Ипотечное кредитование в современной экономике

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

Курсовая работа

по дисциплине: Деньги, кредит, банки

по теме: Ипотечное кредитование в современной экономике

Исполнитель: студент направления Экономика

Профиль Финансы и кредит, группа ФК-12 Кб

Салчак Артыш-оол

Научный руководитель:

Ф.И.О. Заборовская А.Е.

Екатеринбург

2013

Содержание

Введение

1. Теоретические основы кредита

1.1 Понятие, сущность, функции и принципы кредита

1.2 Формы существования кредита

2. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

2.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

2.2 Модели ипотечного кредитования

2.3 Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- определить понятие кредита и раскрыть его сущность;

- рассмотреть основные функции и принципы кредита;

- рассмотреть формы существования кредита;

- определить понятие ипотеки и ипотечного кредитования;

- описать модели ипотечного кредитования;

- проанализировать особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТА

1.1 ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ФУНКЦИИ И ПРИНЦИПЫ КРЕДИТА

Кредит одно из самых распространённых экономических явлений в любом цивилизованном обществе. Именно этим объясняется неослабевающий интерес исследователей к данной категории, а также отсутствие единой трактовки сущности кредита.

Анализ литературы позволяет выделить несколько основных мнений. Часть исследователей считают, что кредит - это совокупность отношений, связанных с перераспределением разнообразных ресурсов или денежных средств [13, с. 106]. Такой подход не полностью отражает сущность характеристики кредита. Перераспределение ресурсов характерно для целого ряда иных экономических категорий, например финансов. В то же время такое толкование не раскрывает специфические признаки, присущие непосредственно кредиту.

Другая группа исследователей, не давая определения понятию кредит, предпочитает рассматривать составляющие этой категории: кредитные линии, операции, капитал [26, с. 98]. Несмотря на то, что анализ компонентов кредита и кредитного процесса имеет большое значение, такой подход следует считать нецелесообразным. Вне раскрытия сути главной, объединяющей категории не стоит изучать её технические компоненты в их взаимосвязи и взаимообусловленности.

Ряд зарубежных учёных трактуют кредит как предоставление товаров и услуг или средств в обмен на обещание оплаты в будущем [14, с. 112]. Такой упрощённый подход к кредиту сужает сферу применения данной категории и не отражает действительного положения вещей. Вместе с тем в этом определении присутствует важная отличительная характеристика кредита - временной разрыв во встречном движении ценностей.

Итак, кредит представляет собой форму движения ссудного капитала (ссуженной стоимости), то есть капитала, предоставляемого в ссуду.

Таким образом, кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и отражает отношения, формирующиеся между кредитором и заёмщиком. Сам термин «кредит» происходит от ряда латинских слов: «creditum» - ссуда; «credo» - верю; «credit» - он верит.

Сущность кредита проявляется в выполняемых им функциях:

- аккумуляции временно свободных денежных средств;

- перераспределительной;

- замещения наличных денег и сокращения издержек обращения [10, с. 134].

Аккумуляция временно свободных денежных средств является основой расширенного воспроизводства в экономике. Приток денежных средств финансовому субъекту не означает необходимости немедленного их использования. Кроме возмещения затрат прибыль по прошествии некоторого времени распределяется на нужды потребления и накопления. Кроме того, в составе затрат учитываются амортизационные отчисления на основные фонды, участвовавшие в данном производственном цикле. В результате формируются особые денежные средства, накапливаемые сегодня для потребления в будущем. На некоторое время эти средства высвобождаются из процесса кругооборота данного финансового субъекта и могут быть использованы в качестве заемных средств в кругообороте другого финансового субъекта, вернувшись обратно к кредитору с определенным приростом.

Важность перераспределительной функции кредита для полноценного функционирования экономики заключается в том, что посредством ее реализации осуществляется перелив капитала в территориально-отраслевом разрезе экономической системы. Необходимость перелива денежных средств между различными отраслями экономики обусловлена различной нормой рентабельности капитала.

