Экономический обзор ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

1.1 История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России

2. Ипотечное кредитование в России

2.1 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования

2.2 Экономический обзор: будет ли рецессия?

2.3 Обзор основных игроков рынка: снижать или повышать ставки?

2.4 Рынок жилья: сокращение спроса

2.5 Рынок жилищного строительства: риски стагнации

2.6 Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

· изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;

· проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

· рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;

· исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

Предметом курсовой работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

Методологической и теоретической основой исследования являются положения экономической теории, системного и социологического анализа, идеи и положение, изложенные в государственных нормативно-правовых документах которые регулируют функционирования рынка ипотечного кредитования в России. Широко использованные работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области банковского дела.

Методы исследования. Для решения определенных задач, достижение цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

ипотека кредитование рынок жилищный

1. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

1.1 История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [16].

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения [15].

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8 % годовых, для городов - 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

· 1863 год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.

· 1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

· 1868 год - принятие устава сельских банков

· 1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

· 1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

· 1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.

· 1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков [15].

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавли­вающие «ипотеку в силу закона», что сущест­венно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.

· Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налого­вые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплатель­щиков, а также при строительстве или приобре­тении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

· Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

· "Закон об акционерных обществах"

· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

· "Гражданский кодекс"

· "Налоговый кодекс"

· "Жилищный кодекс"

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

· "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов

· "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья

· "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья

· "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"

· "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

1.2 Ипотечные модели, развивающиеся в России и программы ипотечного кредитования

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [29].

Немецкая модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

· аренда жилья с последующим выкупом;

· создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

· дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

· ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.

Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2.25 млрд. рублей.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

2. Ипотечное кредитование в России

2.1 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования

Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовил обзор "Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2013 года". Несмотря на относительно высокие мировые цены на нефть ($111 за баррель марки Urals в I квартале 2013 года), российская экономика продолжает замедляться уже пятый квартал подряд. С одной стороны, это является прямым следствием влияния кризисных явлений глобальной экономики, с другой, обусловлено рядом внутренних факторов, среди которых сокращение российского экспорта и применение жесткого бюджетного правила, ограничивающего влияние нефтяных доходов на экономический рост, а также сокращение внутреннего потребления - основного драйвера экономического роста 2012 года.

В свою очередь, вероятность входа экономики в рецессию и высокая стоимость депозитов населения, которые по-прежнему составляют треть ресурсной базы банков, способствовали сохранению высоких ставок по кредитам как розничному, так и реальному секторам экономики, несмотря на активизацию заимствований на долговых рынках.

В совокупности с рекордно низким уровнем безработицы (5,3% в I квартале 2013 года по оценкам Министерства экономического развития России с исключением сезонности), свидетельствующим о функционировании экономики в условиях «полной занятости», вышеуказанные факторы говорят об отсутствии базы для более сильного и устойчивого экономического роста в краткосрочной перспективе. Таким образом, в настоящее время нет услвоий для того, чтобы рынок ипотечного кредитования рос теми же темпами, что и в прошлом году, когда его прирост составил более 40%.

Всего в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки замедляются: в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Подорожавшее в целом фондирование ограничило возможности ценовой конкуренции среди банков. В этих условиях сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению дохода заемщика. По состоянию на конец I квартала четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

Итоги I квартала 2013 года свидетельствуют также и о замедлении роста рынка жилья. Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Важной особенностью рынка жилья является увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России.

Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и в I квартале 2013 года. Стоит отметить, что по итогам 1 квартала 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года.

Жилищное строительство в 1 квартале 2013 года продемонстрировало неплохой рост. По данным Росстата, в 1 квартале 2013 года введено в эксплуатацию 126,1 тысяч домов и квартир общей площадью 10,4 млн кв. метров, что составило 112,8% и 106,5% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объем выполненных строительных работ лишь на 0,6% превысил показатель I квартала 2012 года в сопоставимых ценах. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по- прежнему сохраняются.

Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и прогнозы ее развития, АИЖК ожидает, что в 2013 году будет выдано порядка около 700-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму примерно в 1,2 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не превысит 13%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок.

Обращает на себя внимание также риск роста просроченных платежей, ввиду сохраняющейся тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков это станет спусковым механизмом ухудшения качества ипотечных портфелей банков и увеличения просроченной задолженности по высокорисковым кредитам.

