Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО - СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНВЕСТИЦИЙ

КУРСОВАЯ РАБОТА

ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Выполнил студент М. В. Абабей

специальности 080502 Экономика и управление на предприятии

Проверила А.Ф.Лях

Новосибирск

2014

Содержание

Введение

1. Правовые аспекты ипотечного кредитования

2. Обзор программ ипотечного жилищного кредитования

3. Участники и порядок заключения сделки по ипотечному кредитованию жилья

4. Андеррайтинг заёмщика

4.1 Проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога

4.2 Оценка платёжеспособности заёмщика

4.3 Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки

4.4 Оценка кредитоспособности потенциального заёмщика

4.5 Принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования

5. Расчёт графика погашения ипотечного кредита

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально - экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы [5].

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Все вышесказанные подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Цель курсовой работы заключается в изучении основ ипотечного кредитования и получении навыков расчетов, используемых в практической деятельности при привлечении заемных средств для приобретения недвижимости (на примере жилой недвижимости).

Задачами курсовой работы являются[3]:

закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования;

ознакомление с законодательными актами, регламентирующими процесс ипотечного кредитования и регулирующими ипотечный рынок;

изучение участников рынка ипотечного жилищного кредитования и предлагаемых ими услуг;

освоение методики оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика;

получение навыков проведения расчетов платежей по возврату ипотечного кредита и его обслуживания. В данном проекте рассмотрены следующие разделы;



1. Правовые аспекты ипотечного кредитования

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 ФЗ, ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения [1].

Согласно Федеральному закону «О залоге» от 29.05.1992 №2872 - 1, залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом [1].

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом. Залоговое право на вещи может включать отделимые плоды только в случаях, в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.

Кредит - это общественные отношения, возникающие между субъектами экономических отношений по поводу движения стоимости. Кредитные отношения могут выражаться в разных формах кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т. ипотечный кредитование жилье заёмщик

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека - это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог [1].

Отличие ипотеки от обычного залога-- ипотека, в отличие от обычного залога, предполагает соблюдение трех основных условий.

Во - первых, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество:

земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры, а также их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Указанное имущество должно принадлежать организации - залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения.

Во - вторых, договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество. Аналогичное правило действует, и когда соглашение о залоге недвижимости включено в кредитный или иной договор.

В - третьих, передача в залог недвижимости оформляется не только договором об ипотеке, но и нередко выпиской закладной - именной ценной бумаги, удостоверяющей права ее владельца на получение денежного обязательства или обеспечивающего его имущества. Закладная выписывается, если в договоре об ипотеке содержится положение об удостоверении данной ценной бумагой прав залогодержателя, который в этом заинтересован, так как иммобилизованные денежные средства могут понадобиться ему раньше, чем вернулись бы в соответствии с заключенной сделкой. Передав по индоссаменту закладную, он получает необходимые средства, а новый владелец ценной бумаги становится залогодержателем. Составление закладной не допускается, если предметом ипотеки являются[2]:

предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также права аренды на перечисленные объекты;

сумма денежного обязательства не определена на момент заключения договора.

Ипотека - это и есть залог. Однако не каждый залог можно считать ипотекой.

Если рассматривать отличия ипотеки от кредита, то сразу следует обратить внимание, что ипотека может быть оформлена только для приобретения недвижимого имущества, причем ее обязательным условием становится предоставление в качестве обеспечения предоставленной ссуды имущественного залога в виде объекта недвижимости, который либо приобретается заемщиком, либо уже имеется в его собственности. Отличия ипотеки и кредита потребительской направленности состоит и в порядке оформления займа. Ипотека требует большего пакета документов на получение ссуды, необходимо обязательное подтверждение дохода, а также погашение первоначального взноса, что не требуется по условиям потребительского кредитования.

При оформлении ипотеки в отношения вовлекаются не только банк - кредитор и заемщик, но также необходимым является участие строительных, риэлтерских, страховых компаний и фирм, фирм по проведению оценки имущества, регистрационных органов и других служб.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы. Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере [14].