Предприниматель, занимающийся бизнесом в низкорентабельной отрасли, ограничивает инвестиции в собственный бизнес, предпочитая более прибыльные формы вложения капитала. Традиционно к ним относятся инвестиции в ценные бумаги и депозитные счета в банке. Привлеченные средства банк направляет в доходные активные операции, самой распространенной из которых является кредитование. При этом заемщиком будет предприниматель, работающий в высокорентабельной отрасли и заинтересованный в дополнительных инвестициях, источником которых могут быть кредитные вложения. Таким образом, посредством банковского кредита происходит перелив капитала между отраслями в рамках экономической системы. Конечным результатом такого перелива денежных средств является выравнивание нормы прибыли на вложенный капитал в разных отраслях.

Функция замещения наличных денег и сокращения издержек обращения выполняется как эмиссионным банком страны, так и коммерческими банками. Денежная банкнотная эмиссия осуществляется Центральным Банком путем выпуска кредитных денег - банкнот. Кредитная эмиссия является прерогативой коммерческих банков, выпускающих в обращение банковские векселя, обращающиеся депозиты, чеки. Данные платежные средства являются альтернативой денежным средствам, способствуют сокращению издержек обращения (связанных с печатанием, перевозкой, пересылкой, охраной и хранением денег) а также ускорению оборачиваемости средств в экономическом цикле.

В условиях разумного ведения банковского дела необходимо учитывать воздействие объективных принципов. К ним относятся следующие принципы кредитования:

- возвратность;

- срочность;

- платность;

- обеспеченность;

- планово-целевой характер использования кредита [29, с. 49].

Возвратность кредитования - основная сущностная характеристика кредита. Кредит представляет собой возвратное движение ссуженной стоимости. Именно возвратность отличает кредит от других экономических категорий.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть возвращен в строго определенный срок.

Принцип платности кредита означает право кредитора на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Что касается принципа обеспеченности, следует различать первичное и вторичное обеспечение кредита. Экономической основой погашения кредита является непрерывный кругооборот фондов предприятия-заемщика, который внешне выражается поступлением выручки на его расчетный счет. Таким образом, в качестве первичного обеспечения выступает денежный поток заемщика, который завершается приростом стоимости; последний представляет собой основу для возврата кредита.

Параллельно с этим в банковской практике активно используется вторичное обеспечение банковской ссуды, которое представляет собой вещный капитал, т.е. имущество клиента, реализация которого даст возможность возвратить банку сумму срочного долга по кредиту, а также ссудный процент.

Планово-целевой характер использования кредита предусматривает, что кредит должен быть использован только на те цели, на которые он спрашивается заемщиком. При осуществлении кредитования кредитор анализирует цели, на которые заемщик испрашивает средства, а также денежный поток, возникающий после реализации кредитуемого проекта.

1.2 ФОРМЫ СУЩЕСТВОВАНИЯ КРЕДИТА

ипотечный кредитование банковский

В настоящее время выделяют следующие формы кредита: коммерческий, государственный, банковский, потребительский и международный.

Коммерческий кредит - это самая древняя форма кредита, не связанная с наличием в экономике специальных кредитных институтов. Как заемщиками, так и кредиторами при данной форме кредитования выступают действующие предприниматели, бизнесмены. Сам кредит предоставляется в товарной, а не в денежной форме, в виде отсрочки платежа за поставленные товарно-материальные ценности или оказанные услуги. Разновидностями коммерческого кредита являются лизинг, факторинг, форфейтинг, вексельный кредит, договор консигнации, открытый счет.

Лизинг представляет собой долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств, производственных сооружений (сроком от шести месяцев до нескольких лет) с возможностью их выкупа арендатором по истечении арендного договора.

Факторинг - вид финансовых услуг, оказываемых в современной экономике коммерческими банками или специализированными фактор-фирмами. Суть сделки состоит в приобретении фактор-фирмой права на взыскание долгов с должников до наступления официального срока их оплаты. При этом фактор-фирма выплачивает продавцу сумму, составляющую 70-90% от суммы причитающегося долга [10, с. 151]. В результате клиент фактор-фирмы получает возможность быстрее возвратить причитающиеся ему долги, продолжив нормальный производственный процесс.

