Краткосрочное и долгосрочное банковское кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ОМСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) РОССИЙСКОГО

ГОСУДАРСТВЕННОГО ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

Курсовая работа по дисциплине «Деньги, кредит, банки»

Тема 10. Краткосрочное и долгосрочное банковское кредитование

Омск, 2011 г.

Содержание

Введение

1. Классификация кредита по срокам

2. Специфика и цели краткосрочного и долгосрочного банковского кредитования

3. Ипотечные кредиты: источники, условия и виды

4. Кредитование потребительских нужд населения

Заключение

Список использованной литературы и источников

Введение

Банковский кредит - одна из основных форм кредита. К субъектам кредитных отношений относятся:

- банки;

- организации с различными видами собственности;

- физические лица;

- государство.

Кредиторами могут выступать юридические и физические лица, которые предоставили свои средства в распоряжение заемщика на определенный срок.

Заемщик - это сторона кредитных отношений, которая получает денежные средства на определенный срок во временное пользование (в ссуду) и обязана их возвратить в установленный срок.

В случае с банковским кредитом его субъекты могут выступать как заемщиками, так и кредиторами. Например, когда физические и юридические лица предоставляют банку свои средства путем открытия банковского счета, они выступают кредиторами, а банк - заемщиком. В случае, когда банк выдает кредиты по просьбе организации или физического лица, субъекты меняются ролями.

Нас интересует второй случай, поэтому рассмотрим его подробней.

Банковский кредит можно классифицировать в зависимости от:

- его назначения;

- сферы функционирования;

- сроков предоставления;

- его размера;

- способа выдачи;

- методов погашения;

- видов процентных ставок.

По назначению кредит бывает:

- потребительским;

- промышленным;

- торговым;

- сельскохозяйственным;

- инвестиционным;

- бюджетным.

По сфере применения различают кредиты:

- предназначенные для расширения производства;

- используемые в организации оборотных фондов.

По срокам пользования:

- краткосрочные (до 1 года);

- среднесрочные (от 1 до 3 лет);

- долгосрочные (свыше 3 лет). [6]

Долгосрочное кредитование как один из способов финансового инвестирования имеет широкое распространение. Долгосрочным считается такое банковское кредитование, при котором срок погашения ссуды превышает 3 года и составляет в среднем 5 лет, хотя может достигать 25 лет и больше.

Использование для финансовых инвестиций именно кредитования стимулирует получателей средств эффективнее их использовать, чтобы обеспечить погашение и кредита, и процентов по нему.

Как правило, долгосрочное кредитование предоставляется для осуществления капитальных вложений компаний, их технического переоборудования или расширения производства, для ведения строительства или реконструкции зданий и сооружений, создания интеллектуальных ценностей или научно-технической продукции.

Краткосрочными кредитами называются заемные средства, привлеченные на срок до 1 года. Этот вид кредитования используется для пополнения оборотных средств и ликвидации кассовых разрывов.

Классификация кредита по срокам

Банковский кредит может классифицироваться по срокам погашения:

Краткосрочный кредит - вид кредита, предоставляемого банком на срок до 2 лет для пополнения оборотного капитала с фиксированным периодом выборки траншей и жестким графиком погашения процентов и задолженности. Краткосрочное кредитование в России осуществляется практически всеми банками, это наиболее распространенный вид кредитования российских предприятий.

Краткосрочный кредит удобнее использовать при возможности точных прогнозов денежных потоков на период кредитования, отсутствия ярко выраженной сезонности и низкой волатильности выручки, в противном случае более удобна кредитная линия с возможностью погашения по гибкому графику. В отличие от кредитной линии краткосрочные кредиты дешевле, так как банк не взимает плату за резервирование средств.

По сравнению с долгосрочными кредитами краткосрочное финансирование может быть частично обеспечено залогом либо выдаваться без обеспечения, при этом банк может предъявлять менее жесткие требования к заемщику, процесс принятия решения банком и прохождения кредитного комитета занимает меньше времени. Так как короткие деньги есть у всех банков, конкурентная борьба среди банков за хороших заемщиков в этом случае существенно выше

Сумма краткосрочного кредита может быть практически любая, ограничение сверху зависит от способности компании платить проценты и погашать кредит, соотношения долг/собственные средства и рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог, с учетом применяемого банком дисконта

До кризиса процентная ставка в рублях находилась в интервале 10-14% годовых в рублях и 8-12% в иностранной валюте, сейчас процентная ставка находится в диапазоне 10-18% в рублях и 10-14% в иностранной валюте. Стоимость кредита зависит от выбранного банка, финансового положения заемщика и качества залога. Может применяться плавающая процентная ставка. Как правило, проценты по кредиту выплачиваются ежемесячно

