Анализ состояния ипотечного кредитования в "АН "Мегаполис–Сервис"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Технико-экономическая характеристика ООО "АН "Мегаполис-Сервис" г. Железнодорожный"

1.1 Характеристика "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный

1.2 Организационная структура и направление деятельности "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный

1.3 Банк жилья, стоимость

2. Анализ состояние ипотечного кредитования в "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный

2.1 Объекты недвижимости "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный

2.2 Ипотечный кооператив "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный

2.3 Ипотечные программы предлагаемые "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный" совместно с банками

Заключение

Введение

Место прохождения преддипломной практики - Общество с ограниченной ответственностью "МИЦ-Красная Пресня" г. Москва.

Цель прохождения преддипломной практики в ООО "МИЦ-Красная Пресня" - сбор и систематизация материала для подготовки дипломной работы на тему "Макроэкономические факторы стоимости городской жилой недвижимости" (на примере работы ООО "МИЦ-Красная Пресня" Задачи преддипломной практики:

-закрепление теоретических знаний, полученных в процессе обучения:

-изучение сферы деятельности ООО "МИЦ-Красная Пресня", особенностей проведения процедуры оценки жилых объектов вторичной и первичной недвижимости, а также анализ уровня цен в зависимости от влияния макроэкономических факторов на них.

В ходе практики мною был выполнен следующий комплекс работ:

-ознакомление с организационной структурой и направление деятельности ООО "МИЦ-Красная Пресня";

-сбор фактического материала для проведения анализа макроэкономических факторов, влияющих на итоговый результат оценки;

-проработка теоретических вопросов по выбранной теме дипломной работы в целях совершенствование системы оценки.

В отчете о преддипломной практике раскрываются:

-краткая характеристика ООО "МИЦ-Красная Пресня";

-анализ состояния рынка городской жилой недвижимости в городе Москве.

Агентство недвижимости «МИЦ-недвижимость» входит в группу компаний «Московский ипотечный центр -- МИЦ», работающую на рынке недвижимости с 1999 года. ГК «МИЦ» -- это ведущие столичные риелторские и инвестиционно-девелоперские компании, предоставляющие услуги в секторе коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Московской области, а также за рубежом.

Изначально группа компаний специализировалась на риелторских услугах. На момент создания базовой структуры ГК «МИЦ» опыт сотрудников в сфере недвижимости составлял не менее пяти лет, что позволило расширить спектр услуг и заняться инвестированием в строительство жилой недвижимости.

Качественное обслуживание и постоянное совершенствование бизнес-процессов позволили ГК «МИЦ» с успехом реализовать ряд крупных проектов. В Москве и Московской области построены и сданы в эксплуатацию более 20 жилых комплексов с развитой инфраструктурой, сейчас ведется строительство новых объектов.

Предлагаются следующие профессиональные услуги в области недвижимости:

покупка и продажа жилых объектов вторичного фонда (домов, квартир и комнат) в Москве и Московской обрасти;

обмен квартир и комнат;

покупка и продажа квартир на первичном рынке Москвы и Московской области (включая объекты в новостройках на любой стадии строительства, по программам ипотечного кредитования, по воинским сертификатам и жилищным субсидиям);

обмен, продажа и покупка дачных участков, коттеджей и другой загородной недвижимости в Подмосковье;

работа с коммерческой недвижимостью: аренда, покупка или продажа офисов, складов, торговых и промышленных объектов;

подбор оптимальных программ кредитования, включая ипотеку, залоги, банковские кредиты и ломбардные займы;

экспертная оценка стоимости российской недвижимости, составление официальной отчетной документации для предоставления в различные инстанции;

покупка недвижимости за рубежом.

Выполняется обширный комплекс работ от подбора объекта до сопровождения сделки и обеспечения гарантий ее безопасности. Обратившись в «МИЦ-недвижимость», вы убедитесь в том, что мы неукоснительно выполняем взятые на себя обязательства и соблюдаем оговоренные сроки.

Сотрудники компании -- профессионалы, которые используют свои знания и навыки для того, чтобы вы могли реализовать свои надежды и мечты, заключив сделку с максимальной выгодой, соблюдением своих интересов и гарантией безопасности. Доверив нам решение вопросов, связанных с приобретением недвижимости, вы оцените индивидуальный подход и высокий уровень обслуживания.

