Международный опыт построения систем массовой оценки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Международный опыт построения систем массовой оценки

International experience in building mass evaluation systems

Лапшина Арина Тахировна

Стоит начать с того, что массовая оценка не отличается колоссально от единичной, по сути она опирается на те же принципы. При массовой кадастровой оценке обязательно устанавливается цель и дата оценки, состояние готовности и местоположение оцениваемых объектов уже следуя из этого устанавливается рыночная цена. Процесс массовой оценки включает в себя следующие этапы:

• Установка задачи

• Обследование и анализ объекта

• Анализ рынка и выявление более эффективного использования

• Построение модели оценки

• Уточнение результатов и контроль качества [2]

В большинстве случаев массовая оценка используется в целях налогообложения или в сфере планирования и экономики. За рубежом стараются использовать намного больше методов для установления определенной базы. Как раз на ее основе рассчитывается налог на недвижимое имущество.[2] Рассмотрим кадастровую массовую оценки на примере некоторых стран:

Допустим, в Швеции весь абсолютно весь кадастр основан на книгах созданных лично королем. В этих книгах указан весь список частной собственности в каждой деревне. И такая система нумерации и в наше время используется в этой стране для нумерации недвижимого имущества. Позже в эти книги включили кадастровые карты сёл, это было сделано с целью улучшения системы налогообложения земли. А уже позже с этой же целью была создана Национальная земельная служба. в 60-х годах эти самые книги, которыми ранее пользовалась церковь были преобразованы в Реестр объектов недвижимости и уже позднее была предложена компьютеризация. Каждому объекту были прикреплены координаты в национальной системе и фактически именно это стало важным рывком в развитии ГИС.[5] Министерство охраны окружающей среды Швеции имеет организации в каждой области и в местных муниципалитетах. Эта организация отвечает за ландшафтную информационную систему, также за кадастровую регистрацию. В Швеции частный сектор не принимает никакого участия в регистрации государственной собственности, максимум на что может рассчитывать частный сектор быть советником или консультантом клиента в редких случаях. Профессиональных геодезистов около 1500 человек и они относятся к Шведскому агентству.

Массовая оценка в Германии проводится раз в 8-20 лет и уже не первый раз. В Германии вообще уровень кадастра и массовой оценки достаточно высок. Страна наиболее перспективна и достаточно высокое внимание уделяется совершенствованию методов оценки и созданию зон нормативной стоимости земель, т.е массовой оценки, которые будут в будущем использованы для налогообложения. Основная цель кадастра недвижимости Германии -быть достоверной и точной системой учёта недвижимости и обеспечить функционирование рынка и системы Вся поверхность территории Германии измерена и учтена в земельном кадастре. В этой стране современная система ведения земельного кадастра состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра недвижимости. Кадастр недвижимости это официальный список всех земельных участков, закрепленный в земельной книге и содержащий полную информацию о недвижимости по всей территории Германии.[4] Для каждого участка существует необходимая земельная книга, которая ведется в Немецком суде первой инстанции. И в которой на каждый участок предусмотрена отдельная страница. Лист в этой книги имеет 3 части: заголовок, опись и еще три раздела. Помимо листа в книге на каждый участок еще заводится поземельное дело, которое включает в себя различные свидетельства и судебные протоколы которые и будут непосредственно являться основанием для внесения каких-либо изменений. Результаты массовой оценки используют для расчета таких налогов как:

• Страховка объекта недвижимости. Как правило это 0,35% от рыночной стоимости объекта за год.

• Муниципальный налог, который выплачивается раз в год и его ставка по большей части зависит от расположения объекта.

• Налог на доходы от сдачи в аренду, примерно 0,5% от кадастровой стоимости.

• Налог на недвижимость от 0,5 до 2% за год.

При проведении массовой оценки за рубежом существует возможность отправить возражения касающиеся объекта недвижимости, обычно рассмотрение занимает не более 3-х месяцев, но в зарубежных странах такое происходит достаточно редко, так как методология проведения кадастровой оценки достаточно прозрачна, и благодаря этому редко возникают какие-то вопросы и разногласия.

США по закону принятому Конгрессом с 1989г. полностью все полномочия по оценочной деятельность переданы некоммерческому фонду оценки. И в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства- подкомитет по оценке. В своей деятельности оценщик в этой стране руководствуется и опирается на федеральное законодательство США, то есть, ключевые законы и указы, касающиеся различных видов деятельности оценщиков недвижимости, нормативно-правовые акты отдельных штатов и Стандартами профессиональной оценочной деятельности, утвержденными во всех штатах, но с некоторыми изменениями. Данные стандарты не закреплены на государственном уровне, а принимаются на усмотрение каждого штата, но они обязательны для соблюдения сертифицированными оценщиками недвижимости, а для всех остальных профессионалов они могут также служить опорой для грамотного осуществления их деятельности. В 2010г. в США был принят закон, который ужесточил требования к оценщикам на Федеральном уровне. Также закон включил в себя обязательное требование по визуальному осмотру объекта недвижимости.

Оценкой недвижимости в США в основном занимаются небольшие оценочные фирмы, которые в сущности юридически оформлены как товарищества. Чаще они принадлежат одному владельцу и обычно в них состоит от 3-10 работников. Крупные компании берут в разы больше денег за ту же работу и следовательно работают только на крупных объектах, где необходимо привлечение крупных инвесторов.[5] Основные задачи налогового оценщика:

• выявление и опись всех объектов подлежащих оценке.

