В странах Запада еще жива память о крахе рынка недвижимости конца 80-х - начала 90-х годов XX века, которому предшествовал период интенсивной спекуляции земельными участками, жильем и т.д., что усилило кризисные явления в финансовой и экономической системе этих стран. Японские банки, активно участвовавшие в спекуляциях на рынке недвижимости, до сих пор не оправились от последствий поразившего их кризиса.

О возможности нового кризиса свидетельствуют такие факты, как быстрый рост цен на рынке жилья и дефицит последнего, особенно в столицах (табл. 1). В Ирландии за последние пять лет жилье подорожало на 150%. Нехватка жилья в столице страны (в первую очередь для молодежи) приводит к тому, что многим жителям приходится тратить на поездку к месту работы по два часа в день.

В Лондоне граждане приобретают собственное жилье в долг не раньше, чем им исполнится 30 лет; по некоторым оценкам, 15% английских семей за неимением лучшего живут в гостиницах типа «ночлег и завтрак» (bed & breakfast). В Италии и Испании молодые люди в возрасте 25 - 30 лет часто вынуждены жить с родителями, а затем приобретают собственное жилье минуя этап его аренды. Испанские домохозяйства тратят на оплату займов, полученных для приобретения жилья, до 50% своей заработной платы.

Таблица 1 Изменение цен на жилье в 1995-2005 годах Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 15.

Повышение цен на жилье во всех европейских странах (за исключением Германии) вызывает беспокойство не только в финансовых кругах этих стран, но и у экспертов МВФ и Европейского центрального банка (ЕЦБ). Быстрый рост цен в условиях низких процентных ставок, способствующих увеличению объема ссуд на приобретение жилья, напоминает наихудший сценарий развития рынка недвижимости.

Рынок жилья - его приобретения и аренды - занимает важное место в экономике стран ЕС. В настоящее время доля вложений в приобретение и аренду жилья составляет в среднем по ЕС 5% (табл. 2). Жилье представляет 50% стоимости имущества европейских домашних хозяйств, образуя самую большую статью их состояния.

Рост цен на жилье создает иллюзию роста этого богатства. Приобретение жилья само по себе является мощным фактором увеличения объема потребления, поскольку покупка нового жилья, как правило, сопровождается обновлением его оборудования, мебели и т.д. Снижение или просто стагнация цен на жилье немедленно остановит этот механизм и приведет к падению объема потребления.

ипотека хозяйственный кредит банковский

Таблица 2 Жилищный сектор в странах ЕС в 2005 году

Смешанные ставки означают, что на срок от одного года до пяти лет устанавливается одна ставка, а на срок более пяти лет - другая.

Внезапное и резкое изменение конъюнктуры на рынке жилья создаст реальную угрозу для банковского сектора стран ЕС. Приобретение жилья в собственность финансируется в основном за счет банковских кредитов и займов, а ухудшение ситуации в экономике и связанный с этим рост безработицы не позволят многим заемщикам рассчитываться по своим обязательствам в намеченные сроки. Повышение процентных ставок, которые сегодня находятся на исторически наиболее низком уровне, в первую очередь затронет интересы заемщиков, получающих кредиты по переменным ставкам. Такие заемщики преобладают в Нидерландах, Испании, Греции, Финляндии и Великобритании.

В США на рынке жилья достигнуты рекордные показатели: численность сделок по продаже жилья достигла 7 млн., средняя стоимость вторичного жилья составила 160,5 тыс. долл. (140 тыс. евро). Активность на рынке жилья объясняется такими факторами, как доступность ипотечных кредитов в условиях низких процентных ставок, увеличением спроса на жилье в связи с происходящими демографическими изменениями (в том числе увеличением доли лиц старше 40 лет, которые чаще всего становятся собственниками жилья) и ростом численности иммигрантов. Сегодня в США собственниками жилья являются 68% домохозяйств. При этом жилье составляет в среднем 35% стоимости имущества домохозяйств.

Сделки на рынке недвижимости позволили в определенной мере компенсировать потери, связанные с падением биржевых индексов. Увеличение объема американского рынка недвижимости на 10% позволяет компенсировать потери от снижения курса акций на 20%.

