Статистическое исследование развития жилищного рынка Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет"

Чебоксарский институт экономики и менеджмента (филиал)

Кафедра бухгалтерского учета, анализа и аудита

Курсовая работа

Статистическое исследование развития жилищного рынка Российской Федерации

Выполнил К.Н. Королева

Руководитель Т.А. Леванова

Чебоксары 2014

Введение

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья.

Статистический анализ объектов рынка жилой недвижимости позволяет оценить их не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и как капитал в вещественной форме, приносящей доход. Статистический анализ рынка недвижимости позволяет оценить уровень национального богатства страны.

Последовательное развитие рынка жилой недвижимости в России закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Анализ эволюции методов формирования информационной базы рынков жилой недвижимости в развитых странах мира показывает, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. недвижимость инвестиционный статистический

Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа закономерностей и случайностей в развитии рынка жилой недвижимости, именно поэтому аналитические исследования рынка сегодня востребованы его участниками, в том числе государством. Особую значимость приобретает изучение региональных рынков жилой недвижимости, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования.

Целью курсовой работы является проведение комплексного статистического исследования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

- усовершенствовать систему показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации;

- проанализировать состояние, структуру и особенности функционирования рынка жилой недвижимости в России;

- определить критерии оценки информационного и методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости;

- разработать методику статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости;

- провести многомерную классификацию регионов России по показателям доступности рынка жилой недвижимости, оценить влияние различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости регионов России;

- построить прогноз основных показателей, характеризующих развитие рынка жилой недвижимости России.

Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости Российской Федерации.

Предметом исследования является совокупность показателей и методы анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости

Для характеристики рынка жилья с позиций объекта статистического исследования, необходимо остановится на некоторых методологических положениях экономической теории, и уточнить само понятие "рынок", так как рынок представляет собой сложное и многообразное экономическое и социальное понятие. Если рассматривать только экономический аспект этого понятия, то рынок представляет собой совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу купли-продажи товара. Вместе с тем рынок выступает важнейшим связующим звеном между товаропроизводителями и потребителями. На рынке осуществляется формирование и движение спроса и предложения. Под влиянием соотношения спроса и предложения происходит колебание цен и определяется стоимость товара. В экономической теории представлено множество определений рынка, которые отражают разные стороны такого сложного и многообразного феномена социально-экономического явления как рынок. Эти определения выражают разные подходы научных школ и отдельных ученых к этому феномену.

Можно выделить два основных подхода к определению понятия "рынок":

- рынок определяется как совокупность условий, благодаря которым покупатели и продавцы товара (услуги) вступают в контакт друг с другом с целью покупки или продажи этого товара (услуги);

- рынок рассматривается как абстрактное или действительное пространство, на котором взаимодействуют предложение и спрос на те или иные блага (товары, услуги, включая такие специфические товары как рабочая сила, капиталы, жилье и т.п.) и способ этого взаимодействия.

Рынок является исторической категорией. Возникнув много веков назад, рынок в настоящее время достиг высокого уровня развития, стал цивилизованным. Его развитие базируется на общественном разделении труда, товарного производства и обмена. Границы и функции рынка, его функции и роль в системе хозяйственных связей, воспроизводства материальных благ зависят от господствующего экономического уклада. Координация индивидуальных решений и действий товаропроизводителей осуществляется через хозяйственный механизм, действующий посредством системы спроса и предложения, цен, конкуренции и других экономических категорий рынка.

Рынок недвижимости мы будем рассматривать как форму организации экономической деятельности, базирующуюся на трех обязательных признаках: частная собственность, добровольное экономическое взаимодействие самостоятельных и независимых друг от друга субъектов и конкуренция.

Экономическая деятельность требует объединения усилий многих людей, привлечения средств и возможностей, предоставляемых обществом. Любая экономическая деятельность затрагивает интересы всего общества и является объектом воздействия (регулирования) со стороны общества.

Основными субъектами рынка являются люди (физические лица) и группы людей, совместно осуществляющие экономическую деятельность. В рыночной экономике эти группы принимают форму юридически оформленных организаций (юридических лиц). К таковым относятся фирмы, корпорации и т.п. организации. Субъектами рынка могут выступать и государственные предприятия. Субъекты рынка, опираясь на собственные решения и предпочтения, вступают друг с другом в экономические отношения, заключая контракты. При этом контракты - не только письменные договоры, заключаемые продавцом и покупателем, но и любые формы сотрудничества и соглашений между самостоятельными и

независимыми участниками экономического процесса. Эти положения полностью касаются и такого сложного понятия как рынок недвижимости.

