Ремонтируем арендованную недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ремонтируем арендованную недвижимость

У субъектов хозяйствования время от времени возникает необходимость провести текущий или капитальный ремонт арендованного имущества. Рассмотрим, как отражаются в бухгалтерском учете арендатора операции, связанные с ремонтом арендуемой недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности.

Виды ремонта

Законодательство в области бухгалтерского учета определяет ремонт как совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта либо его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа.

Ремонт бывает двух видов - текущий и капитальный.

Под текущим ремонтом следует понимать ремонт, который производится для того, чтобы предотвратить дальнейший интенсивный износ, восстановить исправность и устранить повреждение конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

Как правило, в процессе эксплуатации арендованных зданий, отдельных их частей, помещений возникает необходимость в устранении мелких повреждений и неисправностей, улучшении эстетических качеств полученных в аренду объектов. В связи с этим арендодателями обычно проводятся различного вида малярные работы, замена покрытия полов, восстановление штукатурки, облицовка стен и потолков и т.д. Данные работы перечислены в Перечне основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте.

К капитальному ремонту относят работы, связанные с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации.

На практике арендаторы сталкиваются с капитальным ремонтом, когда проводят полную замену заполнений оконных проемов здания, а также замену более 40% оконных проемов здания при их износе более 60%, замену подвесных потолков и другие работы, входящие в Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений.

Распределение обязанностей по проведению ремонта

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК). По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. При этом арендатор должен поддерживать имущество, переданное ему во временное пользование, в исправном состоянии и за свой счет в случае необходимости осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

В договоре аренды, который является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, помимо прочего предусматривается распределение обязанностей по полному восстановлению и ремонту переданного во временное пользование имущества. Варианты этого распределения могут быть самыми разными: например, на одну из сторон договорных отношений может возлагаться обязанность производить как текущий, так и капитальный ремонт объекта аренды. Если в договоре не содержится условие о ремонте, применяются общие правила, закрепленные ГК.

Следует отметить, что, если стороны в договоре аренды возложили обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора, проведение таких работ ему все равно необходимо согласовать с арендодателем. При этом, если в договоре не установлено, за чей счет будет производиться капитальный ремонт, арендодатель обязан возместить его стоимость арендатору. Вместе с тем арендодатель имеет право не возмещать стоимость ремонта, произведенного арендатором, в двух случаях: если последний не представит доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения в арендованной недвижимости капитального ремонта, а также если проведение капитального ремонта связано с созданием дополнительных условий и удобств для предпринимательской деятельности арендатора.

Расходы на проведение ремонта арендованных объектов недвижимости (или отдельных их частей) в бухгалтерском учете арендатора следует отражать в зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, от вида ремонта и способа его проведения:

Отражение в учете ремонтных работ, выполняемых хозяйственным способом

Рассмотрим ситуацию, когда договор закрепляет общеустановленное правило ГК о том, что текущий ремонт производится за счет арендатора (или в договоре отсутствует условие о ремонте).

Если текущий ремонт выполняется арендатором хозяйственным способом (т.е. силами самой организации), стоимость израсходованных на ремонт материалов, заработная плата исполнителям, отчисления на социальное страхование и другие расходы включаются арендатором в затраты. Данные расходы являются для него косвенными, поэтому собираются на счетах 25 «Общепроизводственные затраты», 26 «Общехозяйственные затраты», 44 «Расходы на реализацию», а затем списываются в дебет счета 90-5 «Управленческие расходы». Затраты, накопленные на счете 25, могут списываться на счет 90 не только напрямую, но и через счета 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства» в зависимости от варианта, закрепленного в учетной политике.

Аналогичным образом арендатор отражает свои расходы по капитальному ремонту при условии, что договор аренды предусматривает такой ремонт за счет арендатора.

Отражение в учете ремонтных работ, выполняемых подрядным способом

При подрядном способе ремонтные работы выполняются специализированными ремонтно-строительными организациями по заключенным с ними договорам подряда. Если договором аренды установлено, что ремонт (текущий или капитальный) производится за счет арендатора, то на основании подписанных с подрядчиком актов выполненных работ арендатор отражает расходы по ремонту на счетах учета косвенных затрат в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Если в договоре аренды не определен порядок финансирования ремонтов, то проведенный подрядным способом текущий ремонт отражается в бухгалтерском учете арендатора так же, как и в примере 2. Если же работы относились к капитальному ремонту, арендатор не сможет списать их стоимость на затраты, а выставит к возмещению арендодателю.

Учет возмещения расходов на ремонт у арендатора

По договору аренды обязанности по проведению ремонта (текущего и (или) капитального) и его финансированию могут возлагаться на арендодателя. Если, однако, фактически ремонт произвел арендатор, арендодатель обязан возместить ему расходы. Порядок отражения в бухгалтерском учете арендатора возмещаемых расходов зависит от того, каким способом выполнялись ремонтные работы - хозяйственным или подрядным.

В случае выполнения арендатором текущих или капитальных ремонтных работ хозяйственным способом суммы возмещения арендодателем расходов по ремонту признаются выручкой от реализации выполненных работ и включаются в налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль. При этом суммы расходов по ремонту собираются арендатором на счете 23 с последующим списанием их в дебет счета 90-4 «Себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг» и включением в затраты, учитываемые при налогообложении.

Порядок учета расходов при проведении капитального ремонта хозяйственным способом у арендатора будет аналогичным и в случае, если обязанности сторон по финансированию ремонтов договором аренды не урегулированы.

Если арендатор отражает выручку по методу оплаты, он может предусмотреть следующие аналитические субсчета к счету 23:

23-1 «Возмещаемые расходы по проведению ремонта»;

23-2 «Себестоимость выполненных и не оплаченных работ».

Возможность использования в этом случае счета 45 «Товары отгруженные» для обобщения информации об оказанных работах (услугах), которые фактически оказаны, но не оплачены, исключается. Это связано с тем, что счет 45 предназначен только для обобщения информации об отгруженных продукции или товарах, выручка от реализации которых не поступила.

При принятии арендодателем выполненных арендатором работ их себестоимость, накопленная на счете 23-1, переносится в дебет счета 23-2. После получения оплаты от арендодателя (или проведения зачета в счет арендной платы) данные суммы списываются в дебет счета 90-4.

Когда согласно договору аренды капитальный и (или) текущий ремонт обязан провести за свой счет арендодатель, а фактически ремонт осуществил арендатор подрядным способом, арендодатель обязан возместить все понесенные арендатором расходы. Возмещаемые суммы в данном случае не являются выручкой арендатора, а его расходы на ремонт не включаются в затраты. Операции отражаются на счетах учета расчетов. Аналогичный подход следует применять и в случае, если договором аренды не определено, за чей счет проводится капитальный ремонт.

Арендатор возмещает арендодателю

Если договором аренды предусмотрено, что обязанности по финансированию ремонта (капитального и (или) текущего) возлагаются на арендатора, но фактически ремонт осуществляет арендодатель, стоимость ремонта возмещается арендатором. Предъявленные к возмещению арендодателем расходы по ремонту учитываются в бухгалтерском учете арендатора на счетах учета косвенных затрат. Суммы НДС, перевыставленные арендодателем, принимаются арендатором к вычету на общих основаниях.

арендатор ремонт недвижимость предпринимательский

Размещено на Allbest.ru