Ипотечное кредитование объектов недвижимости: российский и зарубежный опыт

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование объектов недвижимости: российский и зарубежный опыт

План

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие, сущность и принципы ипотечного кредитования

1.2 Ипотечное кредитование в современной России

1.3 Система зарубежного ипотечного кредитования

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие, сущность и принципы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека - это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, находящиеся в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

· одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

· двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

· между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

· между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

· между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора. кредит недвижимость банк

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Правовая база ипотеки в России

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

· кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

· договор займа (ст. 807 ГК);

· договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

· другой договор (ст. 420 ГК);

· причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не предусмотрено федеральным законом".

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования правового регулирования ипотеки существует, но ее решение выходит за рамки дипломной работы.

1.2 Ипотечное кредитование в современной России

Развитие того или иного сегмента рынка в большой степени зависит от внешних факторов, таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис 2008 года затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости. Рассмотрим ситуацию с российской ипотекой. Институциональные предпосылки решения жилищной проблемы в нашей стране были заложены еще в 1993 г. Это связано с принятием государственной целевой программы "Жилище", которая определила в качестве составной части государственной жилищной политики ипотечное жилищное кредитование. Что же такое ипотечное кредитование? Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Эксперты сходятся во мнении, что предпосылок для появления в нашей стране ипотеки не должно быть еще лет 10. Потому что для этого необходимо иметь на рынке большое количество нераспроданного жилья. В России ощущается колоссальный дефицит жилья, и у инвесторов, готовых вкладывать деньги в ипотеку и ипотечные ценные бумаги, нет так называемых "длинных и дешевых денег".

Одним из главных инвесторов на ипотечном рынке может стать Пенсионный фонд Российской Федерации. Еще в 2002 году ему было законодательно разрешено инвестировать свои средства в ипотеку. Рынок ипотеки в России сильно стандартизирован, благодаря наличию стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), который был создан в 1997 году с целью, сформировать систему рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых банкам. В период с 2002 по 2010 года достаточно резко возрос интерес к постановке и реализации ипотечно-строительных проектов (ИСП) со стороны частных инвесторов. Повышению инвестиционной привлекательности ИСП способствовал рост платежеспособного спроса, который наблюдался после финансового кризиса 1998 года, а также приоритетные цели государства заменить государственные бюджетные средства, направленные на строительство жилья, иными источниками финансирования.

1 февраля 2008 года АИЖК установило новые требования, согласно которым суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдавать в долг лишь тем заемщикам, которые имеют возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20 % от общей суммы. Рассмотрим объемы выдачи ипотечных кредитов и их доли (рис. 3).

Рис. 3. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2008- 2013 гг. [1]

В период с 2008 по 2013 год мы видим увеличение объема выдачи ипотечных кредитов. Однако экономический кризис затронул и строительную отрасль. Произошло снижение темпов строительства и ввода жилья в эксплуатацию вследствие перекрытия каналов кредитования. Это мы видим в первом квартале 2009 г. Здесь объем выдачи кредитов не превышает 25 млрд рублей, что почти в 4 раза меньше, по сравнению на конец 2008 г. После финансового кризиса происходит оживление экономики и уже к концу 2011 г. объемы составляют 249 млрд рублей.

С 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Центробанка России составляет 8,25 %. Это также является одной из основополагающих причин повышения процентных ставок по ипотеке: банки не могут выдавать кредиты ниже ставки рефинансирования.

Сейчас банки, работающие по ипотечным программам, устанавливают ставки в границах 10,5-15,5 % годовых при покупке нового жилья и 10-14,5 % при приобретении недвижимости на вторичном рынке. Предоставление налоговой льготы компенсирует заемщику сумму подоходного налога в размере 13 % стоимости жилья. Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации РУСИПОТЕКА опубликовал рейтинг ведущих ипотечных банков по итогам работы в 2013 году. Как и в предыдущих годах, лидерами стали банки с государственным участием. Ведущее место занял Сбербанк, объем выдачи ипотечного кредита которого в 2,58 раз превышает объема выдачи банка ВТБ 24. Третье место занял Газпром.

Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2013 году.

Из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходов около 90 % населения не имеют возможности получить кредит. Все, что требуется России, - это не гнаться за большим объемом кредитов и реально оценивать риски заемщика.

Ипотечное жилищное кредитование на сегодняшний день остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так его предмет является, пожалуй, единственной дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью российских граждан. Данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жилье в будущем, что так же не маловажно для сегодняшних российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же: мало развиты обеспечивающие функции, такие как оценка стоимости недвижимости и страхования, многочисленные проблемы в законодательной базе, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие, произвол чиновников и криминальных структур, высокий уровень риска кредитования и, конечно же, низкий уровень доходов населения. И, тем не менее, такой предмет ипотеки, как жилье, занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое будущее представляется более радушным.

В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки. Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

1.3 Система зарубежного ипотечного кредитования

США самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

· Заемщик - приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.

· Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) - предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.

· Посредник - ипотечное агентство, привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.

· Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик - банк - это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

· Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).

· Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

· PTI (Payment-to-Income Ratio) - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.

· LTV (Loan-to-Value Ratio) - отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк - посредник - инвестор - это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

· Закладная (Mortgage) - именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в "ипотечные пулы" и продает посредникам - специализированным ипотечным агентствам. В США это такие поддерживаемые правительством организации, как "Джинни Мэй", "Фэнни Мэй" и "Фредди Мэк".

