Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики, управления и права

Контрольная работа по ипотечному кредитованию

По дисциплине: Ипотечное кредитование

Тема: «Определение максимального размера ипотечного кредита»

Выполнил студент Лямина А.А.

Группа МР639/1

Преподаватель Трофимова Т.Е.



ВВЕДЕНИЕ

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения. Это является важным аспектом и для республики Саха (Якутия), где особенно остро стоит проблема ветхого жилья.

В Якутии в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

С целью эффективного использования бюджетных и привлечения внебюджетных средств на строительство жилья, республиканской целевой программы «Жилище» на 2003-2006 гг. по Распоряжению Правительства Республики Саха (Якутия) от 13.08.2004г. создано ОАО «Республиканское ипотечное агентство». Агентство определено в качестве регионального оператора по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Этот статус подтвержден соглашением между правительством РС (Я), федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Агентством. В январе 2004 г. Правительством Республики Саха ОАО «РИА» назначено уполномоченным Агентом по реализации подпрограммы переселения граждан из ветхих и аварийных жилых домов и домов, сносимых в градостроительных целях.

Усилиями ОАО «РИА» на территории республики была создана инфраструктура рынка ипотечного кредитования. Доля Агентства в общем объеме ипотечного кредитования в Республике Саха составила в 2005 г. 80 %. За время своего существования ОАО «РИА» помогло улучшить жилищные условия более чем тысяче семей, из которых 315 использовали ипотечные займы.

За период с 2003 по 2009 год 1 784 семьи получили ипотечные кредиты на сумму 1 484 млн рублей. Есть успехи и в реализации подпрограммы обеспечения жильем работников бюджетной сферы «Жилище 2007-2009» - 596 семей уже получили новые квартиры. Агентство продолжает работу по строительству жилья для бюджетников - строятся 47-квартирный дом в Нижнем Бестяхе, два жилых дома в Якутске.

В 2010 году был внедрен еще один ипотечный продукт, связанный с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса при вступлении в ипотеку.

Влияние финансового кризиса отразилось на рынке жилья Якутии - в среднем цены на квартиры снизились на 10-15%. Сейчас объем продаж на жилищном рынке снизился - продавцы ожидают изменения конъюнктуры, чтобы продать свое жилье по реальной цене. Продолжительность данной ситуации зависит от состояния экономики в целом.

Улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня. Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Цель курсовой работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья.



1. Виды ипотеки и ипотечное кредитование

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае только залог недвижимости.

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть:

1) как сам должник, так и третье лицо;

2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;

3) лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:

· ипотека жилых домов и квартир;

· ипотека предприятий, зданий и сооружений;

· ипотека земельных участков

Так, ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена. Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин -- его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса - объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не до конца решены правовые вопросы с собственностью земли.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кроме того, заемщик представляет кредитору следующие документы.

· паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

· свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

· выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

· выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

· копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

· справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

· копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

· контракт с работодателем (если имеется).

· документы, подтверждающие образование.

Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5)заключение договора купли продажи квартиры между заемщиком и продавцом и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7)страхование предмета ипотеки, жизни заемщика,а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

3 РАСЧЕТ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

С помощью процедуры андеррайтинга банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.

Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст). Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

· заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

· премии;

· доходы от работ по совместительству;

· доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

· доход в виде дивидендов и процентов;

· пенсионные выплаты и стипендии;

· чистый доход в форме арендной платы;

· алименты и пособия на детей;

· ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

Доходами рассматриваемого заемщика (совокупный доход членов семьи) является среднемесячная заработная плата за последние 12 месяцев по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

1)ежемесячные будущие расходы заемщика,связанные с приобретаемым жильем(налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;

3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;

4)регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

5)расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Если разность между среднемесячным совокупным доходом и общей суммой расходов будет составлять более 50% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, соответственно, платежеспособность рассматриваемого заемщика положительная.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки.

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

· своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;

· своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;

· сведения о выплате алиментов или пособий на детей;

· своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др.

В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

Внастоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге.

К п/д = ежемесячный платеж заемщика

(включая платеж по кредиту и процента, страховые выплаты, налоговые выплаты, выплаты по страхов. жизни, платежи на содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного дохода.

