Правове забезпечення іпотечних відносин в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Сумський національний аграрний університет

Будівельний факультет

Кафедра землевпорядкування та кадастру

Реферат

на тему: «Правове забезпечення іпотечних відносин в Україні»

з дисципліни: «Земельна іпотека»

Виконав: Максимекно О. С.

Перевірив: Гончаров В. В.

Суми-2015

Одним із найважливіших елементів фінансово-господарського механізму країн з розвинутою ринковою економікою є застава нерухомого майна - іпотека, за допомогою якої забезпечується виконання фінансових та інших зобов'язань суб'єктів ринкових відносин.

Іпотечне кредитування під заставу земельних ділянок в Україні є новим в господарському механізмі країни, тому його розвиток насамперед залежить від адекватного законодавства, яке, з одного боку, має забезпечувати надійний захист як іпотечного кредитора, так і позичальника, а з іншого, - передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконалення усього комплексу правовідносин у цій сфері.

Сучасним українським законодавством закріплено одну з моделей іпотечного кредитування, яка в науці отримала назву депозитної, оскільки обмежує коло учасників та інструментів іпотечного ринку й передбачає лише первинне надання та обслуговування іпотечних позик кредитними установами. При цьому для засвідчення права іпотечного кредитора можуть емітуватись іпотечні цінні папери.

З огляду на досвід зарубіжних країн дуже привабливою є інша модель, запровадження якої в Україні викликає значні сумніви в умовах нерозвинутого фондового ринку та відсутності достатньої кількості інвесторів. Механізм іпотечного кредитування та наступного рефінансування у межах цієї системи охоплює такі стадії: випуск іпотечними кредиторами цінних паперів та розміщення їх на первинному ринку; здійснення операцій з відповідними іпотечними зобов'язаннями на вторинному ринку шляхом купівлі-продажу іпотечних облігацій, заставних в іпотечних кредиторів; групування іпотечних зобов'язань у пули іпотечних кредитів, на підставі яких оператори вторинного ринку емітують нові цінні папери, забезпечені заставою іпотечних цінних паперів, випущених первинними іпотечними кредиторами.

Розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні був би неможливий без впровадження іпотечних операцій із землею, які є однією із найголовніших його складових. З огляду на це, в Україні має бути створена система спеціалізованого іпотечного банку, до того ж не одного, і не тільки державного, а й приватних банків, які можуть здійснювати операції і відстежувати іпотеку земельних ділянок. Створення державного іпотечного банку-монополіста не сприятиме забезпеченню прав ні кредитора, ні боржника, оскільки це таїть загрозу виникнення та існування монопольної структури, а також переходу землі знову у державну власність у разі допущення можливості обернення предмета іпотеки на власність іпотекодержателя.

Такий досвід є в країнах Східної Європи, які вже зробили крок уперед у розвитку ринку іпотеки - створення спеціалізованих відділень у звичайних банках. За умови розвитку фондового ринку та відповідних гарантій завдяки обігу іпотечних облігацій у зарубіжних країнах формується капітал для фінансування сільськогосподарського виробництва і будівництва нових об'єктів виробничого призначення. Емітентами іпотечних облігацій є виключно спеціалізовані установи - банки та фінансово-кредитні заклади.

З огляду на фінансову систему держави проблема можливого створення і функціонування Земельного банку передбачає надання відповідей, які повинні мати своє законодавче закріплення, на такі важливі питання, як: чи є фінансова стійкість майбутнього Земельного банку необхідною умовою його створення і діяльності; які функції здійснюватиме Земельний банк і як це позначиться на спектрі послуг, які він надаватиме; які операції будуть для такого банку переважними; як буде вирішуватися проблема забезпечення Земельного банку відповідними ресурсами; як зміняться зовнішні інституціональні умови діяльності зазначеної спеціалізованої банківської установи і банківської системи України в цілому.

Перепоною на шляху до створення Земельних банків постає дія мораторію щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення, яка не тільки позбавляє можливості формування латифундій, а й перешкоджає реальним власникам цих земель вже зараз отримати кредитні ресурси, необхідні їм не тільки для придбання техніки, насіння, добрив, а й для якісного обробітку землі, що запобігає погіршенню її стану. За ситуації, що склалася в нашій країні, Земельний банк на початковому етапі його діяльності міг би відпрацювати механізм іпотеки під заставу земель менш соціально значущих категорій.

