Ипотечное кредитование в банке

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Ипотечное кредитование в банке

Введение

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Данная курсовая работа посвящена изучению теоретических и правовых аспектов ипотечного кредитования, истории его развития, нормативно-правовому регулированию ипотеки в России. Объектом исследования является теоретические и правовые аспекты ипотечного кредитования, предметом исследование - ипотечное кредитования в ОАО «Россельхозбанк».

Цель курсовой работы заключается в рассмотрении ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Россельхозбанк», для этого необходимо рассмотреть следующие задачи:

- рассмотреть этапы становления института ипотеки;

- рассмотреть правовые аспекты ипотечного кредитования в России;

- на примере ОАО «Россельхозбанк» рассмотреть основные условия ипотечного жилищного кредитования, выявить долю данных кредитов в общем объеме кредитования;

- выявить недостатки при осуществлении ипотечного кредитования в банке;

- с учетом выявленных недостатков предложить методы и пути совершенствования.

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике

банк ипотечный кредит недвижимость

По определению И.А. Разумовой ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В Большом экономическом словаре А.Б. Борисова термин «ипотека» определяется как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Ю.И. Львов рассматривает ипотечные кредиты как долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости, выделяя объекты ипотечного кредитования: земельные участки, жилые помещения, здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу, коммерческие помещения - офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности, производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Оно было введено в обиход афинским реформатором Солоном, который предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве, именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность, такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка). Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus - неформальный залог). Договор пигнуса рассматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком залога заемщику.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси и появилось оно одновременно с возникновением права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Новый оборот развития ипотека приобрела в советское время. Был зарегистрирован ряд законов о залоговом праве, но имущественный кредит не получил распространения. Ипотечное кредитование по настоящему возродилось только в 1990-е годы. В 1992 году приняли Закон РФ «О залоге». Свое правовое оформление ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство, правила кредитования диктуют государственные и коммерческие банки, предлагающие своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия.

Современные ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости - земельные участки, организации, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в процессе предпринимательской деятельности, дома и квартиры, а так же - части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат, садовые дома, дачи, гаражи и др. строения, морские суда, воздушные, и космические объекты, а так же - объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования - приобретение готового жилья, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.

3. По виду кредитора - банковские, небанковские.

4. По виду заемщиков - как субъектов кредитования: кредиты предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм, лицам проживающим в данном регионе, всем желающим.

5. По способу рефинансирования.

6. По срокам кредитования.

7. По способу амортизации долга - постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки - с фиксированной или переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения - с правом досрочного погашения, без досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Кроме того ипотечные кредиты могут быть обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами), субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

Деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке Российской Федерации регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия, для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них - проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения и ипотечных операций и др.

В результате вступили в силу новые законы и новые редакции действующих Кодексов и законов, регулирующих ипотеку:

1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях»;

3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 №193-ФЗ, от 27.07.2006 №141-ФЗ, от 09.03.2010 №22-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 21.11.2011 №327-ФЗ). Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 №143ФЗ, от 11.02.2002 №18-ФЗ, от 24.12.2002 №179-ФЗ, от 05.02.2004 №1-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от 30.12.2004 №216-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 26.06.2007 №118-ФЗ, от 04.12.2007 №324-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от 22.12.2008 №264-ФЗ, от 30.12.2008 №306-ФЗ, от 17.07.2009 №166-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 28.06.2011 №168-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ);

5) Часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ;

6) Части первая и вторая налогового кодекса РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №204-ФЗ;

7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №294-ФЗ;

8) Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 №178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 №143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 №29-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от 27.07.2006 №157-ФЗ, от 05.02.2007 №13-ФЗ, от 13.07.2007 №129-ФЗ, от 24.07.2007 №220-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от 07.05.2009 №91-ФЗ, от 17.07.2009 №145-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 27.12.2009 №374-ФЗ, от 22.07.2010 №167-ФЗ, от 28.12.2010 №431-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ);

