Введение

За последние годы в России проделана значительная работа по формированию правовой базы, регулирующей ипотечные процессы, отношения по ипотечному кредитованию.

Центральное место в ней занимает Гражданский кодекс РФ, в соответствии с п. 2 ст. 334 части первой, которого ипотека рассматривается как залог недвижимости [2]. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Кроме того следует отметить следующие документы:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями) [4].

В этом законе ипотека рассматривается как разновидности залога. В законе отмечается, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).

В законе об ипотеке рассматриваются основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой.

Один из важных аспектов, содержащихся в вышеназванном Федеральном законе - это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, поскольку многие заемщики опасались того, что будет с ними в случае того, если они не смогут вернуть банку кредит.

Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый федеральным законом от 29 декабря 2009 г. № 188-ФЗ [3].

Данный кодекс регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [6]

Этот федеральный закон описывает процедуру регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2009 "О кредитных историях" [7]

Этим законом определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Федеральный закон от 11 ноября 2008 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" [8].

Закон создал законодательную основу для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, установил возможность выпуска двух видов этих бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

В соответствии с этим законом кредитные организации получили право выпуска ипотечных сертификатов участия, появилась возможность выпуска ипотечных облигаций с нефиксированными процентными ставками. Это позволяет разнообразить предложение на рынке ценных бумаг, сделать его более привлекательным для инвесторов.

Закон устанавливает требования к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, которые предусматривают норматив соответствия величины ипотечного покрытия и объема выпущенных ипотечных облигаций. Такое требование устанавливается с целью защиты вкладчиков-граждан.

Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 года №1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" [16].

Постановление принято в целях реализации федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Постановление Правительства РФ от 11 января 2005 года № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (С изменениями от 12 апреля 2006 года, 8 мая 2007 года) [17]

Постановление Правительства РФ от 15 октября 2009 г. № 523 "Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием" [18]

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2011 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2007-2010 гг. [19]

Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2007-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2006г. N 675 [20], а также выполнения в 2011 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2007 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2007 г. N 638, при рождении (усыновлении) ребенка [21].

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России. Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Что касается Волгоградской области, то здесь разработана серьезная нормативная база развития ипотечного жилищного кредитования, в которую входят Законы Волгоградской области, Областная целевая программа и ряд постановлений главы администрации Волгоградской области.

Особое место среди этих документов занимает Подпрограмма "Развитие системы жилищного кредитования на территории Волгоградской области" на 2012 - 2010 годы", которая является составной частью областной целевой программы "Жилище" на 2012 - 2010 годы, принятой Законом Волгоградской области от 9 января 2012 года М 1404-ОД [11].

Главная цель подпрограммы заключается в формировании рынка доступного жилья с помощью развития системы жилищного кредитования. К основным задачам подпрограммы относятся: увеличение объемов жилищного кредитования коммерческими банками, специализированными ипотечными организациями и иными организациями по предоставлению кредитов (займов, ссуд) на строительство или приобретение жилья, в том числе ипотечных кредитов; снижение процентных ставок по жилищному кредитованию; государственная поддержка граждан Волгоградской области, осуществляющих строительство или приобретение жилья с использованием механизма жилищного кредитования из средств бюджетов всех уровней.

Действие Подпрограммы распространяется на - 2012 - 2015 годы Основные мероприятия подпрограммы заключаются в формировании в составе бюджетов различных уровней средств на государственную поддержку граждан в строительстве или приобретении жилья; а также установление взаимодействия с кредитными организациями и ипотечными фондами по вопросам совершенствования системы жилищного кредитования граждан (доступность кредитных ресурсов)

В соответствии с планом в 2012 - 2015 годах общий объем финансирования Подпрограммы составит: за счет всех источников финансирования - 37284,0 млн. рублей, в том числе: за счет средств областного бюджета - 160 млн. рублей; за счет средств муниципальных образований - 150 млн. рублей; за счет средств коммерческих банков -20694 млн. рублей; за счет средств ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - 9150 млн. рублей; за счет собственных средств населения - 7130 млн. рублей.

Что касается результатов, то выполнение Подпрограммы позволит обеспечить жильем 20,7 тыс. семей, а также обеспечит: создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан Волгоградской области, в том числе молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, а также собственных средств граждан; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе; улучшение демографической ситуации в области.

Анализ нормативных актов показывает, что в стране законодательство в области ипотечного кредитования до настоящего времени непоследовательно и противоречиво. Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться к лучшему с принятием указанных нормативных актов. Однако их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Подробнее к этим проблемам мы вернемся в параграфе 3.2 третьей главы курсовой работы.