Специалисты ГК «МИЦ» участвуют в специализированных конференциях, выступают на форумах, предоставляют консультации через средства массовой информации. Наши сотрудники получили множество дипломов, сертификатов и других наград. ГК «МИЦ» неоднократно удостаивалась звания лучшей российской риелторской компании.

ООО «МИЦ-Красная Пресня» в свою очередь является одним из 15 отделений, данной ГК.

1. Технико-экономическая характеристика ООО "МИЦ-Красная Пресня"

1.1 Характеристика ООО "МИЦ-Красная Пресня"

Общество с ограниченной ответственностью "МИЦ-Красная Пресня", именуемое в дальнейшем "Общество", создается и действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Российской Федерации "Об обществах с ограниченной ответственности".

Общество является юридическим лицом и строит свою деятельность на основании настоящего Устава и действующего законодательства Российской Федерации. Срок деятельности Общества не ограничен.

Учредителями Общества являются граждане РФ - Копылков С.Ю, Соломонова Н.И, Шемяков К.С.

Полное фирменное наименование Общества в русской транскрипции: Общество с ограниченной ответственностью "МИЦ-Красная Пресня», сокращенное наименование в русской транскрипции: ООО "МИЦ-Красная Пресня". Общество является коммерческой организацией.

Общество вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами. Общество имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное название на русском языке и указание на его место нахождения. Общество имеет штампы и бланки со своим наименование, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации.

Место нахождения Общества: 123410, Российская Федерация, Москва, ул. Красная Пресня, д. 24.

Целями деятельности Общества являются расширение рынка товаров и услуг, извлечение прибыли. Общество вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Предметом Общества является:

- риэлтерская деятельность;

- все операции с недвижимостью;

- услуги организациями и гражданам в поиске нежилых и жилых помещений, аренде, по обмену и найму жилья, оформлению сделок;

- оказание услуг в сфере ипотеки;

- оценочная деятельность;

- осуществление рекламной, издательской и полиграфической деятельности;

- осуществлять консультационную деятельность;

- проведение брокерских и лизинговых операций;

- инвестиционно-страхования деятельность;

Уставной капитал Общества определяет минимальный размер имущества, гарантирующий интересы его кредиторов, и составляет 300 000 (триста тысяч) рублей. На момент регистрации Общества уставной капитал оплачен на 100 (процентов).

Для проверки и подтверждения правильности и годовых отчетов и бухгалтерских балансов Общество вправе по решению Общего собрания участников привлекать профессионального аудитора (аудиторскую фирму), не связанного имущественными интересами с Обществом, лицом, осуществляющим функции Генерального директора, и участниками Общества. Аудиторская проверка может быть поведена также по требованию любого участника. В случаи проведение такой проверки оплата услуг аудитора осуществляется за счет участника Общества, по требования которого она проводиться. Привлечение аудитора для проверки и подтверждения правильности годовых отчетов и бухгалтерских балансов Общества обязательно в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Аудитор проводит проверку годовых отчетов и бухгалтерских балансов Общества до их утверждения Общим собрание участников Общества. Общие собрание участников не вправе утверждать годовые отчеты и бухгалтерские отчеты Общества при отсутствии заключения аудитора. Аудитор вправе привлекать к своей работе экспертов и консультантов, работа которых оплачивается за счет Общества. Аудитор обязан потребовать созыва внеочередного Общества собрания участников, если возникла серьезная угроза интересам Общества.

Имущество Общества образуется за счет вкладов в уставной капитал, а также за счет иных источников, предусмотренных действующим законодательством РФ. В частности, источниками имущества Общества являются:

- уставной капитал Общества;

- доходы, получаемые от оказываемых Обществом услуг;

- кредиты банков и других кредиторов;

- вклады участников;

- безвозмездные и благотворительные взносы и пожертвования организаций, предприятий, граждан;

- иные источники, не запрещенные законодательством.

Решение о распределение прибыли принимает Общее собрание участника. Общества в праве ежеквартально (раз в полгода или раз в год) принимать решение о распределение которой было принято, если:

- на момент принятия такого решения Общество отвечает признакам несостоятельности (банкротство) или если указанные признаки проявятся у Общества в результате принятия такого решения;

- на момент принятия такого решения стоимость чистых активов Общества меньше его уставного капитала или станет меньше его размера в результатах принятия такого решения;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Уставом и действующим законодательством РФ.

