Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

2. Ипотечное кредитование АКБ «Абсолют Банк»

2.1 Экономическая характеристика АКБ «Абсолют Банк»

2.2 Анализ ипотечного кредитования

Выводы и предложения

Список использованных источников



Введение

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Учитывая важность рынка ипотечного кредитования как основного инструмента, способствующего увеличению доступности жилья для населения, многогранность проблемы функционирования данного сегмента рынка в России, определяет актуальность выбранной темы курсовой работы.

Цель курсовой работы - анализ ипотечного кредитования.

Объект исследования - АКБ «Абсолют Банк».

Предмет исследования - жилищное ипотечное кредитование АКБ «Абсолют Банк»

Период исследования 2010 - 2011 гг.

Для поставленной цели в работе решены следующие задачи:

рассмотрена сущность ипотечного кредитования;

рассмотрены правовые основы ипотеки в РФ;

проанализирована эффективность ипотечного кредитования на примере АКБ «Абсолют Банк».

Методологическую и теоретическую базу исследования составили нормативно-правовые и методические документы в области управления и регулирования ипотечного кредитования банка и банковской деятельности, исследования ведущих отечественных и зарубежных экономистов, посвященные вопросам банковского дела и банковского менеджмента, и другая справочная литература.

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

Институт ипотеки появился достаточно давно. Еще в Древней Греции в IV в. до н. э. архонт Солон предложил ставить на земельном участке должника столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензий в размере указанной на нем сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Такой столб и называли ипотекой. Греческое слово ипотека (hypotheca) означало подставку, подпорку. Данное нововведение характеризовало переход от личной ответственности (невозможность выплатить долг грозила рабством) к имущественной.

Развитие института ипотеки в римском праве привело к тому, что для возможности получения информации о состоянии обеспеченности земельной собственности в Римской империи стали использовать так называемые ипотечные книги. В римском праве также было расширено юридическое поле ипотеки путем установления его на все имущество должника. Так, имущество оставалось во владении должника, а кредитор мог истребовать заложенную вещь для ее последующей продажи и компенсации долга заемщика.

Ипотека распространяется по странам Европы, начиная с периода XV - XVI вв. Она становится достаточно надежным способом обеспечения обязательств, однако только когда ведутся специальные ипотечные книги, что снижает риск того, что данным недвижимым имуществом обеспечивается еще какое-либо требование.

В России институт ипотеки также появился достаточно давно. Однако развиваться он начал лишь в XVIII веке. В дореволюционный период различали отдельно залог движимого и недвижимого имущества, которые оформлялись различными документами. Были две основные формы: недвижимое имущество - закладная крепость; движимое - акт о передаче движимости.

К концу 80-х годов XVIII в. в России сложилась система ипотечного кредитования, в состав которой входили взаимные и акционерные, частные и государственные кредитные учреждения. Банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Причем при определении имущества для залога больший акцент делался на возможности имущества приносить постоянный доход в течение срока займа. Под доходом понимались условия сдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю. В связи с этим кредитным учреждениям не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, неоконченных построек.

В настоящее время ипотека представляет собой залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса. По российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать следующие интересы:

Населения, в плане улучшения жилищных условий;

коммерческих банков и других кредиторов, в плане эффективной и прибыльной деятельности;

строительного комплекса, в плане ритмичной, бесперебойной работе;

государства в плане экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье. [9, c.60]

К субъектам ипотечных правоотношений можно отнести:

Заемщик - целью которого является приобретение по возможности лучшее жилье, а так же одновременно производить ежемесячные платежи по кредиту;

Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения), их целью является максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам;

Продавцы жилья (физические лица), которые преследуют цель - выгодно продать жилье;

Риелторские организации их целью так же является выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение;

Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним их цель - сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России;

Страховые компании их целью является полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли;

Оценочные компании в их обязанности входит оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов;

Операторы вторичного рынка, приобретающие ипотечные кредиты у первичных кредиторов;

Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) их цель - максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги;

Органы опеки и попечительства, которые ведут контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан;

Государство, которое преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья. [6, c.48]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.

По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа): без первоначального взноса; с первоначальным взносом.

По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. [8, c.68]

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. [14]

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. 11, c.91.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.

Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. 10, c. 93.

ипотечный кредитование недвижимость

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений в столь сложной сфере. Поэтому началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной деятельности».

Параллельно с разработкой и принятием закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с 1995 года началась работа по созданию организационных основ системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего привлечение в жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента России «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293. В его развитие постановлением Правительства России от 26 августа 1996 года № 1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.

Новый этап развития ипотеки был инициирован поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство стал координатором по внедрению системы ипотеки в регионах.

По инициативе Госстроя России в 1999 году была создана Правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, преобразованная в дальнейшем в Правительственную комиссию по жилищной политике. Госстроем России с участием фонда «Институт экономики города» и иных заинтересованных министерств и ведомств были разработаны Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Перечень нормативных правовых актов, обеспечивающих ее внедрение, утвержденные постановлением Правительства России от 11 января 2000 года № 28.

В 2000-2002 гг. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные программы, в том числе были приняты нормативные акты, регулирующие деятельность региональных ипотечных операторов (ипотечных компаний и агентств). Созданные в регионах ипотечные операторы позволили АИЖК в конце 2002-2003 годах приступить к деятельности по выкупу закладных.

В 2000-2003 гг. рабочей группой Правительственной комиссии по жилищной политике были разработаны все нормативные правовые акты, определенные в этом постановлении. За эти годы удалось наладить взаимодействие Комиссии Государственной Думы по ипотечному кредитованию и рабочей группы Правительственной комиссии по жилищной политике.

В 2003 году вступил в действие важнейший Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», разработанный совместно рабочей группой по ипотеке Правительственной комиссией по жилищной политике, рабочей группой Комитета Госдумы по банкам и финансовым рынкам и Комиссией Госдумы по ипотечному кредитованию с участием международных экспертов. [6, c.170]

Заседание президиума Государственного совета, состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало переломным в истории российской ипотеки, так как после него Президент России В.В. Путин объявил развитие ипотеки приоритетным направлением деятельности всех российских органов власти. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. На основании этого выходит Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях", в 2005 году к этому закону вносят изменения: Федеральный закон Р оссийской Федерации от 21 июля 2005 г. N 110-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "О кредитных историях". Федеральным законом "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России. [16]

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление установило порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 35, ст. 3386), при рождении (усыновлении) ребенка. [17]



2. Ипотечное кредитование АКБ «Абсолют Банк»

2.1 Экономическая характеристика АКБ «Абсолют Банк»

АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) зарегистрирован в Центральном Банке Российской Федерации 22 апреля 1993 года. На сегодняшний день он входит в одну из крупнейших финансовых групп Европы - Группу Кей-Би-Си (KBC Group).

Банковская сеть представлена в регионах следующим образом: 53 представительства, точки продаж (13 из которых - филиалы) в 15 регионах с максимальным потенциалом развития. Собственная сеть банкоматов, включающая в себя 115 банкоматов во всех регионах присутствия.

Целевые клиенты Абсолют Банка относятся к среднему классу, высшему среднему классу и классу состоятельных лиц, они ориентированы на активный образ жизни и стремятся к постоянному совершенствованию и развитию. Банк традиционно уделяет большое внимание развитию и повышению качества обслуживания на уровне ведущих мировых стандартов, разработанных на базе международного опыта материнской компании - Группы Кей-Би-Си.

На декабрь 2011 года общая клиентская база Банка достигла 800 тыс. клиентов, из них 120 тыс. клиентов были активны.

Абсолют Банк рассматривает кредитование в качестве инструмента для удержания клиентов и реализации их потребностей, но не в качестве инструмента для формирования прибыли. Банк ориентирован на достижение оптимального баланса между продуктами, формирующими процентный и комиссионный доход, и краткосрочными и долгосрочными продуктами. Долгосрочные продукты представляются по мере развития отношений с клиентами и являются значимым фактором удержания клиентов.