2.2 Экономический обзор: будет ли рецессия?

Несмотря на сохранение высоких мировых цен на нефть - $111 за баррель марки Urals в I квартале 2013 года, российская экономика продолжала замедляться (пятый квартал подряд). Так, по оценкам Росстата, в I квартале 2013 года экономика выросла лишь на 1,6% по сравнению с I кварталом 2012 года (годом ранее - на 4,8%), что является самым низким уровнем с 1999 года (за исключением 2009). В I квартале 2013 года почти остановился рост основных параметров российской экономики (по сравнению с предыдущим кварталом с устранением сезонности): объемов промышленного производства (-0,2%), объемов инвестиций в основной капитал (0%), оборотов розничной торговли (-0,2%) и строительства (-0,6%).

С одной стороны, это является прямым следствием влияния кризисных явлений глобальной экономики, с другой, обусловлено рядом внутренних факторов, среди которых сокращение российского экспорта и применение жесткого бюджетного правила, ограничивающего влияние нефтяных доходов на экономический рост, а также сокращение внутреннего потребления - основного драйвера экономического роста 2012 года (вклад которого в экономический рост снизился с 4,6 п.п. в I квартале 2012 г. до 2,2 п.п. в I квартале 2013 г.). Исследования АИЖК также свидетельствуют об ухудшении потребительских и финансовых настроений граждан в начале 2013 года. В свою очередь, этому способствует ускорение инфляции (в I квартале 2013 г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года - 107,1%, годом ранее - 103,9%).

Важно отметить, что торможение роста потребительского спроса происходит, несмотря на сохранение существенных годовых темпов прироста реальной заработной платы (+4,2% в I квартале 2013 года против +10,3% в I квартале 2012 г.) и реальных располагаемых денежных доходов (+5,2% и против +2,7% годом ранее).

Аналогичная ситуация складывается и с розничным кредитованием. Ставки по кредитам физическим лицам на срок свыше 1 года выросли до максимальных (с середины 2009 года) значений в 20,5% - 20,8%, что способствовало замедлению темпов прироста розничного кредитного портфеля в I квартале 2013 года до 37,4% по сравнению с I кварталом 2012 года.

Рост ставок по кредитам физлицам, в т.ч. по ипотечным, отражал желание банков получить прибыль на высокодоходном розничном рынке при снижающемся спросе на кредиты со стороны корпоративного сектора и низкой доходности этого сегмента. Вместе с тем на фоне активного кредитования граждан наблюдался рост просроченной задолженности по кредитам физлицам в первом квартале (с 4,0% на 1.01.2013 до 4,2% на 1.04.2013), что может быть также связано со снижением требований к заёмщикам в период наибольшей конкурентной активности банков (в частности, такая тенденция проявилась в сегменте ипотечного жилищного кредитования), приведшей к перегреву розничного сегмента в 2012 году.

Рост просроченной задолженности и накопление новых рисков вносит свой вклад в снижение устойчивости банковской системы и ограничивает ресурсную базу банков для расширения кредитной активности. Достаточность капитала банковского сектора на конец I квартала 2013 снизилась до минимального значения с 2005 г. (13,4%), а количество банков с минимальной достаточностью капитала (H1 = 10%-12%), напротив, достигло своего максимума в 162.

Таким образом, можно говорить о том, что в настоящее время нет благоприятных условий для активного, по сравнению с 2012 годом, развития ипотечного кредитования как со стороны спроса, так и предложения. Одновременно наблюдается снижение устойчивости банковского сектора и накопление риска ухудшения качества розничных портфелей, что может негативно сказаться на банковской системе в случае внешних шоков вследствие кризисных явлений в мировой экономике.



2.3 Рынок ипотечного кредитования: сбалансированный рост

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться: в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).

В целом в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.

Во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них. В I квартале месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,2 п.п. и составила в марте 12,9%, что на 0,8 п.п. выше уровня марта 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в I квартале 2013 года, составила 12,8% (12,0% в I квартале 2012 года), что на 5,68 п.п. (8,14 п.п. в I квартале 2012 года) выше уровня инфляции за этот период.

При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.

