Фонды как объект оценки

Размещено на http://allbest.ru

Лекция

Фонды как объект финансовой оценки

План

1. Необходимость и сущность оценочной деятельности

2. Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности

3. Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов

4. Сущность и значение переоценки

1. Необходимость и сущность оценочной деятельности

Рыночная модель экономики основывается на праве частной собственности праве владеть, пользоваться и распоряжаться ресурсами. Это право позволяет гражданам по своему усмотрению приобретать, применять, и реализовывать материальные ресурсы.

Право частной собственности развивает в человеке инициативу, предпринимательство, базирующееся на свободе выбора и личном интересе. Владельцы собственности, используют ее по своему усмотрению (сдать в аренду, продать, заняться собственным бизнесом), стремясь извлечь максимальную выгоду.

Таким образом, владельцы собственности становятся втянутыми в конкуренцию. На рынке появляется большое количество сделок купли-продажи данного вида собственности, которые и приводят к установлению цены. Однако имеется целый ряд видов имущества или возникают случаи, когда рынок не может правильно, с большой долей точности установить цену, которая удовлетворяла бы и продавца и покупателя (бизнес, земля и т.д.).

Обычно это возникает в ситуациях, когда рынок пассивен (имеется небольшое количество сделок). Для подобных случаев возникает необходимость в независимой экспертизе, дающей неискаженные ценовые пропорции: оценке имущества.

Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта. Независимая оценка восполняет пробелы рыночной модели в ее « чистом» виде.

Чем важна оценка? Специалисты в развитых странах так говорят о важности оценочной деятельности: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность». В США оценка фондов как профессия возникла в 1930 г. для разрешения имущественных споров, когда для определения стоимости имущества стали привлекать независимых ценовых арбитров. Сейчас в США работают более 80 тыс. экспертов-оценщиков, и с их участием ежегодно только по недвижимости около 5 млн. ед. таких объектов переходит из рук в руки.

2. Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности

Для России понятие оценки не является совершенно новым. Более 100 лет назад, в 1893 г. появились «высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земельными сборами», т.е. оценка недвижимости с целью налогообложения. При этом предлагалось использовать не стоимость по бухгалтерскому балансу, а рыночную стоимость (с учетом доходности имущества).

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности исчезла и оценочная деятельность.

Начало оценочной деятельности в постсоветской России связано с принятием Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий (3.07.1991). В ст. 17 этого Закона утверждалось, что «определение начальной цены для продажи предприятия должно производиться на основании оценки по его предполагаемой доходности (в случае его сохранения) или на основе оценки возможной выручки от распродажи активов».

На основании этого Закона Госплан и Минфин совместно подготовили Временное методическое положение об оценке стоимости имущества предприятий, подлежащих приватизации, а также соответствующие методические рекомендации. Впервые была предпринята попытка определения рыночной стоимости фондов в стране, только собирающейся переходить к рыночной экономике. Однако из-за сложности разработанных методик, необходимости расчета специальной нормативной базы, сжатых сроков приватизации через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество стало оцениваться по остаточной балансовой стоимости.

Потребовалось несколько лет, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодательном уровне. Началом восстановления независимой оценки можно считать 1993 г. В мае 1993 г. в России прошли семинары, организованные Институтом экономического развития Всемирного банка, где были подготовлены первые 150 российских оценщиков.

В ноябре 1996 г. в России первые введена новая профессия «эксперт по оценке», которая введена в официальный реестр Министерства труда.

Эксперт- оценщик должен обладать знаниями в области экономики, статистики, строительства, землеустройства, финансов, юриспруденции. Он должен владеть текущей конъюнктурой цен, действующим законодательством, банком данных о совершенных сделках на отдельных сегментах рынка. Должен быть коммуникабельным, т.к. в основе деятельности лежит постоянный контакт с участниками рынка.

6 августа 1998 года вступил в силу Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, а также физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Согласно данному закону под оценочной деятельностью понимается деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом необходимость в проведении оценки возникает, в первую очередь, в ситуации перехода права собственности.

К объектам оценки относятся любые объекты, участвующие в гражданском обороте, в т.ч.:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе определенного вида (недвижимое, движимое, предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество;

права требования, долговые обязательства;

работы, услуги, информация.

Проведение оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В законе оговариваются:

права и обязанности оценщика;

требования к договору и отчету по оценке;

профессиональное обучение, стандарты оценочной деятельности и т.д.

Оценщик в своей деятельности руководствуется стандартами оценки, в которых определяются требования к процессу оценки, отчету по оценке, этической стороне отношений оценщика и заказчика. Сейчас стандарты оценки утверждаются Правительством РФ и разрабатываются уполномоченными органами (Министерством экономического развития).

Отчет об оценке является не регламентированным документом, однако, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» существует типовая форма отчета. К обязательным разделам отчета относятся:

наименование, месторасположение, юридический адрес заказчика;

идентификация и назначение объекта;

имущественные права в отношении оцениваемого объекта;

цель оценки, планируемое использование результатов оценки;

принятые допущения, ограничения;

стандарты оценки.

3. Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов

Объектом различных сделок, связанных с установлением и прекращением прав собственности, могут быть фонды предприятия в целом, отдельная их часть, личное имущество граждан.

Классификация фондов как объекта оценки отличается от принятой классификации фондов (активные и пассивные, производственные и непроизводственные, основные и оборотные).

Объекты оценки классифицируются с учетом существующих 4 основных направлений оценочной деятельности:

оценка недвижимости;

оценка машин и оборудования;

опенка нематериальных активов (интеллектуальной собственности)

оценка бизнеса (предприятия в целом).