Возможно кредитование на срок от трех месяцев до двух лет

Основная цель - пополнение оборотного капитала, но кредиты могут выдаваться и на другие цели по договоренности с банком

В качестве обеспечения может выступать недвижимость, оборудование, другие основные средства, товарный запас на складе или в собственном магазине. Применяемые банком дисконты составляют 30%-50% от балансовой либо оценочной стоимости имущества. Поручительства других юридических или физических лиц рассматриваются в качестве дополнительного обеспечения. По договоренности с банком краткосрочные кредиты могут выдаваться с частичным обеспечением либо без обеспечения (бланковые кредиты)

Комиссии

Комиссия за выдачу кредита лежит в диапазоне от 0% до 1%, разумное значение составляет 0%-0.2%

Комиссия за ведение ссудного счета - нечасто встречается, один из способов заработать дополнительные деньги на заемщике

Комиссия за досрочное погашение - нечасто встречается при краткосрочном кредитовании, может использоваться банком при значительных объемах кредитования при предоставлении очень низких процентных ставок

Особые условия в договоре

Перевод оборотов по счетам в банк-кредитор

Ограничения на кредитование в других банках

Банки требуют застраховать имущество, передаваемое в залог, в пользу банка в страховых компаниях из утвержденного перечня. При страховании можно добиться разумных условий, проведя небольшой тендер между предлагаемыми страховыми компаниями.

Краткосрочное кредитование в виде кредита с фиксированным графиком погашения удобно для финансирования бизнеса с законтрактованной выручкой, т.е. с высокой вероятностью спрогнозированных поступлений, чтобы не переплачивать проценты при перестраховке (сумма кредита больше, чем нужно) и не попасть в дефицит денежных средств при поступлениях меньших, чем было запланировано. При достаточно изменчивых поступлениях лучше использовать либо комбинацию с кредитной линией, либо кредитную линию для краткосрочного кредитования.

Среднесрочный кредит (англ. medium term credit) - кредит, предоставляемый на срок от одного года до 3--10 лет.

Сроки зависят от экономико-политической ситуации в стране, сложившихся традиций национальных рынков ссудных капиталов и действующих законодательных норм. При этом в ряде стран, например США, понятие среднесрочный кредит отсутствует. В России официально срок этого вида кредитов составляет от 1 года до 3 лет, иногда - от 3 месяцев до 1 года. В основном среднесрочный кредит пользуются для финансирования деятельности предприятия и фирмы, чей деловой производственный цикл совпадает с периодом среднесрочного кредита. Для обеспечения устойчивости источников кредитования кредитные организации рефинансируют свои среднесрочные кредитные ресурсы путем операций на денежном рынке.

Долгосрочный кредит - вид кредита, предоставляемого банком на срок от 2 до 10 лет для финансирования капитальных вложений либо приобретения бизнеса, с фиксированным периодом выборки траншей и жестким графиком погашения процентов и задолженности. Долгосрочное кредитование российскими банками производится на сроки 3-5 лет, реже на 7 лет, в то время, как иностранные банки, имея долгосрочные пассивы, могут позволить себе кредитовать предприятия в России на срок 5-10 лет.

Обязательные условия долгосрочного кредитования - целевое использование полученного кредита, залог внеоборотных активов в виде оборудования, транспорта или недвижимости, обращение регресса в случае неплатежеспособности заемщика на существующий бизнес или другие компании группы при финансировании новых проектов. Также может применяться залог акций компании.

В случае отсутствия регресса на другие компании группы или существующий бизнес, т.е. когда источником погашения является исключительно свободный денежный поток от нового проекта, долгосрочное кредитование классифицируют как проектное финансирование. В период кризиса предоставление проектного финансирования российским предприятиям практически прекратилось.

В связи с несовершенством российского законодательства при значительном объеме долгосрочного кредитования, получаемого от иностранного банка, может применяться право других стран при заключении кредитных договоров от имени холдинговых компаний, расположенных в зарубежных юрисдикциях.

