Ипотечный кредит

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Пермская Государственная Сельскохозяйственная

Академия им. Академика Д.Н. Прянишникова

Кафедра финансов, кредита и экономического анализа

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Деньги, кредит, банки

На тему: Ипотечный кредит

Выполнила: студентка факультета очного

обучения по специальности

«Финансы и кредит »

Резвухина Анжелика Ивановна

Шифр Фк-433-09

Руководитель: доцент

Климова О.Я.

Пермь 2012



Содержание

Введение

1.Сущность, виды, правовые основы, история и развитие в РФ

1.1 Понятие и виды ипотеки

1.2 Правовые основы ипотеки

1.3 История ипотечного кредита в РФ

2. Ипотечное кредитование в банке ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития

2.1 Общая характеристика банка

2.2 Анализ ипотечного кредитования

Выводы и предложения

Список использованных источников

Приложение



Введение

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Объектом работы является ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития».

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования.

Целью курсовой работы является рассмотрение ипотечного кредитования на примере банка ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» и разработать рекомендации, способствующие совершенствованию ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной целей необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций;

- описать нормативно-правовые аспекты;

- выявить проблемы ипотечного кредитования в РФ;

- дать общую характеристику банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций;

- проанализировать ипотечную программу банка и эффективность ипотечного кредитования; ипотечный кредитование банк

- изучить технологию организации ипотечного кредитования в банке;

Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.

Анализ проведен по данным статистической, бухгалтерской и финансовой отчетности банка ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития». За период анализа выбран временной период 2009 г.

1. Сущность, виды, правовые основы, история и развитие в РФ

1.1 Понятие и виды ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы". Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.[12 с.47]

Так, п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит: "По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом".

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть: 1) как сам должник, так и третье лицо; 2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения; 3) лицо, которому принадлежит закладываемое право. Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.[9 с.56]

В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:

ипотека жилых домов и квартир (гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

ипотека предприятий, зданий и сооружений (гл. XII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));

ипотека земельных участков (гл. XI ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

Ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена (п.2 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.

Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса - объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не решены правовые вопросы с собственностью земли.[12 с.73]

Ипотека земельных участков включает в себя передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания.

К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:

земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной, региональной, муниципальной);

земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций;

3) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;

4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.

Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.

Данный вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.

Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду в денежной форме, которая выдается на условиях возвратности и платности, и предоставляется под залог недвижимости заемщика.

Выдача ипотечных кредитов производится кредитными организациями, к которым относятся коммерческие банки или ипотечные кредитные учреждения.

Ипотечная кредитная организация - юридическое лицо, которое для получения прибыли, как основной цели своей предпринимательской деятельности, имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с лицензией Центрального Банка РФ. Образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Действует на рынке ипотечных кредитов.

В настоящее время практически сформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечных кредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данных кредитов под жилищное финансирование.

Ипотечный рынок кредитов (ИРК) представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся под воздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектами ипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцы жилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации); операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.).

На первичном рынке ипотечных кредитов население обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупку жилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возврат кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись за счет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширять свои кредитные операции.

На вторичном рынке ипотечных кредитов ведут свою деятельность специализированные институты, которые перераспределяют риски ипотечного кредитования. Ими выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые периодически проводят выборочные проверки ипотечных кредитов. И если выявлено, что они не соответствуют требованиям и стандартам, то кредитор обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты или закладные. При ненадлежащем исполнении кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть данный договор и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Механизм доверительного управления приобретенными правами требованиями по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства. Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность. Что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ [11, С.29].

Такой подход к организации рефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг.

1.2 Правовые основы ипотеки

Задача совершенствования правовых основ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной из актуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечных сделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно - правовой базы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски, создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия для кредитных организаций.

Основы становления жилищного финансирования были заложены в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которые затем были развернуты в ряде Постановлений Правительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования в жилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевой программе "Жилище", а также в федеральной целевой программе "Свой дом". [11, С. 21-24].

Основным документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования, стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Важными этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:

постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

В настоящее время свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.

Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которой предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд. рублей.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, в настоящий момент в большей степени сформирована правовая основа для реализации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентировать современный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.

1.3 История ипотечного кредита в РФ

История ипотечного кредитования России начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем, пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита, предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с повеления Александра II, который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банков и их ликвидацию.