Абсолют Банк предлагает продукты, удовлетворяющие требованиям клиентов любой возрастной категории и уровня дохода. В зависимости от периода в жизни клиента, его потребности могут быть реализованы через кредитные, сберегательные или инвестиционные продукты, а операционное обслуживание обеспечит ежедневную поддержку и станет основой для развития клиентских отношений:

Кредитование: ипотечное и автокредитование;

Сберегательные и инвестиционные продукты: сберегательные счета, вклады, инвестиционные фонды, инвестиционные монеты, накопительное страхование жизни и здоровья;

Ежедневное операционное обслуживание: пластиковые карты, расчетно-кассовое обслуживание, интернет- банк, пакетные предложения по текущим счетам.

Таблица 1 Основные финансовые показатели, млн. руб.

Показатели	2010 год	2011 год
Балансовые позиции
Всего активы	105793	112440
Всего обязательств	96093	95896
Счета клиентов	37062	40622
Акционерный капитал	9699	16.544
Статьи о прибылях и убытках
Процентные доходы	11994	12526
Процентные расходы	7102	4369
Чистые процентные доходы	4891	8158
Чистые процентные доходы после создания резерва на возможные потери	3717	15057
Чистый комиссионный доход	950	1082
Чистые комиссионные расходы	175	136
Чистые доходы	4647	16720
Прибыль до налогообложения	(1674)	7079
Прибыль после налогообложения	(1929)	6815

По данным Бухгалтерской отчетности по международным стандартам, активы Банка в 2011 году выросли незначительно и достигли 112,440 млрд. руб. При этом незначительно сократились обязательства на 197 млн. руб. Причем акционерный капитал вырос почти в 2 раза, что является несомненно положительным результатом. Чистая прибыль увеличилась существенно, и составила 6815 млн. руб. Рост доходов так же наблюдается по всем статьям баланса. Доход на среднюю стоимость активов в 2010 году составлял 4,4%, в 2011году этот показатель вырос до 14,9%. Можно сказать, что в 2011 году эффективность деятельности банка значительно возросла, наблюдается положительная динамика его функционирования.

Рейтинги банка по результатам деятельности:

6-е место по размеру портфеля ипотечных кредитов

12-е место по размеру прибыли (по данным РБК)

18-е место по размеру портфеля автокредитов

34-е место по размеру портфеля кредитов МСБ

38-е место по чистым активам

1-е место в рейтинге банковских пакетов услуг

После кризиса Банк пересмотрел подход к управлению рисками в корпоративном сегменте и перешел на более сдержанную кредитную политику, сокращая концентрацию в высокорисковых отраслях и концентрацию на одного за?мщика.

В соответствии с новым, более сдержанным, подходом к кредитованию, Абсолют Банк выявил все проблемные кредиты и создал значительные резервы (более 8 млрд руб.), которые полностью покрывают возможные убытки по ссудам. Дальнейшее тесное сотрудничество с клиентами позволило Абсолют Банку сократить долю проблемных кредитов и восстановить весомую долю начисленных резервов.



Рисунок 1. Динамика проблемной задолженности

Розничный портфель Банка также отличается высоким качеством, что обусловлено консервативным подходом к управлению рисками (отсутствие кредитов без первоначального взноса, ипотечное кредитование преимущественно на вторичном рынке недвижимости, ограничение максимальной суммы кредита и т. д.). [13]



Рисунок 2. Резервы на возможные потери по ссудам, млн. евро

2.2 Анализ ипотечного кредитования

Исторически Абсолют банк является одним из сильнейших ипотечных банков в России. Портфель ипотечных кредитов банка занял 6 место по объему выданных кредитов в рейтинге РБК на декабрь 2011 года.

В 2009 году ситуация на Российском рынке 2010 год стал периодом возвращения Абсолют Банка к активному развитию в сегменте кредитования. Рынок ипотечного кредитования в 2010 году стабилизировался, возвращаясь к докризисным уровням. По данным ЦБ РФ, в отчетный период общий объем ипотечных кредитов, выданных банками, составил 379 млрд рублей, что в 2,5 раза превышает уровень 2009 года. По итогам 2010 года, согласно информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средний размер кредита увеличился на 7,6%: с 1,17 млн руб. (2009 год) до 1,26 млн руб. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения и цен на жилье.

