Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Что такое ипотека? Ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, - один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель - кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника. Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование - это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит - только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона). В данной курсовой работе будет рассмотрена система ипотечного кредитования США.

ипотека кредитование жильё социальная

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 .Понятие и особенности ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.1 Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотечный кредит - ссуда под строго определенный залог;

- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

- развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

- развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

1.2 Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов для населения в США - один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. Здесь совершаются разнообразные сделки, необходимые для кредитования населения на покупку, строительство жилья. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты и оформляющие закладные на них, имеют возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

- Первая форма - это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».

- Вторая форма продажа доли и долей кредита, называется «продажей участия».

- В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Важную роль при рефинансировании ипотечных кредитов играют специализированные институты вторичного рынка, которые составляют основу ипотечного рынка в США. При возрождении ипотечного кредитования в Российской Федерации сегодня используется, прежде всего, именно американский опыт.

История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США начинается с момента создания Федеральной жилищной Администрации (ФЖА) в 1934 г. Необходимость её создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заёмщиков, обращением взыскания на предмет залога. Кредиторы испытывали острый кризис ликвидности.

ФЖА разработала и предложила банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом) и стала осуществлять страхование кредитных рисков коммерческих банков при ипотечном кредитовании, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. В настоящее время ФЖА устанавливает: предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, максимальный ссудный процент; определяет условия оценки и проверки недвижимости.

Помимо страхования закладных, ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Основной задачей ФЖА является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов.

ФЖА осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.

ФЖА в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.

Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым ФЖА, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты ФЖА не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью.

Если заёмщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подаёт заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность ФЖА:

- ипотечные кредиты ФЖА ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ФЖА страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

- около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов ФЖА, с другой стороны, две трети заемщиков ФЖА покупают жилье впервые;

- более 20% заемщиков ФЖА - представители национальных меньшинств;

- ФЖА обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования.

ФЖА обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от ФЖА, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом ФЖА никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования она с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь.

В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в ФЖА, преуспевает, а за всю её семидесятилетнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

Для того, чтобы повысить ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции (РФК). Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее (с 1944 г.) и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов.

Чтобы стимулировать спрос на жильё и активизировать кредиторов, в 1938 г. в соответствие с Национальным жилищным законом (National Housing Act) Правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Фэнни Мэй).

Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

Фэнни Мэй первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков.

РФК, вплоть до её роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а Фэнни Мэй выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет.

Фэнни Мэй смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Первоначально Фэнни Мэй была уполномочена покупать только кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В конце 1938 г. Фэнни Мэй имела в своем портфеле застрахованных ФЖА ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заёмных средств с помощью ипотечного кредита.

В 1954 г. Фэнни Мэй стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании Фэнни Мэй для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций. Акции продавались кредиторам, рефинансировавшим у неё ипотечные кредиты. Она стала корпорацией со смешанной собственностью: её обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определённом этапе развития системы.

В 1968 г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих Фэнни Мэй функций. Одна из них сохранила своё название «Фэнни Мэй» и была приватизирована. Вторая представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Департамента жилищного и городского развития. Это Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Джинни Мэй).

Фэнни Мэй сегодня является частной корпорацией, хотя всё ещё и сохраняет некоторую связь с федеральным правительством (находится под надзором государственных органов). Это крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Фэнни Мэй торгует Нью-Йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Её акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Её акции котируются NYSE. Коммерческие банки пользуются услугами ипотечной ассоциации как при покупке, так и при продаже ипотечных облигаций.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надёжности её облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Фэнни Мэй выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками.

На Джинни Мэй была возложена государственная поддержка жилищных программ. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, Джинни Мэй предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются:

- за счёт займов из Государственного казначейства,

- за счёт процентов, приносимых собственным портфелем,

- а также за счёт комиссионных за обязательства.

Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счёт гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Благодаря усилиям Фэнни Мэй и Джинни Мэй был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов. В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты.

Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» Фэнни Мэй, специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования (Фрэдди Мак).

Основной целью Фэнни Мэй и Фрэдди Мак было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путём: повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке.