Общество может быть добровольно реорганизовано в порядке, предусмотрено законом. Реорганизация Общества может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. При реорганизации вносятся соответствующие изменения в учредительные документы общества. Не позднее 30 дней с даты принятия решения о реорганизации Общества в письменной форме уведомить об своих кредиторов. Права кредиторов, возникающие в связи с реорганизацией Общества, определяется законом. Реорганизация Общества осуществляется в порядке, определяемым действующим законодательством РФ.

1.2 Организационная структура и направление деятельности ООО "МИЦ-Красная Пресня"

1.3 Банк жилья, стоимость

Банк жилья ООО «МИЦ-Красная Пресня» представляет собой базу данных объектов недвижимости. Данные банка жилья хранятся в компьютерной базе. База имеет название CRM, оттуда автоматически выгружается реклама в различные источники.

База представляет собой следующие сведения:

1. для объектов вторичного жилья и новостроек:

- Город /

- Улица

- Кол-во комнат

- Пл. общ

- Пл. жил

- Пл. кух.

- Тип комнат

- Этаж

- Этажей

- Тип с/у

- Балкон

- Тип дома

- Гор. вода

- цена

2. для объектов загородной недвижимости:

- Направление / район / пригород

- Площадь общая

- Площадь участка

- Тип дома

- Свет / газ / вода

- Цена

2. Проведения процедуры оценки жилой недвижимости, выявление влияние макроэкономических факторов

2.1 Объекты недвижимости ООО «МИЦ-Красная Пресня»

К объектам недвижимости, с которыми работает ООО можно отнести:

Вторичное жилье Москва/Московская область

Объекты новостройки в Москве и МО.

2.2 Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В ООО «МИЦ-Красная Пресня» проводится оценка для физических и юридических лиц. Для целей купли-продажи, банков и т.п.

Определяются различные виды стоимости.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвентаризационная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В ООО «МИЦ-Красная Пресня» я изучил различные подходы при оценке недвижимости.

Основные подходы оценки недвижимости

- сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) Метод прямой капитализации

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При каждом подходе основной задачей для оценщика является грамотное определение и вычленение тех макроэкономических факторов, которые

2.3 Ипотечные программы предлагаемые ООО "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный" совместно с банками Богородский Муниципальный Банк "БМБ", Московский залоговый банк "МЗБ"

Московская областная ипотечная программа

Преимущества при получении ипотечного кредита через Ипотечного брокера ООО "АН "Мегаполис-Сервис":

1. Принцип "Одного окна" - заемщик обращается только в Мегаполис-Сервис, все остальное делают сотрудники компании;

2. Минимальные сроки:

- рассмотрения заявки на выдачу кредита - 1 день с даты предоставления полного пакета документов;

- предоставления кредита - в течение недели после проведения оценки жилого помещения.

3. Минимально предлагаемая на территории г. Москвы и Московской области процентная ставка в рублях - от 11% до 14% годовых;

4. Минимальная сумма вознаграждения за подготовку, оформление и выдачу кредита - всего 15 тысяч рублей, независимо от суммы и срока кредитования.

5. Сумма кредита от 100 тысяч до 16 миллионов рублей;

6. Получение заемщиком кредита в городе проведения сделки;

7. Возможность привлечения созаемщиков при недостаточности собственного дохода;

8. Гарантии безопасности проведения ипотечной сделки.

КБ "Богородский Муниципальный Банк"

Московская областная ипотечная программа направлена на обеспечение в 2005-2010 годах доступности современного жилья в Московской области посредством выдачи ипотечных кредитов. Банк работает в рамках программы по стандартам АИЖК.

Воспользовавшись ипотечным кредитом от КБ "БМБ" (ООО), Вы можете:

-купить квартиру, имея лишь 10 процентов ее стоимости;

- решить квартирный вопрос ваших детей сейчас;

- спасти накопленные денежные средства от растущей инфляции;

- зарегистрироваться в новой квартире;

- сэкономить деньги за аренду квартиры;

- получить обратно часть потраченных денег в виде налоговой льготы.

