Сутність та особливості іпотечного кредиту

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Миколаївський національний університет імені В.О. Сухомлинського

Коледж миколаївського національного університету імені В.О. Сухомлинського

Курсова робота

З дисципліни «Банківські операції»

На тему: «Сутність та особливість іпотечного кредиту»

Студентки 3 курсу групи ФК - 321

Спеціальності «Фінанси і кредит «

Кудла В.А.

Керівник

Пернатій Л.В.

м. Миколаїв 2013

Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

Розділ 2. Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні

Розділ 3. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування. Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Проблеми та недоліки іпотечного кредитування

3.2 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

3.3 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

Висновки

Список використаних джерел



Вступ

У наш час економіка України, порівняно з минулим, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки. Саме тому, що дослідження данної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України. Однією з найважливіших проблем є те, що подальший, збалансований розвиток економіки нашої країни стримується обмеженістю інвестиційних ресурсів. У разі їх капіталізації економіка може отримати величезні додаткові фінансові ресурси, забезпечені нерухомістю. Із розвитком іпотечного кредитування пов`язується можливість суттєвих якісних змін в економіці.

Об'єктом дослідження є іпотечний кредит та банківські операції пов`язані з іпотечним кредитуванням.

Предмет дослідження - іпотечне кредитування.

Методи дослідження - системний підхід, метод економічного аналізу, математична статистика.

Мета роботи полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:

- досліджено роль історичного виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки.

- обґрунтовано види іпотечного кредитування та особливості його функціонування.

- розглянуто процес здійснення іпотечного кредитування.

- викладено показники іпотечного кредитування банками України та темпи його розвитку.

- наведено сучасний стан іпотечного кредитування під житло в Україні.

- проведено аналіз діючої практики впровадження нових банківських механізмів у сфері іпотечного кредитування.

- запропоновано шляхи вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування.

Досягти поставленої мети роботи допомагає необхідним чином побудована структура. Робота складається з вступу, трьох розділів та висновків, додатків.

В першому розділі описується теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні та нормативно - правова база іпотечного кредитування в Україні.

В другому розділі досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні.

В третьому розділі описані проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування, та шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі.



Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні. Нормативно - правова база іпотечного кредитування в Україні

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник або позичальник брав у кредитора земельну ділянку та цю ж саму ділянку він і залишав кредитору під заставу, що давало кредитору право на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у заданий термін часу.

На межі кожної земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. [11].

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

- фідуція - це коли об`єкт залога переходив у розпорядження кредитора, причому останній мав право безперешкодно розпоряджатися майном на свій розсуд.

- пігнус - це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку кредитор не мав права залишати заставу в себе.

- іпотека - майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. [7. ст. 7].

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість - це застава. Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки. Застава - це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. [5].

Термін «Іпотечний кредит» - означає кредит, виданий під заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий як під заставу наявного у власності позичальника майна, так і під заставу майна, що набуває (коли іпотека оформляється одночасно з придбанням майна).

Щоб краще пояснити різницю між іпотечним кредитом і неіпотечним, приводжу наявний приклад:

Припустимо, що під заставу наявної квартири банк видає кредит, «споживчий кредит», використовувати який позичальник може на що завгодно. Це іпотечний кредит, бо є застава, а є застава, то і є іпотека.

Йдемо далі: Банк видав кредит на покупку нерухомості. Але в заставу цю нерухомість не зажадав. Немає застави - немає іпотеки. І кредит - неіпотечний.

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючи операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь - яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обов'язково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д.

Нажаль також існують безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Також сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. [ 7. ст. 8].

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи до розвитку, бо наданий момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченості житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку [6. ст. 15].

Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб'єктів ринку, а іпотека - одна із найважливіших фінансових технологій її використання. [6. ст. 17]. У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає [6. ст. 27].

Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник - кредитор” до схеми “позичальник - кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб'єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального використання і розвитку нерухомості, Євтух запропонував розглядати на двох рівнях:

1. оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб»єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.

2. передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб'єктів іпотечного ринку [6. ст. 45].