З огляду на відсутність реального ринку землі українські банки вважають кредитування під заставу землі ризикованим. Іпотека, або використання землі як застави для отримання кредиту, вимагає для початку наявності розвиненого ринку землі, де землю можна вільно купувати та продавати. На сьогодні земельне законодавство України не передбачає чіткого механізму застави земельної ділянки та переходу права власності. Відсутність активного ринку землі зумовлює її низьку ліквідність та, відповідно, втрату зацікавленості з боку кредитних установ у розвитку цього виду кредитування.

Повноцінна робота системи іпотечного кредитування неможлива без розвиненої оцінки вартості землі та страхування операцій з нерухомістю. Ефективність функціонування іпотечного ринку залежатиме також від наявності інших необхідних елементів інфраструктури, зокрема, єдиного реєстру прав власності на земельні ділянки, який у тому числі фіксуватиме обтяженість ділянки іпотекою.

Таким чином, необхідність існування деталізованої, науково обґрунтованої правової основи іпотечного кредитування в Україні зумовлена комплексністю проблеми запровадження іпотеки, а також фактичною відсутністю відповідного досвіду в суб'єктів ринку. Очевидно, що саме від повноти та якісності нормативно-правового забезпечення залежить ефективність іпотечних операцій, оскільки, виходячи із довгострокового характеру іпотеки, особливого значення набуває високий рівень правової надійності.

Іпотечний ринок посідає важливе місце серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект: збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і родини до держави в цілому; за рахунок іпотеки відбувається інвестування реального сектора економіки і збільшується його капіталізація, підвищуються доходи; у банківській системі іпотека активізує інвестиції в економіку країни.

Для України це питання особливо актуальне, оскільки основні засоби виробництва найближчим часом не матимуть попиту через свою непридатність. Застосування іпотеки вимагає глибокого вивчення законодавчих положень, що постійно змінюються. У широкому розумінні іпотека - це застава нерухомого майна для одержання в банку чи інших кредитно-фінансових установах довгострокового кредиту.

Правовий режим функціонування іпотеки в Україні був визначений ще в 1992 р. Законом України «Про заставу». Згідно з цим законом іпотека була заставою землі і нерухомого майна, при якій земля чи майно, воно ж - предмет застави, залишалося у заставодателя чи третьої особи. Закон стосувався тільки деяких аспектів іпотеки, у той час як систем регулювання ринку як таких не було, тому нещодавно найбільшою проблемою для розвитку іпотеки було недосконале правове поле.

З 1 січня 2004 р. набрали чинності багато нових законів, що «вдихнули» у розвиток іпотеки нове життя, зокрема закони «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами» і «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У них було визначено поняття «іпотека», принципи її виникнення і застосування, порядок реалізації іпотечних прав і зобов'язань, а також вимоги до майна - предмету іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, закріплена необхідність державної реєстрації іпотеки, наведено основні моменти діяльності ринку: механізми іпотечного кредитування, умови обігу іпотечних цінних паперів, вимоги до забудовників і банків.

Поняття «іпотека» близьке до поняття «застава». Застава є засобом забезпечення виконання зобов'язань позичальником перед кредитором: у випадку, якщо у встановлений термін сума не повертається, кредитор може компенсувати борг, реалізувавши заставне майно. Але визначення іпотеки як застави не є повним. Ним не можна обмежуватися, тому що іпотека предбачає не тільки заставу майна, - це ціла юридично-правова система оцінки нерухомості, що знаходиться в заставі, її приналежність заставодателю і стан його розрахунків із кредиторами.

Згідно із законом «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодателя, відповідно до якого іпотекотримач має право у випадку, якщо боржник не виконає зобов'язання, забезпечені іпотекою, задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. При цьому, до нерухомості відносяться земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і тісно пов'язані з нею, переміщення яких неможливе без зміни їхнього призначення. Взагалі, в умовах ринкової економіки нерухомість стає товаром, що відкриває великі фінансові ресурси для учасників ринкових відносин. Тому особливе значення має розвиток системи інвестування в нерухомість, завдяки чому фінансування будівництва житла й активізація всього ринку нерухомості відбувалися б за рахунок залучення вільних коштів, забезпечуючи інтереси інвесторів. іпотека земельний кредитування правовий

Визначення іпотеки має юридичний та економічний зміст. З юридичної точки зору, іпотека - це обтяження прав власності на предмет чужої власності, що складається в переважному задоволенні основної вимоги щодо власності заставного предмета, а з економічного - іпотека є способом залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва і невиробничої сфери.