· Ипотечный пул (Mortgage Pool) - пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники - возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства - сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

· Секьюритизация - механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям. Это делает их доступными для институциональных инвесторов, обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка, предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура - Федеральная корпорация страхования ипотеки.

Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье - 3,5%.

Исследование текущего состояния и особенностей рынков ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС позволило установить степень развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженность риску дефолта заемщиков и распространению негативных явлений в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Были оценены следующие основные характеристики: уровень кредитного риска; разнообразие кредитных продуктов; каналы продаж; доступность информации и услуг профессиональных консультантов.

В странах ЕС не распространены кредиты сегмента subprime, что позволяет удерживать потери по ипотеке на сравнительно низком уровне. Способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, Великобритания, Испания, Португалия, в то время как выпуск ипотечных ценных бумаг способствует выдаче долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке Дания, Германия.

Для лучшего понимания рисков ипотечного кредитования, а также возможностей их снижения рассмотрим наиболее важные практические аспекты моделирования ИЖК. Одним из главных факторов обслуживания ипотечного кредита является осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных погашений по пулу кредитов должна включать все возможные факторы возникновения, в том числе дефолт заемщика. Прежде чем перейти к анализу досрочных погашений по пулу, исследуем базовые свойства досрочного погашения по индивидуальному кредиту. Известно, что при частичном досрочном погашении возможны два варианта изменения графика платежей: сокращение срока кредита при сохранении исходного размера ежемесячного платежа; перерасчет ежемесячного платежа при сохранении исходного срока кредита.

Размер начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую зависимость от срока пользования кредитом. В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций пересчитывает размер ежемесячного платежа, а не сокращает срок кредита. Дифференцированная схема платежей не имеет особенностей досрочного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа после частичного досрочного погашения возвращает структуру аннуитета к начальному состоянию, а именно к тому, что в ежемесячном платеже вновь большую часть составляют проценты и меньшую - выплаты по основному долгу. После осуществления частичного досрочного погашения платеж по основному долгу снижается и требуется определенный период времени, чтобы его размер вернулся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка задолженности.

При анализе досрочных погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие основные причины досрочного погашения: оборот недвижимости; рефинансирование кредита в связи со снижением процентных ставок; частичное досрочное погашение; дефолт заемщика.

Комплексная оценка риска досрочного погашения могла бы предотвратить возникновение негативных явлений на рынке ипотечного кредитования США. Однако кризисные явления, избежать которых не удалось, обусловили усиление долговой нагрузки заемщиков по ипотечным кредитам как в связи с изменением внутренних условий кредитов, повышение переменных процентных ставок, так и с ухудшением общего макроэкономического состояния, рост безработицы, валютного обменного курса и пр.

В условиях глобального финансово-экономического кризиса установлена высокая трансмиссионная способность механизма ипотечного кредитования к распространению финансовых шоков между национальными экономическими системами. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также систематизированный опыт ипотечного кредитования в странах ЕС позволили определить меры, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования и в связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой:

· Установление ограничения максимального роста переменной процентной ставки по ипотечным кредитам. При осуществлении выпуска ипотечных ценных бумаг по переменной процентной ставке эмитент должен установить максимальный предел процентной ставки, по которой будет выплачиваться купонный доход держателям бумаг. Денежные средства, привлеченные подобным образом, могут выдаваться в качестве ипотечных кредитов с определенным максимальным уровнем, что позволит сохранить доходность кредитора и ограничить процентный риск заемщика;

· При установлении максимальной суммы ипотечного кредита необходима оценка стоимости недвижимости не только в сравнении с текущим состоянием рынка, но и в ретроспективе нескольких лет. В случае если на момент выдачи кредита стоимость недвижимости росла быстрыми темпами, рыночная оценка залога может быть завышена. Данный подход позволит определить стоимость недвижимости, очищенную от эффекта "ажиотажного" спроса;

· Оценка кредитоспособности заемщика, которая должна являться базовым, основополагающим условием выдачи ипотечного кредита, в отличие от подхода, учитывающего будущий рост стоимости залога и его реализацию по высокой цене или погашение кредита за счет средств от сдачи жилья в аренду;

· Использование разнообразных моделей для оценки рисков ценных бумаг, а не применение единообразной модели для всех типов инструментов и инвестиций. Наличие особенностей национальных рынков ИЖК в разных странах должно приниматься во внимание при инвестировании в финансовые инструменты на зарубежных рынках;

· Предоставление заемщикам адекватной, т.е. полной, соответствующей, понятной, не избыточной и сравнительной информации об ипотечном кредите. Адекватное информирование участниками рынка широких слоев заемщиков позволит последним лучше понимать и оценивать возможности и риски ипотечного кредита;

· Осуществление должным образом организованного наблюдения и контроля за рейтинговыми агентствами, процедурами присвоения и пересмотра кредитных рейтингов эмитентов, а также эмитируемых инструментов рынка ценных бумаг, которые будет способствовать адекватной оценке рисков и присвоению соответствующих рейтингов.

· Правильное понимание явления цикличности развития рынка ИЖК имеет высокую практическую ценность, как для кредитных организаций, так и для государства в целом, позволяя вырабатывать эффективные контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка.

Опыт стран ЕС свидетельствует о том, что тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована, в значительной степени определяются способами привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, в то время как выпуск долгосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период. Достоверная оценка доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги невозможна без разработки качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, тем самым способствуя оптимизации рисковой составляющей ипотечных кредитов и обеспеченных ими ценных бумаг.

Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов будет способствовать дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС.

Размещено на Allbest.ru