Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Ипотечное кредитование

1.1 История развития ипотечного кредитования в России

1.2 Определение ипотеки

1.3 Характерные черты ипотеки

1.4 Принципы ипотечного кредитования

2. Условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России, и ипотечные схемы в странах Европы

2.1 Правовые основы ипотечного кредитования

2.2 Условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России

2.3 Риски при ипотечном кредитовании

2.4 Ипотечное кредитование на примере ОАО "Сбербанк России"

2.5 Ипотечные схемы в странах Западной Европы

2.6 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы

3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы моей курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации.

Поэтому целью курсовой работы является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности в России.

Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, историю развития ипотечного кредитования в России;

- выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является/ не является ее объектами;

- определить, какие существуют виды ипотеки, и по каким признакам ее можно классифицировать;

- узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;

- изучит условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России;

- выяснить, на какой стадии развития находится сегодняшнее ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.

1. Ипотечное кредитование

1.1 История развития ипотечного кредитования в России

История ипотеки берет свое начало еще со времен античности. В древней Греции должникам на земельный участок выставляли столб, называвшийся ипотечным, с пояснительной надписью. В случае невыплаты долга, кредитор имел право на часть земли.

Процедура выдачи ипотеки оформлялась уже в период античности, тогда появились первые учреждения, выдававшие гражданам ссуды под имущественный залог. С падением Древнего мира ипотечное кредитование перестало практиковаться, чтобы вновь появиться только в XIV веке в Европе.

Толчком к развитию имущественного кредитования послужило ослабление рабовладельческого строя. Земля оставалась в распоряжении заемщика, но кредитор имел право изъять ее и продать на торгах. Позже были установлены правила и ограничения для обеих сторон, многие из которых действуют и по сей день.

В России ипотека появилась вследствие возникновения права частной собственности на землю. Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотеку основанный при Елизавете Петровне в 1754 году Государственный Заемный Банк, главной задачей которого была выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества.

С середины ХVIII века в России стали основываться ипотечные учреждения на капиталистических принципах. В 40-е годы XIX веке в обеих столицах появляются первые сберегательные кассы. В 1849 году принимаются решения о ликвидации государственных кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. В этот период в стране начали учреждаться частные кредитные организации (в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество).

К концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредитования - ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года. Строилась она на принципах, схожих с современными - выдача кредита совершалась после подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду, банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В советской России весь жилищный фонд был сосредоточен в руках государства, поэтому не существовало основы для появления рынка жилья. В конце 50-х годов из-за острой жилищной проблемы в стране стали подключать к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. Тем не менее, кооперативное жилищное строительство являлось очень незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности

Закон 4 июня 1991 г. установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность, что стало началом коренных изменений в жилищном секторе страны. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости).1.2 Определение ипотеки

Понятие "ипотека" достаточно неоднозначно. Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительский". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд - "профессиональный". Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик - кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком - воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

1.3 Характерные черты ипотеки

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

- в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, сооружения;

- предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

- при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

1.4 Принципы ипотечного кредитования

Ипотеке присущи следующие принципы:

1) Принцип гласности, или публичности. Отражает возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип старшинства. Этот принцип отражает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; кредитование ипотечный экономический

6) Принцип срочности. Отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или любом другом заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер ипотечного кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.

1.5 Объект ипотеки

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительные объекты недвижимости в совокупности с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

- часть имущества, разделение которого фактически невозможно без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация вообще запрещена;

- государственное имущество. Сюда можно отнести: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные или муниципальные индивидуальные или многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера выплат, и который также предназначен для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональных характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

1. Инициирование. Это процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

2. Посредничество. Это процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

2. Сбор и проверка информации о заемщике.

3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный кредит.

4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита. Другими словами, этот этап включает процедуру андеррайтинга.

5. Заключение сделки по ипотечному кредиту.

6. Обслуживание данного ипотечного кредитования.