Фэнни Мэй и Фрэдди Мак были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени Фэнни Мэй было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества Фэнни Мэй и Фрэдди Мак твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало “одобренный список” частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной - третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счёте, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

В 1981 г. Фэнни Мэй получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время Фэнни Мэй является шестой по величине корпорацией в США. Фэнни Мэй и Фрэдди Мак обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:

1. продавать кредиты;

2. трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

Фэнни Мэй и Фрэдди Мак имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг. Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека). Они относятся к так называемым «поддерживаемым государством структурам» (ПГС) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

- кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

- право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации);

- ценные ипотечные бумаги, которые они выпускают или гарантируют, причисляются к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

- разрешение каждой из организаций осуществлять выпуск и перевод ценных бумаг через электронную систему бездокументарных ценных бумаг Федеральной Резервной системы, которая используется для выпуска и переводов государственных ценных бумаг

- возможность допуска в целом долговых ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг каждой из организаций для совершения операций на открытом рынке, в частности, покупки данных ценных бумаг банками, входящими в Федеральную резервную систему

- освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

- освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

- полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства Фэнни Мэй и Фрэдди Мак не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее, тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний.

Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий «АА», в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга «ААА».

Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50 % в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заёмщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям Фэнни Мэй и Фрэдди Мак и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.

Деятельность обеих корпораций - Фэнни Мэй и Фрэдди Мак - регулируется Департаментом Жилищного и Городского Развития (HUD) и Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями - (OFHEO).

Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Программа “гарантий”

Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Американский опыт демонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕКИ США

2.1 Модели ипотеки

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций.

Отличительные особенности Российской модели приведены в таблице 1.

Сравнительные параметры моделей кредитования

Таблица 1

Сравниваемые параметры	Российская модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов		Рыночная
Получение кредита		Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Средства, полученные от клиентов кредитной организации и заимствованные в банковском секторе	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки		Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет		На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	От 3 до 25 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 60-70% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

2.2 Анализ мирового ипотечного рынка 2011

Мировые рынки кредитования в большинстве ключевых стран восстанавливались после значительных потрясений 2009 года. 1 полугодие 2010 года было охарактеризовано как этап восстановления роста объемов ипотечного кредитования на ключевых мировых рынках. Основными драйверами роста в течение всего года служило восстановление глобальной экономики и мировых рынков недвижимости, а также роста устойчивости кредитных организаций и благосостояния частных клиентов. Одним из самых важных факторов восстановления интереса к кредитованию в 2010 году стали низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, поддерживаемые мерами по стимулированию мировой экономики.

В 3 квартале 2010 ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен второй мировой войны, аналогичная ситуация складывалась и в других странах Европы: Великобритании, Швейцарии, Италии, что являлось основным фактором роста объемов ипотечного кредитования, и обеспечивало соответствующую поддержку рынкам недвижимости.

Рост рынков ипотечного кредитования сдерживается наличием нерешенных финансовых проблем у европейских банков, а именно банков Испании и Греции, а также сложностями европейских финансовых рынков и рынков недвижимости США, Испании, ОАЭ, и ряда других стран.

В 2011 году продолжится общеевропейская тенденция сокращения расходов в зоне евро, и сохранится неуверенность связанная с государственным долгом Испании, Португалии, Италии и ряда других европейских стран. На этом фоне рост объемов ипотечного кредитования продолжится на самых стабильных мировых рынках недвижимости благодаря низким процентным ставкам, что будет поддерживать рынки недвижимости.

Стоит отметить возможную тенденцию роста процентных ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии 2011 года, что может привести к снижению темпов роста объемов кредитования, и стать одной из причин коррекции на европейских рынках недвижимости, а именно Великобритании, Франции, Германии, Швейцарии а также стать драйвером для дальнейшего снижения цен в виду сокращения спроса на рынках Испании, Португалии, Греции.

