Оценка и страхование на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГОУ ВПО российско-армянский (славянский) университет

Институт экономики и бизнеса

Кафедра управления

Индивидуальная работа

по предмету: Управление недвижимостью

Оценка и страхование на рынке недвижимости

Выполнила:

студентка 4 курса

Специальности Менеджмент

Григорян Мариам.

Преподаватель:

Давтян В.Г.

Ереван 2013

Оценка и страхование на рынке недвижимости.

Оценка объектов недвижимости.

Активно развивающимся в настоящее время видом предпринимательской деятельности на многофункциональном рынке является оценка и страхование материальных активов.

Роль оценщика (юр. или физ. лица) на национальном рынке постоянно растет, так как никакие операции на рынке не могут практически осуществляться без предварительной оценки собственности.

Оценка недвижимости (квартир, особняков, коттеджей, земельных участков, объектов индустриальной и коммерческой недвижимости)

Оценка машин, оборудования, технологических линий и транспорта

Оценка бизнеса

Оценка ценных бумаг (котируемых акций, векселей ...)

Оценка интеллектуальной собственности (ноу-хау, патентов, товарных знаков, программных продуктов ...)

В связи с приватизационными процессами жилья и территорий, превратившими недвижимость в товар, особо важной в последнее время стала рыночная оценка стоимости недвижимости, который выступает как процесс, приведенный к конкретным факторам:

Типу операции (продажа, залог, налогообложение...)

Участникам (собственнику и оценщику)

Дате (она действительна в пределах ограниченного периода)

а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном регионе.

Оценка стоимости недвижимости необходима при:

операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; зданий и земельных участков;

страховании объектов недвижимости

взятии ссуды под залог объектов недвижимости (ипотека);

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

ликвидации объектов недвижимости;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;

причинении повреждений имущества, произошедших в результате чьих-либо действий.

Целью развития страхования на рынке недвижимости считается обеспечение надежной многосторонней финансовой и правовой защиты его участников и обеспечивание «безрисковых» сделок. Это к тому же будет способствовать становлению правовых взаимоотношений на рынке, создаст систему гарантий взаимной ответственности его субъектов.

Оценочная деятельность, субъекты и объекты.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться с 1990 г. и продолжает развиваться по настоящее время по следующим направлениям.

Сейчас в Армении работают сотни профессиональных оценщиков. Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является закон РА «Об оценочной деятельности» от 04.10.1995г. и стандарты об оценке недвижимости. Закон состоит из 6 глав, которые, в свою очередь состоят из 26 статей.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности являются все физические и юридические лица, которых признают лицензированные оценщики, а также и потребители их услуг.

Объекты оценки, перечисленные в законе, принято классифицировать следующим образом: недвижимые объекты, как объект оценки. Они имеют как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.

Оценка может быть:

Ретроспективной-на определенную дату в прошлом;

Текущей - как правило, используется в оценочной деятельности;

Перспективной - оценка собственности людей в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий.

Принципы оценки.

Принципы оценки субъектов недвижимости- это совокупность методических правил, опираясь на которые можно определить степень взаимодействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют 3 элемента- субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются 3 группы принципов оценки.

К конкретному объекту недвижимости зачастую применяются сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы полностью.

Этапы оценки.

В Республике Армения еще не сформировалась грамотная система классификации способов оценки недвижимости. В учебнике «Экономика недвижимости» по Э.М. Сандояну дана модель, которая рекомендована для использования в нашей стране. Согласно с этой моделью различают 3 главных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, прибыльный и рыночный, на базе которых определяются всевозможные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее. Методы оценки зависят от выбранного подхода.

Процесс оценки объектов недвижимости состоит из 6 этапов:

определение задачи и заключение договора на оценку объекта;

план оценки;

спор и подтверждение информации;

выбор подхода к оценке объектов недвижимости;

согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, отчет о результатах оценки недвижимости.

Определение задачи и заключение договора. Клиент всегда ставит перед оценщиком конкретную задачу: определить стоимость недвижимости, которая нужна ему для принятия того или иного решения. При оценке необходимо изучить объект и определить связанные с ним юридические права, так как заказчик может иметь только право на аренду или же ограниченные права на потребление недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится при наличии договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают:

вид оценки;

стоимость объекта оценки;

размер и вид оплаты за работу оценщика;

данные об учреждении, которое дало свидетельство на право работы в области оценочной деятельности;

лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Республики Армения. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm - Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.

План оценки. После того, как цель оценки определена и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. Для этого разрабатывается план оценки, который включает определенную последовательность решения ряда задач:

Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик сначала исследует общие факторы стоимости на региональном уровне, потом переходит к специфичным факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрируется на конкретных факторах, оказывающих большое влияние на стоимость оцениваемого участка и оказавшихся на нем объектов недвижимости.

План оценки - это сбор необходимой информации, обработка и раскрытие конкретного сектора рынка недвижимости, в котором находится оцениваемый объект; определение спроса вероятных конкурентов и покупателей.

Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов нужно определить их соответствие подходящей ситуации.

По стандартам оценки объектов недвижимости используются все 3 подхода, в крайнем случае - 2, и обязательно нужно обосновать причину выбора.