Максимальная сумма долгосрочного кредита зависит от способности компании платить проценты и погашать кредит, соотношения долг/собственные средства и рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог, с учетом применяемого банком дисконта. Также часто может применяться правило 30/70, т.е. требование финансирующего банка о внесении заемщиком не менее 30% от бюджета проекта собственными средствами

До кризиса процентная ставка в рублях находилась в интервале 10-14% годовых в рублях и 8-12% в иностранной валюте, сейчас процентная ставка находится в диапазоне 10-18% в рублях и 10-14% в иностранной валюте. Стоимость кредита зависит от выбранного банка, финансового положения заемщика и качества залога. Может применяться плавающая процентная ставка. Как правило, проценты по кредиту выплачиваются ежемесячно или ежеквартально, но при определенных видах сделок можно говорить о льготном периоде (уплата только процентов или отсрочка погашения задолженности и выплаты процентов)

Кредитование возможно на срок от 2 до 10 лет.

Целевое использование - финансирование капитальных вложений или приобретения бизнеса.

В качестве обеспечения может выступать недвижимость, оборудование, другие основные средства. Применяемые банком дисконты составляют 30%-50% от балансовой либо оценочной стоимости имущества. Поручительства других юридических или физических лиц рассматриваются в качестве дополнительного обеспечения

Комиссии

Комиссия за выдачу кредита лежит в диапазоне от 0% до 1%, разумное значение составляет 0%-0.2%

Комиссия за ведение ссудного счета - нечасто встречается, один из способов заработать дополнительные деньги на заемщике

Комиссия за досрочное погашение может встречаться при низких процентных ставках

Особые условия в договоре

Перевод оборотов по счетам в банк-кредитор

Ограничения на кредитование в других банках

При проектном финансировании может потребоваться залог акций компании

Банки требуют застраховать имущество, передаваемое в залог, в пользу банка в страховых компаниях из утвержденного перечня. При страховании можно добиться разумных условий, проведя небольшой тендер среди предлагаемых страховых компаний

Очень важно минимизировать процентные и валютные риски и четко понимать волатильность выручки при составлении долгосрочных прогнозов. При прогнозах денежных потоков целесообразно проанализировать разные сценарии и в качестве основного выбирать консервативный вариант, также пристальное внимание надо уделить долгосрочному прогнозу расходов и подбирать график погашения кредита, создавая достаточный запас ликвидности.

Долгосрочный кредит может выдаваться в рублях на сроки от 2 до 3-5 лет, на более длинные сроки кредиты предоставляются в основном в иностранной валюте

Онкольный кредит - это одна из разновидностей банковских кредитов, которая не имеет конкретного, установленного заранее срока использования или погашения. Онкольный кредит может быть возвращен заемщиком или истребован банком-кредитором к погашению без предупреждения или с коротким уведомлением - от трех до семи дней. Кроме того, данный вид кредитования называют кредитом до востребования.

Банки периодически представляют счета заемщикам по процентам, исходя из этих кредитов. Онкольный кредит может трансформироваться в некую форму среднесрочного или долгосрочного кредита и становится причиной обострения проблемы банковской ликвидности.

Банковское законодательство многих стран содержит положения, которые обязывают коммерческие банки учитывать риски, связанные с несовпадением сроков привлекаемых депозитов и кредитов, которые предоставляются на их основе. Кредитные организации требуют от клиентов полного единовременного погашения всех краткосрочных кредитов к концу финансового периода. В том числе и онкольный кредит. Кроме того, осуществляется контроль трансформации ресурсов по кредитам по срокам.

Онкольный кредит - услуга, которую банки предоставляют торгово-промышленным компаниям или фирмам под залог товаросопроводительных документов, непосредственно товаров, складских свидетельств, акций, облигаций, векселей или других ценных бумаг. Банк открывает для заемщика специальный текущий счет.

Онкольное кредитование отличается более низкими процентными ставками, нежели по срочным кредитам, а погашение задолженности производится ежемесячно. К примеру, в Великобритании брокеры используют онкольные кредиты для осуществления кассовых сделок на бирже в форме «суточных денег». Онкольные кредиты - наиболее ликвидные банковские активы, которые используются для поддержания ликвидности на необходимом уровне.

Онкольный кредит всегда имеет характер договора до востребования и может быть прекращен по требованию любой стороны в любое время. Банк может потребовать от клиента в любой момент возврата на текущий сумм занятых средств и предложить заемщику забрать обеспечение. В свою очередь, клиент вправе вернуть долг и потребовать возврата обеспечения в удобный для него момент. Удобство онкольного договора очевидно как для банка, так и для клиента. Клиент может получать со счета или возвращать на счет кредитные суммы частями или в полной мере, поскольку проценты уплачиваются лишь только на фактически изъятые суммы, да и, то, только за период, когда их не было на счете.

