Ипотечное кредитование и его развитие в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является: создание условий для обеспечения граждан страны жильем, повышения его доступности, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства, развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Данная тема актуальна, так как слово «кредит» за последние 10 лет стало неотъемлемой частью жизни нашего общества. В условиях международного финансового кризиса значимость кредитов особенно возросла. На сегодняшний день основным механизмом финансового обеспечения жилищного строительства является система льготного кредитования граждан. Ипотечное кредитование способствует расширению возможностей доступного строительства жилья для жителей республики. Для многих покупка жилья при помощи ипотеки - единственная возможность приобрести квартиру или дом уже сейчас и стать его полноправным владельцем с момента приобретения.

Целью курсовой работы является изучение видов ипотечного кредитования, анализ состояния и перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь.

Объектом исследования курсовой работы является ипотечный кредит в современных условиях.

Предметом исследования является ипотечный кредит и механизм его реализации.

Для достижения цели курсовой работы необходимо решить следующие задачи:

ѕ рассмотреть истоки ипотечного кредитования; его понятия и особенности;

ѕ изучить сущность ипотечного кредита;

ѕ проанализировать состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

ѕ выявить проблемы, существующие при осуществлении ипотечного кредитования в Республике Беларусь

ѕ определить перспективы развития ипотеки в современных условиях Республики Беларусь.

В соответствии с целью была определена структура курсовой работы. Работа имеет традиционную структуру и содержит: ведение, основную часть, заключение, список используемой литературы и приложение. Также работа проиллюстрирована необходимыми рисунками и таблицами.

В первой главе раскрываются исторические факты возникновения института ипотеки, сущность и принципы ипотечного кредитования, некоторые теоретические аспекты ипотеки, представлена классификация ипотечного кредитования по различным видам, а так же особенности использования ипотеки в банковской практике.

Во второй главе рассмотрены организационно-правовые основы ипотечного кредитования в Республике Беларусь, а так же проблемы развития ипотечного кредитования в нашей стране.

В третьей главе отмечены перспективы развития рынка ипотечного кредитования, а так же представлены предложения по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в банке.

Информационными источниками для исследования послужили материалы периодической печати, учебные пособия, материалы статей интернет-сайтов. Для раскрытия темы работы использовались научные труды ряда авторов, занимающихся изучением данного вопроса наиболее полно: Свиридов О.Ю., Кравцова Г.И., Тарасов В.И., Жуков Е.Ф. Благодаря изучению приведенной литературы мне удалось широко вникнуть в сущность ипотечного кредитования, проанализировать условия ипотечного кредитования в Республике Беларусь и выявить основные проблемы данного кредитования.

1. 

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Предпосылки возникновения и эволюция развития института ипотеки

ипотечный кредитование беларусь

Система ипотечного кредитования - это составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древнего Рима и Древней Греции. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические и социальные проблемы.

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Разумеется, Греция не являлась единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его. В средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собрания, церквях или ратушах. В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролировал земли. В полной мере эти функции ипотеки появились путем индустриализации капиталистических стран. Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился.

Говоря об ипотеки США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.

Ипотечное кредитование в Республике Беларусь появилось сравнительно недавно. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотечного кредитования в Республике Беларуси, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в Республике Беларусь, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.1.1 Сущность и принципы ипотечного кредитования

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. С учетом того, что цены на недвижимость постоянно повышаются, накопить достаточную сумму для многих граждан просто невозможно. Ипотечное кредитование позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства. В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно представить следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- обеспечение возврата заемных средств;

- стимулирование оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 10-30 лет). Длительный срок растягивает погашение кре-дита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основные требования заключаются в следующем:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные требования и стандарты направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Приобретение жилья посредством ипотечного кредитования является основным видом решения населением своих жилищных проблем. При этом опыт развитых государств позволяет выделить основные принципы организации ипотечного кредитования:

· государство активно стимулирует вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными методами содействие по приобретению «социального» жилья отдельным наименее обеспеченным слоям населения;

· в большинстве государств главную роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании играют сберегательные банки, а во Франции и Германии также общества взаимопомощи. В США значительна роль специализированных ипотечных институтов с участием государственного капитала и страховых компаний. Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного кредитования является незначительным.

1.1.2 Виды ипотеки и особенности их использования в банковской практике

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровожда-ющего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеются различные виды ипотечного кредитования, которые имеют свои отличительные черты.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

· земельные участки;

· предприятия, а так же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

· незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования:

· жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участниками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладка коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

· на разработку земельного участка;

· на развитие сельского хозяйства;

· на развитие производства;

· кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица №1).



