Ипотечное кредитование (опыт зарубежных стран)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования "Витебский государственный технологический университет"

Кафедра "Коммерческая деятельность"

Курсовая работа

по дисциплине: Деньги. Кредит. Банки

на тему: Ипотечное кредитование (опыт зарубежных стран)

Студентка

экономического факультета

2 курса, группы ФК-18

Шкодина О.А.

Руководитель

Камешкова В.К.

Витебск

2014



Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования

1.2 История развития ипотечного кредитования

2. Анализ ипотечного кредитования на мировой арене

2.1 Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.3 Анализ ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Заключение

Список использованных источников



Введение

За свою многолетнюю историю кредит усиленно эволюционировал и претерпел множество изменений, которые вылились в массу видов. Одним из этих видов является ипотечный кредит. Данный вид кредита возник в 1770 году в Германии и до сих пор не потерял своей актуальности. Роль ипотечного кредита особенно возрастает в условиях переходной экономики.

На опыте многих стран мы можем убедиться, что важным условием для выхода из социально-экономического кризиса страны является рост жилищного строительства. Именно так и поступает наше правительство, избрав одним из стратегических направлений развитие содействия жилищному строительству. Однако в отличие от развитых и государств, в нашей стране не достаточно используется ипотечный кредит, который, несомненно, помогает не только решить важную социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует класс мелких собственников, создает дополнительные рабочие места и, следовательно, уменьшает социальную напряженность в обществе. Данные преимущества ипотеки делают необходимым создание системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, таких как Республика Беларусь.

В своей работе я попытаюсь раскрыть понятие "ипотеки", в чём преимущество данного вида кредитования, и как она применяется в республике Беларусь. Перед началом работы я поставила перед собой ряд задач:

1. Раскрыть сущность и виды ипотечного кредита

2. Рассмотреть реализацию ипотечного кредитования и модели его использования в зарубежных странах.

3. Оценить развитость ипотечного кредита в Республике Беларусь и выдвинуть ряд предложений по увеличению его использования.

Для решения поставленных задач я использовал научную литературу и периодические издания. К сожалению, хочу отметить, что данная тема слабо освещена в нашей литературе.

При написании работы наиболее интересным оказался труд Кудрявцева В.А. "Система стройсбережений в Германии", в котором полно и доступно рассмотрен вопрос ипотечного кредитования на примере одной из самых развитых стран мира - Германии.

Среди теоретических материалов следует выделить работы российского автора Жукова Е.Ф. "Общая теория денег и кредита", "Менеджмент и маркетинг в банках". В каждой из них оказалось много полезной информации по рассматриваемому мною вопросу.

Что же касается информации по нашей стране, то её источниками в основном выступили периодические издания, такие как: "Банковский вестник", "Национальная экономическая газета", "Дело", "Экономика строительства".

Для изучения данного вида кредитования и путей его развития рассмотрим опыт развитых государств и проанализируем направления и перспективы национального развития.



1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам [1].

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, а именно кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы можно определить три наиболее характерные для неё черты:

1. Залог недвижимости является инструментом привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом понимании ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Функции ипотечного кредитования, дающие ему преимущество перед другими способами кредитования:

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Также существует множество отличительных особенностей ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации [6].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

1. одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

2. двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

-между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.



Рисунок 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.



Рисунок 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

1.2 История развития ипотечного кредитования

Об ипотеке впервые заговорили в Греции в начале VI в. до н.э. (этот термин ввел архонт Солон). Понятие ипотека означало, что ответственность должника перед кредитором обеспечена определенными земельными владениями (ранее в Афинах залоговым обеспечением являлась личность должника, которого в случае невыполнения обязательств, продавали в рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории вкапывали столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением требований кредитора в сумме долга. На этом столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки [4].

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам [2].

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Ссуды там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости на срок до 5 лет.

На Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного залога. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма залога сохранялись вплоть до середины 19 века.

В России, в конце 19 - начале 20 века существовала классическая схема ипотечного кредитования с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в России было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были призваны предоставлять ипотечные ссуды. Обычно размер ссуды не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что кредиты выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотеки. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций. Об этом говорят следующие цифры: в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости [3].