Абсолют Банк уверенно вернулся на рынок ипотеки, подтвердив свое положение в ТОР-10 крупнейших игроков на этом рынке. За 2010 год банк выдал 2865 ипотечных кредитов на сумму, превышающую 4 млрд рублей. При этом доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле достигла 74%, увеличившись почти на 4% по сравнению с прошлым годом. Средняя сумма кредита в 2010 году составила 1,5 млн рублей. Стоит отметить, что большинство ипотечных кредитов было выдано в 2010 году через офисы банка. Еще одной положительной тенденцией 2010 года стало снижение уровня просроченной задолженности, как в целом по российскому рынку, так и в Абсолют Банке, в частности. По рынку эта тенденция объяснялась тем, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса. Абсолют банк при этом улучшил качество кредитного портфеля, в первую очередь, за счет изменения методики оценки платежеспособности заемщика и более консервативного подхода в кредитовании.

Достигнутые результаты позволили банку подтвердить свое положение в числе лидеров ипотечного рынка, заняв по итогам 2010 года 6-е место по объемам выдач кредитов.

Абсолют Банк, получив успешный опыт кредитования в кризисных условиях, вернулся на рынок с новыми программами, с новой бизнес-моделью, которая позволит в перспективе сделать кредитный портфель еще более качественным. Предполагается, что в 2011 году он достигнет отметки 11 583 млн руб., что в 2,5 раза превысит аналогичный показатель 2010 года.



Рисунок 3. Динамика портфеля ипотечных кредитов

Рисунок 4. Динамика числа заемщиков

Ипотечное кредитование является одним из основных направлений розничной деятельности Абсолют Банка. Портфель ипотечных кредитов Банка составляет 85% от розничного кредитного портфеля, а процентный доход по ипотечным кредитам составляет 81% от всего процентного дохода по розничным кредитам. Средний срок портфеля составляет 7 лет, при этом ежегодно погашается примерно 13% портфеля. Но, несмотря на высокую оборачиваемость ипотечного портфеля на выход банка из неприоритетных регионов в начале 2011 года (портфелями количеств новых клиентов), наблюдается неизменный рост объемов новых клиентов. В результате портфель превысил 32 млрд рублей, а объем выдач вырос более чем на 100% по сравнению с 2010 годом. Все это позволило Банку по итогам года сохранить свои позиции в ТОП-10 лидеров ипотечного российского рынка.

Кредиты клиентам по классам включают в себя следующие позиции:

Таблица 2 Объем кредитов, выданных клиентам, млн. руб.

Позиция	На 31 декабря 2010 г.	На 31 декабря 2011 г.
Кредиты юридическим лицам:
Корпоративные кредиты	33 968	31 266
Кредиты предприятиям малого и среднего бизнеса ("МСБ")	2 367	2 082
Торговое финансирование	2 157	1 498
Дебиторская задолженность по финансовой аренде	953	1 277
Корпоративные облигации	608	275
Кредиты физическим лицам:
Ипотечные кредиты	32 129	32 504
Автокредиты	7 303	5 397
Кредиты предприятиям малого и среднего бизнеса ("МСБ")	1 569	1 310
Кредитные карты	650	461
Итого кредиты клиентам	81 704	76 070
За вычетом: резерва под обесценение	(11 048)	(7 204)
Кредиты клиентам	70 656	68 866

Таблица 3 Структура розничного кредитного портфеля, %

Показатель	2010 год	2011 год
Ипотечные кредиты	74	85
Автокредиты	13,5	10
Кредиты предприятиям малого и среднего бизнеса ("МСБ")	5,5	3
Кредитные карты	7	2
Всего	100	100



Основным розничным продуктом является ипотека (85% розничного кредитного портфеля). Абсолют Банк входит в пятерку ведущих ипотечных банков.

Рисунок 5. Структура розничного кредитного портфеля (включая МСБ) Абсолют банка в 2011 г.

Портфель ипотечных кредитов Абсолют Банка - один из наиболее качественных на российском рынке. Доля проблемных кредитов остается рекордно низкой и составляет 1,28%.

Структура рисков портфеля ипотечных кредитов близка к структуре рисков Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, что делает возможной секьюритизацию портфеля ипотечных кредитов в качестве альтернативного источника финансирования.

В сегменте ипотечного кредитования Абсолют Банк ориентируется на рынок вторичного жилья и ведет ограниченную деятельность на рынке первичного жилья (6% портфеля ипотечных кредитов) вследствие сдержанной позиции в отношении рисков - 47% выдается в Москве и 30% - в ключевых регионах (Санкт-Петербурге, Уфе, Екатеринбурге).