Форфейтинг - сделка, аналогичная факторингу. Форфейтинг - форма кредитования экспортеров во внешнеторговых операциях путем продажи ими обязательств импортеров (покупателей) фирме-форфейтору.

Вексельный кредит - сделки, оформленные векселем. Вексель представляет собой особый вид ценной бумаги, письменное долговое денежное обязательство строго установленной законом формы. Данное обязательство предполагает, что векселедержатель (кредитор) имеет безусловное право получения денежного долга с векселедателя (должника) через определенный срок.

Консигнация представляет собой особый вид сделки, заключающийся посредством передачи владельцем товара (консигнантом) посреднику (консигнатору) товара на склад для его продажи последним. Консигнационные сделки применяются в случаях, когда на рынок поступает новый товар, сбыт которого не гарантирован и трудно прогнозируем.

Открытый счет представляет собой операцию, которая может производиться между компаниями, имеющими длительные отношения. Компания-продавец по просьбе компании-покупателя оформляет на нее открытый счет, т.е. производит отпуск товара без немедленной оплаты. Покупатель имеет возможность получить товар с отсрочкой платежа без оформления каждой конкретной кредитной сделки.

Банковский кредит - это основная форма кредита в современном цивилизованном, экономически развитом обществе. Кредитором выступает коммерческий банк или финансово-банковское учреждение, имеющее право на занятие кредитной деятельностью, заемщиком - любое юридическое лицо, занимающееся бизнесом и испытывающее временное затруднение и потребность в финансовых ресурсах. Цель заимствования кредита может быть также любой - как на поддержание или возобновление производства, так и на цели обмена или потребления.

Можно классифицировать банковский кредит по срокам: краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный. Принято считать, что к краткосрочным кредитам относят сделки со сроком погашения до одного года (во многих развитых странах). Краткосрочные кредиты призваны, в первую очередь, обслуживать кругооборот оборотного капитала заемщика, покрывать возникающие сложности в его ликвидной позиции, помогать в решении текущих финансовых задач. К среднесрочным кредитам относят ссуды со сроком погашения более одного года, но не свыше 5-8 лет. Долгосрочными считаются кредиты со сроком погашения более шести лет. В современной российской практике принято использовать только две временные категории для анализа кредитного потока - краткосрочные (на срок до полугода) и долгосрочные (на срок свыше полугода) ссуды. При этом доля долгосрочных кредитов в общей совокупности банковского кредитования незначительна.

Международный кредит - кредит, предоставляемый одним государством другому. При этом, как правило, государство-кредитор предоставляет кредит в своей национальной валюте, который может быть использован для необходимых заемщику товаров на своем внутреннем рынке. Кредит может предоставляться и в твердой валюте. В форме международного кредита передается, по сути дела, часть национального дохода страны.

Потребительский кредит - заемщиком выступает физическое лицо, а кредитором - коммерческий банк или финансово-банковское учреждение с правом кредитной деятельности. Цель заимствования средств - потребление. По своему экономическому содержанию потребительский кредит является частью банковского, расширяя его действие и на физических лиц.

Специфические черты потребительского кредита, отличающие его от иных форм (в первую очередь банковского и коммерческого):

- кредит направлен на расширение потребления товара, а не на производственные цели;

- относительно малый размер кредита и персонифицированная система определения кредитоспособности заемщика;

- залогом по ссуде чаще всего выступает кредитуемое имущество [8, с. 112].

Потребительские кредиты можно условно разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Краткосрочные потребительские кредиты представлены в виде покупки потребительских товаров, а так же без привязки к конкретной сделке (в российской практике такой кредит называют «на неотложные нужды»). Срок такой ссудной сделки, как правило, не превышает одного года.

Группа среднесрочных потребительских кредитов может быть представлена в виде кредитования покупки населением предметов длительного пользования - автомобилей, сложной бытовой техники, мебели. Максимальный срок кредитования до 7 лет.

К числу долгосрочных потребительских кредитов относятся ссуды, со сроком погашения более 7 лет. В этой группе можно выделить две наиболее развитых сделки: кредитование воспроизводства рабочей силы и ипотечное кредитование.

