Регулирование ипотеки в России

Таким образом, в качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;

3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 30.12.04 №217-ФЗ.

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

2.2 Ипотечное кредитование в России на современном этапе

Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в 2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Если на 01.10.2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 534 759 млн. рублей - это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года, то по данным на 01.10.2009 эта цифра составила 104 307 млн. руб., что на 430 452 млн. руб. меньше данных 2008 года. При этом в среднем на 2,0% возросла ставка кредита. (Прил. 1)

Объем просроченной задолженности за прошедший год увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в законодательстве, таких как:

- отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение);

- упрощение операций с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Остановимся подробнее на данных первого полугодия 2009 года.

В первом полугодии 2009 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

- сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5% - до 586 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее ИЖК), остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях только 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

- снижением абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 44045 ИЖК на общую сумму 55,4 млрд. руб., или 4,7 от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,3 млн. руб. По сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем предоставленных в первом полугодии 2009г. ИЖК сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года. Причем если в первом полугодии 2006г. темпы прироста ИЖК в 2 раза превышали темпы прироста потребительских кредитов, а в соответствующие периоды 2007 и 2008 гг. указанные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009г. темпы прироста потребительских кредитов в 3,6 раза превысили темпы прироста ИЖК (Прил. 2);

- продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. Всего за первое полугодие 2009 г. было выдано 43339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. против 706 ИЖК в иностранной валюте на 3,6 млрд. руб. Доля рублевых кредитов в общем объеме ТЖК по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. увеличилась на 6,9 процентного пункта, составив 93,6% (Прил.3);

- повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предшествующим годом средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, повысилась на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ИЖК за первое полугодие 2009 г. сократились на 17,1 месяца по рублевым ИЖК (с 215,1 до 198,0 месяца) и на 80,8 месяца по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте (с 206,0 до 126,1 месяца);

- устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях возросла по сравнению с соответствующим периодом 2008г. в 6,3 раза, в иностранной валюте - в 14,7 раза, составив по состоянию на 1 июля 2009г. 11,6 и 9,8 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно. (Прил. 4)

Как отмечают специалисты Аналитического Центра агентства недвижимости МИАН, большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. По словам экспертов, банки, оставшиеся на рынке ипотеки, минимизировали риски неплатежей посредством увеличения ставок и усложнения процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 году - уже не более 40%.

Кроме того, в ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок - почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека и в сокращении целевой аудитории рынка. По словам аналитиков, тому был ряд причин:

- высокие процентные ставки,

- риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости,

- нестабильность валютных курсов,

- шаткое положение на рынке труда,

- негативное информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального Федерального округа, которая составила 12,8 млрд. руб. или 59,8% объема просроченной задолженности по ИЖК по РФ в целом. При этом следует отметить, что по сравнению с началом 2009г. указанная доля уменьшилась на 9,9%, в то время как доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах РФ выросла на 0,1 - 3,4% (Прил. 5).

Основной причиной уменьшения объемов ИЖК явилось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями выданных ИЖК. Если количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), то с начала 2009г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 139 единиц. Объем рефинансируемых ими ИЖК сократился за 2008г. на 14,6% - со 115,9 до 99 млрд. руб., а с начала 2009г. еще почти в 3 раза - до 33,4 млрд. руб. При этом если в 2008г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,4% общего объема кредитов, предоставленных в 2008г. кредитными организациями, то в первом полугодии 2009г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ИЖК - его доля в предоставленных в первом полугодии 2009г. ИЖК составила 60,3%. (Прил. 6)

Из-за корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса средний размер выдаваемого кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн. руб.

Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период).

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций явилось рефинансирование ипотечного жилищного кредитования путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008г. кредитов составил 97 млрд. руб., или 98% рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009г. рефинансирование ИЖК осуществлялось только путем их продажи другим организациям.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием для привлечения средств в систему ИЖК практически не осуществлялась. В 2008г. этим способом рефинансирования воспользовалась одна кредитная организация, выпустив облигаций на сумму 2 млрд. руб.

Положительные же изменения на рынке ипотеки начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них - кредитование новостроек.

В результате к концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались следующие тенденции:

- количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

- средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым - до 14,5%;

- средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных - до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

- завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы.

И хотя продолжила рост и просроченная задолженность по ипотечным кредитам - к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности, однако общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться - во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.

2.3 Меры, предпринятые правительством РФ для стабилизации рынка ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса

Следует отметить, что государство активно поддерживает рынок ипотечного жилищного кредитования. Наряду с функционированием Федеральной целевой программы "Жилище", цель которой - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, была запущена "Программа поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации" с помощью Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Фактически эта программа позволяет увеличить во времени и отсрочить выполнение обязательств по уже взятой ипотеке, а также изменить условия кредитования на более мягкие. На эти цели АРИЖК было зарезервировано порядка 30 млрд. руб.

