Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной состоит в возможности ее последующей передачи первоначальным владельцем другим лицам с целью привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь, будут также вовлечены в ипотечное кредитование. Новый владелец закладной вместе с приобретением этого документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя. При этом переход прав по закладной для залогодателя никаких негативных последствий не несет.

Закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Закон содержит ряд различий при составлении и последующем хождении закладной в одной из предложенных форм.

Так, составленная организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним документарная закладная передается первоначальному залогодержателю. В отличие от документарной закладной бездокументарная передается на хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

При соблюдении определенных требований Закон предусматривает возможность неоднократного залога одного и того же недвижимого имущества. Такая ипотека именуется последующей, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается при соблюдении следующих условий:

а) если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке;

б) если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

При этом договор о последующей ипотеке должен быть заключен с учетом определенных условий, если они оговорены в предшествующем договоре об ипотеке. Кроме того, последующий договор об ипотеке должен содержать сведения обо всех предшествующих ипотеках. Независимо от условий предшествующего договора заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

С целью обеспечения вовлечения в оборот закладной Законом предусмотрен механизм передачи (уступки) прав по ценной бумаге, а также залог закладной.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Передача прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессию). В этом случае применяются правила, установленные статьями 353--357, 359, 360 Гражданского кодекса. При передаче прав по закладной происходит заключение договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.

При передаче прав по документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка о новом владельце документарной закладной.

Для фиксации в депозитарном учете передачи прав по бездокументарной закладной прежний владелец этой закладной представляет в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета "депо" ее прежнего владельца на счет "депо" нового владельца бездокументарной закладной. Следует отметить, что, накладывая обязанность по предоставлению договора о передаче прав по бездокументарной закладной на прежнего владельца, законодатель не учел тот факт, что лицом, заинтересованным в осуществлении перевода закладной на новый счет, в большей степени является новый владелец.

Следует оговориться, что Закон запрещает ипотеку жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности. Тем самым под его действие попадает исключительно частный жилищный фонд.

При передаче в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире. Такое согласие не требуется, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Закон устанавливает случай, при котором орган опеки и попечительства может не дать согласие на передачу имущества в ипотеку: когда несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства может быть обжалован в суде.

Обращение залогодержателем взыскания на жилой дом или квартиру согласно положениям Закона является основанием для прекращения права пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право. Моментом прекращения права пользования является регистрация перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в заложенных жилом доме, квартире сохраняют право проживания лица, с которыми до заключения договора об ипотеке были заключены договоры найма или поднайма жилого помещения. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством. В частности, статьей 36 Жилищного кодекса Республики Беларусь допускается расторжение договора найма как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным в Кодексе. Кроме того, при реализации заложенных жилого дома, квартиры не подлежат выселению лица, которым предоставлено право пожизненного пользования таким жилым домом, квартирой по завещательному отказу.

Хотелось бы отметить, что Закон может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных правовых актов, которые позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.

3.2 Характеристика рынка ипотечных кредитов в Республике Беларусь

Проводя анализ, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

- это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья.

- высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

- отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную.

- нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси - высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов - могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Характеристика кредитов на финансирование недвижимости в Республике Беларусь

Примечание - Источник: [24, с. 35, таблица 3]

3.3 Возможности применения зарубежного опыта ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Анализ моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования (в разделе 2 работы) позволяет сделать вывод о том, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская модель ипотечного кредитования. Она характеризуется жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования как в специализированных ипотечных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Дании, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран.

Вполне очевидно, что процесс ипотечного кредитования в республике начнут универсальные коммерческие банки, в которых ресурсы будут привлекаться посредством различных видов вкладов и депозитов. Привлечение ресурсов посредством ипотечных облигаций менее вероятно на ранних этапах развития ипотеки ввиду слабого развития рынка ценных бумаг в Республике Беларусь. В пользу развития ипотечного кредитования в универсальных банках может свидетельствовать способность банков снижать риски посредством широкой диверсификации банковских продуктов. При этом стандартизация процессов ипотечного кредитования в универсальных банках позволяет обеспечить их рыночную конкурентоспособность и увеличить их ликвидность. Кроме того, проблемы регулирования и надзора становятся более простыми и ясными. Слабыми сторонами ипотечного кредитования универсальными банками являются трансформация довольно существенной доли депозитной базы банков в долгосрочные жилищные кредиты, частое несоответствие активов и пассивов по срокам, льготы населению в ипотечном кредитовании.

Основным препятствием, с которым столкнутся отечественные банки в процессе ипотечного кредитования, станет дефицит длинных денег для долгосрочного кредитования жилья. Ипотека требует больших долгосрочных ресурсов для кредитования, в связи с этим отечественные финансовые институты могут испытывать дефицит ликвидности. Резервом для длинных денег в ипотечном кредитовании должны стать ресурсы всевозможных пенсионных, страховых фондов, инвестиционных компаний, отдельных частных инвесторов и других организаций. Все это требует развития в республике инвестиций, инвестиционных фондов и небанковских институтов, серьезным резервом поступления длинных денег в систему могут стать инструменты секьюритизации, создающие возможности получать ресурсы для кредитования с внешних финансовых рынков путем размещения обеспеченных ипотечных облигаций. Однако данная проблема упирается в неразвитость фондового рынка в нашей стране.

С первых шагов развития ипотечного кредитования отечественные банки столкнутся с различными рисками, что потребует выработки специфических инструментов и методов управления ими. Специфика ипотечных кредитных рисков связана с тем, что условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенные доходы кредитополучателю и в то же время соответствовать потребностям клиента. При принятии решения о предоставлении кредита необходимо определиться с уровнем доходности кредитополучателя относительно выполнения им принимаемых на себя обязательств. Очевидно, что простейшими индикаторами оценки платежеспособности потенциального ипотечного кредитополучателя могут стать следующие: отношение ежемесячного платежа кредитополучателя по кредиту к его совокупному доходу, которое, по нашим оценкам, не должно превышать 30--45%, а также отношение ежемесячных долгосрочных обязательств кредитополучателя (без учета страховых и налоговых платежей) к его совокупному доходу, не превышающее 60--65%. Необходимо учитывать также стабильность доходов кредитополучателя, наличие различных источников дохода, доходов семьи, возможности доступа к расширенной финансовой поддержке. Следует иметь в виду, что на величину кредитного риска влияет и размер первоначального взноса. Чем больше его сумма, тем вероятнее погашение кредита. Необходимо также прогнозировать колебания цен на недвижимость. Превышение рыночных цен на жилье над суммой кредита может выступать гарантией погашения кредита. С другой стороны, в условиях резкого падения цен на недвижимость, при котором цена оказывается ниже суммы остатка задолженности, у кредитополучателя снижается мотивация к погашению кредита.

Оценивая опыт зарубежного ипотечного кредитования, можно заключить, что одним из лимитирующих факторов развития ипотеки в Беларуси является неразвитость рынка ценных бумаг, что делает невозможным использование инструментов секьюритизации и последующее привлечение ресурсов долгосрочного кредитования с внешних рынков. С другой стороны, развитие ипотеки на основе сложившейся депозитной базы отечественных банков вряд ли может серьезно компенсировать процесс секьюритизации. Это потребует серьезной работы по привлечению инвестиций в страну и развитию инвестиционных фондов. Однако делать первый шаг в развитии ипотеки в Беларуси необходимо уже сегодня.[30, с. 33]

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

На развитие системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во­вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Построение в нашей стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, на наш взгляд, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

Размещено на Allbest.ru