На його думку перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий - повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні.

Також Євтух відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.

Підсумовуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції де і здобула своє перше призначення - бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки».

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам [7. ст. 7].

Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

- іпотека житла (житлова іпотека) - надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири

- іпотека земельних ділянок (іпотека землі) - надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу

- іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) - надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

- старша (перша) - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог [7. ст. 8]

- наступна (друга) - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. [7. ст. 8].

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

- об`єднана - коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві

- спільна - коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам

- на користь третьої особи - забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі [7. ст. 9].

За правовою основою:

- англо-саксонська - сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя

- романо-германська - базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця [3].

У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання» [3].

У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість» [3].

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекотримач реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета іпотеки;

- інформація про покупця предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

- банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекотримач та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати» [3].

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

- прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю [3].

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав» [3].

У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.

Іпотекотримач, який реалізував предмет іпотеки протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

- комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

- задоволення вимог іпотекотримач;

- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

- решта повертається іпотекодавцю.

Щоб поставити крапку в цьому питанні треба зробити висновки і зазначити, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом. До цих законів відносяться Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системо утворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

Розділ 2. Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні

З 1 січня 2004 року Україна отримала новий виток розвитку іпотечних відносин. Набрали чинності закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати, а також два нових кодекси, які частково регулюють ці відносини: Цивільний та Господарський. Гравці іпотечного ринку отримали чітко визначені поняття учасників іпотечних відносин, об'єкта цих відносин, певні правила гри, яких вони повинні дотримуватися. Проте, за їхніми словами, цього ще не досить. Ці нормативно-правові акти заклали основу, але необхідно ще багато зусиль для того, щоб спрямувати «русло» іпотеки у правильному напрямку. Слід обрати чітку стратегію та прийняти ще багато підзаконних актів, що конкретно регулюватимуть вузькі і специфічні відносини. Саме їх потрібно виділити із основного загалу і спрямувати свої зусилля на удосконалення процедур.

Україні для побудови діючої іпотечної системи необхідно добре вивчити досвід у реалізації іпотечних відносин найбільш економічно розвинених країн (США, Канада, Німеччина тощо). Зокрема, досить цікаво та корисно переглянути, як у цій сфері ідуть справи у країнах колишнього соціалістичного табору. Врахувавши всі позитиви та недоліки уже існуючих систем, іс­торичні помилки попередників, Україна зможе за досить короткий період побудувати діючу національну систему іпотечних відносин.

Так, ключовою ланкою американської системи іпотечного кредитування є державна структура - федеральна національна іпотечна асоціація (Federal National Mortgage Association, FNMA), що називається «Фенні Мей». Вона є найбільшою спеціалізованою організацією в країні і займається викупом стандартизованих кредитів, виданих різними кредитними і не-кредитними організаціями, випускає цінні папери, забезпечені пулами викуплених кредитів.

Американський ринок заставних цінних паперів є інтегрованим у національну економіку, що дозволяє йому реагувати на зміни, що відбуваються на національному ринку капіталів. Ринок іпотечних цінних паперів США сприймається експертами як значна частина загальноамериканського ринку капіталу.

Успіх іпотечної системи Сполучених Штатів Америки обумовлений не тільки значною державною підтримкою, яка була надана при її створенні, але і своєрідною структурою житлового фонду, а також особливостями англо-американської системи права, що по-своєму трактує поняття власності і правові відносини, що виникають при її передачі. При англо-американській системі права судовий прецедент є джерелом права, що дозволяє гнучко й оперативно вирішувати проблеми, які виникають у сфері нерухомості й іпотечного кредитування.

Основними гравцями іпотечного ринку є іпотечні компанії, що реально впливають на стан розвитку ситуації. Іпотечні компанії створюються для надання послуг з видачі й обслуговування іпотечних кредитів. Як іпотечні компанії, можуть виступати іпотечні банки, що надають весь спектр послуг з банківського іпотечного кредитування, а також некредитні комерційні організації, що надають посередницькі послуги з обслуговування кредитів.

