Виды стоимости недвижимости. Отчет об оценке

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Филиал федерального государственного бюджетного учреждения высшего профессионального образования

«Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева» в г. Таштаголе

Контрольная работа

По дисциплине «Оценка имущества»

Преподаватель: Дятлов Ю.В.

Студент: Коробов Р.В.

Группа ЭГбт-125

№ з. кн. 512114

Таштагол 2013

Содержание

1. Виды стоимости недвижимости, а также их разновидности, соответствующие различным целям оценки

2. Отчет об оценке

3. Задача

1. Виды стоимости недвижимости, а также их разновидности, соответствующие различным целям оценки

В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия. Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства. Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется -- оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость - наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости -- это оценка и физического объекта, и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки недвижимости Фонда оценки, расчет рыночной стоимости должен базироваться на таких пунктах, как:

подлежащие оценке имущественные права;

реальная дата оценочного заключения;

конкретный объект оценки.

«Рыночная стоимость -- это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информировано, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния».

В данном определении подразумевается заключение сделки в конкретный срок, а также переход прав собственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2) обе стороны хорошо информированы или имеют достаточный объем сведений и действуют в достижении цели, которая, по их мнению, наилучшим образом обеспечивает их интересы;

3) приемлемое время отводится для выставления объекта к продаже в условиях открытого рынка;

4) платежи осуществляются в денежном выражении или в показателях финансирования, сравнимых с ними;

5) цена отражает обычное представление о стоимости данной недвижимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования, или уступок по сделке, предоставляемых кем либо, кто имеет к ней отношение.

Согласно определению, разработанному специальной рабочей группой по формулированию определений стоимости и принятому в 1993 г. Институтом оценки недвижимости, рыночная стоимость -- это «наиболее вероятная цена, которую могут дать конкретные имущественные права на недвижимость при следующих условиях:

1. Заключение сделки происходит в конкретный срок.

2. Существуют открытый и конкурентный рынок для оцениваемой недвижимости.

3. Покупатель и продавец действуют благоразумно и информировано.

4. Цена не испытывает влияния со стороны неправомерного воздействия.

5. Обе стороны действуют в целях, которые, по их мнению, наилучшим образом обеспечивают их интересы.

6. Маркетинговые мероприятия являются адекватными; для выставления объекта к продаже отводится достаточное время.

7. Платежи произведены в денежном выражении или в сравнимых финансовых показателях.

8. Цена отражает обычное представление о стоимости данной недвижимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования или уступок по сделке, предоставляемых кем либо, кто имеет к ней отношение».

Формулировка рыночной стоимости дается в различных источниках, включая экономическую литературу по оценке, словари, законодательные документы, судебные решения и др.

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков использования в дополнение к рыночной стоимости других видов стоимости. Рассмотрим потребительную стоимость, базирующуюся на экономической эффективности недвижимости. При оценке потребительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта оптимального использования.

Недвижимость может иметь потребительную и рыночную стоимость, что наиболее часто встречается при оценке промышленной недвижимости, объектов с ограниченным рынком. К объектам, имеющим ограниченный рынок, относят недвижимость, которая в данное время интересует узкий круг потенциальных покупателей. Такие объекты (например, культовые здания, музеи, клубы) имеют ограниченный потенциал для изменения вида использования.

Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии оценки инвестиции в недвижимость необязательно устанавливаются отдельным инвестором, они могут быть установлены экспертом по недвижимости или оценщиком. Так, например, при необходимости расширения земельного участка инвестор рассматривает только пограничные наделы земли.

Стоимость действующего предприятия применительно к оценке недвижимости -- это стоимость составной части бизнеса, эксплуатирующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием, но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менеджмент. Оценка стоимости действующего предприятия обычно проводится для отелей, мотелей, ресторанов, кегельбанов, промышленных предприятий, магазинов, торговых центров и т. п.

Стоимость общественно значимой недвижимости -- комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального использования недвижимости нехозяйственного назначения, например, в природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значимой недвижимости возникла в США в процессе определения федеральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как правило, учитываются следующие особенности. Сопоставимые сделки отбирают только по общественно значимой собственности. Наиболее вероятным покупателем общественно значимой недвижимости является федеральная организация. Земельный участок рассматривается как основа всей компенсации, без учета других соображений, таких, как, например, местоположение.

Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замещения и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость зависит от условий соответствующего страхового полиса и обычно регулируется законодательством.

Оцененная стоимость используется для определения налогооблагаемой базы в части недвижимости. Оцененная стоимость может не совпадать по величине с рыночной стоимостью, но последняя, как правило, выступает в качестве базы расчетов.

Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки, в российских нормативных документах впервые было сформулировано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ». Так, под рыночной стоимостью объекта оценки «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьейлибо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В 2001 году были утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться следующими определениями видов стоимости.

В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства».

Кроме того, в Стандартах дано определение видов стоимости объекта оценки, отличных от рыночной стоимости, а именно:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения;

стоимость воспроизводства;

стоимость объекта оценки при существующем использовании;

инвестиционная стоимость;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость;

специальная стоимость.

Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее востребованных в оценочной практике видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -- стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводств -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки.

Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать точное определение рыночной стоимости.

2. Отчет об оценке

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.

Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии, у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки, объекта оценки, обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования -- наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Основные требования, предъявляемые к отчету об оценке.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

1) дата составления и порядковый номер отчета;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

3) юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

7) дата определения стоимости объекта оценки;

8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.

вид стоимость недвижимость отчет оценка

3. Задача

Застройщикам за 90 тыс. рублей приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 40 тыс. рублей. Ожидаемая цена продажи таких домиков 70 тыс. рублей. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток строительные затраты на домик уменьшатся на 2 тыс. рублей, а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 60 тыс. рублей. Рассчитать, на сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств. Определить прибыль застройщика в этом случае.

Решение:

1. рассчитаем прибыль при строительстве одного дачного домика, если разбить участок на 10 соток:

70 - 40 = 30 тыс. руб.

2. определим прибыль:

30 Ч 5 = 150 тыс. руб.

3. рассчитаем прибыль при строительстве одного дачного домика, если разбить участок на 5 соток:

60 - 38 = 22 тыс. руб.

4. определим прибыль:

22 Ч 10 = 220 тыс. руб.

Вывод: вариант застройки участков при делении их на 5 соток более выгоден.

5. Определим прибыль застройщика в этом случае.

220 - 90 = 130 тыс. руб.

Размещено на Allbest.ru