Каждое направление имеет специфические особенности оценки. Поэтому перед проведением оценки необходимо четко определить и описать оцениваемый объект (идентифицировать его).

Для этого используют определения, сформулированные в ГК РФ, структуру баланса, классификацию основных фондов, действующую в системе их учета.

Оценка недвижимости. Если оценивать объект недвижимости, то согласно ГК РФ к недвижимым вещам относится «... земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (т.к. являются частью территории государства).

Оценке подлежат основные фонды, составляющие отдельный инвентарный объект (офис, магазин, жилой дом).

Инвентарным объектом является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями (лифт и т.д.), смонтированными на одном фундаменте, должен иметь общее управление, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В состав здания, как инвентарного объекта, входят все коммуникации, необходимые для его эксплуатации, система отопления, включая котельную установку для отопления (если такая установка находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки с осветительной арматурой; внутренние телефоны и сигнализационные сети, и вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники (лифты).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относят к движимому имуществу

Оценка машин и оборудования. Термин «Машины и оборудование» в практике оценочной деятельности имеет более широкий смысл, чем при типовой классификации основных фондов. Кроме силовых, рабочих машин, измерительных приборов, вычислительной техники, при оценке к данному объекту относятся принадлежащие объекту приспособления, транспортные средства, передаточные устройства, часть инвентаря, электрооборудование, а также индивидуальные ограждения и фундамент.

На практике оценщикам приходится сталкиваться с трудностями в разграничении объектов оценки. Часто встречаются объекты, связанные друг с другом в силу специфических особенностей, например вентиляционные, отопительные системы по существу являющиеся оборудованием, оцениваются как недвижимость.

Оценка нематериальных активов. При оценке нематериальных активов, прежде всего определяют набор имущественных прав, включенных в эти активы.

Нематериальные активы - используемые в течение длительного периода хозяйственной деятельности предприятия и приносящие доход права пользования, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, торговые марки, товарные знаки, гудвилл.

Оценка предприятия в целом. Если необходимо оценить предприятие в целом, то в соответствии Гражданским Кодексом РФ оценке будут подлежать «... все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требовании, долги, фирменное имя, товарные знаки»

Поэтому оценщик может оценить предприятие как стоимость его имущества, т.е. оценивать отдельно все активы предприятия (производственные корпуса, станки, земля и т.д.). При этом предприятие рассматривается исходя из структуры его баланса, т.е. определяется рыночная стоимость активов предприятия за минусом долгов (затратный подход).

Можно оценить предприятие с позиций сравнения его с другими предприятиями- аналогами (сравнительный подход).

Наиболее важным является оценка предприятия с точки зрения прогноза его будущих доходов (доходный подход).

Оценочные работы проводятся всегда для решения конкретной задачи, связанной с переходом права собственности. Оценка необходима:

– при купле-продаже, наследовании, дарении имущества;

– при национализации, передаче в доверительное управление;

– при определении вклада в уставной капитал;

– при ипотечном кредитовании;

– при страховании;

– при реорганизации, ликвидации предприятия передаче имущества в аренду;

– при переоценке фондов;

– пре разрешении имущественных споров в суде;

– при определении стартовой цены на аукционах и т.д..

4. Сущность и значение переоценки

Переоценка - акция, направленная на уточнение балансовой стоимости основных фондов для приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства.

Формирование достоверной информации об имущественном положении организации необходимо как внутренним, так и внешним пользователям. Изменение условий хозяйственной деятельности (рост цен вследствие инфляции, появление новых технологий и т.д.) ведут к отклонению балансовой стоимости имущества от текущей рыночной стоимости, т.е. к искажению информации об имущественном положении предприятий, нарушению важнейших пропорций хозяйственной деятельности организации. Это нарушение проявляется в:

· неправильном исчислении налогооблагаемой базы,

· искажению отношений меду собственниками предприятий (например, при желании их выйти из состава учредителей),

· нарушению нормального течения воспроизводственного процесса вследствие обесценивания амортизационного фонда.

Особенно острой стала необходимость в переоценке в последнее десятилетие ХХ века. На фоне интенсивных инфляционных процессов по инициативе Правительства РФ переоценка проводилась каждый год:

· на 1 июля 1992 г.

· на 1 января 1994 г.

· на 1 января 1995 г.

· на 1 января 1996 г.

· на 1 января 1997г.

При этом для переоценки использовался индексный метод (метод коэффициентов). Переоценка проводилась бухгалтерами предприятий на основании коэффициентов, рассчитываемых органами статистики, и отражающих усредненные значения инфляционного роста для отдельных групп основных средств.

Использование индексного метода на протяжении ряда лет привело к мультипликативному эффекту, приведшему в ряде случаев к еще более значительному искажению балансовой стоимости основных средств (причем зачастую в большую сторону). Поэтому в 1997 г. было принято решение о возможности проведения переоценки, во-первых, не на определенную дату, а в течение года, а, во-вторых, не только индексным методом, но и методом прямой оценки. стоимость оценка экспертиза финансовый

Прямая оценка - это определение балансовой стоимости отдельных объектов основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам (документальное подтверждение - прайс-листы, информация производителей, данные СМИ, а также отчеты экспертов-оценщиков). Именно разрешение использования метода прямой оценки в процессе переоценки стало импульсом для интенсивного развития теории и практики оценки в России, ускорило принятие Закона об оценочной деятельности.

В настоящее время предприятие имеет право самостоятельно (не чаще одного раза в год) по необходимости проводить переоценку как индексным методом, так и методом прямой оценки.

Размещено на Allbest.ru