По оценкам Госстроя и результатам различных социологических исследований, в России до 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% - в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья. Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.

Целью исследования является анализ системы ипотечного кредитования в Уфимском отделении №7760 Сбербанка России.

ѕ рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

ѕ выявить состояние ипотечного кредитования в России;

ѕ раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;

ѕ проанализировать систему ипотечного кредитования Уфимского отделения №7760 Сбербанка России.

Предметом исследования является система ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования - деятельность Уфимского отделения №7760 Сбербанка России в области ипотечного кредитования.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

1.1 Понятие, сущность и общий порядок предоставления ипотечного кредита

В настоящее время рынок жилья в России практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность риэлтерских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления [6, с. 96].

Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.

Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Создается внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволяет банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан [12, с. 102].

В 2010 году спрос на недвижимость после обвала в кризис начал восстанавливаться. Во многих крупных городах количество сделок купли-продажи во вторичном сегменте возросло на 15-30%. В то же время рост цен сдерживается рекордными объемами предложения, прежде всего на вторичном рынке. Рост цен возможен лишь в городах с депрессивным рынком жилищного строительства, но высоким потенциальным спросом на квартиры [11, с. 145].

По предварительным оценкам, жилья сдано в эксплуатацию не меньше, чем в 2010 году (около 57-60 млн. кв. м). В большинстве региональных центров объемы жилищного строительства выросли существенно. В Москве - на 11% (построено около 7 млн. кВ. м.); Екатеринбурге - на 22,5% (построен 1 млн. кв. м); в Казани - на 10% (800 тыс. кв. м); в Уфе - на 15,2% (650 тыс. кв. м); в Самаре - на 9,3% (560 тыс. кв. м); в Нижнем Новгороде - на 5,5% (510 тыс. кв. м); в Омске - на 8,5% (400 тыс. кв. м); в Перми - на 6,7% (300 тыс. кв. м) [15].

Рынок недвижимости начинает пополняться новыми проектами, в некоторых регионах даже явно избыточными темпами. Параллельно формируется задел на следующие годы.

Серьезной опорой для региональных строительных рынков в 2010 году стал госбюджет. В этом одно из кардинальных отличий современной финансово-экономической модели функционирования строительной отрасли от докризисной. Раньше львиные объемы жилья финансировались банками и дольщиками, а не госструктурами. Сегодня значительные объемы нового жилья выкупаются по госконтрактам. Так, только Минобороны в 2009-2010 годах купило около 97 тыс. квартир и планирует приобрести еще столько же в обозримом будущем.

Основная характеристика рынка жилья г. Пермь в 2010 году - стабильность. Изменения средней цены предложения в течение всего года находились в диапазоне от 1 до 3%. Покупатели в уходящем году были склонны к поиску более дешевых вариантов, и практически всегда ожидали снижения стоимости по объектам, представленным к продаже. Можно отметить часто возникающие сложности при продаже объектов с большими площадями, на такие объекты спрос значительно сократился, и их реализация стала затруднительной. Еще одной тенденцией года стало более активное стремление людей переехать из домов старой постройки. Продажа квартир в таких домах, и особенно в домах, построенных из шлакоблоков, стала более сложной. Причины этого, по всей видимости, заключаются в нежелании банков давать кредиты для приобретения подобной недвижимости, а также в изменении порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг, предполагающих повышенный коэффициент для домов старой постройки. Наиболее же востребованными остались, как и в 2009 году, типовые квартиры улучшенной планировки, в домах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, по количеству комнат наиболее востребованы однокомнатные квартиры.

Количество ипотечных сделок неуклонно росло на протяжении всего 2010 года. Но можно отметить, что часть покупателей не брали ипотечные кредиты в ожидании кардинального снижения процентной ставки, которого, в общем-то, не произошло. Тем не менее, большинство сделок сейчас, так или иначе, связаны с кредитными средствами, кроме этого особенностью года стало активное использование покупателями недвижимости материнского капитала и средств от других государственных программ по приобретению недвижимости для различных категорий граждан.

С большой долей вероятности можно предположить, что 2011 год будет во многом похож на 2010. Каких-либо резких изменений, как, например, рост рынка в 2007 или его резкое падение в 2009 году ожидать не следует. В условиях сокращения количества новостроек, возможно постепенное повешение спроса на новое жилье, а соответственно и рост цен на новостройки. Дальнейшее снижение ставок ипотечного кредитования также будет способствовать росту цен на недвижимость.