В отличие от большинства европейцев американцы обладают реальной культурой долга, что позволяет им получать долгосрочные займы (на 30 лет), что к тому же поощряется с помощью налоговых льгот. Налогоплательщик имеет возможность вычесть из своих налогооблагаемых доходов проценты (до 1 млн долл.) по займам, используемым на финансирование приобретения одной или двух квартир. Сумма ипотечных кредитов составляет 6 трлн долл., или 60% валового внутреннего продукта США. Для американских домохозяйств такая огромная задолженность является важным фактором уязвимости: 70% кредитов предоставлено по переменным ставкам, так что при изменении уровней процентных ставок или безработицы многие домохозяйства будут испытывать серьезные трудности. В 2000 - 2005 гг. доля непогашенных ипотечных кредитов увеличилась с 7% до 9%, а число «продаж с молотка» возросло в три раза.

Рост ипотечного кредитования создает риск не только для заемщиков, но и для банков и других учреждений-кредиторов. В США на долю двух крупных частных агентств Fannie Mae и Freddie Mac приходится 42% ипотечных кредитов. Эти агентства заимствуют средства на рынке облигаций под гарантии федерального правительства и казначейства и используют их для предоставления ипотечных кредитов физическим лицам, приобретения ипотечных обязательств других учреждений и предоставления гарантий под такие обязательства. Главным источником прибыли этих агентств является разница между доходом на эмитируемые ими облигации и процентными доходами от предоставляемых ипотечных кредитов. Снижение цен на жилье может подорвать рентабельность этих агентств и усилить их финансовую уязвимость, что вызывает беспокойство у монетарных органов США. Не случайно в феврале 2003 г. Fannie Mae ужесточило условия кредитования, потребовав от заемщиков больших гарантий.

Интересно, что в Европе в основном принята одноуровневая система ипотечного кредитования. В США эволюция ипотеки привела к формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. В странах Восточной Европы США напрямую или через Всемирный банк потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу. Но в итоге эти страны приняли законы, основанные на европейском континентальном праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В последнее десятилетие широкие масштабы приняли случаи нечестной и обманной практики кредитования под недвижимость. Причем причиной неэтичной и грабительской практики в ипотечном кредитовании является не нарушение правовых норм при составлении соответствующего контракта, а вполне законное его содержание, не отвечающее интересам заемщика и крайне ему невыгодное. Так, часто заемщика привлекали схемой погашения долга, предусматривающей сравнительно небольшие фиксированные платежи в первые годы, которые к концу периода кредита увеличивались до огромных сумм. Такая схема погашения рассчитана в основном на молодого заемщика, финансовое положение которого в долгосрочном периоде может улучшиться. Однако она не под силу заемщикам, живущим на фиксированные доходы. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 16.

Как показали исследования государственных агентств, ненадлежащее использование обеспечения кредитов, накладываясь на свойственную этому виду кредитования сложность схемы, иногда затягивало заемщиков в долговую трясину, которая полностью подрывала их финансовое положение. Заемщики, не знакомые с особенностями кредитных сделок и условий кредитного договора, очень уязвимы и легко могут оказаться в ловушке нечестных кредиторов. Это применимо и к России.

Интересно наблюдать за ипотечными предложениями в Европе. Там, как уже говорилось ранее, ипотечный рынок существует гораздо дольше российского. Поэтому неудивительно, что по данным Европейской Ассоциации Финансового Менеджмента (EFMA) в тройку лучших ипотечных продуктов в Европе за минувший год вошли пока весьма непривычные для российских реалий предложения.

К примеру, итальянская UniCredit Group объявила о внедрении нового продукта Clean Energy Mortgage - ипотечной программы "Чистая энергия". В ее основе лежит государственная программа правительства Италии по поддержке экологически чистых источников энергии. Теперь под залог существующей недвижимости итальянцы могут взять целевой кредит на приобретение солнечных батарей. В свою очередь, ежемесячный платеж рассчитан так, чтобы компенсация государства за излишки "чистой" электроэнергии покрывала проценты по кредиту. Цытович А. Инновации на рынке ипотечного кредитования. // Банковское кредитование, 2006, N 4. - С. 38.

Как и в Москве, в Мадриде наблюдается галопирующий рост цен на недвижимость. В то же время там нет государственной поддержки молодежных программ. Это подтолкнуло банк Caja Madrid разработать программу Youth Mortgage специально для молодых семей (возраст заемщиков до 35 лет). Возможность приобрести квартиру с нулевым первоначальным взносом, взяв кредит на длительный срок (до 40 лет) под достаточно низкий процент (предложена плавающая процентная ставка с привязкой к Euribor, что ниже среднерыночной на 0,3% и составляет сейчас 3,56%), - весьма заманчивое предложение. Цытович А. Инновации на рынке ипотечного кредитования. // Банковское кредитование, 2006, N 4. - С. 38.