Позикозберігаючі асоціації або тріфти - найстарші установи іпотечного кредитування в Америці. Їхня історія тягнеться ще з XIX століття і за принципом діяльності вони схожі на будівельно-ощадні каси, що дотепер успішно функціонують у країнах Європи. У тріфтах кредитування під заставу нерухомості здійснюється із коштів, накопичених із внесків їхніх учасників. Для того щоб розширити базу фінансування, тріфти засновують власні банки житлового кредитування і з їх допомогою беруть участь у рефінансуванні кредитів, що видаються. Регулює діяльність тріфтів на федеральному рівні Федеральна житлова адміністрація і Федеральне бюро житлового кредиту. Страхування депозитів учасників асоціацій здійснюється централізо­вано силами Федеральної корпорації страхування тріфтів (Federal Sаvіng»s & Loans Ass. Insurance Corporation, FSLIC).

Досить активними на іпотечному ринку є також універсальні комерційні банки, для яких житлове іпотечне кредитування - одна з основних традиційних послуг. Умови щодо отримання банківських кредитів побудовані за однотипними стандартами, тому банки намагаються приваблювати клієнтів додатковими послугами, оскільки процентні ставки і базові умови кредитування (терміни кредитування, вид іпотечного кредиту) практично не відрізняються.

Частка різних іпотечних інститутів на ринку іпотечного кредитування має таку структуру (рис. 2.1) [4].

Рис. 2.1 Структура іпотечного ринку США

На сучасному етапі в США склалося два види іпотечних кредитів із фіксованим і складним відсотком, коли процентна ставка по кредиту фіксується на перші 3-5 років кредитування, а потім може змінюватися залежно від відсотка, що виплачується за позиками Федеральною резервною системою. Терміни кредитування - 15, 20 і 30 років, проте, як правило, найбільш поширені кредити на 15 та 30 років.

У США відпрацьований механізм рефінансування для позичальників, що робить набагато привабливішим іпотеку. Якщо процентна ставка, що збільшилася, по кредиту зі складним відсотком не влаштовує позичальника, він може рефінансувати отриманий кредит - взяти новий на більш вигідних умовах (тобто з меншою процентною ставкою або з меншим терміном кре­дитування) і достроково погасити той, що його не влаштовує. Існують навіть спеціальні розрахунки для того, щоб дізнатися, коли можна одержати вигоду від рефінансування кредиту, а коли цього робити не варто. В Україні «першопроходцем» такої схеми нещодавно став банк «Надра», запропонувавши рефінансування уже діючих кредитних договорів за ставкою 12 % (порівняно з 13-17 % інших банків та кредитних установ) [6].

Розглянемо європейський ринок іпотечного кредитування на прикладі іпотечних відносин, що склалися в Німеччині. Зразком для наслідування при введенні іпотеки в інших країнах є німецька іпотечна система, про досконалість якої постійно розповідає світова преса. Віддаючи їй належне, необхідно зазначити, що систему контрактних будзаощаджень, що чудово зарекомендувала себе в Європі, називають також «німецькою моделлю іпотеки».

У Німеччині діє дві форми фінансування придбання житла: система іпотечних банків і система контрактних будзаощаджень, що становлять альтернативу одна одній.

Система іпотечних банків складається не тільки з іпотечних банків, але й з інших кредитних організації. Вони видають довгострокові кредити під заставу нерухомості (до 30 років під 8-12 % річних), а для покриття своїх витрат по кредитах випускають іпотечні облігації. Вони випускаються зі строком обертання в 1, 3, 5 або 10 років і погашаються наприкінці тер­міну обертання. Кредити, забезпечені облігаціями, видаються не більше ніж на 60 % від вартості майна, що купується. Якщо дане відношення порушується, то такі позички фінансуються з інших джерел, наприклад незабезпечених облігацій банку.