2. Анализ ипотечного кредитования на мировой арене

2.1Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства. Но для введения ипотеки в нашей стране, кроме решения комплекса вопросов, в первую очередь в законодательстве, нужна еще политическая воля. Таков итог проходившей 18 мая в Минске конференции "Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития в Республике Беларусь", организованной Международной финансовой корпорацией (МФК) и Национальным банком РБ.

По словам заместителя председателя правления Национального банка Беларуси Василия Матюшевского, ипотека - это неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития. Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования. В связи с этим Национальный банк стремится создать определенный фундамент для развития ипотеки. Как подчеркнул В. Матюшевский, "мы пытаемся стимулировать склонность населения к сбережению, их средства являются одним из источников для ипотечного кредитования". Однако этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы финансирования данного вида кредитов".

Национальный банк планирует принимать специальные решения, которые будут способствовать развитию института ипотеки. Для этого многие юридические аспекты должны быть четко прописаны на уровне государства, считает В. Матюшевский. Кроме того, необходимо создать определенные специализированные институты и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Не менее важно также ориентировать население на использование данного вида кредитов.

Среди проблем заместитель председателя правления Нацбанка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме того, по мнению В. Матюшевского, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы. По его словам, в стандартных ситуациях ипотека кредитуется за счет внутренних источников. Но, тем не менее, отметил Василий Матюшевский, "мы рассчитываем на привлечение внешних источников долгосрочных ресурсов". Причем ипотека может развиваться как через специализированные банки, так и через универсальные кредитные институты. Это зависит от собственника, считают в Нацбанке.

Заместитель председателя правления Нацбанка также отметил, что в Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Нацбанк подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. По словам В. Матюшевского, такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов. Поэтому, как считают в Нацбанке, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. "А потенциал у этого рынка есть: существует пул кредитов, которые могут рефинансироваться", - сообщил Василий Матюшевский. Технически это осуществить несложно, но должна быть проявлена политическая воля, отметил он. Кроме того, по его словам, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

По мнению Нацбанка, необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования - кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

Первая схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты строительным организациям (или оптовым покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Как считают в Нацбанке, для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции.

Кроме прочего, на данном этапе есть другие проблемы, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования. В их числе: сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

В свою очередь руководитель представительства Всемирного банка в Беларуси Вадим Воронин считает, что законодательная база, соответствующие структуры и агентства по ипотечному кредитованию могут быть созданы в Беларуси через 1-1,5 года. По его мнению, работу по совершенствованию ипотечного кредитования в Беларуси следует проводить по следующим направлениям. Во-первых, поддержание достигнутой макроэкономической стабильности. Во-вторых, следует совершенствовать законодательство в данной сфере. Он отметил, что в последнее время в Беларуси "проведена колоссальная работа в области правового регулирования порядка регистрации собственности".

В-третьих, как заметил В. Воронин, необходимо развивать независимый, энергичный банковский сектор. Белорусский банковский сектор в настоящее время неконкурентоспособен, поэтому следует проводить его либерализацию, внедрять международные стандарты финансовой отчетности, сокращать уровень вмешательства государства в деятельность банков по кредитованию, считает Вадим Воронин. Все остальные вопросы носят технический характер и легко решаемы, сказал он.

Оказать Беларуси содействие в подготовке законодательной базы по ипотечному кредитованию готова Международная финансовая корпорация. Об этом сообщил глава представительства МФК в Беларуси Иван Иванов. По его словам, принятая в Беларуси Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, по мнению Ивана Иванова, данный процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

Вместе с тем, исходя из зарубежной практики, пояснил Иван Иванов, только 1% из тех, кто берет кредиты, приходит к дефолту. "Таким образом, сейчас на белорусском рынке можно выбрать самых платежеспособных, поэтому риск дефолта равен нулю", - отметил он.

В целом, как отметили эксперты МФК, в целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [7].

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года.

2013 год в значительной степени изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, впервые превысил столичный. Наряду с Москвой и Московской областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Самарской, Челябинской, Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях и в Красноярском крае. Такая тенденция, по прогнозам главы ведомства, сохранится и в 2014 году.

Всего за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб. Их число также уверенно растет: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году - уже 825 тыс. Росту кредитования способствуют появление более гибких условий ипотеки и упрощение процедуры оформления. Кроме того, снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья. Около 20% жилья в новостройках продается по социальным ипотечным программам.