Особенностью 2010 года стала активная работа с жилищными сертификатами (каждая 2-3 сделка проходила с их участием). Таким образом, покупок за «чистые деньги» совершалось немного и, уже совсем небольшим было количество инвестиционных сделок - фактически всю недвижимость пермяки приобретают для собственного проживания. В отношении цен на недвижимость рынок стал более дифференцированным - большое значение теперь имеет не только местоположение дома и площадь квартиры, но и инженерно-бытовые характеристики жилья, прилегающая к дому инфраструктура, множество других параметров. В условиях стабильной цены покупатели имеют возможность тщательно выбирать недвижимость, оценивая ее по всем возможным параметрам.

Можно ожидать, что в следующем году рынок недвижимости останется стабильным в плане ценовой ситуации. Возможно некоторое снижение цен на «дешевые» квартиры малой площади, так как сейчас спрос на них подогревает большое количество сертификатов, номиналом около 1 млн. рублей. Уменьшение количества этих сертификатов в начале 2011 года может привести к снижению цен на такие объекты.

В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и развиваться.

Общая тенденция пермского рынка организованного строительства в начале 2010 года - переход к стабилизации. В сравнении с ситуацией середины и конца 2009 года на рынке уже не наблюдается массовых «заморозок» строительных проектов, а также «ухода» с рынка планируемых к застройке проектов. Реализация ряда проектов остановлена, однако на рынок выходят и новые девелоперы, предлагающие новые строительные объекты.

В целом с начала 2010 года общее число поселков, представленных на пермском рынке организованного строительства, сократилось на 3,4%. На конец 1-го квартала 2010 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается более 50-ти организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.

В целом за первый квартал 2010 года (по сравнению с ситуацией на конец 2009 года) ценовая ситуация практически во всех организованных посёлках фактически не изменилась. В ряде проектов ценовая политика изменяется в связи с адаптацией к современным тенденциям рынка.

3. Анализ системы ипотечного кредитования Уфимского отделения №7760 Сбербанка России

3.1 Основные характеристики Сбербанка России

Западноуральского банка Сбербанка России имеет отдельный баланс, который входит в баланс Сбербанка России. Отделение совершает сделки и иные юридические действия от имени Сбербанка России и в его интересах. Отделение банка в своей деятельности руководствуется законодательством РФ, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, указаниями Национального банка РБ, действует на основании Положения и Устава Сбербанка России.

Деятельность банка осуществляется на основе утвержденных Сбербанком России планов (бизнес-плана, финансового плана и других), разрабатываемых отделением с учетом особенностей его деятельности в порядке, определенном Сбербанком России.

Основные направления деятельности банка:

* Корпоративный бизнес: предоставление услуг корпоративным клиентам и организациям по обслуживанию расчетных и текущих счетов, открытию депозитов, предоставлению всех видов финансирования, гарантий, по обслуживанию внешнеторговых операций, услуг инкассации и др.

* Розничный бизнес: оказание банковских услуг клиентам - физическим лицам по принятию средств во вклады, кредитованию, обслуживанию банковских карт, операциям с драгоценными металлами, валютно-обменным операциям, денежным переводам.

* Операции на финансовых рынках: операции с ценными бумагами, операции по размещению и привлечению средств на межбанковском рынке, по привлечению долгосрочных средств на рынках капитала, операции с иностранной валютой и производными финансовыми инструментами, а также прочие операции на финансовых рынках.

Сбербанк РФ так же вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации [24].

Банк завершил 2009 год со следующими экономическими показателями:

* Активы возросли на 378 млрд. руб., или на 5,6%, и на 1 января 2010 года составили 7 097 млрд. руб.

* Прибыль до налогообложения составила 56,2 млрд. руб., или 37,2% аналогичного показателя за 2008 год.

* Капитал Банка, рассчитанный в соответствии с Положением Банка России №215П2, увеличился за год на 13,9% и достиг 1318 млрд. руб. Капитал увеличился в основном за счет перевода подтвержденной аудитором чистой прибыли за 2008 год из дополнительного капитала в основной, включения в расчет дополнительного капитала прироста стоимости имущества за счет переоценки, проведенной по состоянию на 1 января 2009 года, а также заработанной в 2009 году чистой прибыли.

Вследствие значительных расходов на резервы прибыль банка снизилась:

* Прибыль до налогообложения за 2009 год составила 56,2 млрд. руб. (за 2008 год: 151,1 млрд. руб.)

* Прибыль после налогообложения за 2009 год составила 21,7 млрд. руб. (за 2008 год: 109,9 млрд. руб.).

Таблица 2 - Структура ресурсов Западноуральского банка Сбербанка России млн. руб.

Для оценки эффективности деятельности Западноуральского банка Сбербанка России рассчитываются следующие коэффициенты рентабельности: рентабельность собственного капитала, рентабельность уставного капитала и рентабельность активов.