На рис. 1. представлена подробная классификация объектов недвижимости.

Рис.1. Классификация объектов недвижимости

В настоящее время фактическая обеспеченность жильем жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м. На рис. 2 показана система показателей рынка жилой недвижимости.

Рис. 2. Система показателей рынка жилой недвижимости

Особенностью рынка недвижимости является то, что он состоит из товаров, представляющих конкретные объекты недвижимости; работ (строительство, реконструкция); посреднических услуг. К недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты (земля, природные ресурсы), имеющие экономическую и стратегическую ценность для государства.

Источником формирования рынка жилья является жилищный фонд. В состав жилищного фонда входит совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности. При этом в его составе есть жилые помещения, не подлежащие приватизации (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для инвалидов и т.д.).

Для характеристики динамики рынка жилья воспользуемся данными табл. 1, в которой представлена общая площадь жилых помещений, число однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и более квартир.

Таблица 1

Основные показатели жилищных условий населения

Как видно из таблицы 1, общая площадь жилых помещений с каждым годом увеличивается, если в 2007 году она составляла 21,4 м 2, то в 2012 году - 23,4 м 2, и площадь сельской местности превышает площадь городской. Большую часть из всех представленных квартир составляют двухкомнатные квартиры. Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год больше всего в 2009 году, а именно 17316 тыс.

Задачи и направления статистического исследования рынка жилья

Статистическая практика, по существу, не рассматривает рынок жилья с позиций объекта статистического наблюдения. В этом можно убедиться, рассмотрев формы статистического наблюдения в жилищном хозяйстве. Статистика изучает движение жилищного фонда по видам и формам собственности, осуществляет наблюдение за ходом приватизации.

Статистическое исследование рынка жилья предполагает, прежде всего, изучение спроса и предложения. Именно анализ спроса и предложения является одной из важных задач статистики рынка жилья.

Анализ спроса начинается с выявления потенциальных покупателей жилья, их требований к качеству жилья. Далее необходима сегментация рынка, т.е. распределение потенциальных покупателей на группы в соответствии с требованиями к качеству жилья и платежеспособностью.

Важное значение имеет оценка конкурентоспособности жилья Конкурентоспособность жилья характеризуется совокупностью его потребительских и стоимостных характеристик услуг. Более конкурентоспособное жилье имеет высокое качество и соответствует данной потребности, требованиям конкретного покупателя

Покупатели жилья могут быть разделены на группы: авангард, престижные, умеренные, практичные, равнодушные. Каждому из этих типов групп покупателей может быть дана характеристика с учетом пола, возраста, социального статуса, среднемесячного дохода; индивидуальных требований к качеству, цене жилья и др.

При сегментировании рынка жилья целесообразно учитывать географические, поведенческие, демографические факторы.

Для получения такой информации может быть использовано выборочное наблюдение, осуществляемое с помощью анкетного опроса. Выборочное наблюдение является более предпочтительным, так как сплошное требует большого объема работ по сбору информации и спрос на жилье не может быть удовлетворен своевременно.

Увеличение на конкретном рынке числа покупателей данного жилья равнозначно увеличению спроса. При большом числе субъектов рыночных отношений спрос на товар является результатом взаимодействия всех факторов.

В зависимости от ситуации на рынке жилья различают следующие виды спроса:

- отрицательный;

- отсутствие спроса;

- скрытый спрос;

- полноценный спрос;

- чрезмерный спрос;

Для отрицательного спроса характерна ситуация, при которой потенциальные покупатели отказываются от покупки жилья. Ведь покупателя могут не устраивать цена, месторасположение и др.

Отсутствие спроса может быть, когда потребители, на которых ориентирована данная продукция, не заинтересованы в ней или не знают о ней, не знают, где ее можно приобрести.

Для изменения ситуации рекламная компания должна быть организована так, чтобы были видны преимущества предлагаемого жилья по сравнению с жильем, предлагаемым другими строительными компаниями, ведь жилье может быть низкого качества, типовым, с улучшенной планировкой квартир, элитное.

