Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Понятие ипотечного кредитования

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Глава 2. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

2.2 Анализ перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что жилищные отношения, то есть отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, всегда имели весьма важное значение в жизни человеческого общества. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой, водой и т. д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер. В нашей стране удовлетворение гражданами своей потребности в жилье традиционно было одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем.

И международные, и российские нормативно-правовые документы гарантируют право каждого гражданина на жилье.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Тем не менее, проблема обеспечения граждан жильем вплоть до сегодняшнего дня стоит очень остро.

Жилищное строительство (ЖС) в России, лишившись в начале 90-х г. ХХ века в связи с переходом к рыночной экономике доминирующего государственного бюджетного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В XXI в. наша страна "вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы". Проблема ЖС и обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем, несмотря на пристальное к ней внимание, до сих пор остается нерешенной.

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Объемы жилищного строительства, недостаточные для того, чтобы обеспечить всех нуждающихся жильем, отражают низкую эффективность этого сектора экономики, высокие административные барьеры на рынке и высокую степень его монополизации.

В существующих условиях наиболее приемлемым способом финансирования ЖС должно стать кредитование, обеспеченное ипотекой, развитие которого является одной из актуальных задач в современной России.

Объект исследования - ипотечное кредитование на жилищное строительство.

Предмет исследования - перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство.

Цель исследования - выявить перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство

Задачи:

1. Раскрыть понятие ипотечного кредитования.

2. Проанализировать нормативно-правовую базу ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

3. Выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ.

4. Раскрыть перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.

Банковский кредит - это движение ссудного капитала, предоставляемого банками взаймы, за плату на условиях обеспеченности, возвратности и срочности.

Банковский кредит выражает экономические отношения между кредиторами и субъектами кредитования - заемщиками, в качестве которых могут быть юридические и физические лица.

Роль кредита выражает результат функционирования кредитных отношений и определяется сущностью последних, т.е. имеет объективную природу:

Регулирующая роль кредита, которая проявляется в поддержании оптимизации пропорций общественного воспроизводства.

Важную роль кредит призван играть в обеспечении НТП (повышение технического и технологического уровня воспроизводственного процесса).

Одним из аспектов воздействия кредита на экономические процессы является его роль в экономии издержек обращения, в процессе выполнения им функции замещения наличных денег кредитными операциями.

Значительна роль кредита в социальной сфере, увеличивая эффективность общественного производства, кредиты более полно удовлетворяют потребности общества (растет Кредит способствует улучшению состояния потребительского рынка в соответствии с приоритетами социальной политики (выпуск товаров народного потребления). ипотечный кредит заемщик недвижимый

Ипотечное кредитование - это разновидность кредитования, заключающаяся в предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

1. Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 10-15 лет и более.

4. Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется "самоамортизирующимся".

5. Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

6. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита заключается в необходимости внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей, чем 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки, полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30 - 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре

Роль ипотечного кредитования в экономике значительна. Механизм развития ипотечного кредитования способен сыграть положительную роль для развития экономики любой страны. Не случайно "новый курс" Рузвельта начался с развития жилищного ипотечного кредитования. Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Так как удовлетворение потребности в жилье является приоритетной задачей любого государства, развитие сегмента жилой недвижимости приобретает первостепенное значение для развития национальной экономики. В развитых странах жилая недвижимость давно уже стала одним из основных объектов инвестирования, приносящих доход инвестору.

Жилая недвижимость обладает высокой стоимостью, особенно в сравнении с доходами домохозяйств. Расширение финансовых возможностей населения по приобретению жилья во многих странах достигается путем успешного применения жилищного ипотечного кредитования. В данном случаи, роль ипотечного кредитования состоит в преодолении дисбаланса между текущими доходами домашних хозяйств и потребительскими стандартами на жилье.

В свою очередь, инвестиции на рынок недвижимости является привлекательным способом вложение денежных ресурсов. Инвестор, покупая ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, снижает риск своего инвестиционного портфеля. С. Хадсон-Вильсон в книге "Управление портфелем недвижимости" рассматривает ипотечное кредитование как функцию двух инвестиционных процессов. Первый - ипотечный кредит является инвестиционным инструментом для заемщиков, который может приобрести недвижимость раньше, чем он мог бы сделать это полностью за свои средства. Второй - это кредитор, которые при инвестировании получает возможность получения постоянного дохода в течении длительного времени. В соответствии с классическими теориями финансового инвестирования каждые последующие посредники, приобретающие ипотечные кредиты или секьюритизированные ипотечные долги также получают стабильные и предсказуемые доходы. Эффективность и доходность ипотеки как инвестиционного инструмента заключается в эффекте финансового левереджа. В государстве со стабильной экономикой доходы от вложений в недвижимость превышают расходы на ипотеку (оплату банковского процента). Основным фактором, на котором строится данный эффект, выступает постоянный рост стоимости недвижимости во времени. Кроме того любая недвижимость в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным жилищным рынком выступает не только как стабильный актив, но и как недвижимость, приносящая доход.