9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ, от 11.04.2002 №36-ФЗ, от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 11.05.2004 №39-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 29.12.2004 №189-ФЗ, от 29.12.2004 №196-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от 30.12.2004 №217-ФЗ, от 05.12.2005 №153-ФЗ, от 31.12.2005 №206-ФЗ, от 17.04.2006 №53-ФЗ, от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 30.06.2006 №93-ФЗ, от 18.07.2006 №111-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 24.07.2007 №214-ФЗ, от 02.10.2007 №225-ФЗ, от 18.10.2007 №230-ФЗ, от 08.11.2007 №257-ФЗ, от 23.11.2007 №268-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от 22.07.2008 №141-ФЗ, от 23.07.2008 №160-ФЗ, от 22.12.2008 №264-ФЗ, от 30.12.2008 №306-ФЗ, от 08.05.2009 №93-ФЗ, от 17.07.2009 №174-ФЗ, от 21.12.2009 №334-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 07.04.2010 №60-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ, от 29.12.2010 №435-ФЗ, от 20.03.2011 №41-ФЗ, от 04.06.2011 №129-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от 18.07.2011 №214-ФЗ, от 19.07.2011 №246-ФЗ, от 21.11.2011 №329-ФЗ, от 03.12.2011 №378-ФЗ, от 03.12.2011 №383-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ, от 08.12.2011 №423-ФЗ, от 12.12.2011 №427-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 07.12.2011 №417-ФЗ);

и постановления Правительства РФ:

1) Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. №846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию»;

2) Постановление Правительства от 15 октября 2004 г. №562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога, является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации. Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятия последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир;

- порядок государственной регистрации ипотеки. Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения регистрационной записи. При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

2. Ипотечное кредитование в ДО Пермского РФ ОАО «Россельхозбанк» №3349/76/05

2.1 Экономическая характеристика ОАО «Россельхозбанк»

ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» - один из крупнейших банков в России. Созданный в 2000 году в целях развития национальной кредитно-финансовой системы агропромышленного сектора и сельских территорий Российской Федерации, сегодня это универсальный коммерческий банк, предоставляющий все виды банковских услуг и занимающий лидирующие позиции в финансировании агропромышленного комплекса России. 100% акций банка находится в собственности государства.

Россельхозбанк занимает четвертое место в банковской системе России по объему активов, входит в тройку лидеров рейтинга надежности крупнейших российских банков. Россельхозбанк обслуживает розничных и корпоративных клиентов, предлагая наряду с универсальными банковскими продуктами десятки специализированных программ для развития производства в области сельского хозяйства и смежных отраслей. Особое внимание уделяется программам кредитования малого и среднего бизнеса. Россельхозбанк является агентом Правительства Российской Федерации по выполнению федеральных целевых программ в аграрном комплексе.

Россельхозбанк занимает второе место в России по размеру филиальной сети. Свыше 1600 отделений работают во всех регионах страны, в том числе более половины в малых городах и сельских населенных пунктах. Представительства Банка открыты в Белоруссии, Казахстане, Таджикистане и Азербайджане.

Банк располагает широкой и оптимально сформированной корреспондентской сетью, насчитывающей более 100 иностранных банков-партнеров и позволяющей обеспечивать полный спектр услуг клиентам по международным расчетам и связанному кредитованию и совершать прочие межбанковские операции.

В г. Перми расположен Пермский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк», помимо этого в разных городах Пермского края расположены 9 дополнительных офисов вышеуказанного филиала, среди них - Барда, Верещагино, Кунгур, Чусовой, Добрянка, Чайковский, Лысьва, Нытва и Чернушка. В данной курсовой работе речь пойдет о Дополнительном офисе №3349/76/05, расположенном по адресу: Пермский край, г. Добрянка, ул. Ленина, д. 15.

ДО №3349/76/05 был открыт в 2009 г., изначально деятельность велась по таким направлениям как: кредитование юридических и физических лиц, расчетно-кассовое обслуживание, прием вкладов от населения, осуществление денежных переводов, прием платежей от населения и др. В июле 2009 г. кредитный отдел Дополнительного офиса был закрыт в связи с отсутствием сотрудников. Деятельность была возобновлена в марте 2010 г., на сегодняшний день ДО Пермского РФ №3349/76/05 осуществляет свою деятельность в полном объеме.

ДО, являясь структурным подразделением Банка, освобожден от обязанности предоставления финансовой отчетности в налоговые органы, в связи с чем, проведен анализ всего Банка в целом.

Аналитический агрегированный баланс ОАО «Россельхозбанк» за три последних завершенных года (тыс. руб.)