Всего в 2013 году в России введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья. Согласно программе "Жилье для российской семьи", в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд других приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. В 2013 году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы (военная ипотека, жилье для молодых учителей и т.д.).

Также проходит реализация государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", которая предусматривает увеличение объема ввода жилья в России до 100 миллионов квадратных метров к 2020 году, говорится в сообщении на сайте правительства РФ.

В нем поясняется, что утверждена новая редакция госпрограммы, в которую внесены изменения, предусматривающие полное отражение и безусловное выполнение поручений, содержащихся в указах президента России от 7 мая 2012 года. Также в состав госпрограммы включена программа "Жилье для российской семьи" [8].

"Реализация госпрограммы предусматривает достижение следующих показателей в сфере улучшения жилищных условий граждан: обеспечение объема ввода жилья в 2015 году - до 76 миллионов квадратных метров, в 2017 году - до 93 миллионов квадратных метров, к 2020 году - до 100 миллионов квадратных метров, в том числе в рамках программы "Жилье для российской семьи: в 2015 году - 5 миллионов квадратных метров, в 2016 году - 6 миллионов квадратных метров, в 2017 году -14 миллионов квадратных метров", - говорится в сообщении.

При этом доля ввода арендного жилья в общем объеме ввода жилья в многоквартирных домах должна составить 3,8% в 2015 году, 7,4% - в 2017 году и 9,4% - в 2020 году, указывается в нем. Кроме того, планируется, что в 2020 году доля семей, обеспеченных доступным и комфортным жильем, в общем объеме семей, желающих улучшить свои жилищные условия, достигнет 60%, а средняя стоимость квадратного метра жилья к 2018 году снизится на 20%.

В то же время число предоставленных ипотечных кредитов в 2015 году должно составить 871 тысячу, в 2018 году - 946 тысяч, а в 2020 году - 1,053 миллиона кредитов, отмечается в сообщении. При этом средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту не должен превышать индекс потребительских цен в 2015 году более чем на 3,8 процентного пункта, а к 2018 году - более чем на 2,2 процентного пункта.

В материалах на сайте правительства также указывается, что госпрограмма разработана Минстроем и состоит из трех подпрограмм: создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России, создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ граждан России и обеспечение реализации госпрограммы и ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы, ФЦП "Чистая вода" на 2011-2017 годы. На реализацию подпрограмм и мероприятий госпрограммы в 2013-2020 годах из федерального бюджета предполагается выделить более 577,9 миллиарда рублей, добавляется в сообщении.

2.3 Анализ ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки

Согласно последнему еженедельному отчету ипотечного агентства Freddie Mac, средняя ставка по потеке а 30 лет повысился до 4,46%. Для сравнения, 27 ноября она составляла 4,29. Активный рост ставок начался еще в мае - тогда средняя ипотечная ставка на 30 лет составляла 3,35%, почти как и в начале года (3,34% в январе). Рост ставок начался после того, как ФРС объявила о возможном сворачивании программы стимулирования ипотечного рынка, известной как политика количественного смягчения QE3.

При этом эксперты отмечают, что значительно увеличился темп роста ипотечных ставок. В последние четыре недели ставки увеличились а 0,17%, тогда как в предыдущие годы изменение в среднем составляло 0,06% в неделю.

В 2014 году при жестком котроле за уровнем инфляции ипотечные ставки в США могут вырасти до 6%. Политика снижения учетной ставки, проводимая ФРС, так и не привела к качественному росту рынка. Рост ставок кредитования приведет к еще большему сжиманию ипотечного рынка.

Как только ставки выросли к текущим значениям, рынок ипотеки в США упал до своих минимальных отметок с 2010 года, так что влияние роста ставок вполне однозначное - снижение объема ипотечного рынка.

Рост процентных ставок происходит на фоне роста цен на жилье и увеличения количества сделок купли-продажи жилья. В третьем квартале 2013 года, по данным Freddie Mac, рост цен в годовом исчислении составил 8,48%, кварталом ранее- 7,57%. Количество сделок также растет - в ноябре было заключено 444 тысячи сделок по покупке нового жилья, тогда как месяцем ранее - 354 тысячи. Возможно, покупатели торопятся оформить сделки а более выгодных для себя условиях - для США ставки по-прежнему остаются весьма низкими.