Рассмотрим схему мультипликативного эффекта в жилищном секторе экономики. Увеличение объемов жилищных ипотечных кредитов способствует развитию жилищного сектора экономики, который ведет за собой развитие сопредельных отраслей экономики. Ввод нового жилья способствует увеличению спроса на следующие отрасли: строительные материалы; дизайнерские и иные услуги; на товары длительного пользования (мебель, бытовую технику, дополнительные предметы интерьера). Расходы владельцев жилья становятся доходами других участников экономических отношений, что способствует распространению цепной реакции увеличения национального дохода. Данное вовлечение различных секторов экономики в процесс производства увеличивает эффективность национальной экономики за счет цепной реакции "полученные доходы - расходы и налоги". Товары и услуги в жилищном и сопредельных отраслей экономики отличаются высокой стоимостью, поэтому их приобретение не обходится без привлечения кредитных ресурсов. Таким образом, действие мультипликатора расходов и налогов усиливается еще и действием кредитного мультипликатора.

Процесс создания мультипликативного эффекта в жилищном секторе показана на рисунке 1.

Рисунок 1. Создание мультипликативного эффекта в жилищном сектореНекоторые экономисты считают, что массовая выдача ипотечных кредитов на приобретение жилья ведет к увеличению темпов инфляции и тем самым окажет негативное влияние на экономику в целом. Если в экономике, которая характеризуется недостаточным уровнем обеспеченности жильем, увеличиваются объемы ипотечных кредитов, это будет способствовать увеличению роста спроса на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном жилищных рынках. Строительные компании, получив дополнительный доход, увеличат объем строительства. Но вследствие длительности периода строительство, необходимое предложение на рынке жилья будет достигнуто лишь через несколько лет. Несоответствие спроса и предложения может привести к значительному росту цен и способствовать инфляции.

Несмотря на данный негативный факт, необходимо учитывать, что жилье является необходимым условием существования и первичной потребностью человека. В связи с высокой стоимостью жилья в сравнении с доходами граждан, ипотечный кредит является необходимым элементом экономики, позволяющим удовлетворить потребность граждан в жилье. Во-вторых, ипотечный кредит способствует экономическому росту в стране. В связи с этим необходимо, чтобы государство взяла на себя роль координирующего органа.

Ипотечное кредитование - это уже давно привычный и традиционный способ для жителей Европы и Соединенных Штатов улучшить свои жилищные условия. Кроме того, именно этот сектор финансовой деятельности играет существенную роль в развитии экономики в целом, поскольку провоцирует рост многих отраслей деятельности. По показателям ипотечных кредитов в банках часто судят даже о перспективах развития страны.

Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи". В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 года (ст.11) также отмечается, что: "Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни". Таким образом, следует отметить, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина.

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозглашает право каждого гражданина России на жилище. В соответствии с указанной нормой "Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами". Закрепленное в Конституции Российской Федерации право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Возведение права граждан на жилье в ранг конституционного права соответствует общепризнанным принципам и нормам международного права и международных договоров Российской Федерации, которые согласно ст. 15 Основного Закона являются составной частью правовой системы права нашей страны.

Федеральный закон "Об ипотеке регулирует механизм кредитования жилищного строительства. Согласно Закону, По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

1. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

2. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

3. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

В "Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в российской федерации до 2030 года" обозначены уже перспективы ипотечного кредитования в РФ. В документе сказано, что целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

Развитие рынка ипотечного кредитования жилищного строительства до 2030 года предполагается произвести в несколько этапов.

1. Создание первичного рынка ипотеки

Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

2. Создание вторичного рынка ипотеки

Предусматривается создание стабильности на рынке ипотеки. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек, и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне- и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.

Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.

Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

Предполагается, что это будет достигнуто за счет следующих мер:

- Преодоление текущих кризисных явлений и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений.

- Повышение эффективности первичного рынка

- разработка и внедрение механизмов финансирования застройщиков при комплексном освоении земельных участков в целях строительства жилья эконом класса, включая малоэтажное жилье, в том числе внедрение механизмов гарантии сбыта и рассрочки платежей по договорам купли-продажи с обеспечением в форме ипотеки;

- снижение рисков кредитования граждан на цели участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе внедрение механизмов фиксации цены приобретения жилья на стадии строительства;

- совершенствование механизмов кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельных участков и строящихся жилых домов;

- разработка и внедрение механизмов кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков, для строительства жилья;

Предполагается также унификация и стандартизация рынка ипотеки, которая будет происходить по нескольким направлениям:

- технологические стандарты;

- стандарты обмена информацией;

- стандарты документации;

- стандарты квалификационных экономических требований;

- стандарты оценки и управления рисками.

Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования приведет к необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка ипотеки. Накопление информации всеми участниками этого рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена.

В России кредитование жилищного строительства активно развивается с 2006 года, но и сейчас ситуация на рынке кредитования не та, которую хотели бы видеть как экономисты, так и простые граждане.

Динамика роста ипотечных кредитов в России показана на рис. 2.

Рис. 2. Динамика роста ипотечных кредитов в России в 2006 - 2013 гг.

Итак, как видно из графика, 2006 год стал ключевым в развитии рынка ипотеки в нашей стране. До глобального мирового кризиса в 2008 году такие ссуды набирали все больше популярности, хотя процентные ставки и жесткие условия банков не позволяли многим рассчитывать на такой вариант улучшения жилищных условий. Следующие два года в сфере финансовых услуг царило затишье, и лишь с конца 2010 года ипотечное кредитование снова начало набирать уверенных оборотов.

В 2010-2012 годах все больше людей обращалось в банковские учреждения для получения ссуды на покупку жилья. Количество выданных кредитов увеличивалось с каждым годом. Темпы роста, хотя и снижались постепенно, но все равно впечатляли. При этом процентные ставки менялись не очень существенно - в 2011 году они снизились, но дальше снова начали подниматься.

Динамика средневзвешенной процентной ставки по кредиту в 2006 - 2012 гг. отражена на рис. 3.

Рис. 3. Динамика средневзвешенной процентной ставки по кредиту в 2006 - 2012 гг.

Лидерами в ипотечном кредитовании по-прежнему остаются Сбербанк, группа ВТБ, а также Газпромбанк. Данные за 2012 год красноречиво говорят об их стабильной и активной работе.

Крупные государственные банки владеют огромной инициативой и серьезно развиваются в направлении ипотечного кредитования. К примеру, Сбербанк России превысил планку в 1 трлн. рублей по объемам ипотечного кредитного портфеля, увеличив его больше чем вдвое. Такими же серьезными темпами.

Несмотря на активный рост ипотечного кредитования в нашей стране, условия их не меняются в пользу граждан. Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2012 год составляла 12,3%, а в 2013-ом прогнозируют ее увеличение. При этом Сбербанк России снизил свои ставки на 1%, но это не показатель в общей финансовой системе.

По сравнению с европейскими и американскими ипотечными программами, в которых процентные ставки держатся на уровне 4-5% годовых, условия кредитования в России очень не выгодные. Низкий уровень дохода граждан и высокие цены на жилье не позволяют большинству рассчитывать на ипотечные программы, даже социальные или государственные. Небольшой, но стабильный спрос на ипотечные продукты банков и определяет такие ставки. Разорвать этот замкнутый круг в ближайшей перспективе не представляется возможным.

С другой стороны, люди охотнее берут кредиты на долгий срок, более осмысленно и объективно оценивают ситуацию, и чаще обращаются в банки с заявками на ипотеку. Похоже, граждане России готовы выплачивать огромные проценты по ипотечным кредитам ради возможности получить жилье как можно скорее.

Реализация Государственной целевой программы "Жилище", являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.

Так, в программе "Жилище" впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.

Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Выделяют также следующие проблемы, препятствующие развитию института жилищного кредитования в России.

- Ограниченный платежеспособный спрос населения.

- Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

- Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их "слабая адресность". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России пока не существует.

2.2 Анализ перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

- целевое направление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости;

- использование государственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости;

- использование только собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

- создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

- стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

- создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

- разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

- поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.

Перспективы развития жилищного кредитования в РФ рассматриваются в рамках дальнейшего усовершенствования механизмов реализации программы "Жилище" в нескольких аспектах:

- Правовой аспект.

В целях реализации программы необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:

- развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;

- создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

- совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;

Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов. Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности. Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду. Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья - главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:

- выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление жилищных кредитов;

- выпуск жилищных ценных бумаг;

- образование и использование фондов развития жилищного строительства;

- привлечение средств банков;

- продажа на аукционах части построенного жилья;

- сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос - определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:

- проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;

- организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;

- обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

- уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;

- введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.

Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.

Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

Итак, развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В качестве основных перспектив ипотечного кредитования в РФ на сегодня рассматриваются:

Ипотека сама представляет собой огромные перспективы для развития национальной экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.