Система контрактних будзаощаджень (Bausparkasse) являє собою сукупність кас заощаджень населення. Основна її ідея полягає в мобілізації вільних грошових коштів населення на будівництво і купівлю житла. Кошти мобілізуються за допомогою спеціалізованих банківських інститутів - будівельних ощадних кас. У них майбутні позичальники протягом визначеного тер­міну спочатку накопичують приблизно 50 % вартості майбутнього житла, а потім одержують позику на суму, якої не вистачає на придбання житла. Каса надає дану суму із коштів вкладників, які звернулися до її послуг пізніше ніж теперішній позичальник. Даний механізм дозволяє функціонувати системі автономно від національного ринку капіталу. Процентні ставки по внесках та позиках у таких касах набагато нижчі за банківські і вони чітко фіксуються на весь термін, який не перевищує 10 років. У такій системі функціонує три різновиди установ: суспільні ощадкаси, приватні ощадкаси, кредитні союзи.

Розходження між ними визначаються їхньою формою власності.

Суспільні ощадкаси засновуються за територіальним принципом. Жителі якого-небудь населеного пункту об'єднуються і здійснюють погоджені дії для задоволення своєї житлової потреби.

Приватні ощадкаси є акціонерними товариствами і діють в інтересах акціонерів.

Кредитні союзи, як і суспільні ощадкаси, є некомерційними організаціями. Діяльністю союзу керує його правління.

Німеччина здійснює широку підтримку іпотечного кредитування. Позичальник може скористатися державною допомогою, коли не в змозі погасити борг або відсотки за ним. Для цього держава надає йому субсидію з бюджетів різного рівня. Здійснює вона це також шляхом надання коштів банківським установам [4].

У сучасний період українські банки самостійно визначають політику банку щодо розвитку іпотечних банківських програм. «Основні» українські банки розгледіли солідну перспективу та непогані прибутки з розвитку цієї сфери і, не зважаючи на певну недосконалість українського законодавства, вкладають у розвиток іпотеки чималі гроші (таблиця 2.1) [6].

Таблиця 2.1 Лідери в іпотечному кредитуванні в Україні

Місце	Назва банку	Всього надано млн..грн	Кількість позичал. (чол.)	Середня сума позики тис.грн	Середній строк позики, місяців	Середня ставка по кредиту в гривнях, %
1	Аваль	250	4000	70	84	20
2	Правексбанк	242,5	9518	68,99	96	14,48
3	Приват Банк	200,27	6714	97	82,5	14,8
4	Аркада	140	2184	64,1	200	12,56
5	Укрсоцбанк	68,6	1402	49	60	29,8

Цікавим є досвід країн СНД, зокрема Казахстану. Його вважають передовою країною серед усіх країн СНД у сфері розвитку іпотечного кредитування. Обсяг виданих іпотечних кредитів до середини 2011 року, за оцінками експертів, склав приблизно 90 млн. дол. США. Так, в Україні за 2011 рік було надано іпотечних кредитів провідними банківськими установами на суму 901,37 млн. грн. (рис. 2.2).

Рис. 2.2 Сума виданих кредитів провідними банківськими установами України (млн грн.)

Законодавча база іпотеки цілком підготовлена: прийняті спеціалізовані нормативні акти, що регулюють іпотечні відносини - указ про іпотеку, закон про ринок іпотечних цінних паперів, концепція довгострокового фінансування житлового будівництва і розвитку системи іпотечного кредитування.

Головний учасник іпотечного ринку - Казахстанська іпотечна компанія, що займається рефінансуванням банків, які надають житлові іпотечні кредити відповідно до встановлених Компанією стандартів і вимог.

Іпотечні кредити видаються в національній валюті (тенге). По кредитах установлюється процентна ставка, що плаває та переглядається з періодичністю 6 місяців залежно від ставок по державних цінних паперах. З 1 липня 2010 року відсоткові ставки по кредитах складають від 13 % до 15 % річних залежно від терміну, на який надається кредит. Термін наданих кредитів складає від 3 до 10 років (ці показники, до речі, навряд чи можна назвати прийнятними для українського ринку через низьку платоспроможність населення). Погашення кредиту і сплата відсотків по ньому здійснюються шляхом щомісячних ануітетних платежів. Розмір кредиту повинний складати не більше 70-85 % від ринкової вартості житла, що купується, на дату його придбання. Перший внесок - 15-30 % від вартості житла, що купується. іпотечний кредитування банківський

Крім створення Казахстанської іпотечної компанії, Національним банком Республіки Казахстан створюється спеціальна організація, яка страхуватиме банки, що надають громадянам житлові іпотечні кредити, від ризику фінансових утрат при можливому настанні неплатоспроможності позичальника [4].