Таблица 2. Мировые финансовые рынки 2010

Изменения ставки euribor 12м		Изменения ставки euribor 12м, исторические сведения, евро
Изменения ставки libor 12м		Изменения ставки libor 12м, исторические сведения, доллары США

Таблица 3. Ставки ипотечного кредитования на конец 2010 года

Страна	Австрия	Великобритания	Германия	Греция	Испания	Италия	Кипр	Монако	Португалия	США	Франция	Швейцария
размер кредита	до 60%	до 70%	до 60%	до 70%	до 70%	до 70%	до 80%	до 100%	до 80%	до 60%	до 80%	до 65%
мин.сумма	150 000 евро	150 000 фунтов	40 000 евро	75 000 евро	50 000 евро	150 000 евро	100 000 евро	100 000 евро	50 000 евро	100 000 $	30 000 евро	350 000 CHF
срок кредита	5-25 лет	3-20 лет	5-20 лет	5-30 лет	5-40 лет	5-30 лет	5-40 лет	3-25 лет	5-30 лет	5-30 лет	5-25 лет	5-35 лет
возрастной максимум	65 лет	до 70 лет	70 лет	70 лет	75 лет	75 лет	70 лет	75 лет	75 лет	75 лет	75 лет	65 лет
Фиксированная ставка
минимальная ставка кредитования	4,50%	3,20%	3,85%	4,50%	4,15%	4,20%	3,40%	3,80%	2,90%	6,00%	2,80%	2,00%
максимальная ставка кредитования	6,00%	6,15%	4,75%	8,00%	5,20%	5,50%	7,35%	5,10%	5,70%	7,25%	4,70%	2,75%
Плавающая ставка
минимальная маржа банка	2,50%	2,79%	1,75%	3,00%	0,75%	1,40%	2,50%	1,50%	1,00%	2,89%	1,30%	1,50%
максимальная маржа банка	4,50%	3,65%	2,35%	4,00%	2,00%	2,00%	4,50%	2,50%	2,25%	3,89%	2,00%	2,50%
Административные сборы, от суммы кредита	1-1,5%	0,5-1,3%	1-1,5%	1-2%	1-1,5%	1-1,5%	1-2%	0,5-1,5%	1-1,5%	1-1,5%	1-1,5%	1-1,5%
Плавающая ставка от	3,90%	2,85%	от 3,3%	от 4,2%	от 2,9%	от 2,8%	от 3,9%	от 2,8%	от 2,9%	от 2,89%	от 2,2%	от 1,8%

Euribor является самым важным benchmark на европейских финансовых рынках при расчете ставок ипотечного кредитования в валюте евро. Euribor основывается на процентных ставках, по которым предлагаются межбанковские кредиты банкам в зоне евро. Большинство кредитных организаций используют данную ставку для расчетов ставок по депозитам, потребительским и ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, а также других финансовых продуктов. Для расчета в ряде стран Европы также используют ставки LIBOR для финансовых продуктов, которые используют как основную валюту доллар США.

Таблица 4

Учетные ставки	Ставка ЕЦБ	Банк Англии	ФРС	SNB
1 октября 2010	1,000%	0,500%	0,250%	0,250%
Euribor rates	Euribor 12	Euribor 6	Euribor 3
1 октября 2010	1,464%	1,184%	0,942%
Libor rates (Euro)	Euribor 12	Euribor 6	Euribor 3
1 октября 2010	1443%	1,160%	0,880%

В 2010 году ставка Euribor достигла исторических минимумов. 1 марта 2010 года ставка Euribor 12м составила 1,215% - это один из самых низких показателей за последние 10 лет. Рекордно низкие ставки Euribor и Libor в 2010 году стимулировали европейских и международных инвесторов рассматривать стабильные европейские рынки недвижимости в качестве "тихой гавани" для инвестиций. Поскольку европейские покупатели в большинстве случаев осуществляют сделки с использованием заемных средств, низкие ставки на финансовых рынках, а соответственно низкие ставки по ипотечным кредитам стимулировали рынки недвижимости стран Европы, в частности: Великобритании, Испании, Франции, Италии, Германии, Швейцарии, таким образом, существенно улучшив ситуацию с объемом совершенных сделок в 2010 году.

Низкие ставки не только позволили получить новые займы на выгодных условиях, но и позволили заемщикам рефинансировать ипотечные займы на более выгодных условиях и сократить размер платежей по существующим обязательствам. Российские заемщики в 2010 году начали впервые проявлять интерес к возможностям рефинансирования имеющихся займов за рубежом с целью сокращения расходов на обслуживание имеющихся ипотечных займов.

