Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Лекция 14. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Содержание затратного подхода. Основные этапы применения затратного подхода. Область применения. Понятия восстановительной стоимости здания, стоимости воспроизводства и замещения. Классификация затрат на строительство. Прямые и косвенные затраты. Методы расчета восстановительной стоимости здания. Метод количественного анализа. Метод разбивки по компонентам. Метод сравнительной единицы. Понятие накопленного износа. Отличие понятия оценочного износа от бухгалтерской амортизации. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Устранимый и неустранимый износ. Методы определения величины износа.

Затратный подход - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

косвенный затрата строительство бухгалтерский

Ср = Спв - Из, Ср

- рыночная стоимость, Спв - полная восстановительная стоимость на дату оценки, Из - износ

Исходя из этой формулы видно, что основная задача оценщика при определении рыночной стоимости недвижимости затратным подходом заключается в обосновании полной восстановительной стоимости и износа. Эту задачу решаем в 4 этапа:

1) Оценка затрат необходимых для создания или строительства оцениваемой недвижимости на некую нулевую дату, а также выявление индексов пересчета этих затрат. Затраты на нулевую дату - это установленные или зафиксированные цены на основные строительные материалы, эксплуатацию машин и механизмов и заработную плату, установленную на эту нулевую дату. В качестве нулевой даты могут быть приняты те годы, на которые установлены или зафиксированы указанные выше ценовые параметры.

3) Обоснование всех видов износа, которым подвергался объект оценки

4) Оценка рыночной стоимости земельного участка

5) Выведение итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом.

Область применения затратного подхода к оценке имущества принципиально не ограничивается, но в практике профессиональных оценщиков применяется в тех случаях, когда оценка объекта затруднена из-за отсутствия достаточной информации для применения других подходов. Он более пригоден для оценки специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, сооружений инженерной и коммуникационной инфраструктуры и т.п.), так как такие объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует.

Затратный подход широко используется при страховании, так как страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение исходят из затрат страхователя. При исчислении установленных законодательством налогов и сборов и при переоценке основных фондов предприятий нет лучшего, чем затратный, подход.

Элементы затратного подхода используются также: при исчислении установленных законодательством налогов и сборов: переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Теоретически, под полной восстановительной стоимостью (ПВС) строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Фактически, ее расчет на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения, но без учета износа.

Следует обратить внимание, что нормативное определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения включает расчет износа, расчет полной восстановительной стоимости проводится без учета накопленного износа, т.е. как для нового здания.

Согласно п. 4 Стандартов оценки:

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников. Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна.

Себестоимость работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат. Затраты на производство строительных работ включаются в себестоимость работ того календарного периода, к которому они относятся, независимо от времени их возникновения.

С этой целью затраты на производство работ подразделяются на:

* текущие, т. е. постоянные производственные затраты;

* единовременные, т. е. однократные или периодически производимые.

Затраты в зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются на прямые и косвенные (накладные).

Под прямыми затратами понимаются расходы, связанные с производством строительных работ, которые можно прямо и непосредственно включать в себестоимость работ по соответствующим объектам учета.

Под косвенными (накладными) затратами понимаются расходы, связанные с организацией и управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельности строительной организации в целом, которые включаются в себестоимость объектов учета с помощью специальных методов. Данные расходы в отдельных случаях могут относиться, минуя затраты, на счет учета реализации работ.

Методы определения полной восстановительной стоимости улучшений:

Метод количественного анализа (встречаются иные названия: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);

Метод разбивки по компонентам (другое название - метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);

Метод сравнительной единицы (иногда называется методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);

Метод индексирования затрат.

Метод количественного анализа (обследования).

Считается, что погрешность метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Дает более точный результат восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Информационным обеспечением метода служат:

данные проектной организации;

сметы типовых проектов и пр.

Метод разбивки по компонентам.

Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%.

Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1).

Метод допускает следующие варианты:

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Информационной базой оценки служат:

укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);

УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.

Метод сравнительной единицы.

Полагают, что погрешность метода составляет 15-20%. Метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв.м жилой площади; 1 куб.м строительного объема).

Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и объектом оценки:

физические параметры;

наличие легко монтируемого оборудования;

условия финансирования и пр.

Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности:

УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства);

УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости);

КО-ИНВЕСТ.

Метод оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу.

Алгоритм определения полной восстановительная стоимость включает мультипликативный расчет исходя из стоимости единицы сравнения (1 кв.м 1 куб.м ) типового сооружения с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например:

Соо = Сед Sо Кп Кф Км Кв Кпп Кндс,

Сед - стоимость 1 кв.м (1 куб.м) типового сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения; Кф - коэффициент, учитывающий выявленные различия между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам; Км - коэффициент корректировки на местоположение; Кв - коэффициент изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки; Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать НДС).

Критериями выбора типового объекта (аналог) служат:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

сопоставимость хронологического возраста.

Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличие от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:

устранимый износ - устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;

неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).

Методы определения износа:

Метод рыночной выборки. Используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод срока службы. Базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Метод разбивки. Главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) Расчет физического износа здания;

2) Расчет функционального старения;

3) Расчет внешнего старения;

4) Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы накопленного износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Размещено на Allbest.ru