Ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО "Сбербанк"

Основным вопросом на текущий момент являются перспективы рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходит в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что в декабре ставка по ипотечным кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 1,1 п.п. и составила 12,7%. Таким образом не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на относительно комфортном для них уровне. Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так на 01.01.2013 года он составил 1982,4млрд. рублей что на 34% превышает уровень 2011 года. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем ссуд с просрочкой от 90 дней и выше сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении(2,5% и 50,0 млрд. рублей).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. В условиях конкуренции банков сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению доходов заемщика. По состоянию на конец года четыре банка из состава лидеров предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой (Сбербанк, ВТБ24, Дельтакредит и Росбанк).

Итоги 2012 года свидетельствуют так же об активном развитии рынка жилья. Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам 2012 года достигло отметки 4,2 млн., что на 8,5% превышает уровень 2011 года. Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок. По данным Росреестра , каждое пятое право собственности (20,9%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2012 году приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Это показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России с 2006 года. К концу 2012 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 4 квартала 2011 на 12,9%, в то время как инфляция за этот период составила 5,1%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к снижению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не менялась с начала 2010 года.

Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шло достаточно вяло. По данным Росстата в2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тысяч домов и квартир общей площадью 65,2 млн. кв. метров, что на 4,9% и на 4,7% соответственно больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (в 2011 году - на 8,1% и на 4,5% соответственно). Хотя данный объем строительства является максимальным за всю историю России с 1991 года вклад индустриального домостроения в общие темпы роста жилищного строительства снизился (48% против 69% годом ранее). Снизились темпы роста и других опережающих индикаторов строительного сектора - объемов выполняемых работ кредитования и количества зарегистрированных договоров долевого участия, что свидетельствует о неустойчивости роста строительного сектора.

Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и прогнозы ее развития, АИЖК ожидает, что в 2013 году будет выдано порядка 650-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,0 - 1,2 трлн. Рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не превысит 13,5%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков и развития экономики по базовому сценарию Министерства Экономического развития Российской Федерации, есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок.

Те не менее есть существенный риск роста объемов просроченных платежей ввиду имевшей место в 2012 году тенденций снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и рост просроченных платежей по таким высокорисковым кредитам.

3.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Экономика во всех странах развивается циклично, в развивающихся экономиках в среднем цикл составляет около 4-5 лет. Российская экономика росла с 1998 по 2008 год. Сейчас неизбежен спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теориях макроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся. Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынке сохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы - не менее 2-х лет.

Одна из проблем сейчас в России - ограниченный финансовый рынок, мало финансовых инструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например, «длинные» ресурсы в рублях. И именно в этой связи первые несколько лет развития ипотечного рынка основное заимствование шло в долларах США, потому что за рубежом были «длинные» деньги. Что важно сделать банкам в такой ситуации? Один из первостепенных шагов - запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов внутри России.

Это может быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный Банк или Минфин рефинансировали бы, и таким образом, обеспечили ликвидность рынку, то есть нужен источник долгосрочного фондирования. И если все это удастся реализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынок придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: с одной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что во время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка, так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами. Согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований в сентябре-октябре 2012 года в 140 населенных пунктах 42-х областей, краев и республик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимость как лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимости рассматривается населением как наиболее понятный, способный уберечь денежные средства от инфляции способ вложения денег. А ипотека для большинства россиян - единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.

Что касается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или демонстрируют тенденцию к снижению лишь в элитном сегменте, на 1-2-х комнатные квартиры спрос по-прежнему есть, а цены сохраняются на прежнем уровне. Более того, в связи с тем, что сейчас заморожено строительство некоторых объектов, то через 1,5-2 года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.

По прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8-10% ВВП.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

Заключение

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.

Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.

Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.

Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.

Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.

Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.

Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.

Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, ОАО «Сбербанк России» на ближайшие 5 лет должны стать:

создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;

устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);

формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;

стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;

укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;

Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.

Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.

Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.

Даже при анализе ипотечного кредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.

Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе - снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли - снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.

Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых - слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно- коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах - все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

- низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.

Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 14.07.08 с изм. от 24.07.2008).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2008)

4. Федеральный закон № 395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 08.04.2008).

5. Федеральный закон №86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в редакции от 26.04.2007).

6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 13.05.2008).

7. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2006).

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.

9. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф. Г.Г. Коробовой. -М.: Экономистъ,2009.

10. Банковское дело/Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2006.

11. Банковское дело: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп./ Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2002.

12. Битеряков А.В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2006.

13. Жигунов И.В. Развитие системы ипотечного кредитования в России: Дис. канд. экон. наук : 08.00.10 СПб., 2003.

14. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2007.

15. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005.

16. Интернет ресурсы.

Размещено на Allbest.ru