Проаналізувавши вище досвід розглянених країн, а також врахувавши реалії українського іпотечного ринку і економіки в цілому, можна сміло висловлювати наступні бачення розвитку іпотеки в Україні.

На різних національних іпотечних ринках не останню роль відіграє держава. У Казахстані вона є основним гравцем даного ринку і встановлює свої правила гри на ньому. У США держава здійснює ретельний нагляд за діяльністю різних фінансово-кредитних установ, а також здійснює рефінансування через федеральну національну іпотечну асоціацію. Кожна держава регулює відносини в цій сфері по-різному - в одній країні лише законодавчим полем, в іншій - повноцінною участю у них. Щодо України і запровадження нею зарубіжного досвіду, то можна піти такими шляхами:

- функції держави зводяться лише до законодавчого забезпечення іпотеки. Воно може бути досить ліберальним, без строгої регламентації іпотечної діяльності, або таким, при якому всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання;

- держава повинна взяти на себе всі функції, пов'язані зі становленням іпотеки, аж до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10-15 років);

- держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі у створенні іпотечних установ.

Україні необхідно перейняти досвід залучення дешевих коштів для фінансування операцій на іпотечному ринку. За кордоном фінансуються іпотечні кредити за рахунок кількох джерел: по-перше, за рахунок депозитів (у США цей спосіб був основним аж до 80-х років минулого століття); по-друге, випуск корпоративних облігацій та вихід з ними на світовий та євро­­пейські ринки. По-третє, випуск іпотечних цінних паперів (у розвинених країнах світу застосування даного інструменту знаходиться на високому рівні і врегульовано законодавчо). Сьогодні в Україні відсоткові ставки по депозитах знаходяться на високому рівні (10-12 % у валюті і 17-19 % у гривні), тому здешевлення іпотечних кредитів найближчим часом очікувати не потрібно. Капітал, який залучається за допомогою корпоративних облігацій, також не досить дешевий, що спричинено багатьма факторами, один з них - суверенний рейтинг України. Потрібно зосередити основні сили на створенні дієвого механізму функціонування ринку цінних паперів, як, наприклад, у США, Німеччині. Українські банки і торговці цінними паперами вважають, що іпотечні облігації швидко розкуплять страхові компанії і недержавні пенсійні фонди. Привабливість іпотечних облігацій для інвесторів зумовлена тим, що вони забезпечені пулом (набором) заставних за кредитами, а отже, платежі за ними гарантовані нерухомістю [1]. Проте, щоб захист покупців іпотечних облігацій не був лише формальністю, цей механізм має бути чітко прописаний у законодавстві. На думку багатьох фахівців, Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати» став кроком назад у законодавчому розвитку іпотеки. Тому вони вважають за необхідне якомога швидше прийняти законопроект «Про іпотечні цінні папери», що знаходиться в парламенті.

Однак іпотечні цінні папери можуть і не знизити ціну іпотечних ресурсів. Частково вирішити цю проблему може рефінансування кредитів в установах другого рівня. Величезний досвід у цій сфері має США. Саме там вперше з'явилася дворівнева система кредитування під заставу нерухомого майна (іпотечні корпорації другого рівня: Джинни Мей, Фанні Мей і Фредді Мак). Суть рефінансування полягає у тому, що учасник першого рівня іпотечного ринку продає іпотечний кредит спеціалізованій установі другого рівня. Така установа (іпотечна компанія) викуповує у банків права за заставними, залишаючи за ними обслуговування кредитів і відповідальність за дефолт. Прикладом цього є успішне перейняття такого досвіду Малайзією. Україна також починає створювати дворівневу систему іпотеки. Уже узгоджено питання зі створення державної іпотечної компанії, яка займатиметься рефінансуванням банківських установ за іпотечними операціями.