Из документов АРИЖК: данная программа изначально не предусматривала "прощения долга, а также пеней, штрафов и неустоек", "освобождения заемщика от выполнения обязательств по страхованию", "освобождения от внесения ежемесячных платежей".

По последним данным, озвученным в ноябре, доля "плохих" ипотечных кредитов в России остается на уровне 7% (при общих объемах ипотечной задолженности в 1 трлн. руб.). Но, как уточнил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в ходе Всероссийской ипотечной конференции, цифра может варьироваться, в зависимости от того, что подразумевается под дефолтными кредитами. Так, доля тех займов, что были просрочены на 30, 90 дней и больше, - около 11%. А доля кредитов, по которым вообще не поступают платежи, - на уровне 1,5%. В Сбербанке, например, по итогам 10 месяцев 2009 года - 4% просроченных кредитов (включая прочие потребительские).

При этом, как озвучил президент Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков, с момента создания АРИЖК было реструктуризировано порядка 35 тысяч проблемных кредитов, но доля самого АРИЖК составила 10%. Как объясняют эксперты, банки предпочитают сегодня пользоваться собственными программами реструктуризации и стараются не афишировать эти данные.

Среди банков, озвучивших такую информацию можно назвать ВТБ24. По итогам 10 месяцев 2009 года реструктуризировано 1156 кредитов с помощью программы АРИЖК и 230 - с помощью собственной стабилизационной программы ВТБ24.

По словам генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, программу помощи проблемным заемщикам решено продлить еще на год -она будет действовать и в течение 2010-го.

Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

1. Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации.

2. Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.

3. Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.

4. У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.

5. До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

1. Общая площадь жилого помещения составляет:

- для одиноко проживающих - не более 50 квадратных метров в городе и не более 70 квадратных метров в сельской местности;

- для двух человек - не более 35 квадратных метров на человека в городе и не более 60 квадратных метров на человека в сельской местности;

- для трех человек и более - не более 30 квадратных метров на человека в городе и не более 50 квадратных метров на человека в сельской местности.

2. Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

1. Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года.

2. Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз. Только для отдельных категорий граждан предусмотрена возможность повторной реструктуризации: для семей с несовершеннолетними детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для жителей монопрофильных городов.

Второй ключевой момент 2009 года: на рынок вернулась ипотека на новостройки. В условиях кризиса большинство российских банков полностью прекратило выдачу займов на эти цели.

Правительство РФ поручило разработать программу, которая позволила бы покупать строящееся жилье в разных регионах России на доступных условиях. В итоге в сентябре уже было заключено первое соглашение АИЖК с "ГПБ-Ипотека" и Газпромбанком в рамках программы "Стимул".

Поскольку программа только начала действовать, статистики по ней еще нет. Но авторы документа уверены, что ипотека под 11% годовых на квартиры с ценой метра около 30 тыс. руб. будет популярна. Средняя же рыночная ставка в России в ноябре 2009 года составила 18,06% (данные "КредитМарт").

Инновационный для российского рынка ипотечный продукт предложил в середине 2009 года банк ВТБ24: ипотека с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования Центробанка РФ. Если учесть, что последняя находится сейчас на своем очередном историческом минимуме (8,75% годовых), подобная ипотека на первый взгляд выглядит достаточно привлекательной.

Некоторые эксперты рынка признают, что плавающие ставки вообще лучше запретить законодательно, иначе может возрасти количество дефолтных кредитов. Существует мнение, что можно не запрещать, а лишь ограничить условия этого вида кредитования так, чтобы в любом случае (даже при резком повышении ставки) заемщик ежемесячно отдавал бы не более 40-50% своих доходов.

Приятным сюрпризом для любого потенциального заемщика стало постановление Высшего арбитражного суда РФ об отмене банковских комиссий за ведение ссудного счета. Пока постановление ВАС не было опубликовано в окончательной редакции, но очевидно, с нового года взимание комиссий за ведение счетов будет признаваться незаконным.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

Слишком "короткие" и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на депозитные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на кредитные источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на государственные источники (целевые средства бюджета или "антикризисных" фондов на ипотечное кредитование).

При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для сохранения и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться "государственные" источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление государственных средств банкам оказалось неэффективным, так как предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, не попадают в реальную экономику, что приводит к дальнейшему усилению кризисных явлений.

Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской модели ипотечного кредитования. Сущность их заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто потенциальным заемщиком.

В мировой и российской банковской практике выработаны эффективные механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования, к которым относятся:

1. Финансирование в рамках автономной модели. Источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщиком вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит). В условиях кризиса такая модель является неэффективной, так как снижается количество депозитов в банках, и возникают сложности привлечения заемщиком дополнительных ресурсов.

2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, в том числе и в качестве дополнительно необходимых ресурсов, в условиях кризиса затруднительно.

3. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку вторичный рынок обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит третьему лицу -финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

В условиях кризиса модель интересна для финансового инвестора в случае стабильного или растущего рынка недвижимости и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт.

5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию - американская модель.

Основная задача АИЖК способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредствам рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.

Данная модель в условиях кризиса оказалось неэффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам.

6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных. Данная модель не получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечь финансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.

7. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, так как фондовый рынок находится в стагнации.

8. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления, которая является одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идет уменьшение количества инвестиций, в связи с чем данная модель не способна обеспечить систему ипотечного кредитования финансами.

Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях кризисной модели может комбинироваться:

· с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;

· с продажей старого жилья для приобретения нового;

· с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;

· с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо на строго планомерной основе, исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития, в целях прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

Необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечного кредитования из кризиса, а также обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования финансами, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию.

На сегодняшний день многие аналитики говорят о том, что острая фаза кризиса пройдена. Вопрос о восстановлении объемов ипотечного кредитования сводится к срокам. Все зависит от общей экономической ситуации. Считается, что 2010 год станет временем восстановления ипотечного рынка. А за 2-3 года рынок, по расчетам, должен полностью компенсировать все потери, нанесенные ему кризисом.

В 2010 году рынок ипотеки продолжит восстанавливаться. На фоне пониженной ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%. Учитывая зафиксированное в прошлом году смещение спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.

Предпосылок увеличения ипотечного кредитования можно выделить четыре.

1. Существенное снижение инфляции. По предварительным данным, она составила в прошлом году 8,8%, это самый низкий показатель с 1991 года. На этот год прогнозы - от 6,5% до 9%.

2. В прошлом году Центробанк снизил ставку рефинансирования на треть, снижал ее десять раз. Сейчас она составляет 8,75%, это самый низкий показатель.

3. Банки накопили достаточно ликвидности, особенно крупные, то есть имеют деньги, чтобы предоставлять кредиты.

4. Восстанавливается спрос на кредиты. Эксперты считают, что рост кредитования в 2010 году может составить от 10% до 20%. Данный прогноз в большей части относится ко II кварталу.

В последние месяцы прошлого года объем кредитов компаниям почти не изменился. Другая ситуация по кредитам частным лицам - они сократились на 10%. По ипотечным кредитам в некоторых регионах сокращение от 3 до 6 раз. Плохие долги, то есть просрочка выплаты по кредитам граждан к декабрю 2009 года составила порядка 250 млрд. руб. На сегодняшний день можно говорить о замедлении роста просрочки. Поэтому до критических значений показатель, скорее всего, не доберется. Если сравнивать с предыдущими годами, то динамика явно отрицательная. Но во втором полугодии прошлого года начался процесс снижения ставок, поэтому объемы будут расти. По имеющейся на сегодняшний день статистике понятно, что объем кредитов компаниям не изменился. По существу новые кредиты выдаются, однако при этом одновременно гасятся прежние кредиты, полученные ранее по высоким ставкам.

Большая роль в восстановлении ипотечного кредитования в России отводится государственным банкам. Сегодня они ведут себя очень активно, задавая тем самым тренд для остальных банков. Так, Сбербанк полностью восстановил все виды кредитования, в том числе программы жилищного кредитования в валюте. ВТБ24 возобновил программу рефинансирования ипотечных кредитов других банков. Например, заемщик, который имел кредит в долларах сроком на 10 лет, может рефинансировать его в рублях на срок до 50 лет. При этом базовая ставка рефинансирования в рублях начинается от 14,1%.

Эксперты отмечают оживление рынка жилья. В декабре в Москве число сделок по продаже квартир выросло на 72% по сравнению с ноябрем. Примерно 15-17% сделок совершаются с использованием ипотечного кредитования. Многие банки, прежде всего, с госучастием, уже сегодня активно действуют в сфере ипотечного кредитования.

Около 250 млрд. рублей, которые пойдут на выкуп кредитов, государство выделило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК сможет привлекать дешевое финансирование и за рубежом, и внутри страны. Как следствие, оно сможет активно рефинансировать ипотечные кредиты коммерческих банков.

На Всероссийской ипотечной конференции, состоявшейся 9-10 декабря 2009 года, эксперты поделились своим видением ситуации, а также составили свои прогнозы относительно ипотечного будущего России. Помощник президента России Аркадий Дворкович сказал, что в 2010 году ипотека на докризисный уровень еще не выйдет. Однако больших опасений он не испытывает: ресурсов, зарезервированных АИЖК, достаточно. Кроме того, в 2010 году ипотеку будут выдавать под 10-11% годовых. Поставленную задачу правительство считает выполнимой.

Стимулирование рынка ипотечного кредитования - один из приоритетов финансовой политики государства.

Размещено на Allbest.ru