Около 66% всех ипотечных кредитов выдано по партнерским каналам. Местные агентства недвижимости в регионах - как правило, небольшие предприятия, а потому партнерская база Банка весьма фрагментирована.

В настоящее время банк имеет 6 программ ипотечного жилищного кредитования, которые позволяют проводить все сферы операций с недвижимостью на рынках первичного и вторичного жилья. Рассмотрим подробнее особенности каждой из программ.

Ипотечная программа «Стандарт» позволяет клиентам банка купить квартиру на вторичном рынке без поручителей, без постоянной регистрации в регионе присутствия Банка, с возможностью привлечения созаемщиков для увеличения суммы кредита.

Ипотечная программа «Первичный рынок» позволяет клиентам банка приобрести квартиру в строящемся доме под залог прав требований только в аккредитованных банком объектах строительства. Это возможность получить жилье по более низкой стоимости как для целей основного проживания после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, так и с целью инвестирования имеющихся сбережений.

Ипотечная программа «Новые возможности» дает возможность купить квартиру на вторичном рынке c первоначальным взносом 10% без поручителей, без постоянной регистрации в регионе присутствия Банка, с возможностью привлечения созаемщиков для увеличения суммы кредита. Обязательное условие -- дополнительный залог имеющейся в собственности заемщика / созаемщиков квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Ипотечная программа «Домовладелец» позволит клиентам банка приобрести недвижимость на первичном рынке под залог имеющейся в собственности заемщика / созаемщиков квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Ипотечная программа «Престиж» - это предоставление кредита для покупки жилья бизнес-класса в готовом доме без поручителей, без постоянной регистрации в регионе присутствия Банка, с возможностью привлечения созаемщиков для увеличения суммы кредита.

Ипотечная программа «Выгодная ипотека». Абсолют Банк предлагает новую ипотечную программу, по которой клиенты банка могут приобрести находящееся в залоге у Банка недвижимое имущество. [13]

Благодаря разнообразию ипотечных программ, а так же их привлекательности по сравнению с банками «конкурентами» Абсолют Банк способен без труда удержать свою долю рынка. [15]

Определим эффективность ипотечного кредитования по сравнению с другими кредитными операциями.

Таблица 4 Эффективность кредитования, %

Позиция	Средняя процентная ставка по кредиту,%	Доходы от выданных кредитов, млн. руб.
	2010г.	2011г.	2010г.	2011г.
Ипотечные кредиты	12,5	12,5	4016,13	4063,00
Автокредиты	16	15	1168,48	809,55
Кредиты предприятиям малого и среднего бизнеса ("МСБ")	14	15	219,66	196,50
Кредитные карты	23	20	149,50	92,20

Исходя из данных таблицы 5, можно сделать вывод о том, что максимальный доход банка от кредитования физических лиц и предприятий малого и среднего бизнеса обеспечивается за счет ипотечных кредитов, как в 2010г, так и в 2011г.

Несмотря на то, что процентная ставка по ипотечным кредитам ниже остальных, их доля в кредитном портфеле банка преобладает. Это связано с меньшими рисками при ипотечном кредитовании, обеспечением данных кредитов недвижимостью.

Кроме того, после кризиса 2009г банк перешел на более сдержанную кредитную политику, сокращая концентрацию в высокорисковых отраслях.

Однако, более низкая процентная ставка снижает эффективность ипотечного кредитования в сравнении с другими видами кредитов. Имея высокий объем рынка и низкую рентабельность, ипотечное кредитование является своего рода «дойной коровой» в линейке кредитов банка.



Выводы и предложения

Судя по аналитическим данным, еще в середине 2011 года рынок ипотеки в России уже достиг своих докризисных показателей (до 2008 г.), как по объемам, так и по количеству выдач ипотечных кредитов. А на начало 2012 года показатели в цифрах и процентах давали устойчивый прогноз на прирост ипотечного рынка.

Однако Министерство экономического развития также подчеркивает, что сверхбыстрый темп роста ипотечного рынка, наблюдавшийся в 2011-2012 гг. уже прекратился, поэтому ожидать резких колебаний по ипотечным показателям в ближайшее время не стоит.