Іпотека виконує багато функцій: виступає інструментом залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки; забезпечує повернення запозичених коштів; стимулює обіг нерухомого майна, якщо інші способи є економічно недоцільними чи юридично неможливими; формує ринок заставних іпотечних цінних паперів; формує іпотечний ринок житла, промислової нерухомості, ринок землі тощо. Підставою виникнення іпотеки є нотаріально засвідчений договір у письмовій формі.

Нововведенням Закону «Про іпотеку» є поява такого поняття, як «заставна», що складається за узгодженням кредитора і позичальника. Заставна - це цінний папір, що дає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у випадку його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Законом передбачено, що заставні можна продавати, віддавати під заставу. Таким чином у брокерів з'являться нові можливості заробити комісійні, а в інвесторів - нові можливості вкладення капіталу.

При видачі кредиту на придбання і будівництво житла використовується термін «іпотечне кредитування». Сутність іпотечного кредиту складається в його цільовому використанні - придбанні чи будівництві нерухомості. Відповідно до закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами», іпотечний кредит - це правовідносини, що виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитором і боржником з приводу надання коштів у користування із встановленням іпотеки. Інакше кажучи, іпотечне кредитування є формою кредитних відносин, що виконує важливі економічні і соціальні функції у процесі взаємодії багатьох ринкових суб'єктів.

Розповсюдженими напрямками кредитування під нерухомість є позики на купівлю і будівництво житла, на освоєння земельних ділянок під нерухомі будинки комерційного і промислового призначення. Наприклад, сутність житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити банку відсотки, а також повернути кошти в терміни, установлені кредитним договором. Придбане за рахунок кредиту житло знаходитиметься в заставі (іпотеці) банку доти, поки клієнт цілком не погасить іпотечний кредит.

Іпотечний кредит має переваги перед іншими формами кредитування, оскільки об'єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на період до 10-30 років; ціни на нерухомість у довгостроковій перспективі збільшуються. Ця тенденція сприяє більш повній гарантії інтересів кредиторів і захищає їх від втрат у процесі кредитування; при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, при якій можна відслідковувати наступні застави майна і зміни, що з ним відбуваються і загрожують інтересам кредитора; відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає надмірні витрати на здійснення контрольних функцій для кредитора.

Основними проблемами розвитку іпотечного кредитування в Україні можна назвати: економічні (низька доступність кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі витрати на оформлення житла в кредит, що нерідко складають 5-10% ціни квартири, що купується); юридичні (недосконалість нормативно-правової бази іпотечного кредитування, відсутність достатнього досвіду застосування законодавства про іпотеку); організаційні (нерозвинутість інфраструктури ринку, недостатність механізму взаємодії).

Житловий іпотечний кредит надається в національній чи іноземній валюті в розмірі, що не перевищує 70% вартості предмета іпотеки. При цьому стандартним вважається іпотечний кредит, розмір якого не перевищує еквівалент 5 тис дол. Термін житлового іпотечного кредиту не може бути менше трьох і більше 15 років. Основними суб'єктами ринку іпотечного кредитування є банки, позичальники, страховики, оцінювачі, ріелтори та інші особи, що беруть безпосередню участь у процесі оформлення і надання житлового іпотечного кредитування.

Перспектива розвитку іпотеки в Україні багато в чому залежить від удосконалення фінансово-кредитної системи і ринку нерухомості. Основними проблемами у фінансово-кредитній системі, є високі процентні ставки, недолік банківського капіталу, труднощі впровадження кредитних продуктів в умовах високої інфляції, відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу.

Кабінет Міністрів України подав на розгляд до Верховної Ради проект Закону України «Про іпотечні цінні папери», головним розробником якого була Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Цей документ покликаний сприяти розвитку вітчизняного ринку іпотечних цінних паперів і має за мету залучення в економіку довгострокових фінансових ресурсів через інструменти фондового ринку і розвиток фінансового сектора.

