Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Ипотечное кредитование в Латинской Америке

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и Мексике.

Ипотечное кредитование (ипотека) в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран. Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются: незначительные частные инвестиции в жилищный сектор; незначительные суммы кредита; концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего; ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка, сообщает IPOTEKA.NET.UA.

Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные к курсу доллара США, облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются: незначительные частные инвестиции в жилищный сектор; незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры; концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего; ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).

В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов:

1. Кредиты, выдаваемые в долларах США;

2. Кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу;

3. Кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой (этот вид кредита из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется).

С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам.

Кроме того, необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции.

В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других). Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.

Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.

Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.

Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов - облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счет экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.

В некоторых странах Латинской Америки существует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулировать средства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневая модель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственная политика в данной области заключается в развитии прямого субсидирования процентных ставок. В Бразилии была создана система жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике - на 10-12 лет), начальная процентная ставка составляет 12% годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов. КТУ (коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости) составляет 90%, максимальная сумма кредита - 52000 долл. Так же необходимо застраховать жизнь заемщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страны Латинской Америки вполне способны сжать историю и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия - высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами.

Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые и институциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина; Чили и Колумбия - имеют опыт секьюритизации на сумму 850 млн. долл.); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечным кредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствие стандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах.

Тем не менее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования: большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье; успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах; развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ; потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.

Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.

2. Бразилия

ипотечный кредит латинский америка бразилия

Одно из основных направлений деятельности мировой банковской системы - это предоставление кредитов населению и организациям. По процентным ставкам кредитов можно определить и экономическое развитие страны, и благосостояние населения, а также степень гражданских свобод. Потому что они находятся в прямой зависимости от экономической свободы.

По-другому - если экономика страны не замонополизирована и нет постоянного законодательного и коррупционно-криминального давления административного государственного аппарата на самодеятельное население, то ставки по банковским кредитам низкие, страна развивается успешно, благосостояние растет и увеличивается уровень гражданских свобод.

И наоборот - если давление государственного аппарата избыточно, произвол чиновников ничем не ограничен, то ставки по банковским кредитам высокие или даже логически не объяснимые. Хотя, в общем, объяснение довольно простое: чем больше государственного произвола в экономике (без разницы, на каком уровне), тем больше экономика заполитизирована и зависит от «человеческого фактора» прявящих групп или элит. А эта субъективная зависимость экономики порождает и непрогнозируемые экономические риски.

И чтобы не говорили политики и СМИ о экономическом развитии и благосостоянии страны, именно показатель процентной ставки по банковскому кредиту и есть тот показатель, который определяет профессионализм государственного аппарата, степень экономического развития и благосостояния населения.

В этой статье приводятся некоторые общие данные по кредитам для бразильских физических и юридических лиц. Чтобы не заострять внимание на отдельных конкретных банках, для примера приводятся наиболее популярные и посещаемые банки Бразилии. Правила кредитования населения и юридических лиц в них примерно одинаковы. Это банки «Banco do Brasil», «Itau», «Bradesco» и «Real» (последний вошел в крупную международную группу испанского банка «Santander»).

Условия кредитования физических лиц в Бразилии:

1. Кредит по банковской кредитной карте При сроке кредитования от 0 до 10 дней - процентная ставка 0% При сроке кредитования от 11 до 30 дней - процентная ставка по кредиту 9,66% в месяц (или 115,92% годовых) При сроке кредитования от 4 до 12 месяцев (кредит выдается фиксированными частями помесячно) - процентная ставка 6,6 % в месяц

2. Кредит на личные цели - каждый месяц начисляется одобренная кредитная сумма - процентная ставка 6,6 % в месяц

3. Кредит «Автомобильное решение» - банк выдает до 70% стоимости автомобиля. Кредит погашается равными частями до 48 месяцев. Ежемесячная процентная ставка - 3,39%. Погасить кредит досрочно нельзя.

4. Быстрый кредит для пенсионеров - сумма кредита от 150 до 5000 реалов. Разбивается на несколько частей - от 4 до 24. Кредит погашается помесячно в день получения пенсии - процентная ставка 4,9% в месяц.

5. Прямой потребительский кредит: на автомобили - 3,2% в месяц, на другие товары - 3,3%. При выдаче кредита на покупку легкового автомобиля первый взнос - 20%, грузовика - 30%. Также такой кредит можно взять на получение образования и повышение квалификации - процентная ставка 3,55% в месяц.