Таблица №1 - Ипотечные кредиторы

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

4. По виду заемщика

· как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

· По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)

· Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

· Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица №2).

Таблица №2 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

7. По способы амортизации долга:

· постоянный ипотечный кредит;

· кредит с переменными выплатами;

· кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

· ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

· ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

· ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

· кредит с фиксированной процентной ставкой;

· кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

· с правом досрочного погашения;

· без права досрочного погашения;

· с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

· обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

· субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1, с.183].

Ипотечное кредитование считается относительно низкориско-вой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои рис-ки. Это возможно только при условии, что оценка креди-тоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены вер-но.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов не-движимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объек-тивной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода.

Методы оценки стоимости объекта недвижимости:

- метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

- доходный метод или метод капитализации доходов;

- затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости -- метод капитализации доходов -- основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С = Д/К, (1)



где С -- стоимость объекта;

Д -- чистый доход;

К -- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод -- затратный или калькуляции -- используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведе-ние полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного бан-ка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собствен-ные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представ-ляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные до-кументы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собствен-ности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под не-движимость содержит обязательства заемщика по кредитному до-говору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии зак-ладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. Залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Важнейшим вопросом для банка, изучающего воп-рос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимос-ти, является кредитоспособность заемщика. При изучении креди-тоспособности заемщика прежде всего устанавливается соотноше-ние (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости, величина и степень стабильности доходов заемщика, отношение заемщика к своей недвижимости, возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фак-тическое наличие, размер, состояние и условия хранения зало-женного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат пога-шению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко ис-пользуемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с пери-одически возобновляемой суммой кредита (закладная с периоди-чески возобновляемой суммой кредита предусматривает периоди-ческий пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполага-ет внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнк-туру [2, с.162].



2. Организация и проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Организационно-правовые основы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотечное кредитование является один из наиболее приемлемых и значимых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь, Банковский кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь 20 июня 2008 г. «Об ипотеки», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита».

Закон Республики Беларусь «Об ипотеки» уделяет большое внимание договору об ипотеки, условиям возникновения и прекращения ипотеки, правам и обязанностям залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеки и т.д.

При составлении договора об ипотеки стоит придерживаться формы и порядка заключения договора об ипотеки и иных договоров, содержащих обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Содержание договора об ипотеки:

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.

3. Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства.

4. В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возникновение ипотеки:

1. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

2. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

3. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Прекращение ипотеки:

1. Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь.

2. Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если иное не установлено законодательными актами.

3. Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.

4. Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

5. При прекращении ипотеки по основаниям, не связанным с прекращением обязательства, обеспеченного ипотекой, либо удовлетворением требований залогодержателя из стоимости переданного в ипотеку имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в порядке, определенном договором об ипотеке, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке:

1. Залогодатель имеет право:

- пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

- получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

- отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии со статьей 25 настоящего Закона. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;

- перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;

- сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных статьей 28 настоящего Закона;

- иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

2. Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

- истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;

- исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

В заключении хотелось бы отметить, что принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки [3].

2.2 Особенности становления и проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотека, как понятие, на территории Республики Беларусь появилась относительно недавно. Концепция развития ипотечного кредитования в Беларуси во многом соответствует концепциям зарубежных стран.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему. Данные факторы приводят к ряду трудностей и проблем, которые негативно сказываются на бюджетном состоянии Республики Беларусь. Одной из проблем является задолженность по кредитам, выданным банками Республики Беларусь на строительство (реконструкцию) и приобретения жилья (см. таблица 3, Приложение А).

Главными причинами такого положения следует считать:

- нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

- высокие кредитные риски;

- отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

- недостаточно высокий уровень доходов;

- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нормативные правовые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие и практическое внедрение законодательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья свои средства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком.

Представляется, что на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования особую роль должно играть государство так как именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу; разрабатывает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. Правительства и законодательные органы всех стран мира заботятся о динамичном развитии долгосрочного ипотечного кредитования, понимая, что это не столько экономический, сколько социальный и политический вопрос.

Роль государства в процессе создания условий для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования достаточно велика и государство является полноправным и многоликим участником отношений.

2.3 Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования в банках Республики Беларусь

В Республике Беларусь, несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье граждан сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.

Для предоставления жилья всем желающим, на наиболее выгодных условиях, необходим поиск новых вариантов предоставления денежных средств на его покупку. Таким образом, обращение к организации рынков ипотечного кредитования является неслучайным.

На сегодняшний день в банках Республики Беларусь существует несколько видов ипотечных кредитов, которые отличаются по сроку кредитования, величиной ставки, пакетом документов и другими отличительными чертами (см. таблица 4, Приложение Б).

