Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования и науки

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ростовский государственный строительный университет»

Институт Экономики и управления

Кафедра Экономической теории и предпринимательства

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Макроэкономика»

Тема: Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

Выполнила студентка ИЭиУ, 2 курс, гр. НиН-208

Павлова Алёна Витальевна

Руководитель проекта ассистент

Иванова Дарья Геннадьевна

Ростов-на-Дону 2013



Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и принципы ипотечного жилищного кредитования

1.2 Характеристика объектов и субъектов ипотечного кредитования

1.3 Ипотечное кредитование, как составная часть жилищной политики

Глава 2. Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

2.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

2.2 Пути совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ

Заключение

Список литературы

ипотечное жилищное кредитование

?



Введение

Актуальность выбранной темы.

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Однако для этого должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Необходима действующая система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании. Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Степень разработанности проблемы. Научные исследования проблемы формирования рыночной инфраструктуры в целом и финансовой инфраструктуры, в частности, принадлежат зарубежным и отечественным экономистам-исследователям. К их числу зарубежных следует отнести труды А. Янгсона, К Маркса, Р. Иохимсена, Р. Нурксе и других, а среди отечественных исследователей - работы А. Иванченко, В. Макарова, В. Желтоносова, В. Стаханова, В. Красовского, В. Федько, Н. Федько, Н. Волчек, Н. Кулик, О. Алешина, Т. Семенковой, Ю. Блохина, Ю. Колотова и других.

Проблемы функционирования финансовой инфраструктуры, в том числе кредитных отношений, рассматривались в трудах А. Грачевой, В. Желтоносова, И. Шор.

Вопросами теоретико-практических аспектов развития и функционирования субъектов инфраструктуры - в научных трудах Б. Койли, Дж. Сороса, Т. Райса, Э. Сердинова и др.

Методологически важный системный подход в исследовании социально-экономических процессов нашел свое отражение в работах В. Холошного, В. Овчинникова, Д. Рышкова, И. Блауберга, П. Парамонова, С. Савицкого. Проблемам становления ипотечного рынка в целом и строительных обществ Великобритании, в частности, посвящены работы В. Полтеровича, И. Козельской.

В настоящее время научные исследования в основном сконцентрированы на формировании эффективного финансово-экономического механизма небанковских кредитных организаций, но все еще не сложились в единое научное направление. Данные исследования, как правило, посвящены изучению и рассмотрению конкретных разноаспектных задач, не претендующих на всестороннее описание финансово-кредитной деятельности небанковских строительных обществ, на объективную оценку эффективности их кредитной, инвестиционной и операционной деятельности. Отсюда обозначенная проблема актуальна и практически значима.

Цель данной курсовой работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в России.

В рамках поставленной цели в курсовой работе обозначены следующие задачи:

-Изучить историю ипотечного кредитования как в России, так и за рубежом

-Понять сущности ипотечного кредитования

-Выявить существующие проблемы в ипотечном кредитовании.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных авторов, представителей неоклассических и институциональных концепций, отражающих подходы к решению проблемы формирования ресурсной базы финансово-кредитной деятельности небанковских кредитных организаций в инфраструктурном срезе России.

Нормативно-правовой базой послужили законы и Конституция РФ.

Эмперической базой послужили данные государственной службы статистики, ЦБРФ, агенство по ипотечному жилищному кредитованию.

?



Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и принципы ИЖК

В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.

Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь проста - предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения.

Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института ипотеки - получение кредита под залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

«Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;

Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Рассмотрим, какие бывают специализированные банки. (Рис.1)



Рис. 1 Виды специализированных банков.

1.2 Характеристика объектов и субъектов ипотечного кредитования

Объекты ипотеки - это то, что выступает залогом в ипотечном кредитовании. Чтобы понять, что такое объекты ипотеки и зачем они нужны, сперва необходимо определится с понятием залог. Согласно российским законам договор о залоге недвижимого имущества именует как договор об ипотеке. Так обязательство, которые обеспечивается залогом, является обязательством, в качестве залога которого выступает объект недвижимости.

В качестве объектов ипотеки могут быть:

1) земельные участки, которые находятся в частной собственности

2) здания, предприятия, сооружения, которые находятся в собственности предприятия.

3) квартиры и жилые дома.

4) садовые дома, дачи, гаражи.

5) морские и воздушные суда, а также космические объекты.

При залоге жилых домов или объектов коммерческой недвижимости заложить их можно лишь вместе с землей, на которой они расположены. В том случае, если земля, на которой стоит ваш дом не является вашей собственностью, а вы владеете этим участком на правах долгосрочной аренды, то объектом ипотеки вместе с данным домом могут стать права на аренды. Закон также разрешает в качестве объектов ипотеки использовать незавершенное строительство. Кроме того предметом ипотечного кредитования может быть как объект целиком, так и его часть, доля или элемент ( к примеру, фундамент).

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

Заемщики (залогодатели) -- физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое

на средства кредита жилье в залог.

Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы -- юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Рассмотрим схему кредитования. (Рис.2)

Рис. 2 Схема кредитования.3



1.3 Ипотечное кредитование, как составная часть жилищной политики

Реализация Государственной целевой программы “Жилище”, являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.

Так, в программе “Жилище” впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.

Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

Основные задачи:

1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения;

2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян, переселенцев;

3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;

4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья;

5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции;

6) развитие частной собственности на жилые помещения;

7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.

Правовые аспекты. В развитие ранее принятых федеральных законов были разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях реализации программы необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:

- развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;

- создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

- совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;

Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов. Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риелтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности. Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду. Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья - главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:

- выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление жилищных кредитов;

- выпуск жилищных ценных бумаг;

- образование и использование фондов развития жилищного строительства;

- привлечение средств банков;

- продажа на аукционах части построенного жилья;

- сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос в определении экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:

- проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;

- организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;

- обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

- уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;

- введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.

Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.

Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.

Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации “Жилищная инициатива”, Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья как товара.

В Программе предложено семь систем - механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:

1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере;

2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам “О собственности”, “Об инвестиционной деятельности” и “Об ипотеке (залоге недвижимости)”;

3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня инфляции и ставок банковского кредита;

4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;

5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным нормам;

6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими коммерческими рисками.

Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу системы и механизмы внебюджетного финансирования жилищной сферы ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации, гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого психологического барьера и снятие целого ряда в действительности существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе инвестиционной деятельности недвижимости.

В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы, предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции, высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.

Глава 2. Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

2.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

На данный момент есть все снования считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3_5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей.

Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 г. агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На начало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т.е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян).

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это - не предел. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

В конце лета на ипотечном рынке США грянул кризис, который привел к падению мировых фондовых рынков. Его отголоски ощутили и в России. Аналитики уверены, что теперь местные банкиры пересмотрят методы работы с ипотекой.

Эксперты считают, что Россия неизбежно испытает на себе последствия глобального кризиса, но они будут минимальными. Серьезного кризиса на отечественном рынке все таки не будет. Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2005 году в России было построено 45 млн кв. м жилья, в 2006 году 50 млн кв. м, а потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшний день недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций. Высок и процент досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году он превысил 6 процентов.

Кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок банкирам. Основной способ избежать системного ипотечного кризиса - это использование разных механизмов финансирования кредиторов. Необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства. Кроме того, важно стимулирование развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговом законодательстве об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ.

Таким образом, обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом - кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным,» - подчеркивает председатель правления банка «Дельта Кредит» И. Кузин.

Кроме того, у нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и российские и западные, то есть можно говорить о реальном конкурентом рынке. Но это только верхний этаж рынка недвижимости. Дальше идет олигопольный строительный рынок, который реагирует не на спрос, а на поведение друг друга и координируют свои действия от следования за лидером до прямого ценового сговора. А внизу этой пирамиды - рынок земли. И вот здесь рынка как такового вообще нет, здесь царит административно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть, и прежде надо формировать рынок земельных участников. Это главное. Но все же, как утверждает И. Кузин: «На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов.»

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного креди-тования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США -- 53%, у нас же не доходит и до 1%.

2.2 Пути совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ

1. Одобрить Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

2. Утвердить прилагаемый план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

4. Правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации осуществлять координацию деятельности по разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, предусмотренных планом, утвержденным настоящим Постановлением, и региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

?



Заключение

Стратегической целью государственной политики в сфере ипотеки и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития залога недвижимости интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

обеспечение государственной защиты прав субъектов правоотношений залога недвижимости;

развитие системы правового регулирования рынка ипотечных кредитов;

обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав.

полное вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости.

Однако тенденции развития нормативной базы и экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.

Вывод:

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

?



Список литературы

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.- М,.- 1997.-C.418.

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27мая-1997г.

Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации. О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462-1 -1993.-№10.-Ст.357.

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 96 г. №6/8- 1996 г

Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации .О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462.1993-№10.-Ст.357.

Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. 2001. С. 12.

Орлова М. “Правовая конструкция законной ипотеки” Российская юстиция.- 2000.-№9,-С.21-22.

Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. 2001. С. 13

Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-230 с.

Павлодский Е. “Залог недвижимого имущества” Хозяйство и право.- 2000 г.- №4.-С.67-70.

Под ред. В.С. Ема.-М . “Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России” 1999.- с.6

Под ред. И.Д. Грачева. Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ - М.- 1998.-20 с.

Под ред. И.Д. Грачева. Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости. - 1998.-20 с.

Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 1997г. №3132/96// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1996 г.

Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости).-М.- 1999.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) Собрание законодательства РФ -1998 -№29 -Ст. 3400.

Федеральный закон от 11.февраля 2002 № 18-ФЗ// Российская газета.- №29 О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир”Хозяйство и право”.- 2001г.-№8.-С.108-113.

Разумова И. Ипотечное кредитование. 2005г. С.23-46.

Размещено на Allbest.ru

...