АИЖК ожидает, что в 2013 году средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13%, а во втором полугодии 2013 года при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок. Ожидается, что во втором квартале 2013 года средневзвешенная ставка составит 12,5 - 12,8%.

Следует отметить, что такая ситуация создает дополнительные риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году, так как рост объемов ипотечного кредитования в 2012 году во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали покупку жилья в более поздние сроки, но были простимулированы ростом стоимости кредитования и цен на жилье. Так, по данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 1 кв. 2013 года тенденция пересмотра потенциальными ипотечными заемщиками планов по приобретению жилья (необходимости и сроков) укрепляется.

Мы ожидаем, что в 2013 году будет выдано порядка 700-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 1,2 трлн рублей, в том числе во втором квартале - 180 - 220 тысяч ипотечных кредитов на сумму 270 - 320 млрд рублей. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка не превысят 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой - замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам и роста стоимости жилья. Тем не менее, такой рост является скорее нормой, т.к. иное свидетельствовало бы о перегреве рынка в сложившихся условиях.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей.

Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам I квартала 2013 года она составила всего 5,7%, снизившись с конца I квартала 2012 года на 3,5 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008-2009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, в I квартале 2013 года было выдано лишь 409 валютных кредитов против 141 984 рублевых.

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).

По данным Банка России, на конец I квартала 2013 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,68% (95,64% - годом ранее).

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.04.2013 составила 2,0%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,41%, а по валютной - 11,79%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,0 млрд рублей (33,5% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 5,7%.

В 2013 году АИЖК ожидает, что доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и не превысит 1,5 - 2%, в том числе во втором квартале - 1,85% - 2,05%.

2.4 Ипотека в регионах: неравномерный рост ставок

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Замедляющийся рост объемов выдачи происходил в условиях повышения ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.

В I квартале 2013 года разброс ставок по регионам незначительно увеличился (коэффициент вариации вырос с 3,1% в 2012 г. до 3,8%). По итогам I квартала 2013 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в республике Башкортостан - 13,5%, а самая низкая в республике Тыва - 10,8%. Средние по России ставки 12,6-13,0% зафиксированы в 43 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт-Петербурге, Омской, Рязанской и Московской областях, Краснодарском крае.

Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,3%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

Наибольшее количество ипотечных кредитов в I квартале 2013 года было выдано в Москве, Московской области, Республике Татарстан, Тюменской области и Санкт-Петербурге. В совокупности в этих регионах было выдано 22,8% всех ипотечных кредитов (годом ранее - 22,7%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.

Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Карачаево-Черкесской республике (в 2,1 раза). В I квартале 2013 года в этом регионе было выдано 179 ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей.

Рост в 1,69 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 7 регионах, в том числе в Магаданской области, Чеченской республике, Республике Дагестан, Северной Осетии - Алании, Псковской области, Республике Алтай.

Рост объема ипотечного кредитования до 1,69 раза (130% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 71), в том числе Москве, Московской области и Санкт-Петербурге - 1,2, Рязанской области - 1,3, Калининградской области - 1,5, Астраханской области - 1,6.

20,3%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили: в Московской области - 13,0%, в Москве - 12,8%, а сроки кредитования - 15,05 и 13,8 лет соответственно.

Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита - 3,1 млн рублей, причем в Москве это 3,7 млн рублей, а в Московской области - 2,5 млн рублей. Напомним, что средний размер кредита по РФ в I квартале 2013 года составил 1,59 млн рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.

В 1 квартале 2013 года на рынке жилья Московского региона (Москва и Московская область) наблюдалось снижение продаж жилья: по сравнению с I кварталом 2012 года количество сделок⁴ снизилось на 13,1%. При этом доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем увеличилась с 22,3% до 26,8% соответственно.

2.5 Обзор основных игроков рынка: снижать или повышать ставки?

В конце I квартала 2013 года рынок основные участники рынка ипотеки оказались на перепутье.

С одной стороны, снижению ставок по ипотеке препятствует дорогое фондирование и увеличивающаяся неопределенность развития экономики в целом, с другой - темпы роста ипотечного рынка заметно снижаются. Так, в марте прирост объёмов выдачи составил всего 9% в количественном и 21% в денежном выражении (к марту 2012 г.). Это объясняется повышением ставок по ипотеке до рекордного за последние два с половиной года уровня (12,9% в марте 2013 г.), насыщением платёжеспособного спроса и снижением потребительской уверенности, связанной с ожиданием рецессии.

