основных средств к счету 01 открыт субсчет 01-1 "Выбытие основных средств".

В бухгалтерском учете организации произведены следующие записи:

Размещено на Allbest.ru