Субъекты системы ипотечного кредитования

Размещено на http://allbest.ru

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По предмету: Ипотечное кредитование

Субъекты системы ипотечного кредитования

1. Системы кредитования

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века.

Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также более подробно рассмотрим вопрос о функциях и целях субъектов в системе ипотечного кредитования.

ипотека банк залоговый кредитование

2. Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон). Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке».

В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи. Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотечный кредит -- ссуда под строго определенный залог;

- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

- развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

- развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели:

1. Заемщик (залогодатель) - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.

2. Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержателем могут быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;

- взаимосберегательные союзы и т.п.

Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Целью залогодержателя являются:

- Максимизация доходности активных операций;

- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

3. Продавец жилья - юридические и физические лица.

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются:

- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;

- минимизация рисков, связанных с продажей

4. Государство создание благоприятные условия для развития рынка ипотечного капитала цели которого являются:

- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;

- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;

- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга

5. Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка.

Функции государственных органов:

- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- нотариат;

-паспортные службы;

- органы опеки и попечительства; юридические консультации

- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью является целью.

6. Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:

- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;

- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

7. Страховые компании имеющие лицензии на данные виды страхования:

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования.

8. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещенийю

Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга.

9. Риэлтерские компании - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья их функциями являются:

- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;

- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;

- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга является основными целями риэлтерской компании.

10. Инвестор - Физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.

Цели инвесторов:

- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;

- обеспечение надежности вложений.

платеж ипотечное кредитование инвестиционный

Заключение

В заключение хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную роль здесь занимает поддержка федеральных и местных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. На данный момент есть серьезные вопросы, которые требуют незамедлительного разрешения, так, например, банковский сектор нуждается в формирования недорогой и долгосрочной ресурсной базы, рефинансирование и секьюритизацию ипотечных кредитов.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета - 1993. - № 237. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301; 2008. - № 17. - Ст. 1756, № 20. - Ст. 2253.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.)//СЗ РФ - 2005. - № 1. -Ч.1. - Ст.14; 2008. - № 30. - Ч.2. - Ст. 3616.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства. - 2001. - № 44. - Ст.4147; 2009. - № 1. - Ст. 19.

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2009. - № 7. - Ст. 775.

6. Федеральный закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 22, 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2008. - № 20. - Ст. 2251; 2009. - № 1. - Ст.4.

7. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты РФ» № 264-ФЗ от 22.12.2008г. // СЗ РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 10.

8. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы // Собрание законодательства РФ", 31.01.2011, N 5, ст. 739

9. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М: Юстинцинформ, 2012. - С. 105.

10. Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости - Санкт-Петербург. - 2013. - № 11.

11. Ливанская Е.В. Развитие института ипотечного жилищного кредитования в РФ в аспекте приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»//Гражданское право-12. - №2. -С. 34.

12. Новоселова Н. Обзор жилищного законодательства // Жилищное право. - 2013. - № 2. - С. 7.

13. Норкина Е.В. О некоторых проблемах правового обеспечения национального проекта «Доступное жилье» на территории РФ» // Гражданское право. - 2013. - № 1. - С. 13.

14. Смирнов И.Е. Ипотечное кредитование // Банковское кредитование. - 2011. - № 4. - С. 23.

15. Смирнов И.Е. Ипотека глазами россиян: динамика восприятия за год // Банковское кредитование. - 2012. - № 4. - июль-август. - С. 50.

16. Филиппова Е.С. Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Законодательство и экономика. - 2012. - № 8. - С. 26.

17. Фисенко Н.В. Ситуация на рынке ипотечного кредитования // Банковское кредитование. - 2013. - № 2. - С. 34.

Размещено на Allbest.ru