1.3 Инструменты и современная практика ипотечного кредитования

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с "шаровым" платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.

Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

Рынок ипотечного кредитования в РФ достаточно обширен. Рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2011 году (таблица 1.1).

Таблица 1.1 Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2011 году

Источник: Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. - 2011. - № 2

Как видно из таблицы 1.1, ведущее место на рынке ипотечных кредитов по количеству выданных кредитов занимает АИЖК(Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - 2074 кредитов за 2011 год. Второе место занимает банк Сбербанк. На третьем месте Альфа-Банк с количеством кредитов в размере 1000.

В настоящее время региональные агентства продают кредиты федеральному агентству на условиях полного регресса. В случае неисполнения обязательств по ипотеке, федеральное агентство имеет право потребовать от регионального агентства заменить ипотеку и взять на себя все затраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем региональных программ в настоящее время невелик, эффект от неисполнения обязательств в подобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее, если масштаб реализации этих программ будет расширяться, то это может привести к значительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетом ограниченности региональных ресурсов.

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2011 году, по сравнению с 2010 годом, возросли в три раза - $900млн. против $290млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка [52].

В настоящий момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании [43].

Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке.

К Сбербанку, Альфа-Банку, Райффайзенбанку и МИА присоединились Газпромбанк, Внешторгбанк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта.

Во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции, наладив договорные отношения с более чем 50 регионами.

На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций.

В настоящее время операторы предлагают услуги ипотечного кредитования на условиях (в среднем) 12,7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг (вторичный рынок, незавершенное строительство, индивидуальное строительство) предлагают всего три оператора: Альфа-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Рассмотрим подробнее объемы ипотечного кредитования ведущими отечественными операторами.

Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК). На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. В таблице 1.2 приведены объёмы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2012 год.

Таблица 1.2 Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2012 году

Источник: Евремов И.А. Операции коммерческих банков с ценными бумагами. - М.: Инфра - М, 2012.

По данным таблицы 1.2 видно, что на первом месте в ипотечных программах стоит Сбербанк с количеством выданных кредитов в размере 2900. Второе место занимает Альфа-Банк - как по величине кредитного портфеля, так и по объему выданных ипотечных кредитов. Это свидетельствует о том, что рынок ипотеки расширяется (в 2011 году объем выданных Альфа-Банком кредитов составлял только 1000, а в 2012 году - уже 2800). Таким образом, представляется целесообразным рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из крупнейших отечественных операторов.

Также, необходимо отметить, что среди коммерческих банков Сбербанк и Альфа-Банк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования.

Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет немного более 300 млн. дол. США, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов.

Сбербанк - крупнейший сберегательный банк России, 69% вкладов населения хранятся в этом банке, это единственный сберегательный банк, которому правительство оказывает полную поддержку в части гарантирования вкладов.

Таблица 1.3 Федеральные и региональные банки по количеству выданных кредитов в 2012 году

