Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Самарский государственный технический университет

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Ипотека и её особенности».

Выполнил:

студент 4-иэф-3

Семикоз М.С.

Проверил:

Томазова О.В.

Самара 2012

Содержание

• Введение 3
• 1. Требования к имуществу 4
• 1.1 Стандартные требования 4
• 1.2 Критерий для новостройки 5
• 1.3 Критерии для вторичного жилья 5
• 2. Требования к заемщику 7
• 3. Различия схем погашения ипотеки 9
• 4. Варианты досрочного погашения 11
• 4.1 Уменьшение срока или платежа? 12
• 5. Ипотечное страхование 14
• 6. Некоторые особенности 17
• 6.1 Без двойной бухгалтерии 17
• 6.2 Оценка стоимости квартиры 17
• 6.3 Как снизить ставку по кредиту? 18
• 6.4 Как уменьшить первоначальный взнос по кредиту? 19
• 6.5 Как быстрее погасить ипотечный кредит? 20
• 6.6 Еще одна особенность 20
• 7. Плюсы и минусы ипотеки 22
• Заключение 23
• Список использованной литературы 24


Введение

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

1. Требования к имуществу

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

1.1 Стандартные требования

Чтобы банк предоставил заемщику ипотечный кредит на приобретение жилья, важно не только соответствие его кандидатуры определенным требованиям - четким критериям должна соответствовать и сама квартира. И, как показывает практика, выбор жилья может оказаться довольно проблематичным делом, так как требования к квартире по ипотеке банки выдвигают достаточно жесткие.

При оформлении ипотечной сделки банку необходим залог, которым как раз и является приобретаемая квартира. Поэтому, естественно, банку небезразлично, в каком состоянии она находится. Банк для упрощения процесса выдачи ипотечного кредита стандартизирует свои требования к принимаемой в залог недвижимости исходя из принципов ее ликвидности в долгосрочной перспективе (срок кредита ведь немаленький!), отсутствия рисков ее разрушения. Как правило, требования достаточно логичны, и подавляющее большинство ипотечных заемщиков руководствуется теми же критериями. Например, требования по возрасту дома, этажности, минимальным размерам общей площади и площади кухни, состоянию квартиры и жилого дома, в котором она находится, наличию подключенных коммуникаций и т.п. Исходя из того, что требования банка в большинстве случаев совпадают, с требованиями заемщиков к своему будущему жилью, случаи, когда квартира не соответствует требованиям банка, очень и очень редки.

1.2 Критерий для новостройки

Критерии к объектам, приобретаемым на первичном рынке, просты и лояльны. Строительная деятельность компании застройщика должна осуществляться не менее 3 лет на территории РФ. Застройщик должен иметь не менее 1 построенного объекта. Строительство объекта должно осуществляться в соответствии с требованиями Федерального Закона от 30.12.2004 № 214, в соответствии с этим же законом должно осуществляться привлечение денежных средств физических лиц для строительства квартир на основании договоров долевого участия. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть не более 2 лет с момента заключения договора долевого участия. Также у дома должно быть не менее одного построенного этажа.

1.3 Критерии для вторичного жилья

Что касается объектов, представленных на вторичном рынке жилья, то здесь требования банков к предмету залога разняться. Некоторые банки оставляют за собой право отказать клиенту в оформлении кредита в случае, если выбранная им квартира находится в доме, который является ветхой постройкой, нуждается в капитальном ремонте или проведении комплексной реставрации. Квартиры в таких домах не могут рассматриваться как предметы ипотеки, так как ценности такое жилье на рынке не представляет. Другие, напротив, подходят к оценке залога максимально лояльно. Предметом залога может быть квартира, расположенная в доме, где имеется не менее двух этажей и не менее двух квартир. В качестве залога рассматриваются здания старых построек, в том числе "хрущевки", "сталинки" и объекты "старого фонда", где существуют деревянные перекрытия. А с июня 2012 года банк выдает ипотечные кредиты на квартиры гостиничного типа, то есть без выделения отдельной кухни. Такой вид жилой недвижимости достаточно широко распространен, имеет высокую ликвидность, однако лишь немногие банки кредитуют подобные покупки. Условия кредитования аналогичны тем, которые действуют для стандартных квартир на вторичном рынке.

По общему мнению участников рынка, требования к квартире по ипотеке выдвигаются банками с целью обезопасить сделку и снизить кредитные риски, связанные с предоставлением долгосрочной ссуды и жесткие требования к предмету залога являются вынужденной, но необходимой мерой.