Затем по мере развития торговли и промышленности в середине XIX века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается второй этап в истории ипотеки России.[9 с.145]

Городские кредитные общества устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли - продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше 100 % суммы кредита.

Ипотечные кредиты предоставлялись под залог недвижимости - деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой прибыли. [15 с.32].

После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт - Петербурге. Были открыты кредитные общества в более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.

Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" была прекращена, оставив 150 - летний опыт российской ипотеки архивам.

Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.

Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т.п.).

Основным побудительным мотивом введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков. Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.

В тоже время следует отметить то, что сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.



2. Анализ ипотечного кредитования на примере Уральского Банка Реконструкции и Развития

2.1 Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций

ОАО Уральский Банк Реконструкции и Развития является крупнейшим коммерческим банком страны по размеру уставного капитала, величина которого составляет 42,1 млрд. рублей. Главным акционером банка с долей в 97,9% является Правительство РФ. Среди других его акционеров - ООО «Газэкспорт», Сбербанк РФ, ЗАО «Энергомашэкспорт», ОАО «Ингосстрах», Торгово-промышленная палата РФ.

В списке 1000 крупнейших банков мира по капиталу за 2010 г. занял 185 место.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» - один из ведущих кредиторов российской экономики. Наибольший удельный вес занимают кредитные вложения в предприятия топливно-энергетического комплекса, машиностроения и торговли, в том числе внешней.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» имеет высокий для российских банков рейтинг международных рейтинговых агентств Moody`s Investors Service, Standard & Poor`s и Fitch. Российские рейтинговые агентства традиционно относят ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» к высшей группе надежности.

Диверсифицируя свою деятельность, ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» постоянно расширяет круг проводимых на российском рынке операций и предоставляет клиентам широкий комплекс услуг, принятых в международной банковской практике:

- открытие и ведение валютных и рублевых счетов, счетов в драгметаллах;

- расчетно-кассовое обслуживание, в т. ч. прием, пересчет и зачисление выручки на счета;

- внутрироссийские расчеты в рублях и валюте;

- международные расчеты в форме документарного аккредитива, инкассо и перевода;

- операции по покупке/продаже иностранной валюты за рубли, а также конверсионные операции иностранная валюта/иностранная валюта;

- управление рублевыми и валютными ресурсами;

- покупка, продажа, депозитарное обслуживание по операциям с ОБР, ОГВВЗ и другим видам ценных бумаг;

- брокерское обслуживание;

- операции с банкнотами, с драгоценными металлами;

- кредитование в рублях и иностранной валюте;

- ипотечное и потребительское кредитование населения;

- выпуск и обслуживание международных пластиковых карт;

- операции по покупке и продаже наличной иностранной валюты и платежных документов в иностранной валюте;

- сдача в аренду сейфовых ячеек в специально оборудованном хранилище;

- оказание финансовых, консалтинговых и др. видов услуг.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» является ведущим банком России в области обслуживания внешнеторговых расчетов. Активно развивается сотрудничество ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» с Европейским банком реконструкции и развития, совместно с которым реализуется и разрабатывается ряд совместных проектов.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» успешно взаимодействует с иностранными экспортными страховыми агентствами и экспортно-импортными банками, которые принимают риски на кратко- и среднесрочной основе. В целях использования линий, установленных экспортными страховыми агентствами, заключен ряд кредитных соглашений с ведущими иностранными банками, а также экспортно-импортными банками соответствующих стран.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» также имеет широкую сеть филиалов, дочерних и ассоциированных банков, расположенных в наиболее важных и перспективных экономических регионах России.

В управлении пассивными операциями участвуют следующие подразделения отделения:

· Операционно-кассовый отдел (ОКО) - привлечение вкладов населения, выдача дорожных чеков, пополнение карточных счетов;

· Вексельный центр - выдача векселей банка, операции с векселями;

· Отдел пластиковых карт - эмиссия карточек;

· Расчетно-кассовый отдел (РКО) - платежно-расчетные операции для юридических лиц и предпринимателей;

· Отдел управления ресурсами - отдел, анализирующий ресурсную базу и выдающий рекомендации по размещению ресурсов банка в активы.

Последний из перечисленных отделов является ключевым в управлении ресурсами, поскольку ежедневно получает сводную информацию о деятельности банка и может рассчитать и предоставить руководству итоги, прогнозы, рекомендации на основе действующей автоматизированной системы управления банком.

Проанализируем активы ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития»:

Таблица 1- Анализ структуры активов ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» по степени ликвидности за 2009 г.и 2010 г.