• Источник: Евремов И.А. Операции коммерческих банков с ценными бумагами. - М.: Инфра - М, 2012.
• По данным таблицы 1.3, лидирующее место по количеству выданных кредитов занимают федеральные банки. Процентное соотношение между ними велико: на федеральные банки приходится- 87,3%, в то время как на региональные банки лишь 12,7% от общего количества кредитов.
• Рассмотрим ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Волгограде и Волгоградской области. Прирост объемов ипотечного кредитования в Волгограде и Волгоградской области в первом полугодии 2012 года составил без малого трехкратный показатель по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.
• Порядка 65-70 процентов ипотечных кредитов в Волгограде берутся на приобретение недвижимости, остальные 25-30 процентов - потребительские ипотечные кредиты под залог недвижимости. Если говорить о кредитах на приобретение недвижимости, то большую долю - порядка 80-85 процентов - составляют кредиты на квартиры.
• При этом наибольшим спросом пользуются типовые одно- и двухкомнатные квартиры. Элитные и дорогие квартиры составляют не больше 5-10 процентов от общего количества жилья, передаваемого банкам в залог. Кредиты на объекты загородной недвижимости составляют около 15-20 процентов от общего объема ипотечных кредитов. Причем это, в свое время всего, готовые коттеджи.
• Жилищная проблема в Волгограде столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении социально благополучного государства невозможно. Крыша над головой является не предметом роскоши, а предметом первой необходимости. По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60% наших граждан. Обычно, оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем - уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3-х человек. Он показывает время, за которое семья может накопить денежные средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.
• К сожалению, несмотря на все усилия властей по воплощению в жизнь национального проекта "Гражданам России - доступное и комфортное жилье", за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. По официальным данным, если летом 2010 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок вырос до 5,3 лет.
• Однако проблема россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая часть жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции. Для наглядности приведем лишь несколько цифр (по данным Федеральной службы статистики) [44]
• Каждая 4-я семья проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии.
• Более 96 млн. кв. м (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии.
• В неблагоустроенных квартирах проживает более 40 млн. человек. 24% (720 млн. кв. м) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн, кв. м) не имеет канализации, 37% (1110 млн. кв. м) не оборудовано горячим водоснабжением. 6 млн. человек вынуждено жить в аварийном или ветхом жилищном фонде.
• Правительство РФ обещает к 2010 году вводить по 80 млн. кв. метров жилья в год, которые смогут лишь частично заменить морально устаревшее и ветхое жилье. Но сбудутся ли эти прогнозы?
• По официальным данным, в 2012 году в России было введено 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду 2011 года. В 2011 году темп роста жилищного строительства к 2010 году составлял 116,1%. Однако есть очень большие сомнения в том, что эти темпы сохранятся в дальнейшем. Для этого необходимо, чтобы чиновники на местах оперативно делали планы развития городов, выделяли участки под строительство и проводили к этим участкам дороги. Местные власти должны делать все от них зависящие, чтобы все строительные компании, а не только "свои", строили в их регионах жилье в больших объемах.
• Есть один фактор, который нельзя не учитывать и который ставит все эти планы под сомнение. В стране нет возможности резко нарастить в требуемых объемах необходимое количество энергетических мощностей и стройматериалов. А это означает, что экспорт всего необходимого, начиная с цемента и заканчивая отделочными материалами, не скоро позволит сделать жилье доступным по цене для большинства жителей России.
• По данным Федеральной службы статистики, в 2012 году численность населения России составила 142.2 млн. человек. На одного россиянина приходится 21,1 кв. метров жилой площади. Для того чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню (65 кв. метров), необходимо, чтобы жилой фонд России составлял 9243 млн. кв. метров. Сегодня он составляет 3002 млн. кв. метров. Значит необходимо построить 6241 кв. м дополнительно. Даже если к 2010 году будет возводиться по 80 млн. кв. м в год, то для достижения американского уровня необходимо 78 лет.
• Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем, и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.
• По планам правительства, в 2010 г. в России будет выдаваться по 1 млн. ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы?
• На сегодняшний день по данным Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАЙН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9% в валюте и 12,4% в рублях.
• Из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом достаточно высока и в ближайшее время вряд ли снизится. Напротив, в последнее время мы наблюдаем рост ипотечных ставок в среднем на 1%.
• Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная часть граждан будет переплачивать и дальше банкам за их риски из-за невозможности подтвердить заемщиком источники своих доходов официальным способом. А это означает, что для этой категории клиентов процентная ставка и дальше будет на 2-3% выше ставок для заемщиков с официально подтвержденными доходами. Развитие среднего класса происходит очень медленными темпами, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день наблюдается большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.
• Высокие цены на жилье, которые наблюдаются сейчас практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, который не восстановил еще темпы строительства нового жилья, которые были в СССР до распада, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.
• На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует потребительским качествам. Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому мы наблюдаем в последнее время огромный интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за рубеж и финансируют экономику чужих стран. Агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:
• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
• Если говорить о Волгоградской области, то наибольшей популярностью, в том числе и по причине предложения качественного жилья в новых домах, пользуются: Альфа-Банк, Дельта-Банк, Ноксс-Банк. Объем ипотечного кредитования в Волгоградской области в первом полугодии 2012 года увеличился в три раза по сравнению с показателем аналогичного периода 2011 года. Но нужно учитывать, что в эту цифру входят и сделки по рефинансированию выданных раньше кредитов, и более того порой кредиты под залог прав требования, которые не являются ипотечными по определению. Поэтому динамика количества сделок по покупке жилья и ипотечных сделок меньше, чем динамика объема кредитов с обеспечением в виде ипотеки. Сегодня в Волгограде доля сделок с участием ипотечных средств составляет порядка 10 процентов от общего количества операций купли-продажи недвижимости. Этот показатель вырос не менее чем в пять раз по сравнению с 2010-2011 гг.
• Ипотека в ее классическом определении на первичном рынке жилья возможна только под залог имеющейся в имущества заемщика недвижимости. Кредит под залог прав требования не может считаться ипотечным. С учетом привлечения средств банков застройщиками, а кроме того кредитования банками дольщиков, полностью разрешено полагать, что объем банковского финансирования на первичном рынке не уступает вторичному.
• Рассмотрим основные проблемы использования ипотеки на первичном и вторичном рынках. Среди них: недостаточный объем предложения качественного жилья, невысокий уровень платежеспособного спроса, высокая цена жилья, несовершенство законодательной базы. Например, существуют недоработанные механизмы передачи в залог объектов загородной недвижимости: земель и дачных и жилых строений по определению - невозможность распространения ипотеки в силу закона о частной собственности на дачные участки.
• Среди достоинств ипотеки для клиента: экономия времени, четкость решения его вопросов. Сегодня на рынке Волгограда реализуется порядка 300 различных программ ипотечного кредитования более чем 80 банками. Финансовые учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданным федеральным правительством.
• АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав, таким образом, один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.
• 2. Совершенствование ипотечного кредитования в России