Преимуществом онкольного кредита для банка является то обстоятельство, что кредит обеспечен высоколиквидными ценными бумагами, что снижает банковские риски. К тому же, в любой момент банк может сократить или прекратить форму кредитования односторонним волеизъявлением.

В газетных таблицах ставок денежного рынка часто используют такой термин как синоним брокерской ссуды или брокерского кредита - однодневки. Тем не менее, несмотря на разновидность кредита, заем остается долговой операцией, поэтому, занимая деньги у банка, нужно хотя бы на 50% быть уверенным в возможности безболезненного возврата одолженных средств.

Банковские операции, в том числе и онкольный кредит, имеют свои плюсы и минусы. К примеру, вам может быть неудобен момент, когда банк потребует возврата средств, потому что в данное время ваши ресурсы минимальны. В то же время, вы сами можете поставить банк в «неудобное положение», потребовав возврата обеспечения в тот момент, когда этого пожелаете.

Онкольный кредит пользуется популярностью у брокеров, средних и крупных предприятий, фирм.

Специфика и цели краткосрочного и долгосрочного банковского кредитования

В зависимости от срока, на который выдан кредит, и объекта кредитования банковский кредит подразделяется на два вида: краткосрочный и долгосрочный.

Краткосрочный кредит выдается на срок менее года при возникновении у хозяйствующего субъекта временной потребности в денежных средствах.

При краткосрочном кредите объектами кредитования являются потребности текущей деятельности хозяйствующего субъекта, определяемые по укрупненным показателям. Устранена излишняя детализация объектов кредитования, существовавшая ранее. Банковский кредит выдается на совокупность материальных запасов и производственных затрат, а не дифференцированно, как прежде: под запасы сырья, топлива, готовой продукции, расчетные документы в пути, незавершенное производство и т. д. Совокупность материальных запасов и производственных затрат как объект краткосрочного кредитования используется в промышленности, на транспорте, в строительстве, предприятиями связи. Для торговых и снабженческо-сбытовых организаций объектом краткосрочного кредитования является совокупность товаров текущей реализации, сезонного и временного накопления товарно-материальных ценностей.

К краткосрочным кредитам относятся:

- кредиты, предоставленные на цели, связанные с созданием и движением текущих активов при несовпадении платежей и поступлений в ходе кругооборота оборотных средств, без ограничения по сроку;

- иные кредиты, предоставленные на срок до двенадцати месяцев включительно, за исключением кредитов, предоставленных на цели, связанные с созданием и движением долгосрочных активов.

Так как краткосрочный кредит является разновидностью банковского кредита, то ему присущи общие принципы кредитования: срочность, платность, возвратность, материальная обеспеченность и целевая направленность.

Краткосрочные банковские кредиты, которые отражаются в балансе по статье векселя к оплате, являются вторым по важности после торгового кредита источником краткосрочного финансирования. Влияние банков на деятельность фирм, пользующихся их услугами, в действительности шире, чем может показаться на первый взгляд. Причина в том, что банковские кредиты не возникают спонтанно. Так, если финансовые потребности фирмы возросли, она обратится в банк с просьбой о предоставлении дополнительного кредита. Если банк даст отрицательный ответ, это может заставить фирму отказаться от выгодных сделок в заманчивых перспектив. Рассмотрим кратко основные характеристики банковских кредитов.

Сроки погашения

Хотя банки предоставляют долгосрочные кредиты, большинство из них предпочитают краткосрочные. Примерно 2/3 кредитов имеют сроки погашения один год и менее. Популярна практика предоставления кредитов на 90 дней с возможностью их продления, хотя банк может и отказать в этом.

Простой вексель

Соглашение о кредите оформляется подписанием простого векселя (promis-sorynote ), в котором оговариваются сумма кредита, уровень процента (ставка процента), условия возврата (общей суммой или выплатой по частям), обеспечение кредита (залог, который может быть внесен, например, в виде ценных бумаг), различные другие условия. Когда обязательство подписано, банк зачисляет на текущий счет заемщика требуемую сумму, а баланс заемщика увеличится как по статье денежные средства, так и по статье векселя к оплате.

Компенсационный остаток

Иногда банки при предоставлении кредитов требуют, чтобы заемщик в течение срока пользования кредитом держал на текущем счете 10-20% его номинальной суммы. Этот остаток средств на счете называют компенсационным (Compensating Balance , CB), и за счет него происходит увеличение ставки пробита (по кредиту). Например, если фирме требуется 80000 долл., а банк ставит условие, что 20% суммы должно храниться в виде компенсационного остатка, то фирма вынуждена увеличить общую сумму кредита до 100000 долл. Если ставка за кредит равна 8%, то общая сумма процента составит 100000 долл. * 0.08 = 8000 долл. Поскольку со счета можно снять лишь 80000 долл., фактически ставка процента равна 8000 долл./80000 долл. = 0.1, или 10% .