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему [14]:

гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности;

закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872 - 1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ;

федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке». Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2 - 3 ст.339, п. 2 - 5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке»;

также к источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

в совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно - правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно - правовые акты: Указ Президента РФ от 16.02.2011 N 493 «О республиканской целевой программе «Жилище» на 2011- 2015 годы».

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно - правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [1].

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона [1].

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [6].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В заключение можно сделать следующий вывод о том, что появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно - правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

научная разработанность;

практический опыт России и зарубежных стран;

состояние экономики и социальной сферы.



2. Обзор программ ипотечного жилищного кредитования

Изучена специфика ипотечного кредитования жилой недвижимости. В связи с этим рассмотрены предложения участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Под программой ипотечного кредитования понимается предложение банков и кредитных организаций о предоставлении ипотечного кредита на определённых условиях. Ипотечные программы различают в зависимости от [16] :

вид жилой недвижимости (квартира, комната, жилой дом);

вид рынка недвижимости (первичный, вторичный);

перечень требований к потенциальному заемщику;

максимальная и минимальная величина ипотечного кредита;

валюта кредита;

минимальный первоначальный взнос за приобретаемую недвижимость;

вид платежа по кредиту;

плата за рассмотрение заявки[4];

В городе Мирный можно оформить ипотеку в нескольких банках. Обзор программ ипотечного жилищного кредитования в городе Мирный представлены в таблице 1.1 и таблице 1.2. Заемщик может воспользоваться некоторыми целевыми программами, реализуемыми в городе Мирный. Данные программы способствуют развитию рынку ипотечного жилищного кредитования. На основе рассмотрения и сравнения ипотечных программ, было выявлено, что у Банка ВТБ 24 и Сбербанка одинаковые условия для получения ипотеки, и одинаковые процентные ставки. Заемщик выбрал Банк ВТБ 24, так как его заработная плата начисляется на карту ВТБ 24. Следовательно банк рассмотрит быстрее заявку и шансов на получение ипотеки в этом банке больше чем в остальных банках. Заемщик хочет оформить ипотеку по программа «Готовое жилье» . Срок погашения кредита до 50 лет. Процентная ставка - 12%. Недвижимость, интересующая заёмщика, удовлетворяет требованиям банка [9].

3. Участники и порядок заключения сделки по ипотечному кредитованию жилья

Рассмотрим конкретную ситуацию взятия ипотечного кредита в Банке Жилищного Финансирования Города Мирный Республика Саха (Якутия). Для этого необходимо вкратце описать заёмщика и рассмотреть процесс получения ипотечного кредита с его позиции.

В качестве заёмщика выступает молодая семья, состоящая из двух родителей и одного ребёнка, не имеющая собственной жилплощади.

Заёмщик: Иванов Андрей Владимирович, 30 лет 1984 года рождения, работает машинистом бульдозера заработок составляет 80 000 р. Состоит в браке с Ивановой Анастасией Александровной 1989 года рождения, 25 лет. Анастасия работает экономистом, заработок 40 000 р. Ребенок Иванов Антон Андреевич ,возраст 5 лет , ходит в детский сад. Заёмщик планирует приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Недвижимость представляет собой 2 - х комнатную квартиру по адресу г.Мирный , ул. Амосова 100, общей площадью 45 кв.м. оценённой оценщиком в 4 300 000р.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Схема взаимодействия заемщика с участниками ипотечной сделки

Таким образом, основными участниками ипотечной сделки являются:

Заемщик - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга [16].

Созаемщик - это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо [16].

Продавцами жилья могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы. В рассматриваемом случае объект недвижимости приобретается у строительной организации.

Ипотечные кредиторы - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора [16].

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства. Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья - это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банки - кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Обычно банк имеет одного - двух партнеров - оценщиков и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами [16].

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость. Законодательно установлен срок регистрации договоров купли - продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий и сооружений - до 15 рабочих дней.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости - жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные. Компания позволяет застраховать:

риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества (предмета залога);

риск смерти, потери трудоспособности;

риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности на недвижимое имущество;

ответственность заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

Страховая сумма равна сумме задолженности по договору ипотечного кредитования и ежегодно понижается по мере погашения ссудной задолженности. Величина тарифа рассчитывается в зависимости от ипотечной программы кредитора (банка) и сведений, содержащихся в заявлении и документах. Страховые взносы уплачиваются ежегодно в течение срока действия договора ипотечного страхования. Срок действия договора страхования соответствует сроку кредитного договора. Договор страхования прекращается после окончательного погашения заемщиком ссудной задолженности.