• определение важнейших характеристик всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости.

• оценка стоимости каждого объекта недвижимости, подлежащего налогообложению.

• определение уровня налогообложения.

• извещение владельцев недвижимости о величине налогооблагаемой стоимости.

• определение налогооблагаемой стоимости каждого объекта недвижимости.

• определение налоговых ставок и заполнение налоговых счетов.

Все страны за рубежом немного по-разному относятся к проведению массовой оценки. Допустим, в Италии закон обязательно предусматривает концепцию стоимости, которую обязаны придерживаться абсолютно все оценщики работающие в этой стране. Специфическое отличие законов этой страны заключается в описании передачи одной из сторон права на владение недвижимостью. Именно это дает возможность подрядчику частично возместить все затраты на строительство. Процесс правильного определения стоимости включает в себя оценку и налоговые правила, следовательно инвестирование достаточно трудоемкое.

Во Франции результаты по оценке обязательно должны предоставляться в виде отчета, в котором содержаться все условия, допущения, описание и расположение объекта, анализ рынка, плюс ко всему в некоторых случаях оценщик может проводить экспертные заключения.

А в Чехии и вовсе наблюдается две формы оценщиков, первые, судебные эксперты, которые как правило зарегистрированы в реестре судов, а вторые- оценщики, имеющие сертификат или лицензию.[3] Деятельность каждого оценщика регулируется федеральным законом на государственном уровне. Всего на страну три формы лицензии:

• На оценивание движимого имущества

• На оценивание недвижимого имущества

• Лицензия на оценивание финансовых активов

По сути, придерживаясь экономических условий Чехии потребителями услуг оценщиков как правило являются банки. Очень часто оценка необходима при задолженности по кредиту, когда все имущество банк конфискует в долг.

В европейской практике существует несколько методов массовой оценки:

• Метод прибыли, основан на том, что рыночная стоимость будет зависеть от потенциального потока.

• Остаточный метод, оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме.

• Метод прямого сравнения, который основан на привязке к определенной базе для сравнения.

• Метод подрядчика, когда рыночная стоимость приравнивается к затратам на реконструкцию.

• Метод капитализации дохода- это оценка ежегодной стоимости арендной платы при инвестиционной ставке.

Отличие массовой оценки от индивидуальной заключается в том что, в первую очередь объектом оценки является не отдельный объект недвижимости, а совокупность. Чаще всего они группируются по различным критериям, как правило в одну группу попадают объекты с одинаковым функциональным назначением. Обычно индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника, за исключением обязательной, т.е. предусмотренной законом. Массовая оценка является периодической. Для массовой оценки важна стандартизация процедур и важную роль играет статистический метод обработки данных. И принципиально отличающимся способом является контроль качества оценки, т.е. степень полученных результатов по модели созданной непосредственно оценщиком.[1]

В конечном итоге исходя из всего массовая оценка проводится в интересах всего общества. Для того, чтобы государство получало налоги, а налогоплательщики знали, что они обоснованы. Основу этой системы составляет подсистема управления, которая существует во многих зарубежных странах и обладает данными об объектах, и осуществляет постоянный мониторинг рынка. Также обеспечивает актуальность и точность для обеспечения корректности всех дальнейших результатов. Плюс ко всему в массовой оценке особую роль играет подсистема анализа данных, которая обеспечивает полное выявление всех факторов влияния, и их относительную значимость, а также распределение по группам. Но важнейшим принципом остается в любом случае грамотное построение модели в соответствии с которой ведутся все расчеты стоимости.[2] Сущность модели в том, что это представление о реальном объекте или процессе. Само представление бывает как натурным так и логическим. Натурные обычно используются когда объект слишком велик для его воспроизведения, т.е оно невозможно. А логические модели отличаются тем, что основываются на различных предположениях. И как правило, разработанная оценщиком модель должна иметь экономическую базу, совокупность всех исходных положений, которые смогут верно отразить всю сущность. Так как целью массовой оценки является определение рыночной стоимости, а необходимой используемой информацией данные о функционировании рынка недвижимости, то все заключается в том, что рыночная стоимость это и есть результат взаимодействия спроса и предложения.

массовая оценка

Библиографическое описание

1. А.Н. Асаул и др. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости /- М.: АНО "ИПЭВ", 2016. - 472 c.

2. Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие для СПО / А. В. Пылаева. -- 2-е изд., испр. и доп. -- М.: Издательство Юрайт, 2018. -- 173 с. -- (Серия: Профессиональное образование)

3. Иваненко Дмитрий Евгеньевич Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт зарубежных стран // Имущественные отношения 2014. №1 (148). http://cyberleninka.ru/article/n/aspekty-kadastrovoy-otsenkinedvizhimosti-institutsionalnyy-opyt-zarubezhnyh-stran

4. Митрофанова Наталья Олеговна, Омельченко Ксения Александровна "О ведении кадастра недвижимости в Германии" // Вестник 2014. №4 http://cyberleninka.ru/article/n/o-vedenii-kadastra-nedvizhimosti-vgermanii

5. Межуева Татьяна Васильевна Особенности налогообложения недвижимости за рубежом // Интерэкспо №2. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nalogooblozheniyanedvizhimosti-za-rubezhom

Размещено на Allbest.ru