Анализ системы ипотечного кредитования Махачкалинского Сбербанка

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в РД

Развитие того или иного сегмента рынка в большей степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все тенденции мирового рынка носят положительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи [22, c. 57].

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

На фоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд [43, c. 67].

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны - снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов.

Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться [47, с. 99].

Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.

На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования - это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;

- небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;

- высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;

- ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;

- отсутствие источника «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования «длинных денег»;

- сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству;

- отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

- документальное подтверждение доходов,

- определенный стаж работы на одном месте,

- возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованной литературы

1. Погашение регистрационной записи об ипотеке: федеральный закон РФ от 22.12.2008 №264-ФЗ// Закон. - 2010. - С. 9

2. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества: федеральный закон РФ от 30.12.2004 №216-ФЗ// Закон. - 2010. - С. 42

3. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру: федеральный закон РФ от 24.12.2002 №179-ФЗ// Закон. - 2010. - С. 9

4. Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., - 2009.- 89 c

5. Сбербанк России - крупнейший российский банк. Операции и услуги Сбербанка:[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sberbank-rossii.narod.ru/,свободный.

6. Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / К.Л. АстаповДеньги и кредит. - 2009. - №4. - С. 42-48.

7. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2009. - С. 320

8. Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело / И.Т. Балабанова И. Т. - СПб.: Питер, 2009. - С.296

9. Букато, В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - С. 368

10. Владимирова, Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решения проблемы жилья / Т.А. Владимирова // Сибирская финансовая школа. - 2008. - № 4. - С. 65-68.

11. Викторова, Е. Д. Перспективы развития ипотечного кредитования / Е. Д. Викторова // Деньги и кредит. - 2009. - №6. - С. 27-31.

12. Дворецкая, А.Е. Выход из кризиса/ А.Е. Дворецкая //Банковское дело.-2009. №1. - С.16.

13. Донских, А.М. Тенденция развития банковской системы России/ А.М. Донских // Банковское дело. - 2009. -№5. - С. 25-26.

14. Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М. : ЮНИТИ : ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.

15. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. - 2005. - №6.- С. 17-19.

16. Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. - М.: Омега-Л, 2006г. - 259 с.

17. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов - М.: Маркетинг, 2006. - 153 с.

18. Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов - М.: МТ-Пресс, 2006. - 248 с.

19. Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина// Общество и экономика. - 2008. - №1. - С. 90-103.

20. Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов - М.: МАКСПресс, 2006. - 212 с.

21. Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование / C.A. Кибирев // Налоги и экономика. - 2006. - № 11. - С. 26-31.

22. Калашникова, З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России / З.В. Калашникова // Финансовый менеджмент.- 2006.- №1. - С. 55-58.

23. Караваева, И. Система ипотечного кредитования за рубежом / B/ Караваева // Деловой мир. - 2007. - № 4.- С. 27-29.

24. Камин, В.А. Причины кризиса и меры по его преодолению / В.А. Камин // Банковское дело. 2009. -№2.- С. 10.

25. Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.- 464 с.: ил.

26. Котляров, М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России / М.А. Котляров // Финансы и кредит, 2005. - №17. - С. 45-48.

27. Красиков, А.Жилье в кредит./ А. Красиков // Твой новый дом. - 2007.- № 10. - С. 35-36.

28. Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006.- 672 с.: ил.

29. Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. - 2007. - N 9. - С. 115-132.

30. Логинов, М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов / М.П. Логинов // ЭКО. 2007. - №12. - С. 127-137.

31. Логинов, М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием / М.П. Логинов // Деньги и кредит. - 2009. - №3. - С. 24-30.

32. Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения М.П Логинов Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30.

33. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». - 2006. - 294 с.

34. Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования / Л.Н. Макаревич Деньги и кредит. - 2006. - №6. - C. 44-50.

35. Носарева, Н. Е. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Н.Е. Носарева // Деньги и кредит. 2007. - № 8.- С. 11-15

36. Оселедец, В.М. Теория и практика ипотечного кредитования / В.М. Оселедец. - Новосибирск: СИФБД, 2006. - 124 с.

37 Пономарев, В. Ипотечное жилищное кредитование / В. Пономорев// Экономика России - ХХI век. - 2009. - №11. - С. 43-45.

38. Печатникова, С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России / С.М. Печатникова// Менеджмент в России и за рубежом. - 2008. - №1. - С. 98-111.

39. Пиркина, И.И. Ипотечное кредитование / И.И. Пиркина // Финансы. - 2009. - №1. - С. 75-79.

40. Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. - 2009. - №1. - С.88-99.

41. Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования /И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2007. - №3. - С.57-66.

42. Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич // Деньги и кредит. - 2008. - №8. - С. 22-31.

43. Сафонова, Г. Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России / Г.Б. Сафонова // Питер.- 2006.- №4. - С.65-68.

Размещено на Allbest.ru