В настоящее время только 4 банка Беларуси кредитуют на строительство жилья. И, несмотря на то, что даже по этим кредитам процентные ставки в некоторых банках постепенно снижаются, их уровень все равно остается достаточно высоким. Возможно, что отсутствие жесткой конкуренции и обилия предложений таким образом сказывается на мечте белорусов о своей недвижимости. На рисунке 1 расставлены ставки по кредитам в порядке возрастания и распределены силы банков и их предложения [5].

1- Беларусбанк. Кредиты на строительство жилья по системе стройсбережений

2- Беларусбанк. Кредиты на приобретение жилья по системе стройсбережений

3- Беларусбанк. Кредит на строительство жилья

4- Белагропромбанк. Финансирование недвижимости

5- Белагропромбанк. «Новойстройка» (после заключения договора об ипотеке)

6- Белагропромбанк. «Новоселы» (после заключения договора об ипотеке)

7- БПС-Сбербанк. «Классический» (со страховкой)

8- БПС- Сбербанк. «Строим дом вместе» (для лиц, получ. доход в БПС-Сбербанке)

9- Белагропромбанк. «Новойстройка» (до заключения договора об ипотеки)

10- Белагропромбанк. «Новоселы» (до заключение договора об ипотеки)

11- БПС Сбербанк «Классический» (для лиц, получ. Доход в БПС-Сбербанке)

12- БПС Сбербанк «Строим дом вместе» (на общих основаниях)

13- БПС- Сбербанк «Классический» ( на общих основаниях)

Рисунок 1 - Ставки по кредитам в порядке возрастания

В Республике Беларусь представляется целесообразным формирование региональных ипотечных программ, которые могут устанавливать различные льготы.

Самые последние изменения в законодательство о предоставлении льготных кредитов на строительство вступили в силу 1 июня 2013 года. Основными нововведениями Указа Президента № 246 от 30 мая 2013 года были следующие:

- установлена одноразовость государственной поддержки;

- разработаны преференции для городов-спутников;

- лауреаты спецфонда Президента наделены правом на внеочередное получение льготных кредитов;

- льготные кредиты будут выдаваться только для строительства экономичных домов;

- расчет максимального объема льготного кредита будет проводиться по нормативам Совмина;

- непригодная жилплощадь при льготном кредитовании не учитывается;

- сроки реализации льготного кредита можно продлевать;

- запрещается сдавать в наем квартиры, построенные за счет льготных кредитов до полного погашения задолженности;

- увеличен срок отчуждения недвижимости, построенной с участием госсубсидий и льготных кредитов;

- изменен порядок расчета собственных средств.

Условия льготных кредитов на примере ОАО «АСБ «Беларусбанк» представлены в таблице 5.



Таблица №5- Условия льготных кредитов

Категория нуждающихся	Размер процентной ставки	Законодательный акт
Многодетные семьи	1% годовых до 40 лет	Указ Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13
Военнослужащие	5% годовых до 20 лет (40 лет)	Указ Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. № 195
Граждане, постоянно проживающие и работающие в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек и в городах-спутниках	3% годовых на 20 лет	10% ставки рефинансирования, но не менее 3% / Указ Президента № 13 от 6 января 2012 г, *Указ Президента № 246 от 30 мая 2013 года
Определенные категории граждан	5% годовых на 20 лет	20% ставки рефинансирования, но не менее 5% годовых / Указ Президента № 13 от 6 января 2012 г.
Молодые семьи, имеющие 2-х несовершеннолетних детей и не относящиеся к категориям граждан, указанным ранее	12,5% годовых на 20 лет	50% ставки рефинансирования, но не менее 5% / Указ Президента № 13 от 6 января 2012 г

Таким образом, можно заметить, что становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.



3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3.1 Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь и за рубежом

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в странах с переходной экономикой являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Указанный вопрос актуален и для Республики Беларусь. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Вопросы развития рынка ипотечного кредитования в экономической литературе активно обсуждаются на протяжении многих лет. В Беларуси особый всплеск дискуссий по вопросу ипотечного кредитования приходился на 2003 год, в преддверии прекращения централизованного финансирования Национальным банком Республики Беларусь строительства жилья. Предполагалось расширить участие банков республики в жилищном строительстве, опираясь на новые институты: ипотечное кредитование, формирование системы долгосрочных накоплений населения в виде жилищно-строительных сбережений, а так же накопительных пенсионных и страховых фондов.

Банковская система страны принимает активное участие в выполнении государственных программ жилищного строительства. Актуализация роли банков в вопросах реализации Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 марта 2008 г. №262 бесспорна.

Указанный документ подразделяется тенденцию развития жилищного строительства на 3 периода:

- краткосрочный (до 2010 года);

- среднесрочный (до 2015 года);

- долгосрочный (после 2015 года).