Абсолютная величина валюты баланса ОАО «Россельхозбанк» по состоянию на 01.01.2011 г. составила 1 031 276 644,0 тыс. рублей. На протяжении трех последних завершенных лет наблюдается непрерывный рост валюты баланса, увеличение по сравнению с данными на 01.01.2010 г. составило 80 706 766,0 тыс. рублей или 7,82%, по сравнению с данными на 01.01.2009 г. - 221 212 152,0 тыс. рублей или 21,45%.

Актив баланса ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. на 83,2% или 858 054 999,0 тыс. рублей сформирован чистой ссудной задолженности. Её рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 78 504 455,0 тыс. рублей или 9,15%, по сравнению с данными на 01.01.2009 г. - 185 398 735,0 тыс. рублей или 21,61%. Такой рост свидетельствует о значительном росте объемов кредитной поддержки клиентов Банка, подавляющую часть которых составляют субъекты агропромышленного комплекса.

Доля средств в кредитных организациях по итогам 2010 г. составила 22 040 755,0 тыс. руб. или 2,14% к валюте баланса, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данная статья баланса снизилась на 40 635 991,0 тыс. руб. или 64,8%, по сравнению с 2008 г. на 24 012 725,0 тыс. рублей или 52,1%.

Доля средств в Банке России по итогам 2010 г. составила 3,6%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост данной статьи баланса составил 16 579 802,0 тыс. рублей или 44,5%, по сравнению с 2008 г. - 9 079 038,0 тыс. рублей или 24,4%.

Чистые вложения в ценные бумаги на 01.01.2011 г. составили 56 918 655,0 тыс. рублей или 5,5% к валюте баланса. На протяжении анализируемого периода наблюдается рост вложений ОАО «Россельхозбанк» в финансовые активы. За 2010 г. произошел значительный рост данной статьи баланса который составил 36 970 392,0 тыс. рублей или 64,9%.

Доля основных средств и прочих активов на 01.01.2011 г. составила 1,9% и 1,7% соответственно.

Пассив баланса ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. на 11,2% состоит из собственных средств и на 88,8% из заемных.

Собственные средства банка по итогам 2010 г. составили 115 869 158,0 тыс. рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 2 651 395,0 тыс. рублей или 2,3%. По сравнению с итогами 2008 г. рост собственных средств значительный, он составляет 43,1%, что связано с взносом Государства РФ в уставной капитал Банка. Доля средств акционеров к общему объему собственных средств составляет 93,2%, к валюте баланса - 10,48%.

Привлеченные средства ОАО «Россельхозбанк» на 01.01.2011 г. составили 915 407 486,0 тыс. рублей. В структуре привлеченных средств Банка доминируют средства клиентов, не являющимися кредитными организациями, по итогам 2010 г. они составили 564 917 586,0 тыс. рублей или 54,8% к валюте баланса. На протяжении анализируемого периода наблюдается непрерывный рост данной статьи, который по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 29,1%.

Вклады физических лиц на 01.01.2012 г. составили 125 786 770,0 тыс. рублей или 12,1% к валюте баланса. При анализе было выявлено, что за 2010 г. привлеченные вклады физических лиц составили 45 868 846,0 тыс. рублей, за 2009 г. - 30 194 725,0 тыс. рублей.

Средства кредитных организации по состоянию на 01.01.2011 г. составили 236 263 213,0 тыс. рублей или 22,9% к валюте баланса. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение данной статьи баланса составило 46,8 млрд. рублей. Средства Центрального банка России на 01.01.2011 г. составляют 3,8 млрд. рублей, наблюдается значительное снижение данного показателя по сравнению с предыдущими отчетными периодами, в 2010 г. оно составило - 66,1 млрд. рублей, в 2009 г. - 65,1 млрд. рублей.

В целом при анализе активов и пассивов было выявлено, что ОАО «Россельхозбанк» является стабильно развивающимся банком. Валюта баланса на протяжении трех последних завершенных лет непрерывно увеличивается, что напрямую связано с ростом чистой ссудной задолженности, собственных и привлеченных средств. Следует отметить, что в структуре пассивов банка преобладают собственные средства, средства клиентов не являющимися кредитными организациями и вклады физических лиц, что является благоприятным фактором. Доля средств кредитных организаций и ЦБ РФ непрерывно снижается.

Отчет о прибылях и убытках ОАО «Россельхозбанк» за три последних завершенных года (тыс. руб.)

При анализе отчета о прибылях и убытках, было выявлено, что доходы ОАО «Россельхозбанк» формируются из процентных доходов, доходов от операций с ценными бумагами, доходов от участия в капитале других юридических лиц, комиссионных доходов и прочих операционных доходов. Основную долю во всех вышеперечисленных доходов составляют процентные доходы банка, наблюдается положительная динамика роста за три последних завершенных года.