Кредитная линия

Кредитная линия (credit line ) - это формальное или неформальное соглашение между банком и заемщиком, определяющее максимальную величину кредита, которую банк может предоставить данному клиенту. Например, на 31 декабря банк сообщает финансовому менеджеру фирмы, что в течение следующего года он сможет предоставить кредиты данной фирме в пределах 80000 долл., т. е. не больше, чем на эту сумму. Если 10 января финансовый менеджер подпишет долговое обязательство на 15000 долл. на 20 дней, кредитная линия понизится на 15000 долл. от общей суммы. Эта сумма будет записана на кредит текущего счета фирмы в банке, и до возврата долга фирма сможет получать кредиты только на сумму 80000 долл. - 15000 долл. = 65000 долл.

Револьверный кредит

Револьверный кредит (revolving credit agreement ) - это формальная кредитная линия, часто используемая крупными, фирмами. Например, в 1992 г. Texas Petroleum заключила договор об автоматически возобновляемом (револьверном) кредите на 100 млн. долл. с группой банков. В соответствии с этим договором банки были обязаны в течение четырех лет предоставить фирме кредиты в пределах 100 млн. долл., как только такая необходимость возникнет. В свою очередь Texas Petroleum обязалась выплачивать ежегодные комиссионные за невыбранную часть кредита в размере 0.25% невостребованной части. Таким образом, если Texas Petroleum в течение года не востребует 100 млн. долл., ей тем не менее придется выплатить 250000 долл. комиссионных, что ежемесячно составляет 20833.33 долл. Если в первый день первого года будет получен кредит в размере 50 млн. долл., то ежегодные комиссионные с оставшейся суммы составят 125000 долл. Кроме того, придется выплатить проценты по сумме кредита. Как правило, уровень процента по револьверному кредиту в течение срока договора сохраняется на уровне прайм-рейт , тогда как ставка процента по обычным кредитам может меняться. Для Texas Petroleum ставка была установлена на уровне прайм-рейт плюс 0.5 процентных пункта.

Отметим, что, хотя револьверный кредит имеет много общего с кредитной линией, тем не менее имеется существенная разница между этими банковскими инструментами: в отличие от кредитной линии при заключении соглашения о револьверном кредите возникает юридическое обязательство банка предоставить оговоренную сумму кредита и получить за это комиссионные. Подобных обязательств не возникает в случае применения менее формального соглашения - кредитной линии.[7]

Долгосрочный кредит выдается на один год и более длительное время. Объектами долгосрочного кредитования являются затраты на строительство новых предприятий, техническое перевооружение и реконструкцию действующих предприятий, выпуск новой продукции; затраты по жилому строительству и строительству объектов социально-культурного назначения и т.д.

Долгосрочное кредитование как один из способов финансового инвестирования имеет широкое распространение. Долгосрочным считается такое банковское кредитование, при котором срок погашения ссуды превышает 3 года и составляет в среднем 5 лет, хотя может достигать 25 лет и больше.

Использование для финансовых инвестиций именно кредитования стимулирует получателей средств эффективнее их использовать, чтобы обеспечить погашение и кредита, и процентов по нему.

Как правило, долгосрочное кредитование предоставляется для осуществления капитальных вложений компаний, их технического переоборудования или расширения производства, для ведения строительства или реконструкции зданий и сооружений, создания интеллектуальных ценностей или научно-технической продукции.

Долгосрочное кредитование не так прибыльно для банков, как краткосрочное, поэтому его осуществляют не коммерческие, а инвестиционные банки, а также различные инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании путем приобретения соответствующих облигаций.

Иногда долгосрочное кредитование используется государством как механизм стимулирования отдельных отраслей промышленности или предприятий.

Долгосрочный кредит может быть выдан как сразу, так и поэтапно, по мере выполнения определенного плана работ, связанных с целями кредитования.

Для получения долгосрочного кредита потенциальный заемщик должен представить гораздо более широкий пакет документов, чем обычно. Кроме стандартного перечня, он должен по согласованию с кредитором представить документы, подтверждающие цели кредитования. Такими документами могут быть:

· проектно-сметная документация;

· технико-экономические показатели проекта;

· контракт на строительство;

· расписание технического перевооружения и т.п.