Скрытый спрос может иметь место в ситуациях, когда строительная компания - не имеет информации о возникшем спросе;

Полноценный спрос характерен для ситуации, когда сложилось наиболее благоприятное соотношение между спросом и предложением, как для производителя, так и для потребителя продукции. Возникший спрос полностью удовлетворяется.

При чрезмерном спросе уровень спроса выше степени его удовлетворения.

Высокие цены на квартиры обусловлены двумя основными факторами: дефицитом жилья и повышенной себестоимостью нового строительства. При этом цены растут в долларовом исчислении при неравновесности конъюнктуры. Число предложений по продаже по различным категориям квартир превышает число заявок на покупку.

В структуре спроса самыми ликвидными являются однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные. Сезонные колебания спроса могут быть обусловлены летним замиранием цен и даже незначительным снижением по отдельным категориям жилья.

Определенное влияние на рынок жилья оказывает аренда городского жилья, которая обусловлена резким увеличением числа собственников жилья. В этой сфере рынка жилья предложение превышает спрос, а конкуренция выравнивает разброс ставок арендной платы. В структуре предложения преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, которые нередко являются вторым жилищем у владельцев. Конкурентоспособность арендуемых помещений по цене зависит от местоположения.

При статистическом изучении рынка жилья необходим анализ структуры цен на жилье.

Ситуация на рынке жилья в значительной мере зависит от динамики цен в строительстве.

В статистической практике индекс цен на строительно-монтажные работы рассчитывается на основе использования унифицированных технологических моделей конечной строительной продукции, в которой выделяются прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, средства на оплату труда, амортизационные отчисления, отчисления на социальные нужды и др. Индексы цен на строительно-монтажные работы рассчитываются в отраслевом и региональном разрезах. Имеют значение и индексы цен на машины и оборудование, с помощью которых выполняются строительно-монтажные работы, а также индексы цен на прочие капитальные работы и затраты.

Задачи статистики в изучении рынка жилья можно сформулировать следующим образом:

Организация выборочных обследований спроса и

предложения.

Выявление требований покупателей к качеству жилья.

Разработка системы показателей для оценки качества

жилого фонда.

Исследование влияние фактора сезонности на ситуацию на

рынке жилья.

Прогнозирование развития рынка жилья с учетом

влияющих на этот процесс факторов.

Анализ роли жилищного строительства в формировании рынка жилья

Формирование рынка жилья в значительной мере зависит от целого ряда факторов и условий, которые исследуются различными отраслями статистики и учитываются в программах статистических работ. В частности, на формирование рынка жилья оказывают влияние численность и состав населения, демографическая ситуация, уровень жизни населения, миграционные процессы, инвестиционный климат, темпы жилищного строительства.

Следует отметить, что в Российской Федерации жилищное строительство осуществлялось предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за свой счет и с помощью кредитов.

Здания являются одной из форм продукции строительства. Применительно к нашему исследованию мы будем о жилых зданиях. Жилые здания являются строительной системой, состоящей из совмещенных конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания людей. Для обобщающей характеристики ввода в действие жилых зданий и формирования рынка жилья могут быть использованы показатели площади и объема. Объем ввода в действие жилых объектов может быть охарактеризован в натуральном и стоимостном выражении. Как уже отмечалось, на рынок жилья могут быть представлены, как жилые готовые дома, так и объекты незавершенного строительства.

Большое влияние на формирование рынка жилья оказали федеральные целевые программы "Жилище" на 2011-2015 гг., "Государственные жилищные сертификаты" и другие.

Благодаря программе "Жилище" на 2011-2015 гг. в России в сентябре 2013 года было построено 6,8 млн. квадратных метров жилья. Это на 34,8% больше, чем в сентябре 2012 года. Такие данные обнародовала Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

В среднем все показатели за этот годы выше, чем в предыдущих периодах. В январе 2013 года было построено 3,6 млн. кв. м жилья (на 14,7% больше, чем в январе прошлого года), в феврале - 2,9 млн. кв. м (рост на 4,8%), в марте - 3,9 млн. кв. м (рост на 1,2%), в апреле - 3,7 млн. кв. м (рост на 26,9%), в мае - 3,4 млн. кв. м (рост на 9,8%), в июне - 5,1 млн. кв. м (падение на 2,6%), в июле - 4,2 млн. кв. м (падение на 0,6%), в августе - 5,1 млн. кв. м (рост на 18,8%).

Размещено на Allbest.ru