2. Требования к заемщику

Получение в банке ссуды на приобретение жилой недвижимости является делом ответственным, которое не только накладывает на заемщика определенные финансовые обязательства, но и влечет риски для банка, который готов выдать ссуду. Для того чтобы снизить кредитные риски, банки устанавливают определенные требования к заемщикам, желающим оформить ипотеку.

Практически все банки выдвигают по ипотеке требования к заемщикам одинаковой направленности, имеются небольшие особенности и расхождения, но, как правило, они незначительны.

Прежде всего, требования к заемщикам по ипотеке касаются возрастных рамок. Получить ссуду в банке имеют возможность лица, находящиеся в возрастном пределе от 21 до 60 лет, в редких случаях пользоваться ипотекой могут лица до достижения 75 лет. Не менее важным требованием банка-кредитора является наличие трудового стажа, минимально он должен составлять полгода на последнем месте работы, при этом для банка важным является не только трудовой стаж, но также и должность заемщика, перспективы роста и т.д.

Некоторые банки обязательно требуют от заемщика предоставление по ипотеке поручителей, которые могут гарантировать выполнение обязательств перед банком.

Важным условием является наличие у поручителя стабильного финансового положения, так как при нарушении заемщиком условий выплат кредита обязанность вносить выплаты по ипотеке может лечь на плечи поручителя.

Помочь в получении ипотечного кредита может также наличие высшего образования, стабильного семейного положения, дополнительной ликвидной собственности, определенной наличной суммы средств для погашения первоначального взноса.

Кроме этого следует упомянуть, что одним из основных требований к заемщику по ипотеке является положительность кредитной истории, так как ссуда может быть предоставлена надежному клиенту.

3. Различия схем погашения ипотеки

Подавляющее большинство банков предлагает аннуитетную схему платежей, поскольку она им выгоднее. На первый взгляд, удобно и заемщику: отдавать равные суммы каждый месяц. Но при этом в первые годы платеж почти целиком уходит на погашение процентов (за весь срок кредита), на погашение основного долга остается совсем чуть-чуть. Допустим, вы взяли 3 млн руб. на 20 лет под 12%. Общая переплата (проценты) за это время составит почти 5 млн руб. Ежемесячный платеж -- 33 тыс. руб., из них на погашение долга в первый месяц уйдет всего 3 тыс., а остальное -- проценты. Если через десять лет вы решите погасить долг досрочно (или перекредитоваться в другом банке), выяснится, что остаток долга составляет 2,3 млн руб., то есть из уплаченных за эти годы 4 млн на погашение основного долга ушло всего 700 тыс.!

С дифференцированным способом тело кредита гасится каждый месяц равными долями. К постоянной сумме прибавляются проценты, которые считаются по следующей формуле: остаток долга х процентную ставку (в долях) / 12. В первый месяц платеж максимален, но со временем остаток долга уменьшается и, соответственно, уменьшается весь платеж. Если взять те же 3 млн руб. на 20 лет под 12% годовых, переплата составит 3,6 млн руб., то есть почти на 1,5 млн меньше, чем при аннуитете! (При этом чем дольше срок, тем значительней разница. Если же заем берется на несколько лет, выгода дифференцированной схемы практически незаметна.) Каждый месяц тело кредита будет уменьшаться на 12,5 тыс. руб., а ежемесячный платеж составит 42,5 тыс. руб. в первый месяц и 12,6 тыс. в последний. Если через десять лет вы решите погасить долг досрочно, придется заплатить 1,5 млн, то есть из уплаченных за этот срок 4,2 млн на «тело» уйдет 1,5 млн. Тоже не очень приятно, но все же ощутимо выгоднее, чем при аннуитете.

Основной минус дифференцированной схемы -- большой платеж в первые месяцы, то есть именно тогда, когда заемщик максимально истощен финансово. К тому же обычно банки устанавливают ограничение на долю ежемесячного дохода, которая может направляться на погашение кредита (40-50%). Поэтому при дифференцированных платежах максимальная сумма, на которую можно претендовать, снижается. В нашем примере про 3 млн «аннуитетный» заемщик должен иметь подтвержденный доход не менее 66 тыс. руб., а «дифференцированный» -- не менее 85 тыс. руб. в месяц. Другой недостаток -- редкость этого формата. Сегодня ипотеку с дифференцированными платежами практикуют лишь несколько организаций: Сбербанк, Газпромбанк, Нордеабанк и др., тогда как аннуитетная схема применяется в любом ипотечном банке, в том числе и в названных.

