Ипотечная система кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Государственная стратегия развития жилищно-ипотечного кредитования

19 июля 2010 года была утверждена Правительством Российской Федерации «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Целями создания настоящей Стратегии являются:

· формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;

· определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;

· определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Для достижения этих целей необходимо решить следующие основные задачи:

· преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

· создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

· формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

· создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

Вместе с тем в настоящей Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности и главное доступности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.

Доступность жилья должна быть повышена за счет следующих мер:

· дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

· повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом-класса;

· снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом-класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года будет реализована в 3 этапа:

1. На первом этапе (2010-2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов.

2. На втором этапе (2013-2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования. К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов. К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 - 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

3. На третьем этапе (2021-2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда.

Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений. В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:

· доступность ипотеки;

· распространение ипотечного жилищного кредитования;

· качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

· развитость вторичного рынка ипотеки.

· Конкретные целевые показатели развития рынка и их значения по этапам реализации настоящей Стратегии представлены в приложении.

2. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

Первичный рынок ипотеки.

Предусматривается решение к 2030 году основных проблем текущего состояния первичного рынка являются ограниченность конкуренции, завышенные тарифы, незащищенность прав кредитора, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие единой информационной базы по заемщикам, недостаток общей и специализированной информации как у заемщиков, так и кредиторов, отсутствие гибкого подхода к разным социально-экономическим группам населения, низкий уровень качества оценки недвижимости, а также недостаточность инструментов проверки информации, предоставляемой заемщиком, несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения.

Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Для решения этой задачи необходимо отрегулировать нормативную и исполнительную систему защиты прав кредиторов и заемщиков, в том числе внести в законодательную базу изменения, направленные на повышение информационной открытости рынка ипотечного жилищного кредитования и повышение качества оценки рисков, а также унифицировать процедуры андеррайтинга, выдачи и сопровождения кредита, создать единые информационные базы по заемщикам и недвижимости и разработать и внедрить новые механизмы распределения и хеджирования рисков.

Для повышения эффективности первичного рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо реализовать следующие мероприятия:

· формирование системы целевых жилищных накоплений с целью повышения доступности ипотечного жилищного кредитования, развитие унификации и стандартизации процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов;

· внесение изменений в гражданское законодательство Российской Федерации, направленное на совершенствование норм, регулирующих взаимоотношения заемщиков и кредиторов, для достижения баланса их интересов;

· повышение доступности ипотечного жилищного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования;

· выработка процедур и механизмов внесудебного разрешения споров, возникающих в процессе ипотечного жилищного кредитования, на основе банковских союзов, ассоциаций и других профессиональных объединений и т.д.

Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.

Вторичный рынок ипотеки.

Предусматривается создание стабильности на рынке ипотеки. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне- и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.

Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.

Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации

Унификация и стандартизация рынка ипотеки

Повышение эффективности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:

· технологические стандарты;

· стандарты обмена информацией;

· стандарты документации;

· стандарты квалификационных экономических требований;

· стандарты оценки и управления рисками.

Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования приведет к необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка ипотеки. Накопление информации всеми участниками этого рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена.

Участие государства на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения. С этой целью предусматривается разработать образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях. Кроме того, необходимо сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения должны быть более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведут к повышению технологичности рынка ипотечного жилищного кредитования и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

В соответствии с целями развития рынка ипотеки и жилищного финансирования и прогнозируемой структурой этого рынка федеральные органы государственной власти осуществляют:

· развитие законодательной базы в области ипотечного жилищного кредитования;

· совершенствование условий для осуществления деятельности участников рынка;

· поддержку рынка ипотечного жилищного кредитования в период кризиса и отсутствия доступа кредитных организаций к долгосрочным финансовым ресурсам;

· поддержку развития специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения;

· содействие жилищному строительству эконом-класса в объемах, необходимых потребности и спросу населения;

· развитие рыночных источников финансирования ипотеки на основе ипотечных ценных бумаг за счет обеспечения регулярного спроса на долгосрочные ипотечные ценные бумаги с высокой надежностью;

· содействие формированию и регулированию механизмов хеджирования процентных и валютных рисков и т.д.

Инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков.

Развитие рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. В связи с этим предполагается создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка. Для повышения сопоставимости оценки стоимости жилья, предлагаемой Федеральной службой государственной статистики и Министерством регионального развития Российской Федерации, целесообразно наладить информационный обмен.

Повышение качества рынка ипотечного кредитования будет способствовать создания стандартов различных видов деятельности на профессиональном уровне (стандарты оценки ипотечных пулов, стандарты управления рисками, стандарты квалификационных требований к участникам рынка, стандарты оформления документации, стандарты раскрытия информации и стандарты информационного обмена между участниками рынка);

Повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества.

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой в том числе сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации за счет повышения доступности информации, содержащейся в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также унификации за счет правил и требований регистраторов на всей территории Российской Федерации. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах.

Региональные и местные рынки ипотечного жилищного кредитования.

Региональная и локальная дифференциация рынка ипотечного жилищного кредитования сохранится. Ипотечное жилищное кредитование и другие формы ипотечного кредитования преимущественно будут развиваться на территориях с положительными демографическими показателями. Ярко выраженная дифференциация территорий по типам востребованных и предоставляемых ипотечных жилищных кредитов будет определяться типом населенного пункта (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека под жилищное строительство) и историческими особенностями развития регионов (многоквартирные дома, индивидуальные дома и другие формы малоэтажной застройки).

3. Направления совершенствования жилищно-ипотечного кредитования

Жилищный вопрос в России остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилой площади, остальная реализуется на коммерческом рынке. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе развития и совершенствования ипотечного кредитования в России.

Основным развитием ипотеки полагаю считать следующее:

· изменение требований к максимальному размеру кредита;

· формирование первоначального взноса на получение ипотечного кредита;

· жилищно-ипотечное кредитование для работников бюджетной сферы;

Изменение требований к максимальному размеру кредита.

При расчете максимальной суммы кредита нужно учитывать не только регион расположения предмета ипотеки, но и величину первоначального взноса. Согласно этому максимальная сумма кредита будет повышаться пропорционально увеличению первоначального взноса, т.е. сумма кредита будет напрямую зависеть от первоначального взноса заемщика.

Для этого нужно условно разбить регионы РФ на несколько групп в зависимости от стоимости квадратного метра жилья и доходов населения. Для примера, на первую позицию можно поставить Москву и Санкт-Петербург, так как в этих городах самая большая зарплата по отношению к другим регионам и самая высокая стоимость одного квадратного метра. Различные другие города, это областные (Люберцы, Мытищи) будут стоять на более низких позициях. Для того чтобы разбить регионы на группы, необходимо тесное сотрудничество банка с агентствами недвижимости в этих регионах, т. к. они проводят мониторинг цен на недвижимость в данном регионе. Из этого следует, что банк может установить максимальную сумму кредита на покупку квартиры для каждого региона, города в отдельности. Это максимально консервативное решение, но оно позволяет снижать риск по ипотечному кредитованию.

Формирование первоначального взноса на получение ипотечного кредита.

Первоначальный взнос для получения ипотечного кредита в банке для заемщика является важнейшей проблемой, т.к. если он (заемщик) не наберет требуемую первоначальную сумму для получения кредита в банке, ему просто этот кредит не дадут.

Для этого нужно формировать банковские продукты, которые обеспечивают возможность довольно быстрого накопления первоначального взноса. Наглядно это можно продемонстрировать на примере стройсберкассах, которые получили широкое распространение в Германии. Такая система сбережений, основанная на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

В целом схема по строительным сбережениям включает в себя три фазы:

· фаза сбережения;

· фаза распределения;

· фаза кредита.

Фаза сбережения начинается в тот момент, когда вкладчик заключает контракт со строительной сберегательной кассой на определенную фиксированную сумму, так называемую стройсберсумму. В соответствии с условиями этого контракта вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленные в контракте сумму взносов на свой счет, а процентная ставка по этому счету фиксированная.