Согласно опубликованному на официальном сайте ОАО «Россельхозбанк» годовому отчету деятельности за 2010 год динамика доходов и расходов в 2010 году характеризуется увеличением процентных доходов Банка за счет существенного развития кредитных операций на фоне значительного роста расходов по отчислениям в резервы на возможные потери. Безрисковая составляющая в доходах Банка увеличилась при одновременном росте доли расходов, связанных с обеспечением деятельности. В структуре доходов Банка традиционно преобладают процентные доходы по кредитам юридическим и физическим лицам, доля которых в 2010 году увеличилась на 6,7 процентного пункта, до 82,6%. За 2010 год сократилась доля доходов от межбанковского кредитования (с 12,3% до 9,6%) и доля доходов от операций с ценными бумагами (с 2,3% до 0,8%). По операциям с иностранной валютой в 2010 году сложился отрицательный результат против положительного результата в 2009 году, доля которого в доходах Банка за 2009 год составляла 1,6%. Доля комиссионных доходов выросла за год с 2,9% до 4,0%.

В структуре расходов существенная доля приходится на процентные расходы: по привлеченным средствам банков, юридических и физических лиц, а также выпущенным долговым обязательствам - 63,0%. При этом доля отчислений в резервы на возможные потери выросла за год с 16,2% до 23,7%. По итогам 2010 года доля административно-управленческих и других операционных расходов увеличилась с 17,0% до 20,0%.

Итогом деятельности ОАО «Россельхозбанк» по итогам трех последних завершенных лет является чистая прибыль, которая по итогам 2010 г. составила 1 млрд. рублей, по итогам 2009 г. - 928 млн. руб., по итогам 2008 г. - 1,4 млрд. руб. Самый большой объем прибыли был получен Банком в 2008 г.

В целом при анализе финансовой деятельности ОАО «Россельхозбанк» было выявлено, что банк является прибыльным и рентабельным год за годом увеличивая объемы полученных доходов.

2.2 Ипотечное кредитование в ДО Пермского РФ ОАО «Россельхозбанк» №3349/76/05

ДО №3349/76/05 предлагает довольно широкую линейку кредитных продуктов, как для физических, так и для юридических лиц. Юридические лица могут получить в банке кредит на текущие или инвестиционные цели под залог имеющейся недвижимости. Физическим лицам Дополнительный офис предлагает воспользоваться таким продуктом как «ипотечное жилищное кредитование». В данной курсовой работе речь пойдет об ипотечном жилищном кредитовании физических лиц.

На основании данных полученных при опросе сотрудников, а также при анализе журнала учета кредитных договоров было выявлено следующее:

- по состоянию на 01.06.2012 г. в ДО №3349/76/05 на обслуживании находится 526 кредитных договоров, из них ипотечных кредитов - 25, что составляет 4,7% в общем объеме.

Как видно из предоставленных данных за весь период анализа было выдано 26 ипотечных кредитов (один из которых был погашен в октябре 2011 г.) на сумму 37,6 млн. руб., доля в общем объеме предоставленных кредитных средств - 29,3%. При анализе 5 месяцев текущего года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, было выявлено, что объем кредитования увеличился на 17,7% по количеству выданных кредитов и на 3,3% по сумме. В текущем году было выдано на 1 ипотечный кредит больше, чем за аналогичный период прошлого года, сумма выданных ипотечных кредитов сократилась на 28,2% или 1,3 млн. руб., доля в общем объеме сократилась на 7%.

Структура ипотечных кредитов по срокам, условиям и размерам

Из предоставленных данных следует что:

- средняя сумма выданных ипотечных кредитов в 2010 г. составила 888,33 тыс. руб., средний срок кредитования составил 15 лет, средняя процентная ставка - 12,7% годовых;

- средняя сумма выданных ипотечных кредитов в 2011 г. составила 1 338,63 тыс. руб., средний срок кредитования составил 16,9 лет, средняя процентная ставка - 12,6% годовых;

- средняя сумма выданных ипотечных кредитов в 2012 г. составила 827,5 тыс. руб., средний срок кредитования составил 21,3 года, средняя процентная ставка - 13,9% годовых.