Рис.1 Кредитование за рубежом. Структура обращений

В 2010 году структура интереса к кредитованию за рубежом распределялась следующим образом:

наибольший интерес к кредитованию среди покупателей недвижимости из России и стран СНГ приходится на Францию (45% от общего объема), Италию (18%), а также Испанию (14%). Условия кредитования в представленных странах одни из наиболее привлекательных для российских заемщиков, благодаря лояльной политике кредитных организаций к заемщикам и низким ставкам по ипотечным кредитам. Интерес к кредитованию также проявляют покупатели недвижимости в Великобритании (7%), на Кипре (4%), в Греции (4%), и Швейцарии (3%).

Анализируя такие показатели как бюджет покупки, мотивацию для покупки недвижимости за рубежом в кредит в 2010 году можно отметить следующие тенденции:

- 58% покупателей недвижимости за рубежом в кредит не рассматривают покупку в качестве инвестиций, а планируют использовать недвижимость для собственного отдыха и проживания,

- 24% рассматривают приобретаемую недвижимость исключительно в качестве инвестиции, относя к этой категории объекты коммерческой недвижимости, доходную жилую недвижимость,

- 18% покупателей рассматривают объект покупки в качестве места для отдыха и в качестве инвестиции, относя к этой категории в большинстве случаев доходную жилую недвижимость

Большая часть состоятельных клиентов считает инвестиции в недвижимость за рубежом инструментом, обеспечивающим надежную защиту вложений, однако лишь 24% клиентов сообщили, что приобретают недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. В большинстве случаев недвижимость приобретается в качестве места для отдыха и постоянного проживания с возможностью сохранения капитала.

При этом в 2010 году среди сделок по кредитованию недвижимости за рубежом:

- 31% сделок происходил в бюджете 300,000-750,000 евро,

- 28% в бюджете менее 300,000 евро,

- 22% сделок в бюджете 750,000-1,500,000 евро,

- 19% сделок свыше 1,500,000 евро.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1.Ипотечный кризис 2007-2008 гг. в США

Механизмы реализации принципов технологии инвестирования в жилищную сферу могут значительно отличаться. Основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также формой государственного участия. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, которые создавались при непосредственном участии государства. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству, т.к. без участия государства практически невозможно создать условия для успешного развития рынка ипотечного кредитования. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки, к сожалению не всегда успешно. Особенно ярко это проявилось в кризисные периоды в США.

Система финансирования жилья США - это сложный общенациональный рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.). Для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг.

В связи с тем, что применение и работа ипотечных инструментов непосредственным образом зависят от конкретных экономических условий, необходим, прежде всего, анализ экономической ситуации в стране и только в соответствии с ним выбор этих инструментов и технологий. Более того, возникает необходимость своевременной и опережающей корректировки или замены этих инструментов, применяемых индексов и показателей, введение различных ограничений для защиты, как заёмщиков, так и кредиторов. Поэтому с усложнением общего инвестиционного рынка, а также ипотечных инструментов и технологий, схем жилищного инвестирования всё больше возрастает роль государственного регулирования жилищного инвестиционного процесса, финансового и банковского менеджмента.

Для того, чтобы применяемые в жилищном секторе инвестиционные технологии не могли негативно отразиться на экономике страны, государство вынуждено периодически разрабатывать новые основные направления в жилищно-инвестиционной политике, соответствующие реальным объективным предпосылкам эффективного реформирования, а также постоянно её корректировать, в частности проводя специальную политику в области ипотечных инструментов, стандартов, гарантий, налогообложении, льгот, субсидирования и т.п.

Снижение государственного регулирования за деятельностью ипотечных компаний и передача ипотеки в частный сектор в США привело к ипотечному и мировому финансовому кризису. Федеральной Жилищной Администрацией разрабатывались стандарты выдачи ипотечных кредитов, но появившиеся частные компании не так тщательно проверяли потенциальных заемщиков и предлагали большой выбор «экзотических» кредитных продуктов (кредиты без первоначального взноса, для заемщиков с плохой кредитной историей, заемщиков с низкими доходами, предоставление минимального пакета документов, ARM 2/28 - на 2 года выгодная % ставка, после полная ее стоимость - на их долю пришлось больше 75% некачественных кредитов). Соответственно, лавина неплатежей, обваливших американский ипотечный рынок и поставивших под угрозу "здоровье" финансовых рынков других стран, началась именно с низкокачественных кредитов. Например, согласно имеющимся сведениям, сотрудники банка Wells Fargo Financial стимулировали потенциальных заемщиков к получению более дорогостоящих субстандартных кредитов, а также фальсифицировали информацию о доходах в заявках на ипотечный кредит.