Фаза распределения наступает, когда условия контракта выполнены, т.е. При минимальном сроке накопления накоплено 40-50% договорной суммы (зависит от тарифа). При соблюдении этих условий рассчитываются два показателя: квалификационный показатель. Который служит мерой участия индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов и показатель очередности вкладчиков при распределении ссуд по строительно-сберегательным контрактам.

Фаза кредита. Погашение кредита осуществляется в течении срока, установленного в контракте (как правило 10 - 15 лет) по удобному для заемщика графику равными долями по фиксированной процентной ставки. Процентная ставка по таким ипотечным кредитам ниже рыночных в среднем на 4 пункта и составляет 5-9%. Следует отметить, что в Германии сумма, полученная по строительно-сберегательному контракту, составляет лишь часть стоимости приобретенного жилья (обычно 50-60%). Остальная часть суммы ипотечного кредита финансируется за счет других средств (собственные или заемные средства, взятые в ипотечном банке).

При этом необходимо участие государства в такой схеме накопления первоначального взноса. В Германии государственная поддержка населения жилищной сфере осуществляется как на стадии накопления средств. Так и на стадии жилищного кредита. Государственная поддержка на стадии накопления осуществляется еще до приобретения жилья через систему строительных сбережений в виде государственных премий к жилищным сберегательным контрактам. На стадии погашения используются различные финансовые инструменты. Которые прямо (в виде дотаций) или косвенно (в виде налоговых льгот) помогают погасить ссуду и проценты по ней.

С помощью государственных премий по жилищным контрактам активно поощряет стремление население осуществлять долговременные жилищные накопления. Государственная премия в германии формируется за счет бюджетных средств и предоставляется вкладчикам. Выполнившим все условия контракта по накоплению денежных средств. Размер этой премии определяется законодательным порядком и достигает 10 - 12% накопленных средств.

Система сбережений в настоящее время действует в ВТБ24. В основе этой системе лежат специальные ипотечные вклады: «Ипотечный накопительный» и «Ипотечный индекс», которые позволяют накопить средства на первоначальный взнос по ипотеке, а по окончании срока гарантируют выдачу кредита по льготной ставке, со скидкой на 1-3%.

Некоторые банки пошли другим путем. Для первоначального взноса были разработаны программа выдачи микрозаймов на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае заемщик как бы берет два кредита: один - на первоначальный взнос, другой - на ипотеку. Но такая схема не получила особого распространения, т.к. на заемщика ложится очень большая кредитная нагрузка.

Жилищно-ипотечное кредитование для работников бюджетной сферы.

Программа жилищно-ипотечное кредитование для работников бюджетной сферы должна развиваться самостоятельно и при поддержки государства. Жилищно-ипотечное кредитование для работников бюджетной сферы она названа потому что предоставляется заем, а не выделяется ипотечный кредит гражданам под большие проценты. Суть данной ипотеки заключается в том, что специальная организация собирает первичный взнос от клиентов, заключаются договора, реализуются квартиры, дается заем на не выкупленную часть квартиры на несколько лет. Поэтому программу и назвали ипотекой.

Она решает острые проблемы, т. к. направлена в первую очередь на обслуживание работников бюджетной сферы, а также тех граждан, которые работают на промышленных предприятиях, чьи организации и учреждения будут вносить ежемесячно 1% взноса на решение жилищной проблемы своих сотрудников.

В этой программе необходима помощь государства. Ежегодно с принятием бюджета должны выделяться средства на строительство жилья, как государственная помощь остронуждающимся гражданам.

Организация, которая собирает взносы от граждан и организаций, а также средства бюджета, направленные на реализации программы будет переводить деньги застройщику несколькими траншами по мере предоставления документов и отчетов о проделанной работе. Последний транш будет после того, как застройщик сдаст дом для проведении полной проверки построенного объекта. Ежегодно данная программа ипотеки должна меняться и улучшаться. Это связано как с улучшением законодательной базы, так и с процессами предоставления квартиры гражданам, которые работают в бюджетной сфере. Так например, должны быть установлены нормативы по приему граждан на учет по программе социальной ипотеки.

стратегия ипотечный кредитование жилищный

Размещено на Allbest.ru