Рост средней процентной ставки по ипотечным кредитам в 2012 г. связан с ее повышением в конце 2011 г., в связи с чем, и произошел спад объема ипотечных кредитов в текущем году.

В целом из предоставленных данных было выявлено, что средний срок ипотечного кредитования в ДО №3349/76/05 составляет 17,7 лет, средняя процентная ставка - 13% годовых, средний объем выданного ипотечного кредита - 1 018,15 тыс. руб. Таким образом, среднегодовой доход с одного ипотечного кредита (учитывая дифференцированную форму платежей) составляет 66,21 тыс. руб.

Заемщиком, желающим получить ипотечный жилищный кредит в ДО №3349/76/05 может выступить дееспособный гражданин в возрасте от 18 до 65 лет (на момент окончания действия кредитного договора), имеющий непрерывный рабочий стаж не менее 6 месяцев и получающий стабильный регулярный доход, подтвержденный документально. По данному кредиту банк разрешает привлекать Созаемщиков, которыми могут быть только члены семьи Заемщика - супруг (а), дети, родители.

Ипотечный кредит предоставляется на следующие цели:

· приобретение квартиры;

· приобретение жилого дома с земельным участком;

· приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) и завершение его строительства;

· оплата цены договора участия в долевом строительстве;

· строительство жилого дома подрядным способом либо собственными силами, включая завершение начатого строительства жилого дома (в том числе, зарегистрированного незавершенного строительством жилого помещения с земельным участком);

· приобретение земельного участка и строительство на нем жилого помещения.

Обязательным условием по ипотечному кредиту является наличие у Заемщиков собственных средств в размере не менее 15% от стоимости приобретаемой недвижимости указанной в договоре купли - продажи, либо сметной стоимости строительства. Наличие собственных средств должно быть подтверждено документально. В качестве подтверждения банк принимает финансовые документы подтверждающие оплату первоначального взноса при безналичном расчете, расписки физических лиц - при наличном расчете (расписка должна быть заверена нотариусом, либо кредитным работником банка). При кредите на строительство вложение Заемщиком собственных средств может быть подтверждено документами, подтверждающими приобретение строительных материалов, в случае отсутствия у Заемщика/ Созаемщиков таких документов и наличия частично построенного своими силами жилого объекта допускается предоставления отчета независимого оценщика.

Обеспечением по ипотечному кредиту выступает залог приобретаемой недвижимости, по кредитам на строительство жилого дома до момента окончания строительства обеспечением является залог земельного участка и поручительство не менее одного физического лица. После окончания строительства поручительство отпадает и в залог принимается построенный и введенный в эксплуатацию жилой дом. Предельный срок строительства не должен превышать двух лет.

В марте 2012 г. в нормативно-правовые документы ОАО «Россельхозбанк» были внесены изменения, согласно которым стоимость обеспечения определяется на основании предоставленного отчета об оценке жилого помещения, выполненного независимым оценщиком, прошедшим аккредитацию в ОАО «Россельхозбанк», до внесения изменений она определялась на основании цены предусмотренной договором купли-продажи.

Максимальный срок ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» - 25 лет, предельный срок кредитования определяется с учетом возраста всех Заемщиков.

Процентные ставки при ипотечном кредитовании в ОАО «Россельхозбанк» зависят от выбора Заемщиком условий кредитования (со страхованием жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика) или без страхования), а также срока кредитования и объема собственных средств. Процентные ставки по ипотечным кредитам в ОАО «Россельхозбанк» действующие на 01.04.2012 г. приведены в табл. №3.

Процентные ставки при ипотечном кредитовании в ОАО «Россельхозбанк»

При отказе Заемщиков от страхования своих жизни и здоровья процентная ставка устанавливается в размере предусмотренном при потребительском целевом кредитовании, на 01.04.2012 г. она составляет 17% годовых.

Ипотечные кредиты в ОАО «Россельхозбанк» предоставляются в безналичном порядке. При заключении договоров купли-продажи жилых помещений, приобретаемых Заемщиком (Созаемщиками) частично за счет денежных средств, полученных по ипотечным кредитам, выдаваемым Банком, с обеспечением исполнения обязательств Заемщика/ Созаемщиков по кредитному договору ипотекой в силу закона, применяется аккредитивная форма расчетов путем открытия в пользу продавца аккредитива в валюте Российской Федерации.

Аккредитив - форма безналичных расчетов, при которой Банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием, обязуется произвести платеж Получателю средств, против представления последним документов, определенных условиями аккред...