Функціонування у Німеччині системи позиково-ощадних кас є досить успішним. Вони є альтернативою американській іпотечній моделі. Сьогодні запровадити таку модель іпотечного кредитування намагаються Росія і Казахстан. Для нашої країни вона також є деякою альтернативою. Але, на нашу думку, потрібно синтезувати, при цьому правильно структурувавши і адаптувавши до національних особливостей, американську і німецьку модель.

Певний інтерес для України може становити досвід країн, що реформуються. Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних банків. Те, що спеціалізація може стати важливим чинником успіху, демонструє ПроКредитБанк. В Україні ПроКредитБанк було задумано як спеціалізовану банківську установу, діяльність якої сфокусовано на надання мікрокредитів. Сьогодні це зрозуміли й гравці, які хочуть міцно закріпити свої позиції на іпотечному ринку України. Українські банкіри уже почали створювати спеціалізовані фінансово-кредитні установи, які займатимуться винятково наданням кредиту під заставу нерухомого майна. Наприклад, іпотечний центр Укрсиббанку, створений у 2004 році, проводить оформлення кредитів на придбання нерухомості й надає послуги, що супроводжують придбання житла (юридичний, нотаріальний, ріелтерський і страховий супровід). А щодо створення спеціалізованого іпотечного банку, то він з'явиться найближчим часом. Його планує створити венчурний фонд WNISEF. Необхідні документи уже подано до НБУ, а початок діяльності Міжнародного іпотечного банку заплановано на листопад 2012 року [2].

Цікавим є також існування в закордонній практиці так званої «стіни захисту». Зокрема, законодавство Словаччини і Чехії передбачає її застосування всіма банками, які займаються іпотечним кредитуванням. «Стіна захисту» означає чітке відокремлення всередині банку активів, пасивів і всіх операцій, пов'язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Враховуючи це, українське законодавство повинно чітко визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і як саме цю діяльність він здійснюватиме. На початковому етапі становлення іпотеки це могли б бути універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимогам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому державному нагляду в частині емісії іпотечних облігацій. Обов'язковою умовою їх діяльності повинна стати «стіна захисту».

Інститут довірених осіб передбачений законодавством багатьох країн. У таких країнах кожний іпотечний банк повинен мати довірену особу, яка призначається органами банківського нагляду і є частиною системи такого нагляду.

Довірена особа повинна інформувати установу банківського нагляду про забезпечення покриття іпотечних цінних паперів. Вона повинна чітко встановлювати достатність покриття і те, що цінності покриття занесені до відповідного реєстру. Емісія іпотечних цінних паперів можлива лише за наявності сертифіката про їх покриття, даного довіреною особою. Довірена особа бере участь у зберіганні цінностей покриття, внесених до реєстру.

Не останню роль на закордонних іпотечних ринках відіграють ріелтори. Вони є ніби тим гнучким з'єднанням, яке не дозволяє розірватися відносинам між позичальником і кредитором. Це та частинка іпотечних відносин, яка швидко реагує на зміни і приймає професійні рішення.

Клієнт, який приходить до ріелтора, може бути впевнений, що ріелтор сам знайде ту будівельну компанію, що побудує «потрібний» будинок з «потрібною» квартирою і той банк, що дасть кредит на умовах, кращих, ніж в інших банках. Іншими словами, ріелтор «не прив'язаний» до якоїсь однієї будівельної компанії, пропонуючи лише її об'єкти, а працює з тією, яка найбільш пасує конкретному клієнту. Ріелтор є дилером банку, що з належним розумінням відноситься до проблем позичальника (клієнта) [3]. У закордонній практиці прибуток ріелторської фірми і банку зростає, якщо офіс фірми знаходиться в одному блоці з без балансовим відділенням Банку, а якщо з ними розміщений ще й нотаріус, то успіх гарантовано.

В Україні, як і в радянський період, залишаються надзвичайно великі черги на отримання житла або покращання житлових умов. Зважаючи на цей факт, розвиток іпотечного кредитування в нашій країні набирає неабиякої актуальності. Проте він нерозривно пов'язаний з платоспроможністю громадян, яка на сьогодні залишається на низькому рівні. Так, повер­таючись до послуг банківських установ, необхідно сказати, що за 2011 рік провідними банками України було надано близько 20 тисяч кредитів (рис. 2.3).