Кредитование воспроизводства рабочей силы представлено широкой гаммой образовательных кредитов. Средний срок погашения данных ссуд устанавливается в пределах 10 лет.

Ипотечный кредит является самой долгосрочной ссудной сделкой с участием населения. Ипотека представляет особый вид сделок, направленных на кредитование под залог недвижимого имущества и земли сроком до 30 лет.

Из всей совокупности потребительских кредитов наибольший удельный вес (по общей сумме) занимают ипотечные кредиты, и именно они наименее развиты в современном российском обществе. Хотя ипотечное кредитование всегда присутствовало в нашей стране, степень его развития менялась в зависимости от характера экономических отношений, доминирующих в обществе.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Современные литературные источники содержат различные формулировки ипотечного кредита, но, тем не менее, четко прослеживается мысль о том, что ипотечный кредит является долгосрочной ссудой, выдаваемый под залог недвижимости.

Термин «ипотека» обычно охватывает два понятия:

1) ипотека, как правоотношение - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Заложенное недвижимое имущество остается в собственности должника.

2) ипотека, как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [12, с. 18].

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других форм долгосрочного кредита [16, с. 149].

Согласно статье 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [1, с. 278]. При этом имущество, на которое устанавливается ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 5 ФЗ «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, им могут быть недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей [3].

Ипотечное кредитование отличается от других форм кредитования очень большими объемами. Но главное отличие - это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве.

Большинство ученых-экономистов относят ипотечный кредит к потребительскому кредитованию, считая его одним из видов последнего. Однако некоторые экономисты (Казак А.Ю, Марамыгин М.С.) считают возможным выделить ипотечное кредитование как отдельную форму банковского кредита, так как эта категория обладает признаками, не характерными потребительскому кредитованию. По их мнению, ипотечное кредитование является долгосрочным (20-30 лет), а потребительское - краткосрочным, им присущи разные уровни риска. В настоящее время государство является участником большого количества ипотечных сделок (он выступает и гарантом, и обладает долгосрочными ресурсами), потребительское кредитование осуществляется без прямого участия государства [14, с. 133].

Так как ипотечное кредитование является, во-первых, сделкой с участием населения, во-вторых, его цель, как и потребительского кредитования - расширенное потребление материальных благ в обществе, и, в-третьих, залогом выступает кредитуемое имущество, целесообразно считать ипотечное кредитование разновидностью потребительского.

2.2 МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемых в мировой практике, многообразны. Использование типов моделей ипотечного кредитования зависит от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отношений и правовых норм, заложенных в законодательстве.

Любая модель - это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают кредитор и заемщик. В роли кредиторов могут быть различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые компании.

В Российской Федерации при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и строительные организации.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

- усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

- расширенная открытая система («американская»);

- сбалансированная автономная система («немецкая») [5, с. 52].

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль. Схематично усечено-открытую модель можно изобразить так (рисунок 1):

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Рисунок 1 - Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования [5, с. 53]

Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным рынком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. На рисунке 2 изображена схема расширенной открытой модели ипотечного кредитования.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Рисунок 2 - Расширенная открытая модель ипотечного кредитования [18, с. 14]

Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.

Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании [22, с. 28].

Еще одна модель - «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи [25, с. 98]. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Там создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Важное достоинство немецкой системы, представленной на рисунке 3, состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели - ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Рисунок 3 - Немецкая модель ипотечного кредитования [6, с. 45]

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

- размер выплат точно устанавливается с самого начала;

- в отличие от многих других стран, в которых высоки проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам [6, с. 48].

Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для американской и немецкой модели является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страховых рисков, налоговые льготы и адресные дотации. Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, не имеют прямой связи с процессом инвестирования в строительство. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки, только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используются коммерческие кредиты обычных банков [15, с. 187].

Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые зарубежом, можно сделать выводы, что поддержка государства при ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.

2.3 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза [9, с. 19]. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан [17, с. 10]. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты.