Все эти документы необходимы для того, чтобы кредитная организация оценила кредитоспособность заемщика, провела инженерно-экономическую экспертизу проекта, определила целесообразность долгосрочного кредитования и его экономическую эффективность.

Основными видами долгосрочного банковского кредита являются ипотечный, ролловерный и консорциумный кредит.

Ипотечный кредит может быть получен в банках, специализирующихся на выдаче долгосрочных займов под залог основных фондов или имущественного комплекса предприятий в целом.

Ролловерный кредит -- один из видов долгосрочного кредита с периодически пересматриваемой процентной ставкой (т.е. с перманентным «перекредитованием» в связи с изменением конъюнктуры финансового рынка).

Консорциумный (консорциальный) кредит применяется в случаях, когда кредитная политика банка, система установленных нормативов кредитования или высокий уровень риска не позволяют ему в полной мере удовлетворить высокую потребность организации-клиента в кредите. В этом случае банк, обслуживающий организацию, может привлечь к кредитованию своего клиента другие банки (союз банков для осуществления таких кредитных операций носит название консорциума).

Одним из определяющих условий привлечения заемных средств является срок предоставления кредита. Оптимальным считается срок предоставления кредита, в течение которого полностью реализуется цель его привлечения (например, ипотечный кредит -- на срок реализации инвестиционного проекта).[8]

3. Ипотечные кредиты: источники, условия и виды

Систему ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом.

Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.[1, стр. 35-40]

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.[3, стр. 220-225]

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры.[5]

4. Кредитование потребительских нужд населения

Потребительскими кредитами в нашей стране называют кредиты, предоставляемые населению. При этом потребительский характер кредита определяется целью (объектом кредитования) предоставления кредита.

В России к потребительским кредитам относят любые виды кредитов, предоставляемых населению, в том числе кредиты на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные кредиты, кредиты на неотложные нужды и прочие. Он дает возможность совершить акт покупки товаров в то время, когда процесс накопления сбережений для их приобретения уже не завершен, а у отдельных категорий населения и не был начат в связи с относительно низким уровнем доходов. Поэтому потребительский кредит разрешает две группы противоречий (с позиции конечного потребителя):

- между сравнительно высокими ценами на товары длительного пользования и текущими доходами населения,

- между денежными накоплениями у одной группы населения и необходимостью их использования у другой.

Потребительский кредит в определенной мере способствует относительному выравниванию уровней жизни лиц с неодинаковыми доходами, сокращает разрыв между уровнем и структурой потребления различных социальных слоев и групп населения.

В качестве заемщика выступает население, а предоставляют основную часть потребительского кредита банковские учреждения. При получении потребительского кредита еще есть, как правило, посредник или посредствующее звено между кредитором и заемщиком, например, таким звеном являются торговые организации, продающие товары в кредит. Они кредитуют население (потребительский кредит в товарной форме), но сами пользуются кредитами банка, как для приобретения товаров, так и для последующего кредитования населения. Посредствующим звеном при предоставлении потребительского кредита выступает предприятие или организация, где работает заемщик. В данном случае субъекты хозяйствования могут брать на себя обязательства по регулярному взысканию задолженности по потребительскому кредиту и возврату его банку, а также оказывать содействие своим работникам - получателям потребительского кредита в оформлении необходимой документации для его получения (в конкретных случаях). Организации имеют также право предоставлять материальную помощь отдельным категориям работников при выплате задолженности по потребительскому кредиту.

В отличие от российской трактовки потребительские кредиты в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно: потребительскими называют кредиты, предоставляемые частным заемщикам для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг.

Классификация потребительских кредитов, заемщиков и объектов кредитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе по типу заемщика, видам обеспечения, срокам погашения, методам погашения, целевому направлению использования, объектам кредитования, объему и т.д. (таб. 1)

В целом представленная в таблице 1 классификация отражает многообразие потребительских кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от других признаков.