Высокая конкуренция на кредитно-финансовом рынке постоянно подталкивают кредитные институты к созданию более сложных по составу финансовых инструментов, а также кредитных и инвестиционных средств. И здесь государство должно четко контролировать процесс применения новых инструментов, так как их использование может привести к краху не только системы ипотечного кредитования, но и привести экономику к распаду.

Однако риски, связанные с плохим качеством ипотечных кредитов, легли не на легкомысленных кредиторов, как это можно было ожидать. В начале века кредитные организации Соединенных Штатов Америки, предоставляющие займы на покупку жилья, начали гораздо активнее, чем раньше, рефинансировать пулы ипотечных кредитов, продавая их инвестиционным банкам, которые в свою очередь переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO) крупным инвесторам - пенсионным фондам, хедж-фондам, центробанкам других стран и т. п.

Позже, уже во время ипотечного кризиса, выяснилось, что очень часто истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов просто завышалось. В результате, когда 13 июля 2007 года рейтинговое агентство Standart&Poors решилось переоценить ряд ипотечных облигаций "в связи с ошибкой из-за человеческого фактора" и снизило совокупную оценку их стоимости с 12,1 миллиарда долларов до 7,3 миллиарда долларов, то это, в сочетании с подобным же заявлением агентства Mood's, практически обрушило американский ипотечный рынок.

Фактически кризис был вызван массовыми дефолтами ипотечных заемщиков, причиной которых, в свою очередь, стало подорожание стоимости обслуживания кредитов после повышения учетной ставки в сочетании с продолжительным падением цен на жилье.

Так, по данным одной из крупнейших онлайновых систем торговли недвижимостью в США RealtyTrac Inc., количество заемщиков, которые не имели возможности продолжать выкупать жилье по ипотечному кредиту, в первой половины 2007 года достигло 573,397 тысяч по сравнению с 363,672 тысячами за аналогичный период 2006 года. После того, как на фоне массовых дефолтов рейтинговые агентства снизили уровень оценки ипотечных бумаг, обеспеченных кредитами subprime, у участников вторичного ипотечного рынка начались проблемы. Так, пострадали крупнейшие банки: New Century Financial, работавший на рынки ипотечных кредитов с высоким уровнем риска, банк American Home Mortgage Investment, специализировавшийся на ипотеке средних рисков Alt A и другие финансовые компании, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. Другие кредиторы, вроде банка Countrywide Financial, отделались лишь легким испугом в виде падения стоимости своих акций, но только благодаря денежным вливаниям Федеральной резервной системы (ФРС) США.

При этом ипотечный кризис уже перестал быть чисто американской проблемой: ведь CDO были проданы инвесторам по всему миру. Два хедж-фонда американского инвестбанка Bear Stearns потеряли почти все деньги клиентов - около 1,6 миллиардов долларов. Значительные потери также понесли фонды немецкого банка IKB и управляющей компании Frankfurt Trust, голландского банка NIBC Holding и австралийского Macquarie Bank. Французский банк BNP Paribas заморозил средства инвесторов в трех фондах из-за невозможности оценить стоимость их активов. Таким образом, совокупные потери покупателей CDO составили от 50 до 100 миллиардов долларов.

Ситуация чрезвычайно ухудшилась после широкомасштабного финансового кризиса в сентябре 2008-го, последовавшего вслед за банкротством крупнейшего американского инвестиционного банка Lehman Brothers, спасением американским государством крупной американской страховой компании AIG и госвмешательством в деятельность других крупнейших финансовых институтов в США и Европе. Банки чрезвычайно ужесточили условия предоставления кредитов, и курсы акций резко упали. К апрелю 2009 года, по подсчетам МВФ, кризис стоил миру $4,054 трлн. Из них обесценение американских финансовых активов составило $2,712 трлн., европейских - $1,193 трлн. Наибольшие потери из-за невозвратных кредитов понесла общемировая банковская система - $2,47 трлн.