Расходы составляют не более

35 % от совокупного дохода заемщика.

Коэффициент О/Д

- отношение общей суммы обязательств к его доходам К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов

Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода

Коэффициент К/З

- соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества

К к/з = сумма ипотечного кредита / стоимость заложенного недвижимого имущества

Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 80%

При оценке кредитоспособности физического лица представители банка сравнивают сумму запрошенного кредита и как она соотносится с личным доходом заёмщика, а также проводят общую оценку финансового положения заёмщика, стоимость его имущества, состав семьи, личностные характеристики, факты профессиональной биографии, кредитную историю.

Ниже перечислены основные методы оценки кредитоспособности физического лица.

Скорринговая оценка кредитоспособности

При скорринговой оценке кредитоспособности определяются показатели способности заемщика вернуть банку основной долг и проценты. Эти показатели оцениваются в баллах и банком установливается определенный максимум баллов кредитоспособности. Существуют различные модели скорринговой оценки кредитоспособности физического лица.

Некоторыми банками применяется модель скорринговой оценки, которая группирует информацию о показателях кредитоспособности физического лица по определенным разделам:

- раздел информации по кредиту;

- раздел данных о заёмщике;

- раздел о финансовом положении заёмщика.

В другой модели скорринговой оценки рейтинг кредитоспособности заемщика можно определить по шкале баллов, построенной в зависимости от значения показателя кредитоспособности.

В зависимости от рейтинга кредитоспособности заемщика банк определяет диапазон предельных сроков кредитования и суммы кредита. Сумма кредита напрямую зависит от годового дохода заемщика.

Обычно банки применяют разные модели скорринговых оценок кредитоспособности физического лица. При оценке в баллах системы отдельных показателей на первом этапе дают предварительную оценку возможности выдачи ссуды, основанную на данных анкеты заемщика. По результатам заполнения анкеты определяют число набранных заемщиком баллов. Если сумма баллов менее определенной величины, то клиент получает отказ. При сумме баллов более определенной величины, переходят ко второму этапу, где риск оценивается с учетом дополнительных фактов, таких как:

Кредитная история заемщика

В основе оценки кредитоспособности физического лица по кредитной истории-- изучение его кредитной истории, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства, номер пенсионного свидетельства. На основе этих данных собирают информацию о случаях неплатежа у различных кредитных организациях и любых других получателей платежей от физических лиц (налоговых, коммунальных и т.д.). Таким образом составляется кредитная история. В России действует Федеральный закон «О кредитных историях», создаются специальные бюро по кредитным историям.

Оценка кредитоспособности по уровню доходов

Показатели платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Практикуется расчет платежеспособности заемщика исходя из среднемесячного дохода за предыдущие шесть месяцев. Доход определяется из справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной печатью работодателя. Доход заемщика можно определить и по налоговой декларации. Сумма дохода уменьшается на обязательные платежи и умножается на коэффициент риска банка (может быть в пределах 0,3 - 0,6).

Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Максимальный платеж по ипотечному кредиту заемщика не должен превышать 35% от совокупного дохода заемщика.

После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к расчету максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка.

На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечногокредита.

4 Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредитному договору

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга -- аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами коммерческим. Могут встречаться и другие определения.

Аннуитетный платеж -- это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Такие платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для банков. При равных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

Дифференцированные платежи состоят из раздельной на весь период погашения основной части суммы кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка, т.е при таких платежах сам кредит выплачивается равными долями в течении всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

Предлагаемая форма выплаты по кредиту должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает высоким доходом. Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом.

В любом случае человеку, решившему взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

аннуитетный ипотека кредитоспособность сделка



II. РАСЧЕТ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ

I. Расчет инвестиционного потенциала семьи

А) ССДс= ССДед * N

ССД = 60*5=300т.р.

Б) ССДmin >= (1+Кс)*МПБ*N*(1+К0)

ССДmin>= (1+0.035)*7*5*(1+0.3)=47.1т.р

В) К=12К0 * ССД

Кmax = 12*0,3* *60 = 3963,6 т.р.

Г) Р=12Рн

Р=12(0,3+0,05)*13,4=186,29 т.р.

Д) Ссж = Fкв*Cед

Ссж=75*57,2=4290 т.р. за м2

Е) И=К+Р+Ссж

И=3963,6+186,29+4290=8439,89 т.р.

