Деятельность ипотечных банков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие и сущность ипотечных банков

2. Функции и роль ипотечных банков

3. Виды ипотечных банков

4. Деятельность ипотечных банков

5. Развитие ипотечных банков на современном этапе

Заключение

Литература

Введение

Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные. Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности.

Актуальность темы исследования. В последние годы заметно выросла потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Причем эти услуги настолько специфичны, что возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций. В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году, когда началось становление системы ипотечного кредитования, прошло почти 13 лет и за это время ипотека в России, в том числе осуществляемая через банковский сектор, последовательно набирала темпы. Но развитие различных видов ипотек (производственной, земельной, жилищной) шло несинхронно. Не получила должного развития производственная ипотека, не отработаны отраслевые подходы в ее функционировании. Земельная ипотека находится в стадии становления в связи с несовершенством законодательного обеспечения, неразвитостью рынков (земельного, земельно-ипотечного кредитования, земельно-ипотечных ценных бумаг), отсутствием субъектов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих рефинансирование земельно-ипотечных ссуд, и др. Интенсифицировалась в последние годы только жилищная ипотека.

Степень изученности темы. В последние годы тема ипотечного кредитования и соответственно деятельности ипотечных банков привлекла пристальное внимание ученых экономистов, юристов. Данной теме посвятили свои работы такие ученые как: Иванов А.С., Кабатова В.Л., Каялина А.Г., Лебединская А.И., Понька В.Ф., Шевчук Д.А., Яковлева В.Ф. и др. Работы некоторых из этих ученых использованы в данной курсовой работе.

Целью данной курсовой работы является изучение деятельности ипотечных банков в Российской Федерации.

В ходе исследования были поставлены следующие задачи:

- дать понятие ипотечных банков;

- определить основные функции ипотечных банков;

- изучить виды ипотечных банков;

- провести анализ деятельности ипотечных банков, раскрыть пассивные и активные операции ипотечных банков;

- определить условия и перспективы развития российских ипотечных банков.

1. Понятие и сущность ипотечных банков

ипотечный банк кредитный залог имущество

Прежде чем перейти к понятию «ипотечные банки» необходимо дать понятие самой ипотеки.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага. «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество Абдуллаев М.А., Орлов А.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие для студентов экономических специальностей. - М.: МИИТ, 2003. С. 8..

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. С. 16..

Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных банков было оказание финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк - Силезское кредитное общество - был основан в 1770 г. королем Пруссии Фридрихом (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк - в 1864 г. в Одессе.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими коммерческими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Во всех странах деятельность ипотечных банков регулировалась ранее и в настоящее время специальным законодательством и особыми нормативными актами, учитывающими специфику деятельности. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны, которая регламентирует и регулирует сделки с недвижимостью, включая землю Иванов А. Ипотека - путь к сотрудничеству // Банки и страхование. - 2004 № 5. С. 5..

Правовое регулирование деятельности ипотечных банков в РФ осуществляется на основании Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17 июня 2010 года). Данный закон устанавливает предмет ипотеки, дает определение закладной, вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир.

Другим нормативным актом регулирующим уже непосредственно деятельность ипотечных банков является Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. № 395-I ( в ред. от 7 февраля 2011 г. № 8-ФЗ). Данным законом устанавливаются нормы, регулирующие банковскую деятельность.

2. Функции и роль ипотечных банков

Функции ипотечных банков целесообразнее рассмотреть через функции ипотечного кредитования - так как оно является основной сферой деятельности ипотечных банков.

Итак, ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

1) реализация конституционных прав граждан на жилье. Главная цель всей системы ипотечного кредитования в России создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов Сухов А.И. Система ипотечного кредитования: роль банков в ее формировании и развитии //Деньги и кредит, 2009. № 10.. Необходимо отметить, что на сегодняшний день платежеспособный спрос населения довольно ограничен. Сегодня многие уже взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого-то, поэтому круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок.

2) регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса. Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствует возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы.

3) «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства. Кроме того, ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции.

4) страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств. Ипотека - это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности.

5) стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

6) формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. С. 21..

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

3. Виды ипотечных банков

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

- земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли. Земельные банки осуществляют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

В дореволюционной России существовали два крупнейших государственных банка - Государственный крестьянский поземельный банк (1882 г.) и Государственный дворянский земельный банк (1885 г.). На Государственный крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьянам деньги для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883-1895 гг. банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.

Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн. рублей, а в 1890 г.- уже свыше 600 млн. рублей Основы банковской деятельности. Учебник / Под ред. Тагирбекова К.Р. - М.: Инфра - М., Весь Мир, 2003. С. 317..

Очевидно, что после 1917 г. ипотечные банки в России были ликвидированы.

На сегодняшний день в России земельных ипотечных банков очень мало, банки в целом не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Это связано и с несовершенством земельного законодательства, нестабильностью самого рынка продажи и покупки земли. Тем не менее, некоторые банки сегодня работают с программами кредитования земельных участков - среди них можно назвать «Русский Земельный Банк», «Ярославский земельный банк», «Народный Земельно-Промышленный банк» и др.

- мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы. Такие банки в России имело место в дореволюционное время, на сегодняшний день мелиоративных банков в России в прямом понимании не существует.

- коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости. Это на сегодняшний самый распространенный вид банков который связан с основным видом ипотечного кредитования - жилищным кредитованием.

Самый распространенный из видов жилищного кредитования - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру Емельянова Т. Снижение кредитных ставок продолжится // Независимая газета. 2006. 6 марта..

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности - ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста - перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости. Трастовые компании занимаются консультированием по вопросам капиталовложений в недвижимость, управляют пулами закладных и т. д.

За рубежом ипотечные банки существуют в различных организационных формах. Например, в Германии долгое время долгое время действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставляющие кредиты судостроительным компаниям по строящиеся суда. банки, предоставляющие кредиты судостроительным компаниям по строящиеся суда. Одновременно были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действия ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» - старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее в 60-70 гг. Этот банк проводит операции по 3 основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение 5% активов. Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций; предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов; предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищной и хозяйственное строительство, но как правило, за счет государственного бюджета; ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческим банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир.

В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Еще в тоже время существует и группа государственных ипотечных банков. Эти федеральные банки по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки Банковское дело. Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Юнити - Дана, 2007. С. 297..

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества Лебединская А.И. Ипотека: Учебное пособие. - М.: Юрист, 2001. С. 34..

Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

4. Деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок Банковское дело. Учебник под ред. / О.И. Лаврушина. - М.: Кнорус, 2009. С. 554..

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Закладные листы - это собственные долговые обязательства выпущенные банком на длительный срок. Посредством выпуска закладных листов происходит формирование ресурсов ипотечных банков. Это является отличительной особенностью ипотечных банков Лебединская А.И. Ипотека: Учебное пособие. - М.: Юрист, 2001. С. 44..

Закладные листы хорошо зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов (согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1997 года в Европе около 640 млрд. марок. Их них примерно 70 % были эмитированы немецкими ипотечными институтами).

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

1) Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:

- достаточность собственного капитала ипотечного банка;

- надежность источников образования уставного капитала;

- наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;

- достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;

2) Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

3) «Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка.

4) Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных банков. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит. Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. С. 29..

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной.

Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса.

Владелец закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. Условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов.

Основная причина состоит в том, что ипотечные банки часто вынуждены продавать свои закладные листы через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

Чистая выручка = Курс продажи - Бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками.

Как правило, закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту.

Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредитыТрошин А.Н. Финансы и кредит. Учебник для вузов. - М.: Инфра - М, 2009. С. 162..

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается:

- в программах совместного финансирования строительства;

- либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на определенный в договоре срок, например 14 лет. За это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками.

Основной целью вложения капитала в закладные листы является надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Итак, специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операции, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства - около 3%, ценные бумаги - 0.5% и прочие - 1.5%). Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые - мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье «Переходящие кредиты» Поляк Г.Б. Финансы. Учебник для студентов вузов. - М.: Юнити - Дана, 2008. С. 511..

5. Развитие ипотечных банков на современном этапе

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества. Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве. После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В конце 20 века с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки и новый виток в развитии деятельности ипотечных банков.

В начале 1992 г. в России был создан Инвестиционный земельный банк, который планировал заниматься ипотечными операциями. В мае того же года в Санкт-Петербурге был зарегистрирован Ипотекобанк. К концу 1993 г. уже насчитывалось девять коммерческих ипотечных банков, предназначенных заниматься кредитованием жилищного строительства, в том числе семь в Москве, один в Санкт-Петербурге и один в Новосибирске. В некоторых универсальных коммерческих банках были открыты отделы ипотечных операций. С начала 1997 г. активно начало действовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Но, несмотря на активное развитие в последние годы ипотечного кредитования, число специализированных ипотечных банков невелико. Хотя по России к 2011 году насчитывалось несколько сотен банков выдающих ипотечные кредиты, нужно иметь в виду, что такая большая цифра имеет место потому, что, универсальные коммерческие банки также активно принимают участие в реализации ипотечных программ. Некоторые коммерческие банки разработали собственные ипотечные программы. За последнее десятилетие коммерческими банками было выполнено больше 50 пробных проектов, что свидетельствует о постоянном интересе банков к ипотечным операциям.

Собственно же ипотечных банков в России к 2011 году насчитывалось около 60. Крупнейшими из специализированных ипотечных банков в России на сегодняшний день являются ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит», ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», ООО Коммерческий банк «Жилкредит», ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» и др.

Когда говорят о росте объемов выданных ипотечных кредитов обычно не разделяют какие именно банки выдали ипотечные кредиты: специализированные ипотечные или универсальные коммерческие банки, занимающиеся в числе прочего и ипотечным кредитованием. По данным статистики объем выданных ипотечных кредитов в России в 2010 году вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2009 года. При этом и те и другие банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита - вплоть до ее полной отмены.