Помимо всего прочего, при получении кредита в Бразилии существуют обязательные страховки и комиссия.

И еще: при снятии денег с кредитной карты за границей у бразильцев со счета снимают дополнительно 3% от полученной суммы наличных, а при оплате покупок - 2,38% от стоимости покупки (это налог IOF - налог на финансовые операции). Здесь надо отметить, что дебетовые карты бразильских банков действуют только на территории Бразилии. За границей же работают только кредитные карты и мультикарта (дебетовая и кредитная одновременно). Так что избежать уплаты дополнительных процентов никак не удастся.

Бразильский телеканал GLOBO в передаче «Семейные финансы» сообщает, что более 70% бразильцев живут не по средствам и часто используют кредиты, которые не в состоянии оплатить. Именно система продаж товаров, особенно автомашин и техники, с оплатой покупки по частям (например, оплата покупки разделена на 12, 24 или 48 частей), создает ВИДИМОСТЬ доступности данного товара. На самом деле, это не беспроцентная рассрочка в оплате, которую предоставляет предприятие-продавец, а кредит, предоставляемый банком, который работает с продавцом и, соответственно, взимает с покупателя немалые проценты.

Условия кредитования в Бразилии для юридических лиц:

1. Микрокредит (около 2000 реалов) - процентная ставка 9,85% в месяц.

2. Гибкий кредит ( сумма по соглашению) - процентная ставка 5,6 % в месяц.

3. Кредит «Горячие деньги» (срок кредитования от 1 до 6 дней) - процентная ставка 5,39% в месяц.

4. Гарантированный кредитный счет - процентная ставка 7,7 % в месяц.

Есть в Бразилии и другие виды кредитования экономической деятельности, но они зависят уже больше от «человеческого фактора».

Особенно надо отметить, что по существующим бразильским законам валютные счета могут иметь только фирмы, работающие в туристическом бизнесе или обменные пункты, а также иностранные представительства. Граждане Бразилии, по существу, лишены возможности делать накопления в иностранной валюте на банковских счетах. Это снижает возможности бразильцев создать себе какой-либо гарантированный резерв на будущее. Конечно, в Бразилии тепло и от отсутствия денег на улице не замерзнешь.

Высокая кредитная ставка сильно влияет на явно завышенный курс бразильского реала. В последний год 1 доллар США примерно равен 1,75 - 1,8 бразильских реала, и можно ожидать значительных изменений в экономике страны.

Многие известные бразильские экономисты считают, что курс реала должен соответствовать 2,25-2,30 бразильских реалов за 1 доллар США. При этом курсе реала цены на многие товары В Бразилии тогда будут соответствовать средним международным ценам на них. А при настоящем курсе реала даже на товары агропромышленного комплекса Бразилии цены выше, чем в России на ту же продукцию, что никак не соответствует масштабам агрокомплекса Бразилии и России. При этом качество продаваемой в России продукции сельского хозяйства ощутимо выше и по вкусу и по виду, кроме тропических фруктов.

Завышенный курс реала, с другой стороны, дает возможность представить бразильскую промышленность в лучшем свете, чем она есть, потому что показатели производства отображаются в долларах США. Многие бразильские политики считают Бразилию пятой экономикой в мире, но если реал обвалится, то по размеру ВВП Бразилия будет где-то между 11 и 13 местом.

С другой стороны, бразильцев тоже можно понять - они столкнулись с теми же проблемами, что и другие страны-экспортеры сырья, в частности, и Россия. При этом Бразилия не только крупный экспортер, но также и крупный импортер, а положительное сальдо торгового баланса довольно небольшое (см. раздел «Основные данные экономики Бразилии”). Эта сильная зависимость международной торговли от влияния американского доллара, по существу, мировая финансовая диктатура, имеет определяющее влияние на весь мировой рынок.

Так что, может быть, завышенный курс бразильского реала - это попытка защитить и так не очень богатое население Бразилии от проблем международной платежной системы с одной стороны, а с другой - превратить крепкий бразильский реал в одну из резервных валют мира? Теоретически это возможно.

3. Ипотека в Бразилии

Ипотечный кредит на покупку недвижимости в Бразилии теперь можно получить в России. Кредит выдаётся как на жилую, так и коммерческую недвижимость в Бразилии. Получить кредит на покупку недвижимости в Бразилии стало возможно.