II. Выбор приобретаемого жилья

А) Жилье Н

Fн== 209,95 м2

Жилье Т

Fт== 200,95 м2

Жилье У

Fу== 156,88 м2

Жилье С

Fс== 137,01 м2

Б) Жилье Н - четырех комнатное 76*40,2=3035,2

Жилье Т - четырех комнатное 80*42=3360

Жилье У - четырех комнатное 85*53,8=4573

Жилье С - четырех комнатное 150*61,6=9240 - Недоступно

В) Выбрана Современная трехкомнатная и Типовая двухкомнатная

Снж=100*61,6=6160 т.р. - Современное

Ссж=52*42=2184 т.р. - Типовая

Г) Ссв=И-Ссж

Ссв=8439,89 - (6160+2184)=95,89 т.р.

Ртр=Р-Ссв

Ртр=186,29-95,89=90,4 т.р.

Д) Снж=Р+К+Ссж

Снж=90,4+3963,6+4290=8344 т.р.

Е) Р(%)= * 100=1,08%

К(%)= * 100=47,5%

С(%)= * 100=51,42%

III. Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

В=

В==13,21 т.р.

А) Вн=(К0+Кс)*ССД

Вн=(0,3+0,035)*300=100,5 т.р.

Б) Ссж=Снж+К*r*n

Cсж=8344+(3963,6*0,145*25)=22712,05 т.р.



IV.Основные результаты расчетов

1. Варианты преобретения квартир, исходя из доступной площади жилья

Тип Н - четырехкомнатная, площадью 76 м2

Тип Т - четырехкомнатная, площадью 80 м2

Тип У - четырехкомнатная, площадью 85 м2

Тип С - трехкомнатная, площадью 100 м2

2. Показатели варианта приобретения трехкомнатной квартиры типа С и двухкомнатной типа Т

Площадь трехкомнатной квартиры типа С = 100 м2

Площадь двухкомнатной квартиры типа Т = 52 м2

· Общая стоимость - 8344 т.р. (100%)

· Денежные накопления - 90,4 т.р. (1,08%)

· Кредит - 3963,6 т.р. (47,5%)

· Стоимость собственного жилья - 4290 т.р. (51,42%)

3. Обязательные платежи

· Отчисление на накопление первоначального взносса (Р) - 100,5 т.р.

· Отчисления на погашения кредита - 13,21 т.р.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок ипотечного кредитования все больше и больше развивается. Люди стали доверять такому способу приобретения жилья. Цены на квартиры растут быстрее, чем доходы населения, поэтому многим стало выгоднее взять квартиру под ипотечный кредит, чем за такие же деньги ее снимать у арендодателя.

Конечно, в России процесс выдачи ипотечных кредитов еще не настолько развит, как в передовых странах, не полностью разработана законодательная база, но, тем не менее, наша страна идет в верном направлении.

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России таковы:

· Стабилизация цен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.

· Объем ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.

· На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.

· Появляются программой по кредитованию приобретения земли под залог и строительство индивидуальных домов.

· Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.

· Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, - сегодня уже не редкость.

· Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.

· Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России.

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.



ЛИТЕРАТУРА

1. Аверьянова Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России: Учебное пособие /Т.А. Аверьянова. - Новосибирск: НГАСУ, 2001. - 80 с.

2. Вебер М. Коммерческие расчеты от А до Я. Формулы, примеры расчетов и практические советы / Пер. с нем. /М. Вебер. - М.: Изд-во Дело и Сервис, 1999.- 384 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (ч. 1,2). - М.: Новая Волна, 1999. - 511 с.

4. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [ По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - № 10. - с. 2-5.

5. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

6. Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.

7. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

8. Развитие ипотеки в Якутии / Л.А. Мыреев //газета Якутия - 2010. - № 7. С. 8.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 20.06.98, № 102-ФЗ. - М.: Собрание законодательства РФ, 1998. - № 29. - С.3400.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.97. № 122-ФЗ КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

12. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья. - М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2006. - 272 с.

13. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. 348с.

14. Пономарёв В. Система ипотечного кредитования./ Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

15. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 - ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.2002 №1 - ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ipogid.ru

Размещено на Allbest.ur

...