Для оформления ипотеки в каком - либо банке необходимо собрать все документы, удостоверяющие личность и подтверждающие платежеспособность заемщика. После оценки характеристик заемщика банк выносит свой положительный ответ и выдаёт на руки подтверждающий документ. Этот документ может потребоваться, когда будет найден покупаемый объект недвижимости и продавец попросит сведения о том, что банк действительно одобрил кредит. На поиски жилья, как правило, даётся 3 - 4 месяца, по истечении этого срока одобрение теряет силу. И вот жильё найдено, теперь продавец должен предоставить в банк заемщика - покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта или нотариально заверенной доверенности, если продаётся квартира по доверенности. Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки [1].

Следующей ступенью в процедуре выдачи ипотечного кредита будет оценка этой квартиры оценочной компанией: жильё фотографируют и рассчитывают её среднерыночную стоимость. В день сделки покупатель и продавец встречаются в офисе банка и подписывают все документы: кредитный договор между заемщиком и кредитором, договор купли - продажи между покупателем и продавцом. Эти документы подаются на регистрацию в государственные органы юстиции. Спустя несколько дней заемщик получает свидетельство о праве собственности на данное жильё с пометкой о залоге и представляет его в банк вместе с уже оформленной страховкой[16].

Только после этого кредитная организация перечисляет деньги на счёт продавца либо в присутствии третьих лиц вручает ему наличность. Как правило, заемщику на руки наличные деньги не предоставляются. После выдачи таким путём кредита наступает и сам кредитный период.

4. Андеррайтинг заёмщика

Это всесторонний анализ вероятности погашения кредита.

Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Возраст заемщика также является важным фактором, влияющим на длительность ипотеки, срок кредитования может составлять от месяца до 40 лет: к моменту выхода на пенсию кредит должен быть полностью погашен. Окончательное положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном пакетах документов, предоставляемых потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика по методике, принятой в конкретном банке. Результатом такой процедуры является либо принятие положительного решения по кредитной заявке претендента, либо отказ в кредитовании. Впрочем, банк может принять и компромиссное решение, то есть дать согласие на получение клиентом кредита, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель.

В рамках данной работы рассматривается процедура андеррайтинга, осуществляемая по следующим этапам [3]:

1) проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога;

2) оценка платежеспособности потенциального заемщика;

3) оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки;

4) оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

5) принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования.

4.1 Проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога

Пакет документов необходимый для оформления ипотечного кредита: [9]

копия паспорта Заемщика/Созаемщика (все страницы, включая чистые);

копия свидетельства о заключении/расторжении брака;

копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);

копия свидетельства о присвоении ИНН Заемщика/Созаемщика;

копия трудовой книжки (заполненных страничек, заверенная Работодателем: печать, подпись, расшифровка подписи на каждой страничке копии, под последней записью «Работает по настоящее время» с датой);

копии трудовых договоров по основному месту работы и совместительству + приказ о назначении (заверенные работодателем);

копия военного билета Заемщика/Созаемщика (мужчинам до 27 лет) и водительского удостоверения (при наличии);

оригинал Справки с места работы о размере дохода за предыдущий год и прошедшие месяцы текущего (выдается бухгалтерией работодателя) форма 2 - НДФЛ;

при наличии у заемщика таких доходов, как например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев. При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер:

реквизиты организации;

декларация Заемщика/Созаемщика (анкета банка);

копия диплома/аттестата;

документы, подтверждающие наличие в собственности имущества (при наличии);

документы, подтверждающие кредитную историю.

4.2 Оценка платёжеспособности заёмщика

В данной курсовой работе под платежеспособностью заемщика понимается способность потенциального заемщика за счет личных доходов осуществлять текущие расходы, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи, а также связанные с уже имеющейся собственностью и/или уже возникшими обязательствами по заключенным ранее договорам.