В Ирландии EBS Building Society провел опрос клиентов на тему, что для них важно при выборе программы или банка. В результате была создана программа быстрого рефинансирования QuickSwitch, упор в которой сделан на быстрое и качественное обслуживание заемщиков. По ней можно перекредитоваться всего за 10 дней (против 8 - 10 недель стандартного срока), без комиссии и на гибких условиях.

Таким образом, новшества, появившиеся сейчас на отечественном рынке, представляют собой стандартный набор инноваций, применявшихся в Европе 10 - 20 лет назад и еще не полностью исчерпавших свои возможности. Налицо всеобщее упрощение и стандартизация продуктовой линейки. Банки уже начали разработку программ, ориентированных на определенные сегменты рынка, для конкретной целевой группы. Так что у ипотеки в России есть серьезные перспективы роста. Там же. - С. 39.

3. Ипотечное кредитование в России

В течение 2006 г. стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка. В среднем он составил 25% Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 16.. Причем стоимость жилья экономкласса росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции. Вложения в жилье стали гораздо более прибыльным инструментом, чем депозиты. Скорее всего, эта тенденция останется, что, несомненно, будет способствовать возрастанию потребительского спроса и выходу на ипотечный рынок новых кредитных продуктов на приобретение жилья с различными ценовыми и неценовыми параметрами.

Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются в размере от 12% до 15% годовых в рублях (10 - 11% в валюте), но, по различным прогнозам, к 2010 г. они должны снизиться до 7 - 8%. Там же. - С. 17.

Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок и по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Брать за ориентир действия АИЖК не стоит: их процентная ставка - это скорее политическая воля, нежели рыночное явление. Если инфляция будет составлять 10 - 12%, то кредит под 7% сам по себе абсурден. Теоретически выход из ситуации есть - средства стабфонда или пенсионных фондов.

В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно - на 2 - 2,5% в год. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит: западные "длинные деньги" для самих банков дорожают, снижения инфляции в самой стране не предвидится, а свои запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, они уже исчерпали.

Снижение процентной ставки для клиентов без снижения ставок, под которые банки привлекают кредиты на Западе, приводит к уменьшению маржи. Банк в российских условиях не может работать с маржой ниже 1,5 - 3%. Следовательно, надеяться, что процентные ставки по ипотечным кредитам упадут, не приходится: демпинг экономически необоснован и может негативно сказаться на самом рынке ипотечного кредитования вплоть до того, что часть игроков будет вынуждена либо вернуться к рыночным ставкам, либо уйти с рынка.

Для полной ясности картины нужно отталкиваться от ставки, номинированной в валюте. На западных рынках процентная ставка рассчитывается таким образом: ставка рефинансирования ФРС (4,75) или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском (для России это 1,5 - 2%). Если растет LIBOR, растет и ставка. Кроме того, существуют различия в кредитовании конкретных игроков: если это кредит Внешторгбанка, то у него один кредитный рейтинг, страновой или даже ниже. Если это мелкий региональный банк - к ставке добавятся еще 1 - 1,5%. А ожидать падения долларовых процентных ставок не стоит: пока ставки рефинансирования на Западе только растут. Если ситуация не изменится, то вряд ли можно будет ожидать изменения ставки по долларовым ипотечным продуктам в ближайшее время. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 17.

В промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже: в США она составляет 5 - 6% годовых, в Испании - 3 - 4% годовых, что является одной из самых низких ставок в ЕС. Однако при этом инфляция в той же Испании составляет 1,5 - 2% в год. Соответственно, если придерживаться этой пропорции, ставки по ипотеке в России должны составлять порядка 20 - 24% в рублях при уровне инфляции 10 - 12%.

Далее. Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит.

Система страхования в ее сегодняшнем виде базируется на услугах, предоставляемых универсальными страховыми компаниями. На российском рынке объем страхования крайне мал. Совокупные сборы по классическому страхованию жизни составляют примерно 2 - 3 млрд руб., т.е. этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что есть он практически у каждого работающего и получающего доход человека.

Ипотечное страхование в нашей стране системно не регулируется. На рынке нет единых стандартов - ни по формам страхового покрытия, ни по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками. Есть стандарт АИЖК, по которому проводится примерно 20% сделок, остальные - в соответствии со свободным выбором банков. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 17.