Таким образом, банки оказались перед дилеммой - снижать ставки, уменьшая свою маржу, но увеличивая объемы выдачи, либо сохранять высокую рентабельность в условиях снижения объемов выдачи. В результате, большинство участников заняли выжидательную позицию и стали исследовать реакцию рынка через временные акции. Так, ощутив замедление спроса после повышения ставок в конце 2012 года, в I квартале 2013 года, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, ни один банк из десяти крупнейших банков (по объёму выдачи) не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков из этого числа провели корректирующее снижение ставок, в том числе Сбербанк, столкнувшийся после зимнего повышения ставок с падением своей доли на рынке. Также снизили ставки ДельтаКредит (в рамках акции), банк «Возрождение», и ВТБ24 (дважды).

Как и в 2012 году, падение темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок привело к ослаблению требований к заёмщикам со стороны ряда банков. Ещё с начала 2012 года начал формироваться тренд к снижению требований к подтверждению дохода заемщика. В результате, в I квартале 2013 года четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой, включая ВТБ24 (по двум документам) и ДельтаКредит (по паспорту).

Важно отметить, что в случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков можно будет ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и рост просроченных платежей по высокорисковым кредитам, выданным с низким первоначальным взносом или без требований к подтверждению доходов.

2.6 Рынок жилья: сокращение спроса

Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Такое сокращение спроса происходило на фоне продолжающегося роста реальных цен.

Важной особенностью рынка в I квартале 2013 г стало увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2010 года).

По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в I квартале 2013 года выше, чем на вторичном, и составляет до 30% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый пятый (21,7%) зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок. Косвенно это подтверждают и данные Банка России. Несмотря на то, что рынок ипотеки уже полностью восстановился после кризиса, средний размер кредита все еще намного ниже - 1,59 млн рублей в I квартале 2013 года - чем в 2008 году (1,9 млн рублей). В то же время на рынок частично вернулся инвестиционный спрос, поскольку на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринималось как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования, что подтверждается сохраняющейся динамикой роста цен на жилье, опережающего инфляцию, и ростом потребительской уверенности в сохранении данной тенденции.

Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и в I квартале 2013 года. Стоит отметить, что по итогам 1 квартала 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года.

По итогам 1 квартала 2013 года ситуация с ценами на жилье в регионах сложилась следующим образом:

• На первичном рынке жилья цены росли (индекс цен выше 100%) в 75 регионах, в т. ч. Амурская область - 123,21%, Тамбовская область - 121,19%, Кировская область - 120,31%, а также в Санкт-Петербурге - 112,4%, Москве - 106,75% и Московской области - 105,71%. Из них выше инфляции - в 44 регионах. Падение цен наблюдалось в 5 регионах: Ивановской области - 99,62%, Республике Дагестан - 99,58% и Сахалинской области - 98,79%, Тульской области - 97,9%, Республике Адыгея - 95,35%.

• На вторичном рынке жилья цены росли (индекс цен выше 100%) во всех регионах, в т.ч. в Магаданской области - 137,29%, Республике Коми - 126,73%, Кировской области - 121,48%, Москве - 106,89%, Санкт-Петербурге - 105,69% и Московской области - 104,75%. Из них выше инфляции - в 51 регионе.

2.7 Рынок жилищного строительства: риски стагнации

Жилищное строительство в 1 квартале 2013 года продемонстрировало неплохой рост. По данным Росстата, в 1 квартале 2013 году введено в эксплуатацию 126,1 тысяч домов и квартир общей площадью 10,4 млн кв. метров, что составило 112,8% и 106,5% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года.

Рост объемов строительства жилья в 1 квартале 2013 года по отношению к соответствующему периоду 2012 года происходил в основном за счет индустриального жилищного строительства: так, в секторе индустриального жилищного строительства рост составил 13,3%, в секторе индивидуального жилищного строительства - 1,7%.

Доля индивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: в целом по России - 51,4%; в Забайкальском крае, Астраханской, Волгоградской, Иркутской, Костромской, Новгородской и Пензенской областях - от 90,1% до 97,0%, в республиках Ингушетия и Тыва, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Еврейском автономном округе и Сахалинской области - 100,0%.

Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объем выполненных строительных работ лишь на 0,6% превысил показатель I квартала 2012 года в сопоставимых ценах.

При этом объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство зданий и сооружений в рублях и иностранной валюте, составил в I квартале 2013 года 0,32 трлн рублей, что на 20,4% превышает объем кредитования в 1 квартале 2012 года (годом ранее - на 10,3%) в сопоставимых ценах⁷. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по-прежнему сохраняются.

Наибольшие объемы индустриального жилищного строительства в 1 квартале 2013 года отмечены в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. В Москве введено 11,7%, в Санкт-Петербурге - 11,4%, в Московской области - 10,4%, Краснодарском крае - 8,6%, в

Республике Татарстан - 5,0% от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России. Всего в десяти лидирующих регионах введено 65,2% от общей площади индустриального жилья, построенного в стране в 1 квартале 2013 года. Таким образом, можно сказать, что строительство в России отражает высокую концентрацию экономики в целом.

В 1 квартале 2013 года, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, наибольшее увеличение объемов ввода индустриального жилья произошло в Санкт-Петербурге - 330,1 тыс кв. м, Москве - 312,9 тыс кв. м и Московской области - 219,7 тыс кв. м. Наибольшее снижение объемов ввода индустриального жилья имело место в Тюменской области - 234,4 тыс кв. м, Краснодарском крае - 119,0 тыс кв. м и Иркутской области - 109,9 тыс кв. м.

2.8 Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В связи с полным восстановлением первичного рынка ипотечного жилищного кредитования после кризиса 2008-2009 годов и его переходом к активному росту, первую половину 2013 года Агентство посвятило разработке изменений стратегии своей деятельности, для приведения ее в соответствие с изменениями экономических условий развития рынка и потребностей его участников, а также с задачами и целевыми показателями государственной жилищной политики, зафиксированными в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и в утвержденной 30 ноября 2012 года распоряжением Правительства Российской Федерации №2227-р государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В июне Наблюдательный Совет ОАО «АИЖК» одобрил указанные изменения.

В текущих условиях Агентство как институт развития сконцентрирует свою деятельность на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

В период с 2013 по 2018 годы Агентство намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом- класса, за счет реализации комплекса следующих мер:

• создание механизмов предоставления ликвидности участникам рынка и высвобождения капитала;

развитие инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи;

формирование механизмов финансирования предложения жилья эконом-класса; создание эффективно работающего механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков;

• разработка стандартов ипотечных кредитов, которые позволят инвесторам классифицировать ипотечные кредиты по качеству.

С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов.

Всего в 2012 году АИЖК рефинансировало 45 489 кредитов на сумму 60,98 млрд рублей. За три месяца 2013 года АИЖК рефинансировало 7 804 кредита на сумму около 15 млрд рублей, что составляет 5,5% - в количественном и 6,6% - в денежном выражении от всех выданных за этот период ипотечных кредитов.

При этом поддержка рынка со стороны Агентства не ограничивается только рефинансированием ипотечных кредитов. Согласно Стратегии развития Группы компаний «АИЖК», приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

В рамках утвержденной в октябре 2012 года «Программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием (базовые условия)», Агентство осуществляет выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляет им возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК после эмиссии. В декабре 2012 года в рамках программы объявлены первые условия контрактования на сумму 20 млрд руб с периодом выкупа в течение 2014 года.

По состоянию на 01 апреля 2013 года текущий объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 45,675 млрд руб., с исполнением в период с апреля 2013 по декабрь 2014 года. Количество размещенных в рамках программ выпусков - 9, а объем - 21,37 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 0,83 млрд рублей.

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации и поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 01 апреля 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 13,94 млрд руб., текущая задолженность по которым составляет 10,04 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму в 3,9 млрд рублей. Уровень ставок по продуктам АИЖК в I квартале 2013 года оставался одним из самых низких на рынке. Ставка выкупа АИЖК за этот период составила 11,35% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,8%, по данным Банка России).

По продуктам АИЖК превышение среднего уровня процентной ставки по отношению к инфляции составило в I квартале 2013 года 4,2 п.п., что на 1,48 п.п. ниже, чем в среднем по рынку

...