В качестве источников получения дохода заемщика могут быть:

заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии - 80 000р;

доход от работы по совместительству;

доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

доход в виде дивидендов и процентов;

доход от сдачи в аренду собственности - 9000;

пенсионные выплаты;

стипендия;

алименты и пособия на детей ;

доходы жены - 40 000р.

Итого общий доход заёмщика составил 129 000р.

При оценке платежеспособности банк - кредитор может интересоваться финансовым положением потенциального заемщика в прошлом и в настоящий момент. Оценить возможность изменения финансового положения заемщика в лучшую или худшую сторону для банка затруднительно, поскольку уровень доходов заемщика может измениться практически в любой момент. Это является отличительной особенностью российской практики оценки заемщика, обусловленной общей нестабильностью экономики.

Так как одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения, многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учете работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, например, справкой о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации.

Также в процессе оценки платежеспособности заемщика учитывается стабильность трудоустройства заемщика. В момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит это является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами являются: наличие перерывов в работе, превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов [3].

В качестве расходов заемщика могут быть учтены:

1)регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

2)регулярные расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью (коммунальные платежи, расходы

по обеспечению безопасности, выплата налогов, страховые платежи);

3)расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

4)другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

В данном случае за расходы заёмщика принимаются в размере прожиточного минимума на взрослого трудоспособного человека равным 13 273р. и прожиточному минимуму на ребёнка равному 12 736р, и в совокупности составил 39282р. Платёжеспособность заёмщика определяется путём сопоставления доходов и расходов заёмщика. Соотношение составило 3,28 это больше чем 1,5 значит оценка положительна[4].

4.3 Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки

Процесс получения ипотечного кредита предусматривает ряд обязательных действий заёмщика, которые влекут за собой определённые расходы.

Таблица 4.1 - Расчёт единовременных расходов заёмщика при оформлении ипотечной сделки

Наименование расходов заёмщика связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита	Значение расходов, тыс р
1.Первоначальный взнос за приобретаемое жильё (принимается равным 20%)	860
2.Расходы связанные с выплатой комиссионного вознаграждения риэлтору (агентству недвижимости)	0
3.Расходы связанные с оценкой квартиры	3
4.Сбор банка кредитора, связанные с оформлением, предоставлением и обслуживанием кредита.	0
5.Расходы, связанные с регистрацией договора купли - продажи и договора ипотеки	0
6. Расходы, связанные с комплексным ипотечным страхованием	43
7.Расходы, связанные с возможным ремонтом приобретаемой квартиры.	200
ИТОГО	1106

Заёмщик располагает этой суммой.

4.4 Оценка кредитоспособности потенциального заёмщика

В данной курсовой работе под кредитоспособностью понимается способность заёмщика выполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору - способность погасить основной долг и проценты по кредиту в установленные договором сроки.

Существует два основных инструмента определения кредитоспособности заёмщика, применяющихся как отдельно, так и в сочетании с друг другом:

- система экспертных оценок (субъективное заключение экспертов или кредитных инспекторов);

-кредитный скоринг (бальная система оценки заёмщика).

Система экспертных оценок подразумевает индивидуальный подход к рассмотрению заявки заёмщика. Производится анализ личности заёмщика, его социального семейного и служебного положения, источников доходов заёмщика. Окончательное решение принимается коллегиально.

Кредитный скоринг - формальный инструмент, используемый для оценки соответствия заёмщика критериям банка кредитора. Кредитный скоринг - система оценки кредитоспособности лица, основанная на численных статистических методах. Скоринг заключается в присвоении баллов ответам по заполненной заёмщиком анкете, разработанной андеррайтерами. Данные анкеты подтверждаются документально. Чем выше количество баллов, тем выше надёжность заёмщика. Кредитный скоринг является упрощённой системой оценки заёмщика, что позволяет снизить требования к квалификации кредитного инспектора, занятого рассмотрением заявок на кредит, и увеличить скорость их рассмотрения[3].

В данной работе используются оба метода, рассмотрим каждый подробнее.

Применяя метод экспертных оценок используются коэффициенты, определяющие кредитоспособность заёмщика. (табл. 4.2).