Активы банка	Структура, %	Сумма, тыс.руб.
		2009	2010 г.		2009	2010 г.
Первоклассные активы		0,15	0,03		1405215	283856
Краткосрочные активы		0,49	0,51		4590368	4825550
Долгосрочные ссуды		0,11	0,19		1030491	1797754
Неликвидные активы		0,24	0,27		2248343	2554703

Первоклассные активы имеют тенденцию к росту в 2009 г. - они составили 0,15% . Самую большую долю имеют краткосрочные активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд - все это обусловило высокий уровень краткосрочных активов в структуре банковских активов.

Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в 2009 г. до 0,19% в 2010 г. Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

Рискованность как критерий качества активов означает потенциаль-ную возможность потерь при их превращении в денежную форму. Степень риска активов зависит от многих факторов, специфичных для определенного их вида. Например, риск ссуды обусловлен финансовым состоянием заемщика, содержанием объекта кредитования, объемом ссуды, порядком выдачи и погашения и т.д. Риск вложения в ценную бумагу зависит от финансовой устойчивости эмитента, механизма выпус-ка и продажи ценной бумаги, способности котироваться на бирже и т.д.

По степени доходности активы банка делятся на активы, приносящие доход и активы, не приносящие доход.

В таблице 2 представлен анализ активов по степени доходности за 2009 г.и за 2010 г., рассчитан удельный вес каждой из статей активов.



Таблица 2- Анализ активов по степени доходности ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» за 2009 г.и 2010 г.

Активы	Структура, %	Сумма, тыс.руб.
		2009	2010 г.		2009	2010 г.
Активы, приносящие доход, тыс. руб.		61%	70%		5714539	6623304
Активы, не приносящие доход, тыс. руб.		39%	30%		3653558	2838559
Итого:		100	100		9368097	9461863

Из табл. 2 очевидна тенденция к сокращению доли активов, приносящих доход и увеличению доля активов, не приносящих доход.

Чем выше доля активов, принося-щих доход, тем при прочих равных условиях больше дохода (прибыли) имеет банк, а, следовательно, и больше возможности укрепить свою капитальную базу. А это означает, что банк может сильнее противосто-ять рискам, которые он на себя взял.[13]

Важным фактором, определяющим степень ликвидности банка, является качество его пассивов. Для анализа пассивов банка выделим следующие структурные части собственный капитал и привлеченный капитал. Данные сведены в таблице 3.

Таблица 3- Анализ пассивов ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» за 2009 г. и 2010 г.

Вид	Доля в общей сумме пассивов	Сумма, тыс. руб
		2009г	2010 г.		2009г.	2010 г.
Собственные средства		24%	17%		2 248 343	1 608 517
Привлеченные средства		76%	83%		7 119 754	7 853 346
Итого:		100	100		9 368 097	9 461 863

Из табл.3 можно сделать вывод, что собственные средства банка занимают менее 20%, остальную часть занимают привлеченные средства. На

протяжении анализируемого периода привлеченные средства и собственные находятся относительно в стабильном состоянии, нет резких перепадов в структуре пассивов, что свидетельствует об устойчивой работе банка.

Показатель структуры расходов показывает, что расходы банка составили в 2009г. - 82,6%, а в 2010 г. - 82,2%.

Показатель чистой процентной маржи показывает отношение чистого процентного дохода банка к уплаченным процентам. Он возрастает, что говорит об увеличении кредитной активности банка.

Таким образом, структура привлеченных средств ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» претерпела за рассматриваемый период существенные изменения:

· На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников произошло изменение приоритетов: от депозитов до востребования к срочным обязательствам.

· Уменьшение удельного веса счетов до востребования, т.е. наиболее дешевой, но и наиболее рискованной ресурсной базы банка, которая формируется преимущественно за счет вкладов населения, свидетельствует о том, что банк создает новые технологические процедуры, привлекательные для клиентов, а также о возрастании доверия населения к банку.

· Существенное увеличение удельного веса срочных депозитов и вкладов свидетельствует о наличии у банка деятельности по предложению новых банковских продуктов на рынке для привлечения временно свободных денежных средств юридических и физических лиц. Такая тенденция является положительной для банка, поскольку срочные обязательства, благодаря своему стабильному временному горизонту, позволяют банку осуществлять качественный финансовый менеджмент по управлению портфелем банка.