Подведем итог. Аннуитет предпочтителен в трех случаях:

1) Вы берете кредит на срок до пяти лет и не планируете гасить его досрочно. Переплата по обеим схемам будет примерно одинакова, а с равными платежами удобнее планировать расходы.

2) Вы хотите взять кредит на пределе возможностей (максимальную для официального дохода сумму).

3) Выбранный банк не практикует дифференцированную схему.

В остальных случаях при одинаковой процентной ставке лучше выбрать дифференцированные платежи.

4. Варианты досрочного погашения

«Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Клиентам же выгодно как можно скорее рассчитаться полностью -- чем раньше гасится долг, тем меньше будет итоговая переплата». Итак, отдавать кредит досрочно выгодно! Платеж целиком идет на погашение основного долга, что существенно снижает и сумму процентов. И чем раньше вы вносите досрочный платеж, тем больше ваша выгода. Так, в нашем примере, если на третий месяц внести досрочно 50 тыс. руб., общая переплата при аннуитетной схеме снизится почти на полмиллиона! При дифференцированной -- на 120 тыс. руб., что тоже немало. Если отдать ту же сумму, к примеру, в 60-й месяц, экономия составит 273 и 95 тыс. руб. соответственно.

Большинство банков устанавливают штрафы за досрочное погашение в течение первых месяцев (от 3 до 12) -- обычно 2% от вносимой суммы. И клиенты уверены, что в этот период вносить дополнительные деньги не стоит. На самом деле даже с учетом штрафов досрочное погашение выгоднее ожидания. Так, если наш гипотетический заемщик, взявший 3 млн руб. на 20 лет под 12%, уже на второй месяц обнаружит у себя «лишние» 100 тыс. руб., для него возможны три варианта действий:

1) Отдать их сразу. Тогда долг снизится на 98 тыс. руб. (с учетом штрафа), а переплата -- на 816 тыс. руб.

2) Подождать окончания моратория и внести деньги на седьмой месяц. Тогда долг снизится на 100 тыс. руб., а переплата -- на 792 тыс. руб.

3) Ничего не делать или даже положить средства на депозит под 8-10%. Тогда за 20 лет можно утроить эту сумму, что никак не компенсирует проценты по кредиту, ибо 300 тыс. руб. -- меньше, чем 816.

Итак, лучше тратить свободные деньги на досрочное погашение ипотеки, даже несмотря на небольшие штрафы в первые месяцы.

4.1 Уменьшение срока или платежа?

После каждого частичного досрочного погашения график платежей пересчитывается с учетом сокращения долга. Некоторые банки предоставляют выбор: снизить ежемесячный платеж или срок кредита. При дифференцированной схеме выгоднее первый вариант, поскольку переплата в обоих случаях уменьшается одинаково, зато, сокращая ежемесячный платеж, вы облегчаете себе жизнь. А вот при аннуитете выгоднее уменьшать срок, поскольку в этом случае переплата оказывается не настолько велика. В примере про 100 тыс. руб., внесенные на седьмой месяц, экономия в 816 тыс. руб. возникнет только при выборе сокращения срока, который при этом составит 17 лет 9 месяцев вместо 20 лет. Если же выбрать коррекцию платежа, общая переплата снизится всего на 158 тыс. руб., ежемесячный платеж -- на 1109 руб.

Впрочем, в досрочном погашении с сокращением срока тоже есть нюансы. По общему правилу, срок уменьшается с конца, то есть от кредита «отсекается» несколько последних лет, соответственно убавляются проценты. Но некоторые банки умудряются виртуозно перевернуть эту схему в свою пользу, уменьшая срок с начала. Это значит, что сам срок остается прежним, просто в ближайшие месяцы после досрочного погашения заемщик погашает не основной долг (он уже расплатился), а только проценты. В результате клиент ничего не выгадывает, зато банк получает деньги в пользование совершенно бесплатно.

Выбор ипотечного продукта производится по десятку параметров (ставка, начальный взнос, дополнительные расходы), и выбор между схемами платежа -- далеко не основное, что необходимо учитывать. Единого мнения о том, что выгоднее, быть не может, поскольку у всех разные доходы, жизненные ситуации. Авторы статей шокируют цифрами, насколько дифференцированные платежи выгоднее аннуитетных, но давайте задумаемся вот о чем. За рубежом средний срок жизни ипотечного кредита -- семь лет. В России ставки выше, и если платить строго по графику, можно отдать за одну квартиру целых три, поэтому люди стремятся расплатиться досрочно, в среднем за пять лет. Так вот, если взять за основу не «официальный» срок, на который взят кредит, а реальный, в течение которого человек будет деньгами пользоваться, то есть те самые пять лет, то разница между аннуитетным и дифференцированными платежами оказывается не столь шокирующей.