Таблица 4.2 - Коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика

Коэффициент	Способ расчета коэффициента	Допустимые значения и пояснения
Коэффициент П/Д (КП/Д)	Отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заемщика	КП/Д 40 % (расходы заемщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должны превышать 40 % от среднемесячного дохода заемщика)
Коэффициент О/Д (КО/Д)	Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заемщика.	КО/Д 60 % (размер обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60 % от среднемесячного дохода заемщика)
Коэффициент К/З (КК/З)	Отношение суммы жилищного ипотечного кредита к рыночной стоимости закладываемого объекта жилой недвижимости	КК/З 80% (размер кредита должен быть не больше 80 % рыночной стоимости залога (жилой недвижимости))

Коэффициенты, приведенные в табл. 4.3, разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор показателей позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т.п.). Вышеприведенные коэффициенты могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка, размеров средней оплаты труда и др.

- Коэффициент П/Д - отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заёмщика. Расходы заёмщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должно превышать 40% от среднемесячного дохода заёмщика. Для расчета нужна величина ежемесячного платежа, рассчитываемая по формуле

П= К* (i/(1 - 1/(1+i)ⁿ)) = 41 286 р (1)

П - ежемесячный платёж по ипотечному жилищному кредиту, ты ср;

К - сумма ипотечного кредита, тыс р;

Ежемесячная процентная ставка по кредиту (в долях);

n - количество месяцев в сроке кредитования;

таким образом сумма ипотечного кредита 4300 - 860= 3440 тыс р;

Процентная ставка исходя из условий ипотечной программы 12%.

Срок кредитования принимается равным 15 лет. Суммарный ежемесячный доход заёмщика составляет 129 000р.

К п/д= 41286/129000*100%= 32% < 40% (условие выполнено)

- Коэффициент О/Д - Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заёмщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заёмщика. Размер обязательств заёмщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60%от среднемесячного дохода заёмщика.

Для расчета коэффициента О/Д необходимо определить коммунальные платежи за месяц.

П _{коммун.} = S _кв * (ФСС+ФСКР)

П _{коммун.} = 45 * (282+8,2)= 13059

ФСС - федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно - коммунальных услуг на кв . м.

ФСКР - федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц

Налог на имущество физических лиц рассчитать исходя из действующей ставки налога [0,3] и инвентаризационной стоимости жилой недвижимости (Решение Мирнинского районного Совета депутатов Республики Саха (Якутия) от 26 ноября 2008 г. II - N 2 - 1 «О принятии в новой редакции» Положения «О налогах и сборах муниципального образования» Мирнинский район РС (Я) (с изменениями от 24 декабря 2008 г., 25 июня 2009 г., 29 ноября 2010 г., 29 апреля 2011 г., 21 ноября 2012 г., 27 июня, 20 ноября 2013 г.). Налог на имущество физических лиц исчисляется на год, поэтому для расчета К_О/Д необходимо произвести перерасчет суммы налога на месяц[15].

Ко/д=(41286+43000/12+26*45+13059)/129000*100= 46% < 60% (условие выполняется);1170

- Коэффициент К/З - Отношение суммы жилищного ипотечного кредита к рыночной стоимости закладываемого объекта жилой недвижимости. Размер кредита не должен превышать 80% рыночной стоимости залога (жилой недвижимости).

Кк/з=3440/4300*100%=80% =80% (условие выполняется)

Результат расчета коэффициентов приведен в таблице.

Таблица 4.3 - Результат расчета коэффициентов кредитоспособности заемщика

Коэффициент	Значение коэффициента	Выполнение условия
Коэффициент П/Д (КП/Д)	32%	выполняется
Коэффициент О/Д (КО/Д)	46%	выполняется
Коэффициент К/З (КК/З)	80%	выполняется

Результаты расчета позволяют считать заемщика кредитоспособным.

Применяя метод кредитного скоринга, необходимо заполнить специальную анкету. На созаемщиков (членов семьи заемщика) составляется анкета, но при этом не учитываются разделы 5 и 6.

Далее необходимо дать балльную оценку ответов, определить суммарный балл заемщика. Если набранная сумма баллов составила более 30, то заемщик считается кредитоспособным. Заполненная анкета заемщика приведена в приложении 1. Заемщик набрал 31 балла, следовательно он кредитоспособен.