Тем не менее, проблемы с развитием ипотечных банков все же имеются. Процесс их развития сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки могут констатировать действительное беспроблемное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране, поэтому их главная задача - помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Ипотека - исключительно важный продукт для банков, имеющий огромные перспективы в России. По различным оценкам, 7-10 млн. домохозяйств являются потенциальными заемщиками, еще больше нуждаются в улучшении жилищных условий и ждут смягчения условий кредитования и роста доходов. Это и стратегически важная сфера интересов для государства, поскольку является важнейшим инструментом стимулирования жилищного строительства и повышения доступности жилья.

По мнению специалистов, в целях построения эффективной системы ипотечного кредитования государству необходимо создать специализированный ипотечный банк, который предоставлял бы гарантии (обеспеченные государственным бюджетом) от недобросовестного исполнения должником своих обязательств. Инфляционные риски, а также разница, возникающая в связи в предоставлением кредита под льготную процентную ставку, также могут быть компенсированы за счет специальных статей в федеральном бюджете Понька В.Ф. К вопросу о роли банков в ипотечной системе Российской Федерации // Юрист, 2009. № 7. С. 21..

Льготное жилищное кредитование и предоставление субсидий по социальной ипотеке должны централизоваться при помощи единого ипотечного банка и адаптироваться к различным по своим доходам группам заемщиков. Зарубежный опыт показывает, что именно субсидирование государством процентной ставки может в значительной степени стимулировать граждан на улучшение жилищных условий посредством ипотеки. В то же время вместе с созданием государственного ипотечного банка необходимо будет разработать эффективную систему контроля целевого использования предоставляемых бюджетных средств Грачев И. Они нам помогут // Право и жилище, 2005. № 5..

Заключение

Таким образом, рассмотрев вопросы, связанные с деятельностью ипотечных банков, можно сделать следующие выводы:

1. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

И поэтому одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.

2. Основным типом кредитного института классической ипотеки является ипотечный банк.

Ипотечный банк - это специализированный недепозитный коммерческий банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, то есть кредитов под залог недвижимости либо на приобретение недвижимости.

Ипотечные банки осуществляют свою деятельность на двух совершенно различных рынках ипотечных кредитов. Предоставление ссуды заемщику с оформлением закладной происходит на «первичном» рынке. Продажа ипотечных займов кредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажа ипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями «вторичного» рынка.

3. В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки делятся на земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли, мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы, коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости. В настоящее время наибольшее развитие получили коммунальные банки и земельные - это связано в первую очередь с совершенствованием земельного и жилищного законодательства.

4. Ипотечные банки являются особой формой кредитного института, обладающего существенными отличиями. Ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом клиентов. Другой отличительной особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Посредством выпуска закладных листов происходит формирование ресурсов ипотечных банков. Кроме того, ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.

5. На сегодняшний день число ипотечных банков в России невелико, так как серьезная конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому в России, как и во всем мире число ипотечных банков как специализированных кредитных институтов в разы меньше числа универсальных коммерческих банков.

Литература

1. Абдуллаев М.А., Орлов А.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие для студентов экономических специальностей. - М.: МИИТ, 2003. - 244 с.

2. Банковское дело. Учебник под ред . / О.И. Лаврушина. - М.: Кнорус, 2009. - 768 с.

3. Банковское дело. Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Юнити - Дана, 2007. - 575 с.

4. Лебединская А.И. Ипотека: Учебное пособие. - М.: Юрист, 2001. - 134 с.

5. Нешитой А.С. Финансы: Учебник. - М.: Изд. торг. корпорация «Дашков и К⁰», 2005. - с. 512.

6. Основы банковской деятельности. Учебник / Под ред. Тагирбекова К.Р. - М.: Инфра - М., Весь Мир, 2003. - 720 с.

7. Поляк Г.Б. Финансы. Учебник для студентов вузов. - М.: Юнити - Дана, 2008. - 703 с.

8. Трошин А.Н. Финансы и кредит. Учебник для вузов. - М.: Инфра - М, 2009. - 436 с.

9. Финансы: Учебник / Под ред. А.И. Архипова, И.А. Погосова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. - 632 с.

10. Финансы: Учебник / Под ред. В.П. Литовченко. - М.: Изд. торг. корпорация «Дашков и К⁰», 2004. - с. 724.

11.Финансы и кредит. Учебник / Под ред. проф. М.В. Романовского. - М.: Юрайт. Издат., 2003. - 575 с.

12. Финансы и кредит: Учебное пособие / Под ред. проф. А.М. Ковалевой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 512 с.

13. Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 215 с.

14. Емельянова Т. Снижение кредитных ставок продолжится // Независимая газета. 2006. 6 марта.

15. Иванов А.С. Ипотека - путь к сотрудничеству // Банки и страхование. - 2004 № 5.

16. Понька В.Ф К вопросу о роли банков в ипотечной системе Российской Федерации // Юрист, 2009. № 7.

Размещено на Allbest.ru

...