Некоторые банки серьезно заинтересованы в оптимизации своих операций, они формируют достаточно серьезные требования ко всем своим контрагентам, в том числе и к страховым компаниям. Банку при этом важно и то, что интересы его клиентов защищены страховым полисом, и то, что его риски надежно застрахованы. Такие банки, как правило, ориентированы не на получение комиссии от страховой компании, а на гарантии качественных страховых технологий и низкие тарифы.

Другая позиция в отношениях со страховыми компаниями характерна, в частности, для некоторых региональных банков, занимающих на местном рынке позицию, близкую к монопольной. Они, как правило, сами не имеют значительного объема операций ипотечного кредитования, но стремятся максимизировать свой доход от этих операций. Такие банки дают кредиты по ставке чуть выше, чем у конкурентов, берут деньги за обслуживание ссудного счета и взимают комиссию со страховых компаний, причем в ряде случаев выходящую за пределы разумного.

В целом страховщики и банкиры пока недостаточно хорошо понимают друг друга. Очень многие банки считают, что страхование ипотечных кредитов - второстепенная услуга, навязанная им законодателем. Между тем во всем мире это нормальная практика, потому что страховщики в схеме ипотечного кредитования покупают у банков значительную часть их рисков. Сами банки принимают на себя только риски по дефолту заемщика. Там же. - С. 17.

Дальнейшее развитие событий может происходить по двум сценариям. Первый предполагает, что рост цен на жилье продолжится, поскольку спрос остается высоким. Но поскольку Москва план свой уже перевыполнила, ипотечные кредиты в состоянии брать все более тонкий слой населения, и банки будут перенастраивать свою стратегию на регионы. Второй сценарий подразумевает остановку рынка и выход на него инвестиционных квартир, приобретаемых не для жилья, а как средство вложения сбережений.

В отношениях со строительными компаниями банки все больше перестраховываются, стараются максимально закрыть свои риски и риски своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования. Некоторые банки прорабатывают возможности участия в капитале строительных организаций либо создания собственных девелоперских агентств. В этом случае деятельность застройщиков будет контролироваться банком, и риски всех участников ипотечного кредитования будут значительно снижены.

Важным условием снижения рисков в банковском секторе является развитие рынка деривативов. В ипотеке наиболее существенным, помимо кредитного риска, оказывается процентный риск. В то же время процентные деривативы до сих пор не получили распространения в России, и в условиях регулярного невыполнения плана по инфляции банки остаются без каких-либо достоверных ориентиров.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов. Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Из всего колоссального набора финансовых инструментов сейчас используются только серия траншей рублевых облигаций АИЖК и несколько выпусков облигаций строительных компаний, в то время как ждут своей очереди ипотечные облигации (корпоративные долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Однако ипотечные сертификаты участия (аналоги американских SPV) появятся, видимо, не скоро. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

Для рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами - обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Проявившаяся в конце 2005 г. тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками уже идет на убыль. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

Процентные ставки будут снижаться при условии значительного снижения уровня инфляции: только в этом случае в ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли опустится ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100% стоимости приобретаемой жилой недвижимости.

Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов - можно найти оптимальный подбор параметров.

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Можно говорить о том, что мощным импульсом для ипотечного рывка послужил пакет законов о формировании рынка доступного жилья. С вступлением в действие новых "жилищных" законов рискованность ипотечных операций снизилась. Однако ряд законопроектов так и остался на бумаге. В частности, в стороне оказалась такая важная тема, как введение счетов эскроу, или "обеспечительных счетов" (проект закона "О кредитных историях"). В настоящее время владелец счета имеет неограниченные права по распоряжению средствами, которые находятся на нем и поступили от обслуживания ипотечных кредитов. Система ипотечного кредитования устроена таким образом, что АИЖК открывает в коммерческих банках в регионах счета, на которые должны поступать деньги от заемщиков, а организация - владелец счета фактически в любой момент может закрыть этот счет, направить средства на иные цели, а не для того, чтобы рассчитаться с АИЖК. Требуется серьезная нормативная работа, чтобы обеспечить сохранность таких средств.

Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. В США для этого создана Федеральная жилищная администрация (FHA), занятая в основном созданием системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработкой и совершенствованием стандартов ипотечного жилищного кредитования. Из 850 тыс. ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. - С. 17.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого в последние годы была всего 2% в рублях. Это "длинные" деньги, которыми воспользуются только через 20 - 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг. Пока же эти деньги тают.