4.5 Принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования

На основе произведенного анализа банком принято решение выдать ипотечный кредит Иванову А.В. т к заёмщик признан платёжеспособным. Все показатели необходимые для принятия решения находятся в норме. Недвижимость приобретаемая заёмщиком отвечает внутренним требованиям банка и принимается в качестве залога. Сумма кредита заявленная заёмщиком в размере 3440 тыс р одобрена банком, срок кредитования установлен на срок 15 лет. График погашения кредита принят в виде ежемесячных платежей. Вид платежа будет принят на основе расчётов следующего раздела.



5. Расчёт графика погашения ипотечного кредита

Погашение ипотечного кредита осуществляется двумя способами :

аннуитетными платежами;

дифференцированными платежами.

Аннуитетные платежи - способ погашения кредита, при котором совершаются равновеликие платежи через равновеликие промежутки времени. Специфика аннуитетных платежей заключается в том, что в первые годы погашения ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно составляют меньшую часть, соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Привлекательность способа погашения ипотечного кредита аннуитетными платежами заключаются в том, что в связи с неизменностью величины платежа по кредиту заёмщику удобнее планировать свой семейный бюджет [3].

Размер аннуитетного платежа вычисляется по формуле [3].

, ( 2)

где П - ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредиту, тыс. р.;

К - сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

i - ежемесячная процентная ставка по кредиту (в долях);

n - количество месяцев в сроке кредитования.

Дифференцированные платежи - способ погашения кредита, при котором основная сумма долга выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток кредита. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь год суммы и процента по кредиту. При дифференцированном платеже размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного тела кредита равномерно распределено на весь срок кредитования.

Ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи (Приложение 2) и дифференцированные платежи . Для расчетов срок ипотечного кредита принят равным 15 лет. Ставка по ипотеке принята в размере 12% годовых.

На основании расчетов принято решения выбрать для погашения аннуитетные платежи, т к сумма к уплате в начальные и последующие периоды меньше чем в дифференцированной схеме платежей. Это позволит снизить нагрузку на семейный бюджет. Одинаковый платёж на протяжении всего периода погашения ипотечного кредита позволяет спланировать расходы семейного бюджета.

Эффективная процентная ставка отражает полную стоимость кредита, вычисляется в процентах годовых. Эффективная процентная ставка - относительный показатель, характеризующий величину всех платежей за пользование кредитом, приходящихся на единицу кредитных средств.

Эффективная процентная ставка отражает условное распределение на весь кредитный период платежей заемщика по кредитному договору, размеры и сроки уплаты которых известны на момент его заключения кредитного договора (в том числе платежей в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора).

Расчетная величина эффективной процентной ставки предназначена для того, чтобы проинформировать заемщиков о полных (реальных) расходах по обслуживанию кредита и помочь им в корректном сравнении предложений разных банков или разных кредитных продуктов одного и того же банка [3].

В соответствии с указанием Банка России «О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита» от 13.05.2008 г. № 2008 - У в полную стоимость кредита включаются следующие платежи:

1) платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора, в том числе:

по погашению основной суммы долга по кредиту;

по уплате процентов по кредиту;

сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора);

комиссии за выдачу кредита;

комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора);

комиссии за расчетное и операционное обслуживание;

комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;

2) платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица. К указанным платежам относятся платежи по оценке, передаваемой в залог недвижимости, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.

Эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту рассчитывается по следующей формуле:

, (3)

где ЭПС - эффективная процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту (полная стоимость ипотечного кредита), % годовых;

К - сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

КВ₀ - сумма комиссионных вознаграждений банку - кредитору в момент выдачи ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

КВ_t - величина комиссионного вознаграждения банку - кредитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t, тыс. р.;

П_t - платеж по ипотечному жилищному кредиту в месяце t, тыс. р.;

n - количество месяцев в сроке кредитования[4].

Расчеты эффективной процентной ставки выполнили в программе Microsoft Office Excel с помощью функции «Подбор параметра».

Сумму ипотечного жилищного кредита и платежи по ипотечному жилищному кредиту в месяце t приняли в соответствии с рассчитанным графиком погашения ипотечного кредита с выбранным способом погашения (аннуитетными или дифференцированными платежами).