Сбор и подтверждение информации. Правильность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Он должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее состоит в том, что собранные данные должны:

непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно конкретными

подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или экспертами

быть сопоставимы с данными о похожих объектах на рынке

предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации отсутствует соответствующая база данных

соотноситься с профессиональным опытом оценщика

Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm.

Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает 3 основных подхода:

затратный

доходный

рыночный

Все подходы основываются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них затронуты различные стороны рынка, и результаты могут различаться.

Согласование результатов (процесс совести), полученных с помощью различных подходов. Данный процесс имеет 2 стадии: предварительную и заключительную. На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации. На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной задаче, с помощью статистического анализа определяет вероятность величины стоимости объекта, и ее ожидаемые предельные значения.

Отчет о результате оценки объекта недвижимости. Оценщик составляет отчет о своих выводах и заключениях, которые затем передает заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, он должен быть четким и конкретным.

Оценка проводится после заключения договора между оценщиком и заказчиком, который составлен на основе общих норм гражданского кодекса РА.

Система контроля и регулирования оценочной деятельности в РА.

Как любая система, так и система контроля и регулирования оценочной деятельности имеет многоуровневый характер и чем выше уровень тем шире круг лиц, которых охватывает приведенная регламентация.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в РА осуществляет орган, уполномоченный Правительством РА, Государственный кадастр недвижимости, основными функциями которого являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности

регулирование деятельности

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности

согласование проектов стандартов оценки

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, проводящим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством РА.

В основу государственного регулирования оценочной деятельности лежат следующие принципы:

оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности

становление и развитие оценочной деятельности возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности

Армении нужно создавать и развивать национальную систему оценки, основываясь на мировом опыте

развитие оценочной деятельности возможно только при наличии правового, методологического и информационного пространства на всей территории РА

развитие оценочной деятельности может быть эффективным только при соблюдении баланса прав, обязанностей и ответственности всех участников процесса, наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности. В соответствии с положением «о лицензировании» лицензирование осуществляет Государственный кадастр недвижимости РА.

Страхование на рынке недвижимости.

Страхование - один из важнейших элементов рыночных отношений, который относится к финансовой сфере, связанной с выполнением особых функций в экономике.

Страхование - система мероприятий по созданию денежного фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный: стихийными бедствиями, несчастными случаями, нарушением действующего законодательства, непреднамеренных ошибок риелторов, девелоперов.

С возникновением рыночных отношений страхование приобрело коммерческий характер, стало предпринимательской деятельностью.

За последние 10-12 лет в Армении появилось более 30 частных страховых компаний, были приняты специальные законы и законодательные акты о регулировании отношений в области страхования.

Одним из основных показателей экономически выгодных критерий для страхователей - это максимальный размер страхового обеспечения застрахованного имущества. Исходя из этого по всем действующим видам страхования имущества граждан установлен максимальный уровень страхового обеспечения в размере его реальной стоимости. Хотя убытки при повреждении (уничтожении) строений, образовавшиеся вследствие любого рода военных действий и последствий террористических актов, гражданских волнений, забастовок и т.п. убытки не возмещаются.

Существует 4 основных варианта страховой ответственности страховщика при страховании строений и квартир:

Право выбора одного или нескольких вариантов страхования принадлежит страхователю. При заключении договора страхователь выбирает тот риск, который, по его мнению, наиболее вероятен. Во время заключения договора страхователь оплачивает стоимость страхования. Страховая сумма по страхованию устанавливается в пределах действительной стоимости, которая определяется в регионах, исходя из фактических затрат на строительство или применительно к рыночной стоимости типичного строения. Страхование недвижимого имущества исполняется на основании договора имущественного страхования. Договор заключается между гражданином либо юридическим лицом (страхователем) и страховой организацией (страховой компанией). В качестве страховщиков выступают юридические лица, предназначенные для осуществления страхования, перестрахования и получившие лицензии в установленном законодательством порядке.

Договор имущественного страхования - это соглашение между страхователем и страховщиком, в следствие которого страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (так называемого страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодополучателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). Договор страхования вступает в силу в момент уплаты страхователем страховой премии или первого ее взноса, если договором не предусмотрено иное.

Страховая премия - это плата за страхование, которую страхователь (выгодополучатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования, в соответствии с которым страхование покрывает страховые случаи, произошедшие после вступления договора в силу.

При заключении договора страхования стороны должны договориться между собой:

1) об определенном имуществе, являющемся объектом страхования;

2) о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);

3) о размере страховой суммы;

4) о сроке действия договора.

Условия, на которых заключается договор страхования недвижимости, нередко определяются в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков.

Договор об имущественном страховании заключается в письменной форме, ее несоблюдение ведет к недействительности договора. Договор страхования может заключаться двумя способами:

1) методом составления одного документа, который подписывается сторонами;

2) методом вручения страховщиком страхователю на основании его устного или письменного заявления страхового полиса, подписанного страховщиком.

Недвижимое имущество страхуется по договору страхования в пользу лица, который имеет основанный на законе или на ином правовом акте или договоре интерес в сохранении данного имущества.

Список использованной литературы

страхование недвижимость возмещение ущерб

1. А.Н Асаул, Л.М. Месропян, Э.М. Сандоян - «Экономика недвижимости», учебник 2009 г.

2. Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимостиУчебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.

Размещено на Allbest.ru