Таблица 4.1 - Классификация потребительских кредитов [8]

1) По направлениям использования (объектам кредитования)	на неотложные нужды; под залог ценных бумаг; строительство и приобретение жилья; капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, их газификацию и присоединение к сетям водопровода и канализации.
2) По срокам кредитования потребительские кредиты	краткосрочные (сроком от 1 дня до 1 года); среднесрочные (сроком от 1 года до 3-5 лет); долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).
3) По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика)	банковские потребительские кредиты; кредиты, предоставляемые населению торговыми организациями; потребительские кредиты кредитных учреждений небанковского типа (ломбарды, пункты проката, кассы взаимопомощи, кредитные кооперативы, строительные общества, пенсионные фонды и т.д.); личные или частные потребительские кредиты, предоставляемые частными лицами; потребительские кредиты, предоставляемые заемщикам непосредственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.
4) По способу предоставления	целевые нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт и т.д.).
5) По обеспечению	необеспеченные (бланковые); обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием).
6) По методу погашения	кредиты, погашаемые единовременно; кредиты с рассрочкой платежа.
7) По методу взимания процентов	кредиты с удержанием процентов в момент ее предоставления; кредиты с уплатой процентов в момент погашения кредита; кредиты с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному графику).
8) По характеру кругооборота средств	на разовые; возобновляемые (револьверные, ролловерные).

Оформить потребительский кредит можно как в банке, так и непосредственно в магазине. На сегодняшний день население берет кредиты, как в банках, так и в магазинах. Но по наблюдениям российских банков более половины кредитов выдаются в магазинах, потому что это намного удобнее - кредит берется непосредственно при возникновении потребности в нем.

Поэтому, в настоящее время, в магазинах появляется все больше и больше представителей банков. В одном магазине может быть от одного до нескольких представителей различных банков, выдающих кредит (в зависимости от размера магазина), но в большинстве случаях в одном магазине работает один представитель банка, с которым заключен договор у торговой организации.

Для этого клиент должен пройти несколько этапов. Так процесс банковского кредитования можно разделить на несколько этапов, на каждом из которых уточняются характеристики ссуды, способы ее выдачи, использования и погашения: рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком, изучение кредитоспособности клиента, подготовка и заключение кредитного договора, выдача кредита и кредитный мониторинг.

Если кредит оформляется непосредственно в магазине, то процесс получения кредита в этом случае выглядит следующим образом: вы выбираете понравившийся вам товар и выписываете товарный чек на него.

При рассмотрении кредитной заявки клиенту необходимо предоставить общегражданский паспорт и один из следующих дополнительных документов, таких как загранпаспорт, водительское удостоверение, ИНН, военный билет, страховое свидетельство пенсионного страхования, полис ОМС или справка формы 2 НДФЛ.

Если кредит берется с определенной целью (например, образовательный кредит) то необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие оказание данной услуги (например, договор о подготовке специалиста). Так же для получения кредита на крупную сумму банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера. После чего консультант банка, предложит заполнить анкету, в которой банк поинтересуется о семейном положении, количестве детей и данных о супруге, об образовании и социальном статусе, о среднемесячном доходе вашей семьи и других данных о вас.

После заполнения консультант отсылает анкету клиента в банк для дальнейшего рассмотрения. В случае положительного ответа клиенту будет предложено заключить кредитный договор.

Если кредит оформляется в банке, клиент приходит в банк и обращается к кредитному инспектору. У которого также заполняет анкету, предоставляет необходимый комплект документов и ждет решения банка, сможет ли он предоставить кредит, и на какую сумму.

Кредитоспособность клиента коммерческого банка - это способность полностью и в срок рассчитываться по своим долговым обязательствам. Цели и задачи анализа кредитоспособности заключаются в определении способности заёмщика своевременно и в полном объёме погасить задолженность по кредиту, степени риска, которую банк готов взять на себя; размера кредита, который может быть предоставлен и условий его предоставления.

Всё это обусловливает необходимость оценки банком не только платёжеспособности клиента на определённую дату, но и прогноза его финансовой устойчивости на перспективу. Объективная оценка финансовой устойчивости заёмщика и учёт возможных рисков по кредитным операциям позволит банку эффективно управлять кредитными ресурсами и получать прибыль.

Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации, характеризующей способность клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения кредита, наличие у заёмщика имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданного кредита и т.д. Кроме того, банковский работник обязан анализировать рыночную конъюнктуру, тенденции её изменения, риски, которые испытывают банк и его клиент и прочие факторы. При анализе кредитоспособности используются различные источники информации, таки как сведения, полученного непосредственно от клиента, сведения с места работы, места жительства, сведения о клиенте, имеющемся в архиве банка и т.д.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров. Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.

В западных странах, определяя кредитоспособность клиента, банк рассматривает комплекс факторов. Информация о заёмщике занимает иногда до 80% объёма опросного листа. Кроме того, существует методика применения специальной шкалы для измерения рейтинга заёмщика по системе «кредит - скоринг», т.е. начисления баллов клиенту в зависимости от уровня его кредитоспособности.

После вынесения банком положительного решения с клиентом заключается кредитный договор - соглашение, по которому банк или другая кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней.