Классификация ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

по объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства

по целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

по виду кредитора:

- банковские и не банковские

по виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

по виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой

- кредит с переменной процентной ставкой.

по возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

по степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

- без первоначального взноса

- с первоначальным взносом.

по способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит

- кредит с переменными выплатами

- кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный кредит.

2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит - это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

- с замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

- с выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты

основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

- с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-Овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-Оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой ("пружинной" ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

2. Условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России, и ипотечные схемы в странах Европы

2.1 Правовые основы ипотечного кредитования

Основная задача государства в становлении ипотечного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

- Конституция Российской Федерации;

- Гражданский кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

- федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним", "О залоге", "Об ипотеке (залоге недвижимости", "Об основах федеральной жилищной политики", "О товариществах собственников жилья", "Об организации страхового дела в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности";

- указы Президента РФ "О жилищных кредитах" и "О дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования".

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4)принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

- государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин "ипотека" впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. №2872 - 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона - Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. №102 - ФЗ.

Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

- регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

- изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

2.2 Условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов:

- предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;

- принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

- заключение договора;

- погашение кредита;

- закрытие ипотечного кредита.

Условия ипотечного кредитования можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит:

- валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро).

- процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США. Она зависит от заработной платы заемщика и от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

- сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

- сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т.д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них

- размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья. Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:

аннуитетные платежи - по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита;

дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи.

В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст.77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(действующая редакция от 19.05.2013).

Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная- это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения. Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика. Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом. При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами. Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

Таблица 1. Лидеры рынка ипотечного кредитования России.

Итоги 6 месяцев 2013 года	Итоги 2012 года	Итоги 2011 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	234 203	1. Сбербанк	445 665	1. Сбербанк	320 712
2. ВТБ 24	97 669	2. ВТБ 24	157 608	2. ВТБ 24	80 382
3. Газпромбанк	36 032	3. Газпромбанк	64 201	3. Газпромбанк	45 690
4. Дельтакредит	11 650	4. Дельтакредит	22 635	4. ДельтаКредит	18 144
5. Росбанк	8 434	5. Росбанк	17 637	5. Росбанк	13 084
6. Связь-Банк	8 338	6. Связь-Банк	15 414	6. Уралсиб	9 619
7. Райффайзенбанк	7 540	7. Уралсиб	13 991	7.Райффайзенбанк	9 612
8. Ханты-Мансийский Банк	6 160	8. Возрождение	11 801	8. Возрождение	9 150
9. Абсолют Банк	6 064	9. АК Барс	10 448	9. Запсибкомбанк	8 792
10. Банк Санкт-Петербург	5 875	10.Ханты-Мансийский Банк	10 082	10. Абсолют Банк	8 581

Программа ипотеки - это по существу, кредит на жилье, предоставляемый банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму собственности, имеет основные составляющие, определяющие отношения заемщика и кредитора по поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующая их финансовые взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита.

На первичном рынке условия кредитования менее выгодны, чем на вторичном. Проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Первый взнос, как правило, 30-40% от стоимости квартир. Максимальный срок кредитования меньше, чем на вторичном, и составляет 25 лет. Обязательное условие банка - подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, связаны с рисками первичного рынка недвижимости, множественными случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, сложностью контроля этого рынка. Таким образом, заемщик ограничен в выборе квартиры, а также и в выборе банка. Это является очевидным минусом кредитования первичного рынка. Обязательным является страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Вторичное жилье - часть рынка недвижимости, в большей степени подчиненная рыночным законам. На этом рынке цена в большей степени зависит от предложения. Ипотека вторичного жилья более доступна. К преимуществам кредитования вторичного жилья можно отнести меньшую, по сравнению с первичным рынком кредитную ставку и более длинный срок кредитования. Очень важно, что заемщик, оплатив первоначальный взнос, сразу въезжает в квартиру и вступает в права собственности. К расчетам по ипотеке вторичного рынка могут привлекаться различные средства, как официальный доход заемщика, так и другие виды доходов. На стоимость вторичного жилья влияют такие факторы, как степень развития инфраструктуры, год постройки дома, общее состояние квартиры, внутренняя отделка. Основная закономерность развития вторичного рынка - принцип "опта": чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр в ней. Согласно данным мониторинга, разница в уровне цен на первичном и вторичном рынках постепенно сокращается и на сегодня составляет порядка 11%. В целом спрос на жилье на вторичном рынке прогрессивно растет, а вместе с ним растут и цены.

Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

2.3 Риски при ипотечном кредитовании

Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками, как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

Риски для банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков. Риски при ипотечном кредитовании можно разделить на две основные категории:

- риски связанные с конкретным заемщиком(кредитный риск) - определяют вероятность временной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.

Таблица 2. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам

Дата	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.
01.01.13	1 997 204
01.01.12	1 478 982
01.01.11	1 129 373
01.01.10	1 010 889
01.01.09	1 070 329
01.01.08	611 212
01.01.07	233 897
01.01.06	52 789
01.01.05	17 772

Риски кредитного портфеля - определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.

Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверх рискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры "продажи жилья в аренду" или "аренды с правом выкупа".

Риски при ипотеке для заемщиков. Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса.

Имущественные риски - связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).

Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

Оценка основных видов рисков, с последующим их страхованием, перекладывает часть бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков на страховые организации. К числу рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных прав на объект залога.

2.4 Ипотечное кредитование на примере ОАО "Сбербанк России"

Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов.

В связи со сложной ситуацией на рынке ипотеки, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления ипотечных кредитов. Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы).

Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.

Кредит выдается:

- по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;

- по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;

- по месту нахождения предприятия -работодателя Заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за сотрудника.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости:

- готовое жилье

- строящееся жилье

- загородная недвижимость

- гараж

- земельный участок.

Таблица 3. Условия кредитования:

Валюта кредита	Рубли РФ	Доллары США	Евро
Мин. сумма кредита	45 000	1 400	1 000
Макс. сумма кредита	Не должна превышать меньшую из величин: · 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; · 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	до 30 лет
Первоначальный взнос	от 15%*
Комиссия за выдачу кредита	отсутствует
Обеспечение по кредиту	· Залог кредитуемого или иного жилого помещения. · На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения). · В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома, расположенного на земельном участке, требуется одновременное оформление залога этого земельного участка.
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Таблица 4. Процентные ставки в рублях:

Первоначальный взнос	Срок кредита
	до 10 лет (включ.)	от 10 до 20 лет (включ.)	от 20 до 30 лет (включ.)
от 50%	12,00%	12,25%	12,50%
от 30 до 50%	12,25%	12,50%	12,75%
от 15* до 30%	12,50%	12,75%	13,00%

Таблица 5. Требования к заемщикам:

Возраст на момент предоставления кредита	не менее 21 года
Возраст на момент возврата кредита по договору	75 лет
Стаж работы	не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет
Привлечение созаемщиков	Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Основные документы:

- Заявление-анкета;

- Заявление-анкета залогодателя юридического лица;

- Паспорт заемщика (созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) - при наличии)

- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (не требуются для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);

- Документы по предоставляемому залогу (если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости).

Срок рассмотрения кредитной заявки в течение 2 - 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов. Порядок предоставления кредита - единовременно. Порядок погашения кредита - ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Условия досрочного погашения: осуществляется в платежные даты, установленные графиком платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита. Неустойка за несвоевременное погашение кредита: 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

2.5 Ипотечные схемы в странах Западной Европы

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют две наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

2.6 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы

Дания.

На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 - 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, - это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 - 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр - в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 - 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20 - 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий - соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания.

В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки можно выделить:

1. Строительные общества - специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции - привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора - 19 - 2,2%, срок кредита - до 25 лет, LTV - 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

...