Российская модель ипотечного кредитования представлена на рисунке 4:

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Рисунок 4 - Российская модель ипотечного кредитования [24, с. 109]

В России существуют 6 моделей (схем) ипотечного кредитования:

1) схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (коммерческих лиц), которые строят жильё с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдаётся под залог квартиры и только в случае, если её рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3) схема «Комбиинвест». Кредит выдаётся в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имущества.

4) схема «Фьючерсинвест». Квартира продаётся с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать 2 путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора- застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5) схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жильё в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учётом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6) схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтверждённого необходимыми документами [27, с. 9].

Особой популярностью пользуется модель, когда осуществляется долевое строительство и продажа жилья в рассрочку (в целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется на сумму 30-50 % от стоимости покупаемого жилья) [28, с. 81]. Эта модель привлекательна для населения, так как жильё обходиться дешевле на стадии строительства. Модель распространяется на предприятия, которые предоставляют своим сотрудникам заём на приобретение жилья. Здесь речь идёт о крупных процветающих предприятиях, проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заём от предприятия, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80 % стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

Достоинством схемы долевого строительства является обращение к населению, как к потенциальному инвестору. Фактически, по своей организации и по механизмам взаимодействия - это простейшая схема кредитования жилищного строительства лишь отдаленно напоминающая ипотеку. Жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространение, долевое строительство - едва ли не единственная схема приобретения жилья.

Можно выделить несколько механизмов, применяемых в настоящее время на ипотечном рынке России:

1) рефинансирование, которое активно развивает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Этот механизм предполагает выдачу ипотечных кредитов через региональных операторов и уполномоченные региональные банки с последующим закупом закладных через АИЖК. Для выкупа закладных и привлечения наиболее дешевых средств для ипотечного кредитования АИЖК выпускает облигации.

2) небанковское кредитование. Механизм включает выдачу займов через региональные фонды жилищного строительства, которые созданы примерно в 60 регионах.

3) продажа жилья с оформлением ипотеки в силу закона. В настоящее время это наиболее дешевый и распространенный механизм предоставления жилья. Его используют не только региональные, но и отраслевые ипотечные операторы.

4) использование потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья [7, с. 267].

Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования в РФ действовавшие до 2006 г. жесткие стандарты Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования. В настоящее время стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту - до 75 лет [20].

Ипотека, по мнению президента РФ, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и минимум треть граждан должны получить возможность приобретать жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

В настоящее время с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.

На текущем этапе развития ипотеки создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно выделить следующие проблемы:

- невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);

- низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту;

- ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;

- низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

- несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взысканий на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика;

- высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

- возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет, для женщин - 55 лет) [30, с. 299].

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Чтобы получить ипотечный кредит для приобретения жилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70% от стоимости квартиры, семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20 тысяч рублей. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7% [19, с. 10]. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым.

Стремительный рост цен, сокращение объёмов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жильё.

Также одной из болезненных проблем российской банковской системы в целом и ипотечной в частности является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада - не больше года). Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим рынок ипотечных ценных бумаг, иначе ипотека не получит масштабного развития. Недостаточность в пассивах отечественных кредиторов «длинных» ресурсов под долгосрочные кредиты остается значительным препятствием на пути к формированию за счет ипотеки солидных и доходных кредитных портфелей, как это делают зарубежные институты.

Для решения проблем, возникающих в связи с организацией ипотечного кредитования, необходимо:

- сделать условия кредитования более доступными для различных категорий граждан (путем снижения процентных ставок и внедрения льготных условий);

- повысить экономическую выгодность ипотечного кредитования для кредитора (путем государственного субсидирования и дополнительных государственных гарантий);

- проводить научно-просветительскую работу среди населения об ипотечном кредитовании;

- разработать процедуры функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.

Несмотря на все проблемы развития ипотечного кредитования в России, можно с уверенностью сказать, что эта услуга будет пользоваться успехом у населения.

Чтобы повысить привлекательность своих исследовательских программ, банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней. Первоначальный взнос практически у всех банков снизился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Ставки по ипотеке продолжают снижаться. Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика.