По законодательству РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Структура же кредитного договора законом не регламентируется, и на практике он, как правило, имеет следующие разделы: вводная часть, общие положения, предмет договора, условия предоставления кредита, условия и порядок расчетов, права и обязанности сторон, прочие условия и юридические адреса, реквизиты и подписи сторон.

После заключения кредитного договора производится выдача кредита в рублях, в соответствии с условиями кредитного договора, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем: зачисления на счет Заемщика по вкладу до востребования; зачисления на счет пластиковой карточки Заемщика; оплаты счетов торговых и других организаций; перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

В течение всего действия кредитного договора банк следит за заемщиками для того, чтобы удостовериться в благополучности их финансового положения и в выполнении ими условий кредитного договора; а также для поиска новых возможностей делового сотрудничества с клиентом. Наблюдение за кредитом необходимо для того, чтобы выявить на ранней стадии признаки того, что у заемщика могут появиться затруднения с погашение кредита. Это необходимо делать на ранней стадии для того, чтобы максимально увеличить эффект от корректирующих действий банка и снизить его убытки. Наблюдение за кредитами особенно важно на этапе их погашения или когда они становятся просроченными, или же в случае нарушения установленных кредитным договором условий минимальной суммы залога или величины финансовых коэффициентов.

Для контроля за погашением формируется кредитное досье клиента, на основании которого кредитный инспектор производит мониторинг:

- состояния погашения кредита;

- должного использования сумм кредита в соответствии с условиями кредитного договора;

- соответствие условиям предоставления кредита;

- точности и своевременности отражения информации в кредитной базе данных;

- объективных и субъективных изменений состояния Заемщика.[2, стр. 189-191]

Цель мониторинга - обеспечить погашение в срок основного долга и уплату процентов по кредиту. Кредиты, по которым возникают трудности с погашением, называются проблемными кредитами. Появление проблемного кредита, как правило, не является неожиданным.

Обычно банки стараются помогать заемщикам в решении их финансовых проблем, но это нужно делать очень осторожно. С одной стороны, банки стараются защитить свои активы и в процессе этого могут повлиять на решения руководства заемщика или даже заставить его принять то или иное решение. Клиенты же, с другой стороны, могут либо потребовать невмешательства в их дела, либо же приветствовать конструктивный совет. С юридической точки зрения, совет- это рекомендация, предоставляемая банком клиенту. При этом банк не должен вмешиваться в процесс принятия решений последним.

Заключение

Хотя современные банки уже давно стали многопрофильными финансовыми учреждениями и способны, согласно оценкам специалистов, проводить до 200 видов разнообразных операций, важнейшей из них остается кредитование. Его роль многогранна и вряд ли может быть охарактеризована однозначно.

Коммерческие банки являются главным инструментом в регулировании финансово-кредитных отношений между юридическими и физическими лицами. Развитие и совершенствование услуг, оказываемых коммерческими банками, имеет большое значение прежде всего потому, что с переходом от административно-командного типа экономики к свободной рыночной, изменяется место каждого отдельного гражданина в системе экономических отношений: он становится непосредственным собственником средств производства и получает большую степень экономической свободы. Реализация новых экономических прав и обязанностей порождает потребность в многочисленных банковских услугах и операциях.

Предоставляя ссуды своим клиентам, банки выполняют роль финансовых посредников, принимая денежные средства у вкладчиков и предоставляя их заемщикам. Эта деятельность банка приносит реальную пользу всем заинтересованным сторонам. Вкладчики пользуются тем, что их депозиты выполняют функцию средств обращения и функцию ликвидных активов, а в целом ряде случаев еще и приносят проценты. Заемщики пользуются открывшимися им доступом к крупным денежным суммам на достаточно длительные периоды времени. Это происходит даже в тех случаях, когда большинство мелких индивидуальных вкладчиков изъявляют желание вложить в банк лишь весьма небольшие денежные суммы, причем на короткий период времени. Не будь банков или каких либо аналогичных финансовых посредников, ни одной крупной фирме вообще не удалось, бы вести деловые операции, выступая в качестве заемщика у мелких фирм, располагающих временно свободными денежными средствами.

Естественно, что и банки извлекают прибыль из этих операций. Они получают доход, назначая более высокую ставку процента по ссудам, чем ту, что они выплачивают по вкладам. Так, кредитование клиентов коммерческими, в частности, сберегательными банками является основным источником их доходов, т.е. подавляющая часть временно свободных средств направляется банками на кредитование как предприятий и организаций, так и населения.

...