Таблица 3 Расчет коэффициентов рентабельности, тыс. руб.

Рентабельность дохода показывает количество денежных единиц прибыли, приходящихся на одну денежную единицу дохода. Наблюдается спад в 2009 году, что свидетельствует об оптимизации структуры ресурсной базы, т.е. о ее уменьшении. Насколько это возможно, дорогостоящих активов.

Рентабельность общего капитала характеризует деятельность банка с точки зрения эффективности управления по размещению активов, т.е. их возможность приносить доход. Увеличение значения свидетельствует об уменьшении доли иммобилизованных активов, сбалансированности активно-пассивного портфеля банка, достаточном уровне управления активными операциями, уменьшения уровня процентного риска.

В целом, проанализировав деятельность Западноуральского банка Сбербанка России за три года, можно сделать выводы, что банк имеет устойчивую тенденцию к росту. Начиная с 2011 года, наблюдается рост всех показателей, это говорит о том, что банк устойчиво ведет кредитную и финансовую политику, за счет удобных условий выдачи кредитов, и системы клиентоориентированной политики. Валюта баланса по итогам 2011 года увеличилась с 13071 млн. рублей в 2008 до 66569 млн. руб., или на 509 процентов. Анализ доходов и расходов показал, что, не смотря на рост расходов, рост доходов его превышает и соответственно наблюдается рост прибыли. Анализ ликвидности показал, что Западноуральского банка Сбербанка России на протяжении всей своей деятельности является платежеспособной организацией, выполняющей свои обязательства своевременно и в полном объеме. Это подтверждается выполнением обязательных нормативов ликвидности на все отчетные даты.

Рост произошел за счет абсолютного увеличения привлеченных ресурсов на 49974 млн. руб. или 528,41 процентов и роста величины собственного капитала на 3884 млн. руб. или 350,64 процентов. При этом темп роста привлеченных ресурсов выше темпа роста собственного капитала, в результате чего прослеживается тенденция к увеличению доли привлеченных ресурсов на 3,35 процента в общей сумме обязательств. А доля собственных средств соответственно имеет тенденцию к снижению.

В составе ресурсов кредитной организации преобладают привлеченные средства, удельный вес которых в общем объеме в 2006 году составлял 89,24 процентов, тогда как в 2009 году -89,86 процентов и 2010 году - 92,59 процентов.

Одним из важных компонентов системы оценки финансового состояния банка является оценка достаточности его капитала для покрытия кредитных и других рыночных рисков. При минимально допустимом значении в 10 процентов у банка фактическое значение этого показателя составило по состоянию на 1 января 2009 года - 31,29 процентов, на 1 января 2010 года - 30,10 процентов и на 1 января 2011 года - 24,72 процентов. Уменьшение процентов произошло за счет увеличения выдачи кредитов. Таким образом, банк имеет достаточную величину собственных средств, что свидетельствует о надежности кредитной организации.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Уфимского отделении №7760 Сбербанка России

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов - основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка - это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [9, c. 76].

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

- объем и структуру кредитных вложений по видам;

- структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

- цену кредитования (уровень процентных ставок).

- сроки кредитов;

- своевременность погашения предоставляемых кредитов;

- отраслевую принадлежность;

- виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011 гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011 гг. Уфимского отделения №7760 Сбербанка России в виде таблицы 4.

Таблица 4 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011 гг. Уфимского отделения №7760 Сбербанка России

По таблице 4 видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2010 г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2008 г. она составляла - 13,3%, в 2009 г. - 26,38%, в 2011 г. - 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2009 г. Объясняется это тем, что именно в 2009 г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 5.

Таблица 5 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009-2011 гг.

Анализируя данные таблицы 5 можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 6.

Таблица 6 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2008-2011 гг.

По таблице 6 можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2009 г. и в первом квартале 2010 г. (в четвертом квартале 2009 г. объем выданных кредитов составил 97 887 тыс. руб., в первом квартале 2010 г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2011 г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2010 г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2011 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [8, c. 10].

Заключение

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.

В настоящее время в России производятся попытки внедрения различных зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в центральных регионах России. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы.

Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной системы от кредитной - отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.

Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему - высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.

Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.

Однако следует выделить и положительные моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего, это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти. Развивается кредитование на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь, связано с «сумасшедшим» ростом цен на жилье и возможностью купить жилье «подешевле» на ранних стадиях строительства, во вторую, с ощущающимся недостатком предложения жилья на вторичном рынке, в третью, с нежеланием продавцов связываться с ипотекой при продаже своего жилья. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков.

ипотечный получение кредит процентный

Список литературы