В свою очередь ФРС еще в октябре констатировала, что в последние месяцы происходит замедление восстановления жилищного рынка. Дальнейшее состояние рынка будет зависеть от того, решится ли ФРС продолжить программы стимулирования американского рынка. Если программа количественного смягчения продолжится, рынок будет расти даже несмотря на повышение ставок. Однако, по мнению экспертов, более вероятный сценарий - сворачивание этой программы. В этом случае рынок будет сбавлять обороты, в том числе из-за повышения процентных ставок.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев считает, что в Америке все предпосылки для очередной волны кризиса в значительной мере уже сформированы. При этом, по его оценкам, вероятность войти в кризис существует не раньше 2015 года.

Однако есть и позитивные прогнозы. Несмотря на повышение ставок, они все же остаются на исторически минимальных значениях. На фоне длительного восстановления американских рынков повышение ставок с мая больше чем на 1% является краткосрочным эффектом. Потенциал для ускоренного роста ставок исчерпан - в ближайшие полгода - год они могут вырасти максимум на 0,5%



3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

16 апреля 1992 года в а Республике Беларусь был издан закон "О приватизации жилищного фонда". Этот день можно считать зарождением белорусского рынка недвижимости. За 22 года белорусский рынок недвижимости прошел различные этапы развития и в целом соответствует требованиям развитых рынков. Возникла необходимость в его моделировании и прогнозировании. Изучение тенденций рынков недвижимости позволяет выявить существующие тренды и на их основе составить модель направления развития национального рынка, например, увеличение объемов строительства загородной недвижимости, стремление к сохранению исторических центров и т.д.

Анализ глобальных тенденций и трендов рынка недвижимости начну с истории. В период с 2000 по 2007 год по всему миру наблюдался рост цен на недвижимость. В этот период происходило синхронное развитие европейского и американского рынков. Белорусский рынок недвижимости шел в ногу с мировыми тенденциями. Стабильность роста цен на жилье была следствием множества факторов, но, прежде всего, сказался рост себестоимости строительства и увеличившийся спрос на жилье. Не последнюю роль сыграло удорожание льготных кредитов, рост курсов валют, увеличение цен на энергоносители.

2007 год стал своего рода переломным для рынков недвижимости. Начало положил ипотечный кризис в США, распространившийся в дальнейшем на Европу в виде кризиса ликвидности. По мнению американских экспертов, рост цен на рынке недвижимости США создавался искусственно и поддерживался спекулятивными методами до того момента, пока это было возможно.

За период роста уровень цен увеличился настолько, что жилье стало недоступно для большого количества граждан. Все возрастающий процент населения не мог позволить себе приобретение жилья даже при помощи ипотечных кредитов. С 2007-2008 годов начался новый этап развития рынка жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как борьбу за доступное жилье. Именно с 2007 года во всем мире стали массово приниматься законопроекты по строительству социального жилья, что остается одним из основных трендов развития мировых рынков и на сегодняшний день. Начало "социальной эпохе" положил Нью-Йорк, который в программе социального развития сделал акцент на строительстве 145 тысяч единиц жилья за шестилетний период. Великобритания разработала программу строительства муниципального жилья. В Испании в 2007 году вступил в силу законопроект, обязывающий передавать для социальных нужд 30% строящегося жилья. Китай запланировал строительство 10 миллионов квартир социального класса. В Республике Беларусь в 2008 году также был принят "Закон об ипотеке", который можно считать частью борьбы за доступность жилья, а 6 января 2012 года вышел Указ Президента Республики Беларусь №13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений". Таким образом, строительство социального жилья является одним из глобальных трендов на рынках недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости Республики Беларусь на конец 2013 года характеризуется следующими параметрами: в среднем по стране на человека приходится 24,7 кв.м общей площади жилья. Последние годы темп роста данного показателя составил около 3% ежегодно и такая тенденция сохранится. За 2013 год в Беларуси было введено в эксплуатацию 5 млн. 273,8 тыс. кв.м жилья. В текущем году запланирован ввод 5 млн. кв.м жилья, из них 2,5 млн. будет построено с использованием государственной поддержки. К ноябрю 2014 года должен быть подготовлен проект перспективного планирования на период до 2030 года [7].