3.2.Участие государства в функционировании ипотечного рынка

И снова на помощь приходит правительственная помощь частному сектору, которая стала поистине глобальным феноменом, она проводилась в самых разных формах вплоть до национализации. В начале октября 2008г. администрация Джорджа Буша все-таки добилась от конгресса разрешения истратить $700 млрд. на покупку безнадежных долгов у американских банков, а также на покупку пакетов акций этих банков. В то же время лидеры 15 стран еврозоны, а также Великобритании решили осуществить массированные денежные вливания в финансовую систему на сумму более $1 трлн. Германия объявила, что выделяет на эти цели $500 млрд., Франция взяла на себя обязательство истратить $350 млрд., Испания - $100 млрд., Австрия - $85 млрд. Главной целью выделения средств называли гарантирование кредитов, выдаваемых банками друг другу сроком до пяти лет, если какой-нибудь банк не сможет вернуть кредит, за него это сделают власти. Таким образом, произошла, так сказать, национализация рынка межбанковского кредитования. Но было принято решение и о прямой покупке акций терпящих бедствие банков, если какой-нибудь европейский банк окажется неплатежеспособным, власти стран еврозоны будут обязаны его приобрести. Также в начале октября 2008 года о самых решительных мерах по национализации объявила Великобритания. Британское правительство приобрело акции терпящих бедствие банков на Ј37 млрд. - 60% акций Royal Bank of Scotland и 43,5% акций банка, который должен получиться в результате принудительного слияния банков HBOS и Lloyds TSB.

И это в дополнение к тому, что США выдали госгарантии на $3,5 трлн., обращающихся на денежном рынке, и национализировали ипотечные компании, распоряжающиеся $5,3 трлн. До ипотечного кризиса Fannie Mae и Freddie Mac функционировали как частные акционерные компании, хотя их устав подразумевал государственную поддержку. В 2008 г., когда рухнул рынок ипотечных облигаций, резко сократились объемы ипотечного кредитования и сильно упали цены на жилую недвижимость, правительство национализировало агентства. До кризиса они гарантировали и выкупали кредиты определенных стандартов и на сумму до $417 000, после кризиса с целью поддержки ипотечного рынка некоторые условия гарантий и выкупа были смягчены. Также для поддержки рынка и удержания ставок по кредитам на низком уровне Федеральная резервная система США в 2009-2010 гг. скупила облигации агентств или гарантированные ими бонды на $1,25 трлн.

Основная тенденция, которая наметилась в годы кризиса и продолжается в настоящем, это «передел» рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. С рынка ушли все непрофильные игроки, для которых ипотечное кредитование было не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то вероятнее всего, для них основные потрясения уже позади - однако время крупных перемен еще не завершилось.

В феврале 2011 года на заседании Правительства США было обсуждался вопрос о реформировании рынка кредитования недвижимости, предполагающий в долгосрочной перспективе ликвидацию гигантских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. На обсуждение вынесены три варианта реорганизации рынка, объем которого сейчас составляет $10,6 трлн. Fannie Mae и Freddie Mac настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках.

Основная идея реформы - сокращение государственного участия в функционировании ипотечного рынка. В одном из вариантов, государство будет продолжать оказывать поддержку по некоторым видам кредитования с помощью «перестрахования» заимствований федеральным правительством. В другом, поддержка будет существенно ограничена, но ее масштабы могут быть увеличены, прежде всего, в кризисные времена. В третьем варианте нет никакой господдержки за исключением уже функционирующих агентств вроде Федерального управления по жилищным вопросам. При этом Федеральная Жилищная Администрация никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования Федеральная Жилищная Администрация с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в Федеральную Жилищную Администрацию, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков. Реформирование ипотечного рынка может привести к повышению процентных ставок по кредитам и сокращению доступности последних.

Следовательно, основной функцией государства в системе ипотечного жилищного кредитования является регулирование ипотечного рынка. Необходим постоянный мониторинг происходящих процессов, и при выявлении кризисных явлений принятие необходимых мер поддержания или стимулирования сегментов ипотечного рынка.

...