Сущность ипотечного кредитования

Размещено на http://allbest.ru

Оглавление

Введение

1. Теоритические основы ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие, сущность и отличительные черты ипотеки

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования и их классификация

2. Анализ и перспективы развития ипотеки в современных условиях

2.1 Анализ ипотечного кредитования в России

2.2 Порядок предоставления и модели привлечения банками ипотечного кредита

2.3 Рынок ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия

Заключение

Литература



Введение

Актуальность темы обусловлена обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития.

Жилищная проблема в России определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране.

Одним из главных механизмом решения проблем с жильем у населения лежат в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Проблематика темы курсовой работы заключается в том, что предоставление услуг физическим лицам - это одно из наиболее перспективно развивающихся направлений деятельности современных банков в Российской Федерации. Данное направление не ново для нашей страны, но динамичное развитие оно получило благодаря стабилизации экономической ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту конкуренции между банками. Предоставление услуг физическим лицам расширяет перечень банковских услуг и позволяет банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Предоставление услуг физическим лицам непосредственным образом связано с кредитной политикой банка. Предоставление услуг населению играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский спрос и, таким образом способствует развитию экономики.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

Объектом исследования - рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

- рассмотреть этапы становления ипотечных отношений в России

- провести исследование проблем жилищного кредитования

- рассмотреть федеральный и региональные уровни развития ипотеки

- рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.

ипотечный кредитование банк жилищный



1. Теоритические основы ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие, сущность и отличительные черты ипотеки

Слово «Ипотека» греческого происхождения (от греч. hypoteka- подставка, подпорка).

Ипотека - форма имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

- отношения собственности: выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

- кредитные отношения: выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

· финансовые отношения: выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования и их классификация

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 1 - Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

Участники рынка ипотечных кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
Заемщик (залогодатель) - физические лица	- физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности	Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья	Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
Банк-кредитор (залогодержатель)	- Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные союзы и т.п.	Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя	- Максимизация доходности активных операций; - ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; - минимизация рисков, связанных с продажей
Государство	Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала	- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; - не инфляционная поддержка сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации	- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; - оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования	Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды	- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; - разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
Страховые компании	Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования	- Страхования рисков ипотечного кредитования; - создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений	Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Риелторские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья	- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика; - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; - участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Инвестор	- Физические; -юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты	Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка	- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности вложений

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

- капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

- неинфляционная поддержка сферы материального производства;

- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

- создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл. 3).

Таблица 2 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Таблица 3 - Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

7. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

- кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.



2. Анализ и перспективы развития ипотеки в современных условиях

2.1 Анализ ипотечного кредитования в России

Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

- возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2004 года (% от семей в среднем по стране):

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% семей

К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно - 61%, из них

- приобрести, построить жилье - 28,5%

- получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. - 6,2%

К семьям, нуждающимся в помощи государства - 26,3%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья - 7,1% (Диаграмма 1 и 2).

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.



В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то время как в Европе - 40-50 кв. м., в США - свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья - еще больше.

В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов жилищного строительства в России. Начиная с 2000 года объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 года (диаграмма 3).

Диаграмма 3.

Так, в 2002 году было ведено 33,8 млн.кв.м. (54,7% к уровню 1990г.), в 2003 году - 36,3 млн.кв.м. (58,8%), в 2004 году - 38,2 млн.кв.м. (61,9%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов - с 9,7% в 1990г. (6,0 млн.кв.м.) до 40,6% в 2004г. (15,5 млн.кв.м).

При этом в Центральном федеральном округе темпы ввода в действие жилых домов в 2004году к уровню 1990 года составили 85,3%, в Южном - 69,6%, в Приволжском - 53,8%, в Уральском - 45,6%, в Северо-Западном - 44,6%, в Сибирском - 27,9%, в Дальневосточном - 19,6% (диаграмма 4).

Диаграмма 4.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований (проведенных маркетинговым агентством StepbyStepв 2006г.), общая потребность населения РФ в жилье равна 1 569,8 млн.кв.м., что при текущих ценах составляет 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005г. оценивается в 148,6 млн.кв.м., или 1 682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия - субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных социальных исследований РАН проведено исследование, результаты которого представлены диаграммой 5

Диаграмма 5.

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность - поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке - 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) - около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья (основной показатель, характеризующий состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами; измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры - общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет собственных средств - нереальная задача.

Наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет.

Диаграмма 6.

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Как уже было отмечено, появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками. За 2005 год на рынок вышло порядка 10 банков, предлагающих ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Гасяка В., в 2001году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15-20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился вдвое. Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас банки предоставляют кредиты в размере 90%.

Но, несмотря на то, что недвижимость в России покупает 41% представителей среднего класса, ипотечными кредитами пользуются не более 5% российских граждан. Также следует отметить, что процент ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью составлял в 2003 году всего 1%, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год количество сделок стабильно росло и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства (диаграмма 7).

Диаграмма 7.

Операторы рынка акцентируют свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают правила игры. В настоящее время на рынке существует ряд конкурирующих схем ипотеки.

Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами рынка, в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты формируются по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает вопрос, почему же отечественная ипотека не становится массовой. Законы продвижения услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование - само по себе.

У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет. И об этом свидетельствуют данные, собранные по Всероссийской выставке “Финансовый супермаркет для населения”. Выставка “Финансовый супермаркет для населения”, проведенная в Москве 2006г. лишний раз доказывает то, что из всех финансовых продуктов, которые были там представлены, основное внимание было сосредоточено на ипотеке и паевых фондах (диаграмма 8).

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

2.2 Порядок предоставления и модели привлечения банками ипотечного кредита

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и / или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4. Инструкции ЦБ от 2 июля 1997 г. №63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация - доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

2.3 Рынок ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия

В настоящее время рынок жилья в Улан-Удэ и по республике практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность риэлторских, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 40% оценочной стоимости жилья за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру.

Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет обычно 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Курской области, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в следующем:

а) значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, номинирование кредитов в иностранной валюте.

в) в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

г) недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

д) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на курском рынке.

Ипотеку в Курске и Курской области представляют 11 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 65 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Курске и Курской области находятся в диапазоне 9.50 - 18.00% годовых по рублевым кредитам и 8.45 - 14.00% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Курске составляет 0%. Срок ипотечного кредитования в Курске может достигать 50 лет. Ипотека в Курске - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

В настоящее время в Курске и Курской области предлагается 65 ипотечных программ, основные показатели которых представлены ниже.

Таблица 4 - Ипотечные программы в Курске и Курской области

Программа / Банк	Валюта	Ставка	Срок кредита	Первый взнос
ВТБ24
Квартира на первичном рынке - евро	EUR	от 8.45%	5 - 50 лет	от 20.00%
Квартира на вторичном рынке - доллары	USD	от 8.45%	5 - 50 лет	от 10.00%
Квартира на первичном рынке - доллары	USD	от 8.45%	5 - 50 лет	от 20.00%
Росбанк
Кредит Стандарт	USD	9.00 - 11.50%	7 - 25 лет	от 20.00%
Сбербанк России
Ипотечный кредит - доллары	USD	9.10 - 14.00%	1 - 30 лет	от 15.00%
Покупка недвижимости на вторичном рынке	RUR	9.50 - 12.00%	3 - 30 лет	от 20.00%
Кредит «Ипотечный+» - рубли	RUR	9.50 - 14.00%	1 - 30 лет	от 10.00%
Квартира на вторичном рынке - рубли	RUR	от 10.00%	5 - 50 лет	от 10.00%
Кредит на любые цели под залог недвижимости - евро	EUR	10.75 - 16.05%	1 - 10 лет	от 0%
Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры - доллары	USD	от 11.30%	до 15 лет	от 0%
Росбанк
Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры - доллары	USD	от 11.30%	до 15 лет	от 0%
Россельхозбанк
Покупка недвижимости на вторичном рынке	RUR	11.50 - 12.50%	3 - 30 лет	от 30.00%
Сбербанк России
Кредит на готовое жилье - рубли	RUR	12.25 - 14.00%	1 - 25 лет	от 15.00%



Заключение

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

В ходе проведенного дипломного исследования было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Но все же, как показал анализ, развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. Так, объем выданных ипотечных кредитов на 1.01.06г. увеличился на 356 340 млн. руб. по сравнению с объемом на 1.10.04г. и составил 1 212 871 млн. руб. В общем объеме выданных кредитов, ипотечные жилищные кредиты составляют на 1.10.04г. - 1,05%; на 1.10.05г. - 1,36%; на 1.01.06г. - 1,52%. Также следует отметить, что процент ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью постоянно растет и в настоящее время составляет 12-15% от общего количества сделок агентства.

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России.

В процессе изучения рисков ипотечного кредитования, было выявлено, что на стадии первичной ипотеки риски имеют единую для всех кредиторов специфику - эти риски присущи процессу кредитования вообще. И, исходя из мирового опыта и действующей практики российских операторов ипотеки, были сформулированы меры по минимизации рисков, актуальных для жилищного кредитования в современных условиях.

Как выяснилось, ипотечный рынок стремительно развивается и эволюция ипотечного страхования очевидна: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка. Но как показал анализ, РФ не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи с тем, что, во-первых, ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кредитов, и обеспечения географической диверсификации и, во-вторых, существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.

Также при проведении данного дипломного исследования, было выявлено, что распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы.

Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки.

Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами.

Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту.

Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.



Литература

1. Акулова Т.А. Модели ипотечного кредитования в России// Финансы и Кредит.-2005.-№ 12(180).

2. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 2005. - № 5.

3. Архипов А.П., Ахвледиани Ю.Т. О страховании рисков ипотеки//Финансы.-2006.-№ 3.

4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом//Деньги и Кредит.-2005.-№ 4.

5. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1999.

6. Банки и банковское дело: учебное пособие/ Под. ред. Балабанова.-СПб.: Притер, 2003.

7. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. - М.: Банки и биржи ЮНИ-ТИ, 1999.

8. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Региональные особенности реализации моделей ипотечного кредитования// Финансы/-2005 № 1.

9. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и Кредит.-2005.-№ 3(171).

10. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

11. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. - 2000 г. - №12

12. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1999.

...