Преимущества ипотечного кредита от КБ "БМБ" (ООО)

Минимальные сроки рассмотрения заявки на выдачу кредита - 8-10 дня с даты предоставления полного пакета документов. Получение кредита на приобретение квартиры, как в новых домах, так и на рынке вторичного жилья. Отсутствие дополнительных комиссий и сборов за рассмотрение заявки и выдачу кредита:

- Гибкий график выплаты процентов;

- Учет совокупного семейного дохода при расчете суммы кредита;

- Погашение кредита ежемесячно равными платежами;

- Возможность досрочного погашения кредита через 6 месяцев;

Условия получения ипотечного кредита:

- Первоначальный взнос от 10% стоимости квартиры;

- Ставка от 10,75% до 14% годовых в рублях;

- Срок кредита - от 3 до 30 лет;

- Размер кредита - до 90% от стоимости квартиры;

- Минимальная сумма кредита - 100 000 рублей;

- Заемщику необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность, приобретаемое жилье и риск утраты права собственности на квартиру;

- Обеспечение кредита: залог приобретаемого жилья, залог имеющегося в собственности жилья;

Требования к заемщику:

- возраст от 18 до 65 лет,

- наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в любом городе России,

- наличие постоянного места работы и стабильного дохода в течение последних 6 месяцев.

АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО)

На срок до 30 лет без дополнительных сборов и комиссий

Первоначальный взнос (рубли) от 10% до 30% (включительно) - Ставка (% годовых) 12,0% Первоначальный взнос (рубли) от 30% и выше - Ставка (% годовых) 11,0%

АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО) предоставляет услугу по ипотечному кредитованию физических лиц.

Ипотечный кредит - это современный и удобный способ приобретения жилой собственности. Приобретая квартиру в кредит, Вы в кратчайшие сроки становитесь собственником жилья и можете сразу заселиться и зарегистрироваться в Вашей новой квартире.

Условия кредитного ипотечного продукта АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО).

Общие условия:

- заемщиком (созаемщиком) может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет и не старше 75 лет при условии наличия заключенного договора страхования (личное и имущественное страхование) на весь срок кредитования. Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин: не более 360 месяцев (30 лет), не более разницы между возрастом в 75 лет и текущим возрастом заемщика;

- срок принятия решения - от 5 (пяти) рабочих дней со дня принятия сотрудником Банка полного пакета документов.

В этом разделе также указать на необходимость проведения Заемщиком оценки предмета залога в аккредитованной Банком оценочной компании.

Цель кредита: приобретение жилого помещения на первичном и вторичном рынках жилья в г. Москве и в Московской области.

Обеспечение по кредиту: залог приобретаемого или имеющегося жилого помещения.

В качестве дополнительного обеспечения по кредиту БАНК может принять поручительство дееспособных физических лиц, имеющих постоянный документально подтвержденный источник дохода.

Требования по страхованию:

1. страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика/созаемщика;

2. страхование передаваемой в залог недвижимости от рисков утраты и повреждения;

3. страхование утраты права собственности на передаваемую в залог недвижимость.

4. страхование должно производиться в страховых компаниях, аккредитованных Банком.

Погашение задолженности по кредиту осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Запрет на досрочное погашение кредита - первые 6 месяцев пользования кредитом, далее погашение без штрафных санкций. Стаж по последнему месту работы - не менее 6 месяцев (для Заемщика, осуществляющего предпринимательскую деятельность в качестве Индивидуального предпринимателя, - не менее 2-х лет). Заемщики должны работать в г. Москве и Московской области не менее 1 года.

Заключение

недвижимость агентство ипотечный затратный

За время прохождения преддипломной практике ООО "АН "Мегаполис - Сервис" г. Железнодорожный" был собран был собран материал для дипломной работы, изучена сферы деятельности агентства недвижимости, особенности ипотечного кредитования, изучены ипотечные программы, а так же: изучены предложения и спрос на рынке недвижимости г.Железнодорожный, порядок и процесс проведения оценки недвижимости, в т.ч. этапы проведения оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, подходы к оценке, расчет рыночной и ликвидной стоимости объекта оценки, учет спроса на объекты недвижимости, оформление заявки от покупателя на подбор вариантов приобретения объектов недвижимости, проведение финансовой операции по сделки с недвижимостью (продажа квартиры в новостройке).

Размещено на Allbest.ru

...