В мае 2012 года вышел указ президента РФ, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

После разработки и утверждения таких государственных программ выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

дальнейшее снижение инфляции по стране;

снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

повышение уровня денежных доходов у населения;

рост средних размеров ипотечных кредитов;рост объемов жилищного строительства по стране. [12, c.40]

Так же для увеличения спроса на ипотечные кредиты искать другие, альтернативные ходы. для «свежих идей»:

Ипотека без первоначального взноса

Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, клиенту придется взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру.

Ипотека - молодым семьям

Участники программы - молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз. Субсидия предоставляется в размере не менее: 35% расчетной (средней) стоимости жилья, для молодых семей, не имеющих детей; 40% расчетной (средней) стоимости жилья, для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

Ипотека без комиссий

Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.

Всероссийская программа "Строим вместе"

Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволит участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств населения.

Задача участника программы - накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы.

Социальная ипотека

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья.

Всероссийская программа "Военная ипотека"

Программа "Военная ипотека" предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт молодого военного будет перечислятся солидная сумма (в среднем около 50 тысяч рублей).

Развитие сотрудничества между кредитными банками и компаниями-застройщиками

В 2012 году уже наблюдался характерный выгодный симбиоз многих банковских учреждений и строительных компаний при участии компаний-риэлторов. Для клиентов такое сотрудничество нескольких компаний тоже считается выгодным, ведь гражданин может не только с выгодой для себя оформить ипотеку, но и выгодно приобрести жилье, если в этом будет заинтересована вторая сторона - застройщики.

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет развиваться по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, то доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста доли этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30%.

При «форсированном сценарии» развития ипотечного рынка, с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, никаких четких прогнозов никакие аналитики дать не смогут.



Список использованных источников

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ

2. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 20.07. - С.4

3. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Российская газета. - 1997. - 20.07. - С.6

4. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»: Указ Президента Российской Федерации от 28.02.1996 № 293 // Российская газета. - 1996. - 01.03. - С.2

5. «О кредитных историях»: Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. №218-ФЗ // Российская газета. - 2005. - 09.01. - С.10

6. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России // В. С. Ем. - М.: Статут, 2009. -- 85 с.

7. Колпакова Г.М. Денежное обращение. Кредит. // Г.М. Колпакова - М: «Фин. и стат.», 2002.

8. Финансы и кредит / Под ред. М.В. Романовского, Г.Н. Белоглазовой. М.: Высшее образов., 2005.

9. Чепенко Е. Ипотека для граждан: комментарий к законодательству, схемы и пояснения. // Е. Чепенко. - М.: Эксмо, 2009. - 231 с.

10. Иванкина Н. Проблемы ипотеки в России / Н. Иванкина // Общество и экономика. - 2008. - №1. - С.91-99.

11. Каурова Н.Н., Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование, - 2011 - № 5

12. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В., Тенденции развития ипотечных программ российских банков / И.Н. Рыкова, Н.В. Фисенко // Банковское кредитование, - 2012 - № 2

13. Абсолют Банк. Ипотека, вклады, кредитование [Электронный ресурс]. - М: АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), 2012г -.- Режим доступа: http://www.absolutbank.ru/, свободный. - Загл. С экрана.

14. Газета о кредитах [Электронный ресурс]. - М: Газета о кредитах, 2013г -.- Режим доступа: http://monerama.ru/articles/docID23413689.html, свободный. - Загл. С экрана.

15. Ипотека в 2013 году: прогнозы экспертов [Электронный ресурс]. - М: ЗАО «Газета.Ру», 2013г -.- Режим доступа: http://www.gazeta.ru/realty/2012/12/10_a_4885521.shtml, свободный. - Загл. С экрана.

16. Недвижимость и ипотека [Электронный ресурс]. - М: RealityPress.ru, 2013г -.- Режим доступа: http://www.realtypress.ru/ipoteka/ipotechnye-programmy/, свободный. - Загл. С экрана.

17. Перспективы развития ипотеки в России [Электронный ресурс]. - М: asks.ru, 2013г -.- Режим доступа: http://www.asks.ru/blogs/290910/74/, свободный. - Загл. С экрана.

Размещено на Allbest.ru

...