Сподіваємося, що прийняття Закону України «Про іпотечні цінні папери» створить необхідні умови для розвитку нових фінансових інструментів, сприятиме розвитку іпотечного ринку. Збільшити обсяги житлового будівництва дозволить нова система, при якій кожному громадянину із середніми доходами можна буде одержати кредит, купити за нього квартиру, використовуючи її як заставу. При такій схемі громадяни, одержуючи стабільні доходи протягом 10-20 років, розрахуються з боргами і стануть повноправними власниками придбаної у кредит квартири.

Передбачається, що прийняті законодавчі акти у сфері іпотечного кредитування дозволять систематизувати і лібералізувати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і відповідно привабливішим для всіх його учасників.

У ринковій економіці важливу роль відіграє іпотечний кредит. Однією з головних банківських операцій завжди було надання позик під нерухомість. Кредитна діяльність, яка пов'язана з іпотечною, здійснюється відповідними банківськими установами - іпотечними банками. У розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

В Україні операції з іпотечного кредитування перебувають у зародковому стані. В майбутньому іпотечне кредитування має стати одним із головних засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями.

На практиці в процесі іпотечного кредитування є проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не належить до розряду високоліквідних активів. Також є багато проблем, що стосуються визначення вартості нерухомого майна. У багатьох країнах існують досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Необхідним заходом для підтримки розвитку іпотечного кредитування є надання податкових пільг інвесторам, які здійснюють рефінансування іпотечних кредитів. У зв'язку з цим необхідно внести зміни в податкове законодавство, що стосуються звільнення від оподаткування доходів, отриманих інвесторами за цінними іпотечними паперами.

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску такого виду цінних паперів, як заставної. Згідно з проектом Закону України “Про іпотеку” заставна - це цінний папір, що посвідчує передачу майна в іпотеку. Заставна надає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у разі невиконання зобов'язання - право вимагати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Як й інші цінні папери, заставні листи можуть бути в будь який момент продані за біржовим конкурсом. Іпотечні банки передають заставні листи на біржу для вільного продажу.

Одним із головних пріоритетів економічної політики уряду повинен стати розвиток іпотечного кредитування житла.

Виступаючи на міжнародній науково-практичній конференції “Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи їх розв'язання” Президент України Леонід Кучма зазначив, що на іпотечне кредитування житла є великий соціальний попит, адже середня забезпеченість громадян України житлом нині у два-три рази менша, ніж у розвинених країнах.

У сучасних умовах в Україні питання, що потребує негайного розв'язання, є організація житлового будівництва під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла.

Позика під заставу житла поєднує у собі елементи споживчого та іпотечного кредитування. Звичайно, успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови досить високого та стабільного життєвого рівня населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Тому завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво зменшити іпотечний кредит.

Звичайно, негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. Адже іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки. Зарубіжний і власний досвід свідчить про те, що іпотека за певних умов може стати важливим рушієм економіки.

Законодавча база іпотечного кредиту поки що не є досконалою, тому конче необхідним є прийняття низки законів, які з урахуванням кращого зарубіжного досвіду були б водночас адаптованими до конкретних умов України та зважали на специфіку, зумовлену історичним розвитком, сучасними особливостями земельних відносин в Україні. Сказане стосується насамперед іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка має притаманні лише їй особливості.

Потрібно прийняти окремий закон про приватну власність на землю, який би став головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.

Слід також чітко визначити методи оцінки майна та процедури їх застосування, права іпотечних фінансово-кредитних установ у галузі оцінної діяльності.

Обов'язковою передумовою іпотечного кредитування в Україні є розробка та прийняття закону, який би регулював різні сторони діяльності іпотечних установ. Наприклад, закон “Про створення та діяльність іпотечних установ в Україні”.

Необхідною умовою є прийняття Закону України “Про іпотеку”, який би стимулював розвиток іпотечного кредитування.

Отже, іпотечне кредитування має стати невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, сприяти економічному та соціальному становленню нашої держави, стимулювати розвиток сільського господарства і житлового будівництва.

Важливе значення має іпотечне кредитування промислових підприємств, які за рахунок іпотечного кредиту можуть проводити оновлення своїх основних фондів.

Вдосконалення іпотечного кредитування є досить важливим завданням реформування кредитно-банківської системи. Іпотечний кредит є невід'ємним інститутом ринкової економіки, сприяє функціонуванню інших елементів ринкової інфраструктури.

Размещено на Allbest.ru