Увеличение количества предложений при стабильном спросе способствует снижению стоимости жилья. Однако не стоит забывать, что объемы строительства нового жилья - не единственный фактор, влияющий на цены на рынке недвижимости. Не менее важным является доступность жилья для населения, определяемая как соотношение стоимости квадратного метра и средней заработной платы. Господдержка позволяет увеличить доступность жилья для граждан, имеющих право на ее использование, почти в 1,5 раза.

Второй глобальный тренд рынков недвижимости - повышение энергоэффективности жилья, обусловлен ростом стоимости топливно-энергетических ресурсов. В Республике Беларусь в настоящее время жилье потребляет на отопление и горячее водоснабжение около 90-110 кВт.ч/кв.м в год. По результатам исследования, проведенного "Институтом жилища - НИПТИС им. Атаева С.С.", энергозатраты можно сократить до 30 кВт.ч/кв.м, при этом себестоимость квадратного метра увеличится лишь на 8%. Расчетная окупаемость затрат на строительство жилья в энергоэффективном формате составит 6 лет. По поручению Министерства архитектуры и строительства разработана программа энергоэффективного строительства в Республике Беларусь, которая утверждена Советом Министров.

Третий тренд - повышение уровня технологической оснащенности жилья, использование системы "умный дом".

"Умный дом" или, что более верно, "система домашней автоматизации" - это интеграция компьютерных технологий в домашние сети с целью улучшения качества жизни. Множество интеллектуальных инструментов может быть интегрировано в эту систему, которая призвана повысить комфорт, безопасность и экономичность здания или дома в течении всего цикла его существования. Неотъемлемыми атрибутами "умного дома" являются управление освещением и климатом жилища, видеонаблюдение, системы безопасности и контроля, возможность удаленного управления. Среди множества преимуществ использования "системы домашней автоматизации" следует отметить экономию электроэнергии от 10 до 40%.

Четвертая современная тенденция - рост популярности таунхаусов. Тенденция не совсем нова, так как возникновение строений подобного типа датируется XVII веком во Франции, затем они появились в Британии (XIX), Америке (XX) и, наконец, в 90х годах дошли до России. Однако для Беларуси это относительно новое веяние, лишь начинающее развиваться. Можно предположить, что в ближайшей перспективе данное направление будет активно развиваться в нашей стране.

Но вернемся к главному - к ценам на рынке недвижимости. Если проанализировать динамику стоимости жилья в столицах стран-соседей Республики Беларусь, то можно отметить, что цены на жилую недвижимость в Минске долгое время были ниже цен других столиц, однако в настоящее время Минск практически сравнялся с Киевом. Стоимость квадратного метра жилья в Минске, Киеве, Вильнюсе и Варшаве отличается незначительно. Цены на жилье в Москве намного выше, что, впрочем, вполне ожидаемо.

Следует обратить внимание на динамику и направление движения цен. Минскому рынку недвижимости наиболее близки тенденции, наблюдаемые на рынках жилья Вильнюса и Варшавы. Рынки Москвы и Киева отличаются большей стабильностью ценовых трендов. Поэтому, учитывая тенденции развития рынка жилой недвижимости стран-соседей, а также цикличность динамики цен, можно предположить, что в ближайшем будущем в Республике Беларусь стоимость жилья будет снижаться, однако к 2030 году будет наблюдаться повышение цен.



Заключение

Залог недвижимости (ипотека) представляет собой правовой институт, на основе которого формируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание такой системы в Республике Беларусь является одним из важнейших источников инвестиций для всей экономики.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно а разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во-вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы а рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Построение в нашей стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.

ипотечный кредитование зарубежный



Список использованных источников

1. Национальный правовой интернет - портал РБ, Закон РБ 20 июня 2008 года №345-3 "Об ипотеке"

2. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // банковские услуги. - 2007. - 4. - с 20-28.

3. Разумова А.В. 2002. Ипотечное кредитование: учебное пособие СПБ.: Питер, 2008. 312 с.

4. Толкушкина А.В. Ипотека в России. М. Юристъ, 2004. 525 с.

5. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. 2006 - 1 с. 68-71

6. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит - 2008 - 9. - с 18-20.

7. Недвижимость Белоруссии [Электронный ресурс] - Режим доступа -http://www.nb.by/ Тенденции развития рынка жилой недвижимости до 2030

8. Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации. [Электронный ресурс] - Режим доступа - http://www.rusipteka.ru

Размещено на Allbest.ru

...