5. Ипотечное страхование

Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором -- после оформления жилья в собственность.

При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

6. Некоторые особенности

Оформление ипотечной сделки проходит по рыночной стоимости. Покупатель приобретает квартиру на рынке недвижимости по реальной, продиктованной нынешней ситуацией цене, и именно ее надо показывать в договоре купли-продажи, чтобы защитить себя в дальнейшем от возможных неприятностей.

Старайтесь подбирать ту квартиру, которая находится в собственности не меньше трех лет. За более «свежую» продавец обязан уплатить подоходный налог. Но не каждый готов расстаться с этими деньгами. Однако если очень понравилась именно такая квартира, постарайтесь заранее - до того как начнете готовить для банка документы на одобрение приглянувшейся жилплощади, договориться с продавцом о том, что сделка должна проходить по полной стоимости. И именно реальная цена должна быть отражена в договоре купли-продажи.

Бывает, покупатель, по договоренности с продавцом, компенсирует налоговые потери. Или они делят эти расходы между собой. Это удорожит покупку, зато убережет обе стороны от возможных неприятностей, связанных с налоговым инспектором.

6.2 Оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры - обязательный этап оформления ипотеки. Объясняется это ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк - не более 100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной, а не той, которую может запрашивать продавец.

Можно воспользоваться услугами любого независимого оценщика. Этот вид деятельности лицензирован. Поэтому, когда будете искать оценочную компанию, первым делом спрашивайте государственную лицензию.

Банк выдает заемщику ипотечный кредит, исходя из стоимости, определенной оценщиком. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем определил оценщик, заемщику придется искать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предложенной ценой квартиры и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Подготовленный отчет об оценке стоимости жилья следует подробно изучить прямо в офисе оценочной компании. Если возникнут во-просы - лучше сразу проконсультироваться с оценщиком, а не ждать, когда у вас начнутся недоразумения с банком. Ведь при разногласиях банк может заказать свою оценку, заемщик - свою, и тогда потребуется находить компромисс.

Независимая оценка стоимости квартиры понадобится и страховой компании. Исходя из нее, она будет предлагать те или иные тарифы на страхование сделки.

Часто банки предлагают «свои» оценочные и страховые компании, с которыми уже налажены определенные отношения. Как правило, компаний бывает несколько, и покупателю не составит труда выбрать из них подходящую.

6.3 Как снизить ставку по кредиту?

Итак, первое, как вы можете снизить расходы, - это максимально снизить ставку, по которой вам будет одобрен ипотечный кредит. На ставку, помимо прочего, влияет то, как именно Вы сможете подтвердить ваш доход - по справке 2-НДФЛ или же по справке по форме банка.

В большинстве случаев доход необходимо подтвердить справкой 2-НДФЛ. При такой форме подтверждения большинство банков устанавливают более низкую процентную ставку по кредиту. Также доход можно подтвердить справкой по форме банка, которая каждым банком определяется на его усмотрение и размещается на сайте или отделениях. Со справкой по форме банка ставка будет, как правило, на пару процентов выше.

Следующий момент, как можно снизить ставку по ипотеке - предоставить обеспечение по кредиту. Им может выступать залог имущества и поручители. Залогом для ипотеки может выступать либо недвижимость, которая у вас уже есть, либо та недвижимость, которую Вы собираетесь покупать в ипотеку. Ставка, как правило, будет ниже по кредитам, где в качестве обеспечения выступает недвижимость, которую Вы будете приобретать, а не та, которая у вас уже есть. Кроме того, наличие поручителей также может способствовать снижению ставки для вас. Поручители не всегда нужны на весь период кредита - в Сбербанке, например, поручители нужны будут лишь на период регистрации ипотеки.

6.4 Как уменьшить первоначальный взнос по кредиту?

В настоящее время вряд ли можно найти ипотечный кредит, который не требовал бы первоначального взноса в размере как минимум 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. А что делать, если его нет, и его слишком долго копить?

Первое - если вы - счастливый обладатель второго (и более) детей, которые были рождены или усыновлены с 2007 года, то Вы имеете право на материнский капитал (более 340 тыс. руб., сумма ежегодно индексируется). Этот капитал можно использовать как часть первоначального взноса по ипотечному кредиту, как только ребенку, рожденному или усыновленному с 2007 г., исполнится 3 года. Таким несложным способом можно уже получить более 340 тыс. на первоначальный взнос.