Комиссионное вознаграждение банку - кредитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t предусмотрели в зависимости условий ипотечной программы. При отсутствии требований со стороны банка - кредитора - принять равным нулю.

Расчет эффективной процентной ставки получилась равная к 12% годовых, как проценты под которые заемщик взял кредит, так как сумма комиссионных вознаграждений и величина обслуживания кредита равна нулю.

Заключение

Подводя итоги данной курсовой работы, отметим конкретные результаты, полученные при выполнении всех разделов.

Ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки, регистрации документов. На всех этапах покупки квартиры были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

При выборе кредитного учреждения заемщик изучил информацию об ипотеке в банках г. Мирного. Наиболее выгодные условия для заемщика были представлены в Банке ВТБ 24, так как заемщик получает заработную плату на карту ВТБ 24, то банк рассмотрит быстрее заявку и ставка по кредиту , составляет 12 % сумма кредита рассчитывалась индивидуально, для каждого заёмщика. Недвижимость, интересующая заёмщика, удовлетворяет требованиям банка.

Также на разных этапах оформления сделки были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

продавец недвижимости - Марчук Е.В,;

оценщик - агентство «Л и С»;

страховая компания - «Росгосстрах»;

регистрирующий орган-Управление Федеральной службы государственной регистрации.

На первом этапе андеррайтинга при определении платежеспособности было выявлено, путём сопоставления доходов и расходов заёмщика. Соотношение составило 4,99, это больше чем 1,5 значит оценка положительна и он может претендовать на заявленную сумму кредита.

На втором этапе рассчитывались коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика. По итогам расчетов, коэффициент П/Д составил 32%, коэффициент О/Д - 46%, коэффициент К/З - 80%.

На основании всех показателей кредитоспособности заемщик проходит на указанную сумму кредита, и банк может принять решение о выдачи ипотечного кредита.

В последнем разделе производился расчет платежей по аннуитетной и дифференцированной схемах (приведенных в приложении2).

Для большинства клиентов по ипотеке на сегодняшний день выгоднее аннуитетная схема при условии отсутствия штрафных санкций и ограничений на размер сумм по досрочному погашению. По аннуитетному платежу заемщик может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).

Таким образом, исследовав рынок ипотечного кредитования в городе Мирный, а так же изучив методические рекомендации, можно сделать вывод, что условный заемщик Иванов А.В., пройдя процедуру андеррайтинга признан кредито - и платежеспособным. Это позволяет банку вынести положительное решение и предоставить кредит на требуемую сумму 3 млн. 440 р. под 12 % годовых на срок 15 лет. Принято решение, что кредит будет погашаться аннуитетными платежами.

Список литературы

1. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федеральный закон РФ от 20.06.98. / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс] - загл. с экрана.

2. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс] - загл. с экрана

3. Лях А.Ф. Обоснование выбора программы ипотечного кредитования: метод. указания по выполнению курсовой работы по дисциплине «Ипотечное кредитование» для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», специализация «Управление инвестициями»/ А.Ф. Лях. - Новосибирск: НГАСУ, 2011. - 41с.

4. Прожиточный минимум [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://potrebkor.ru/minimum - saha - iakutiia.html - загл. с экрана.

5. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. - М. : Фонд институт экономики города, 2006. - 551 с.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон РФ от 21 июля 1997 № 122 - ФЗ / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].- загл. с экрана

7. Официальный сайт Сбербанка России / / www.sbrf.ru. [Электронный ресурс]

8. Официальный сайт Росбанка http://www.rosbank.ru/ru/ [Электронный ресурс]

9. Официальный cайт ВТБ 24 http://www.vtb24.ru/personal/Pages/default.aspx?geo=mirnyy.[Электронный ресурс]

10. http://www.ipotek.ru/polnaya_stoimost_credita_formula.php. [Электронный ресурс]

11. Официальный сайт АТБ http://www.atb.su/. [Электронный ресурс]

12. Официальный сайт Алмазэргиенбанка http://www.albank.ru/ru/. [Электронный ресурс]

13. Официальный сайт СКБ банка http://www.skbbank.ru/. [Электронный ресурс]

14. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации : постановление правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

...