2.2 Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного кредитования

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития», НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательстве, планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На сегодняшний день (см. табл. 5) ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2010 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн в 2009г.). Однако, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г. Согласно некоторым оценкам, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2009 г. в России было предоставлено около 100 тыс. квартир, а банками выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод, что банковская ипотека занимает чуть более четверти рассматриваемого рынка.

Таблица 5 - Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2009 г., (млн. руб.)

№ п/п	Наименование показателя		1.01.09	1.01.10
1	Предоставлено кредитов физическим лицам - всего		856 531	1 212 871
1.1	из них: - ипотечных жилищных кредитов		11 630	18 461
2	Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, %		1,36	1,52
3	Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, ед.		181	218
4	Количество субъектов Российской Федерации, заемщикам которых предоставлены ипотечные жилищные кредиты, ед.		78	80
5	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам		13 884	17 774
6	Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам		11	9
7	Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, %		0,08	0,05

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, в странах Балтии - 3,3-3,5%. Ставки плавно снижаются, начиная с 2004 года, когда они составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях. Дальнейшее снижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 30 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов. Прогресс налицо: если в 2005 г. большинство банков утверждали срок кредита на уровне 3-5 лет, то сегодня на рынке уже всерьез задумываются об ипотеке на 30 лет. Это вполне сопоставимо с американскими и европейскими кредитами. На сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты на срок до 20 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 6-7 лет - заемщики стремятся досрочно погасить кредит. При этом ряд основных игроков: Сбербанк, ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития»,НИКом и Городской Ипотечный Банк - предоставляют стандартные кредиты на срок от 15 лет. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» и Городской ипотечный банк готовы предоставлять кредиты на 30 лет. Из коммерческих предложений это пока наиболее длинные кредиты. В пятерке лидеров в качестве перспективных игроков ипотечного рынка следует выделить Внешторгбанк. По состоянию на 1 января 2009 г. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» занимал третье место в списке крупнейших российских банков объему выданных в 2009 г. ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынком жилья. Однако большинство банков заявляют, что их интересует, в основном, вторичный рынок. Такое желание вполне объяснимо - у банков меньше юридических рисков: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка. На вторичном рынке банки работают с любым объектом кроме коммунальных квартир и домов под снос (обычно это «хрущевки»). На первичном рынке некоторые банки работают только с определенными компаниями-застройщиками.

Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

Проведем анализ ипотечной программы ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития». ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства.

Воспользоваться ипотечной программой ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат; доход от предпринимательской деятельности; другие доходы.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынка, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2009 г. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» вошел в число 50-ти «самых потребительских» банков России.

Проведем анализ ипотечного кредитования за 2009 г.

Таблица 6 - Ипотечные кредиты ОАО Уральский Банк Реконструкции и Развития за 2009 г.

Показатель		2009 год
Количество выданных ипотечных кредитов, шт		7800
Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.		5230,5
Средняя величина кредита, тыс.руб		7500

Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» , это говорит о стабилизации макроэкономических параметров, таких как инфляция и повышение уровня жизни населения.



Выводы и предложения

На основании проведенного в работе исследования можно сделать следующие выводы:

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Основная проблема ипотеки - ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На основании изучения темы курсовой работы можно сделать следующий вывод: ипотечное кредитование находится на стадии становления и за ипотекой большое будущее.

Анализ ипотечного кредитования ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» показал, что банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается ипотечное кредитование.

За анализируемый период количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась. Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Имеется положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» за 2010 г., это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.

Проведенный анализ показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а в инвестиционно-строительной деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

7. Создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.



Список использованных источников

1. Федеральный закон РФ «О Центральном Банке РФ (Банке России)» от 26.04.95г., №86-ФЗ (в ред. от 10.07.2005г. № 86-ФЗ, с изменениями и дополнениями от 18.07.2008г.)

2. Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 03.02.96г., №17-ФЗ (в ред. от 21.03.2005г. №31-ФЗ с изменениями и дополнениями от 21.07.2008г. №106-ФЗ)

3. Налоговый кодекс РФ (с изменениями и дополнениями от 20.10.2008г.)

4. Положение ЦБ РФ «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ от 09.10.2005г. №199-П (с изменениями и дополнениями от 01.06.2007г.)

5. Положение ЦБ РФ «О безналичных расчетах в РФ от 03.10. 02г., №2-П (с изменениями и дополнениями от 11.06.2007г.)

6. Федеральный закон от 16 июля 2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2004 г., 11 февраля, 24 декабря 2005 г., 5 февраля, 29 июня 2007 г.);

...