Второе - нужно искать ипотечные кредиты, которые предлагают наименьший первоначальный взнос. Имеет смысл обратить внимание на специальные предложения по ипотеке для молодых семей, которые предлагают некоторые российские банки. В частности, Сбербанк имеет подобную программу «Молодая семья», по которой ипотеку на льготных условиях могут получить семьи, где хотя бы один из супругов моложе 35 лет, а также неполная семья (семья с одним родителем и ребенком или детьми), в которой мать/отец моложе 35 лет. Семье с детьми нужен будет первоначальный взнос всего лишь 10% (а если в семье пока нет детей, то 15%).

6.5 Как быстрее погасить ипотечный кредит?

Перспектива 10,15,20 и более лет оставаться в должниках мало кого обрадует, поэтому хочется побыстрее расплатиться по кредиту. Но как - ведь для этого нужны немалые суммы, их нужно еще накопить. Есть два источника средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

Первый - можно направить на погашение имеющейся ипотеки материнский капитал (более 340 тыс. руб.).

Второй - получить имущественный налоговый вычет и направить на досрочное погашение его. В соответствии со ст. 220 НК РФ, Вы имеете право на вычет до 2 млн. + % по ипотеке при покупке или строительстве недвижимости в РФ. Это значит, что Вы сможете вернуть себе на счет сумму в размере до 260 тыс. руб. + 13% от процентов по ипотеке. Эту сумму вполне можно направить на досрочное погашение кредита.

6.6 Еще одна особенность

Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита.

Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк вправе посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных вами сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.

Кроме всего вышеперечисленного, на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое.

7. Плюсы и минусы ипотеки

ПЛЮСЫ:

· Получение недвижимости, не имея достаточных на это средств;

· Получение в распоряжение недвижимость, возможность переселиться в нее, зарегистрироваться на постоянном месте проживания;

· Фиксированная процентная ставка, которая не повышается в соответствии с инфляцией;

· Квартира проходит техническую экспертизу и юридическую проверку, что впоследствии исключает возможность заемщика столкнуться с прописанными на его жилищной площади гражданами в суде или вложиться в капитальный ремонт.

МИНУСЫ:

· Переплата стоимости жилья (иногда может составлять 300%);

· Порядок оформления кредита, необходимость в оформлении большого числа документов;

· Внесении первоначального взноса, составляющего довольно солидную сумму;

· Дополнительные затраты: составление справок, подготовка документации. Это услуги нотариуса и риелтора, оплата банковской ячейки или содержания счета, страховка и т.п.;

· Необходимость заемщика иметь высокий официальный доход для получения кредита.

Заключение

Брать или брать ипотеку для себя решает каждый сам, так же как и то какие плюсы и минусы ему наиболее важны для принятия решений. Из доступных на сегодняшний день альтернатив ипотеке не так уж много.

Основной - это потребительский кредит, однако в этом случае значительно снижается сумма кредита, но если вам не хватает совсем немного, это один из возможных вариантов, чтобы снизить количество документов предоставляемых для получения кредита, а значит и затраты на их оформление. Либо еще одна альтернатива - это копить деньги, но при быстро растущей инфляции и при бешеном росте стоимости квартир, является ли это более разумным, чем переплата по ипотеке, ведь стоит также учесть, что без собственного жилья, будут расходы на съемное жилье.

Не смотря на все перечисленные недостатки, ипотека приобретает всю большую популярность, и не смотря на все сложности, иногда это единственная реальная возможность обзавестись личным жильем.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

2. Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". / В.А. Зюзин, А.Н. Королев - М.: Юрист, 2007. - 261 с.

3. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / Информ.-внедренч. центр "Маркетинг". / В.В. Иванов - М.: Юрист, 2005. - 507 с.

4. Киселев А.А.. Предмет договора ипотеки / А.А. Киселев // Нотариус. - 2003. - N 2. - С. 26.

5. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью: А. Е. Русецкий -- Москва, Эксмо, 2008 г.- 176 с.

6. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски: А. В. Афонина -- Москва, Эксмо, 2011 г.- 160 с.

7. Как избавиться от кредита. Реальные способы выхода из долгового тупика: Виктор Тарташев -- Москва, Питер, 2010 г.- 224 с.

Размещено на Allbest.ru