Решая проблемные вопросы, стоящие на пути развития ипотечного жилищного кредитования, завоевав доверие населения к ипотеке, создав мощную современную индустрию, взаимодействуя с инвесторами, можно реально улучшить жилищные условия населения, сделать ипотеку действительно доступным способом получения жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечный кредит является одним из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования.

Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах.

В курсовой работе было раскрыто понятие «кредит» как форма движения ссудного капитала, т.е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду. Основные функции кредита: аккумуляция временно свободных денежных средств; перераспределительная; замещение наличных денег и сокращение издержек обращения. Также были рассмотрены принципы и формы кредита. Ипотечное кредитование рассматривается как разновидность потребительского.

Следует отметить, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие: усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.); расширенная открытая система («американская»); сбалансированная автономная система («немецкая»).

На текущем этапе развития ипотеки создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей [21, с. 186].

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 апреля 2009 г. // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22.

2. О банках и банковской деятельности [Текст]: Федеральный закон РФ от 02.12.1990 (ред. от 27.07.2006) № 395-1 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 6.

3. Об ипотеке [Текст]: Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - N 137.

4. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

5. Акулова Т.А. Модели ипотечного кредитования в России // Финансы и Кредит. - 2005. - № 12 (180). - С. 50-54.

6. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и Кредит. - 2005. - № 4. - С. 42-49.

7. Афонина А.В. Жилищное право [Текст]: учебное пособие. - М.: Дашков и К, 2007. - 375 с.

8. Банки и банковское дело [Текст]: учебное пособие / под ред. И.Т. Балабанова. - СПб.: Питер, 2000. - 253 с.

9. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы // Банковские услуги. - 2010. - № 12. - С. 19-21.

10. Галицкая С.В. Деньги. Кредит. Финансы [Текст]. - М.: Изд-во «Эксмо», 2005. - 496 с.

11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002. - 801 с.

12. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование [Текст]. - М.: МГИУ,2007. - 368 с.

13. Деньги. Кредит. Банки [Текст]: учебник для студентов вузов, обучающихся по эконом. спец. / под ред. О.И. Лаврушина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 460 с.

14. Деньги. Кредит. Банки [Текст]: учебник для вузов / под ред. проф. А.Ю. Казака, проф. М.С. Марамыгина. - Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2006. - 688 с.

15. Довдиенко И.В. Ипотека [Текст]: учеб.-практ. пособие / под ред. В.З. Черника. - М.: РДЛ, 2002. - 272 с.

16. Казак А.Ю., Марамыгин М.С., Фёдорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений [Текст]: монография / А.Ю. Казак, М.С. Марамыгин, А.Е. Фёдорова. - Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2007. - 156 с.

17. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование [Текст]. - М.: Дашков и К, 2006. - 227 с.

18. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования [Текст]: учебное пособие. - М.: «ВШ», 1998 г. - 64 с.

19. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело. - 2003. - № 1. - С. 10-12.

20. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело №9, 2006.

21. Назаров В.Б. Ипотека. Руководство к действию [Текст]. - СПб.: БХВ - Петербург, 2005. - 191 с.

22. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски [Текст]. - М.: Экономика, 2004. - 125 с.

23. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии [Текст]. - М.: Альфа-Пресс, 2006. - 391 с.

24. Прокопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее [Текст] / под ред. И.С. Радченко. - М.: Гросс-Медиа, 2004. - 318 с.

25. Разумова И.А. Ипотечное кредитование [Текст]. - СПб.: Питер, 2005. - 208 с.

26. Самсонова Н.Ф. Финансы, денежное обращение и кредит [Текст]. - М.: Изд-во «Инфра»,2002. - 302 с.

27. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе// Банковское дело. - 2006. - № 8. - С. 8-10.

28. Толкушкин А.В., Иванов В.Б., Кузьминов А.Н. Ипотека в России [Текст]. - М.: ЮРИСТЪ, 2002. - 525 с.

29. Финансы, денежное обращение, кредит [Текст]: учебное пособие / Под ред. А.Ю. Казака. - Екатеринбург: РИФ «Солярис», 2001. - 200 с.

30. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит [Текст]. - М.: Экономика, 2008. - 358 с.

31. Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Размещено на Allbest.ru

...