2.1 Влияние ипотечного кризиса в США на российский ипотечный рынок

В апреле 2013 г. Международный валютный фонд опубликовал достаточно пессимистический прогноз, касающийся потерь мировой экономики в результате ипотечного кризиса в США. По данным организации, эти потери могут достичь 1 трлн. долларов. В то же время ипотечный кризис в США может обойтись экономике страны в 422 млрд. долл.

Сложная ситуация, возникшая в связи с ипотечным кризисом в США, заставила ряд кредитных организаций (в частности это "Альфа-Банк". "Банк Москвы". "УрапСиб", "ВТБ 24") поднять ставки по их ипотечным кредитам от 0,2% до 1,5%.

Одновременно некоторые банки прекратили принимать новых клиентов, желающих получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Кроме того, требования к заемщикам стали жестче.

Особенно нелегко в новых условиях придется небольшим банкам. С начала 2013 АИЖК изменило условия, по которым выкупались ипотечные кредиты. Рисковые займы останутся без рефинансирования. Именно поэтому банкам, вероятно, предстоит скорректировать собственные ипотечные программы. Конечно, существуют организации и помимо АИЖК, которые готовы сотрудничать практически на любых условиях. Стоимость фондирования в зарубежных странах выросла почти на 2%, а именно оттуда крупные банки получают средства.. Всё это означает, что региональным кредитным организациям придется скорректировать нынешнюю работу.

По расчетам ряда экономистов - стоимость ипотеки из-за трудностей с рефинансированием наших банков за рубежом может возрасти на 1-2% по разным категориям заемщиков и продуктов. Хотя, ужесточение условий кредитования замедлит рост рынка ипотеки в текущем году, однако он все равно останется достаточно высоким (30-50% рост).

В настоящее время можно услышать вопрос о том, что могут предпринять банки, и что, со своей стороны - государство для того, чтобы повысить доступность ипотеки для граждан.

Так вот, по нашему глубокому убеждению, банкам для этого ничего предпринимать не надо - иначе они рискуют через какое-то время оказаться в кризисной ситуации, похожей на ту, которую мы наблюдаем сейчас в США, и которая уже переросла в полномасштабный финансовый кризис на международных рынках капитала.

Что касается государства, то оно с одной стороны должно стимулировать повышение доходов граждан, а с другой стороны выстраивать систему рефинансирования банками своих ипотечных портфелей. Как следствие, издержки банков на обслуживание своих ипотечных портфелей будут снижаться, что может привести к некоторому снижению стоимости ипотечного кредита и для конечного заемщика.

С начала 2013 года ситуация на российском ипотечном рынке резко изменилась, что заставило некоторых игроков сократить количество своих банковских программ. После американского ипотечного кризиса 2012 года как крупные, так и региональные банки, начали понемногу разочаровываться в жилищном кредитовании.

Это связано с тем, что западные кредиты для банков подорожали, следовательно, ипотечные ставки на российском рынке тоже увеличились. Если еще в прошлом году крупные банки продолжали скупать ипотечные портфели региональных банков, то сейчас, эта тенденция постепенно теряет свою популярность.

Крупные банки постепенно перестают кредитовать физических лиц долгосрочными кредитами на покупку жилья. Среди таких банков, специализированные "ГПБ-Ипотека" и Городской ипотечный банк сократили выдачу новых ссуд соответственно на 17 и 35%, "Уралсиб" - на 29%, группа Транскредитбанка - на 41%, Бинбанк - на 69%, а "Юниаструм" - на 95%.