Рис. 2.3 Кількість наданих іпотечних кредитів найбільшими банками України

Таким чином, ми бачимо, що враховуючи потреби українців, для вирішення житлової проблеми ще потрібно прикласти немало зусиль для того, щоб іпотечний кредит з перспективної мрії перетворився на реальність для українського громадянина з середньостатистичними доходами.

Законотворці, уряд та банкіри зрозуміли величезне значення зарубіжного досвіду і намагаються запровадити його на вітчизняному іпотечному ринку. На нашу думку, впровадження всіх перерахованих вище механізмів з максимальною адаптацією їх до реалій нашої економіки сприятиме стабільному розвитку українського іпотечного ринку, надійності іпотечних установ і зростанню довіри до іпотечних цінних паперів.



Розділ 3. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування. Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Проблеми, недоліки та перспективи розвитку іпотечного кредитування

Складність проблеми іпотечного кредитування полягає у тому, що воно може бути і причиною покращення інвестиційного клімату країни, і чинником глибокої кризи. Незважаючи на те, що іпотечне кредитування -- це сфера довгострокового вкладення капіталу або його інвестування, проте такий кредит не завжди має інвестиційну природу (наприклад, кредит на об`єкти житлової та аграрної іпотеки), що ускладнює функціонування іпотечного ринку за складовими його сегментів. До того ж, на практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. Проте нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає. Також іпотечне кредитування впливає на ризики банківської діяльності, а тому вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої фахової кваліфікації. Особливого значення цей фактор набуває через необхідність правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна.

На нашу думку, в перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями, але існує ряд проблем, які перешкоджають цьому. Основними проблемами іпотечного кредитування в Україні є:

1) відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування

2) нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва;

3) недосконалість правової бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод.

4) недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

5) низька ефективність ринку житлового будівництва;

6) неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

7) відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

8) наявність на ринку іпотечного кредитування в Україні універсальних банків, коли в багатьох розвинених країнах, працюють спеціалізовані іпотечні банки.

9) досить жорсткі умови надання іпотечних кредитів, особливо щодо першого внеску близько 30-50% вартості житла та високі ставки за цими кредитами.

10) окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії - також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

11) обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими.

Для розвитку іпотечного кредитування необхідно: запровадити однакові механізми оподаткування коштів, що їх вкладають у цінні папери й на банківські депозити; максимально спростити процедури видачі кредитів; врегулювати процедури кредитування в іноземній валюті; забезпечити формування банками підвищених резервів; здійснити заходи, які б відновили довіру населення до ринку житла та сформували попит у цій сфері; знизити відсоткові ставки за кредитами; створити систему мобілізації вільних фінансових ресурсів та пошуку інвесторів [7].

Крім того, слід активізувати подальший розвиток іпотечного кредитування через поширення діяльності Агентства з рефінансування іпотечних кредитів, на яке покладено функцію випуску середньо - і довгострокових іпотечних облігацій, покупцями яких мають бути страхові компанії, інвестиційні та недержавні пенсійні фонди. Світовий досвід доводить, що таке стимулювання банківської системи державою мінімізує ризики держави та банків, з одного боку, та полегшує умови фінансування житлового будівництва для забудовників та населення, з іншого.

З метою подальшого фінансування будівельної галузі доцільним також буде проведення IPO будівельними компаніями.

Але незважаючи на нестабільну ситуацію, що склалася на фінансовому ринку, іпотечний ринок у перспективі є одним із найперспективніших сегментів кредитного ринку України. Вважаємо, що іпотечне кредитування може стати одним із найголовніших факторів покращення якості життя населення та дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем: можливість вирішувати житлову проблему у державі, в тому числі через реалізацію державної програми «Доступне житло», що сприятиме покращенню житлових умов населення і зменшить напруженість в суспільстві у соціальній сфері, та, в цілому, підвищить інвестиційну привабливість України.

3.2 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку. Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

...