Одной правовой основы для функционирования в республике ипотечного кредитования, как показывает практика рыночной экономики, в том числе и стран ближнего зарубежья, недостаточно. В 1998 году в России был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 2003 году Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», однако законодательная база не позволила решить все возлагаемые на нее надежды. Ввиду значительного объема просрочки по ипотечным кредитам в России обсуждается создание нормативно-правовой базы по вопросу банкротства физических лиц.

Очевидно, что в ходе реализации Концепции в условиях переходной экономики банковская система Беларусь столкнется с рядом нерешенных на настоящий момент вопросов развития рынка, таких, как:

- несовершенство законодательной базы в области ипотечного кредитования;

- доступность для населения кредитов на строительство жилья;

- соизмеримость стоимости метра квадратного жилья и уровня доходов населения;

- выбор оптимального срока ипотечного кредитования;

- соизмеримость процентной ставки по кредитам на жилищное строительство с уровнем доходов населения и т.п.

Кроме того, необходимо определить направления повышения действенности процентного канала трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики Беларуси. Выбрать оптимальные темпы развития банками кредитного рынка, взвесить влияние роста ипотечного кредитования на динамику цен недвижимости, изучив, прежде всего, опят стран дальнего и ближнего зарубежья.

Ипотека широко применяется в развитых странах. Так, в США 63 млн. семей живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США, Ипотечные ссуды дают ссуд-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные (кооперативные) банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%) [6, с.376].

Влияние темпа ипотечного кредитования на финансовую стабильность страны и динамику цен недвижимости, а также значение выбора оптимальной траектории процентной ставки показательно прослеживается на ипотечном кризисе США. В результате кризиса 1997-1999 годов в США часть спекулятивных денег пришла в сферу ипотеки, что привело к падению стоимости долгосрочных кредитов. Гражданам предлагались займы с плавающей ставкой при низких первоначальных платежах. Однако, в условиях роста процентных ставок обслуживание указанных кредитов резко подорожало, вызвав соответственно рост просроченных платежей по закладным, в результате чего некоторые ипотечные компании обанкротились, закрылись или были проданы.

Среди мер по борьбе с кризисом, предпринятых правительством США, увеличение сроков кредитования до 40 лет, снижение ставок и предоставление определенных налоговых льгот для населения и компаний. Планируется, что налоговые льготы составят около 600 долларов США на человека. Сенат Соединенных Штатов Америки разрабатывает собственную программу, оцененную в 156 млрд. долларов, в рамках которой аналогичные выплаты составляют около 500 долларов на человека.

Проблемы в сфере ипотечного кредитования негативно сказываются на экономическом росте США, что увеличивает вероятность возникновения рецессии.

Учитывая историческую закономерность, можно сделать вывод, что ситуация на фондовом рынке оказывает прямое слияние на рынок недвижимости. Так, 21 октября 1929 года в результате обвала фондового рынка в США, это был так называемый «черный понедельник», снизились цены на рынке недвижимости. Следующий финансовый кризис был тоже американским: в «черный понедельник» 19 октября 1987 года обвалился фондовый рынок и, как следствие, рынок недвижимости. В октябре 1997 года рыночный кризис обрушился на Гонконг.

Кризис повлиял на ослабление американского доллара. Федеральная резервная система США и центральных банков других экономически развитых стран принимают меры по ослаблению недостатка ликвидности в мировой финансовой системе, предоставляя коммерческим банкам значительные объемы средств. В результате смягчения финансовой политики ставки Федеральной резервной системы (ФРС) снизились на 0,75%.

Кризис американского рынка ипотеки оказал свое влияние и на денежно-кредитную политику России. Так, в 2006 году средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 11 процентов годовых. Согласно национальному проекту «Доступное жилье», запланировано снижение стоимости ипотечных кредитов в 2008 году до 10%, в 2010 году до 8%, а к 2015 году до 2-4%. Однако в результате ипотечного кризиса США банковская система России перетерпела следующие изменения:

- с целью минимизации кредитных рисков ряд банков приостановили выдачу кредитов, в результате чего сократились темпы ипотечного кредитования;

- ввиду оттока иностранных инвестиций изменились их потоки в сторону активного привлечения денежных средств населения на внутреннем рынке;

- с целью привлекательности вкладов банками пересмотрена траектория процентной ставки в сторону увеличения, как результат,- увеличение на 1-1,5 процента годовых ставок по ипотечным кредитам;

- пересмотрен механизм организации кредитования, ужесточились требования при выдаче ипотечных кредитов, в том числе по программам кредитования на покупку недвижимости за городом;

...