Ипотечный кредит и его применение в современных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

1.1 Сущность и понятие применения ипотечного кредита

1.2 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1.3 Особенности и требования ипотечного кредита

2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «УРАЛСИБ» ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

2.1 Краткая характеристика банка ОАО «УРАЛСИБ»

2.2 Анализ ипотечного кредитования в банке ОАО «УРАЛСИБ»

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

В условия мирового финансового кризиса решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны.

Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах. ипотека кредит банк строительство

Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена: значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.

Цель курсовой работы - дать оценку перспективам развития ипотечного кредитования в Республике Башкортостан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Ш раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования

Ш провести анализ ипотечного кредитования

Ш рассмотреть перспективы развития ипотечного кредитования в Башкирии.

Ш в заключение работы подвести краткие обобщающие выводы.

Объект исследования - ипотечное кредитование в г. Нефтекамск.

Предмет курсовой работы - понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений.

1 ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

1.1 Сущность и понятие применения ипотечного кредита

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» (чистая ипотека) следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин смешанная ипотека, когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

· реализация конституционных прав граждан на жилье;

· регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

· «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

· страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

· стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

· формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

· строго определенный залог;

· в большинстве случаев - целевой характер;

· длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг, закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка. Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике.

Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

· между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

· между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

1.2 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) -- ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.[1]

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) -- ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется нормами ГК РФ, в частности полностью залогу посвящен § 3 гл. 23; Закона об ипотеке, изменения, внесенные ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вступили в силу с 1 апреля 2005 г., Закона о государственной регистрации и др. Следует помнить о том, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила. [2]

Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключение составляют индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых не допускается) (ст. 74 Закона об ипотеке);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (ст. 5 Закона об ипотеке).

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Вследствие недопущения ипотеки земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В ст. 446 ГПК РФ, содержащую перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, были внесены дополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращение взыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт; то же касается земельных участков, на которых расположены жилые дома и их части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, если они являются предметом ипотеки и на такие земельные участки в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует обратить внимание также и на то обстоятельство, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения - унитарное государственное или муниципальное предприятие.

В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества. То же правило распространяется и на казенные предприятия. В отличие от имущества унитарных и казенных предприятий имущество, закрепленное собственником за учреждением или приобретенное за счет средств, полученных по смете, в залог вообще передаваться не может, однако недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной и приносящей доходы деятельности, учреждение вправе сдавать в залог самостоятельно.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, в принципе возможна и осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных: от имени недееспособных и малолетних выступают их законные представители (опекуны первых, а также родители, усыновители, опекуны вторых), ограниченные в дееспособности граждане, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать такие сделки с согласия попечителей или родителей. Однако в соответствии со ст. 37 ГК РФ на передачу имущества в залог необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Залогодержателем может выступать кредитор по любому гражданско-правовому обязательству, каких-либо специальных требований закон к залогодержателю не предъявляет.

В законодательстве предусмотрены особые требования к форме договора об ипотеке и его содержанию.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.



1.3 Особенности и требования ипотечного кредита

К особенностям ипотечного кредитования относится такой важный фактор, как нестабильность экономической ситуации. Кризисные явления в экономике происходят с пугающей регулярностью, что затрудняет для заемщиков возможность долгосрочного планирования своих доходов и расходов. Риск, что через определенное время человек, взявший ипотеку, окажется неплатежеспособным и безработным, постоянно очень велик. В подобных условиях, характерных для ипотеки в России последнего десятилетия, банки стараются обезопасить себя, и предъявляют очень высокие требования к заемщикам. А в разгар кризиса, многие банки и вовсе свернули свои ипотечные программы. Можно с достаточной долей уверенности сказать, что особенностью ипотечного кредитования является риск для обеих сторон: и для заемщика, и для банка.

Одной из ипотеки в стране можно считать и то, что доходы значительной части населения не являются официальными. А между тем, именно официальные доходы принимаются банками во внимание при оценке платежеспособности заемщика.

Недавний кризис привел к тому, что многие банки повысили свои ставки по ипотеке. Повышение это было не столь значительным, в пределах 1%, но, учитывая, о каких суммах кредитования идет речь, становится понятно, что число потенциальных заемщиков сократилось еще больше.

Среди прочих, можно выделить и такую особенность, как возможность получения кредита не только в национальной валюте, но и в валюте других стран - долларах и евро. Специалисты советуют брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработки - в этом случае, он хотя бы частично застрахован от резких изменений курса рубля.

Каждый банк предъявляет собственные требования по ипотеке. Их можно свести к следующим параметрам:

1. Наличие российского гражданства. Первое, что спрашивают у человека в любом банке - паспорт. Важно, чтобы он был российским. Лишь небольшое число отечественных банков предлагают ипотеку для иностранцев.

2. Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости начиная с 21 года. Они мотивируют это тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию, но при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращен.

3. Регистрация в регионе. Для банков важно, чтобы регистрация клиента, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации). При обращении в кредитное учреждение Екатеринбурга для покупки квартиры во Владимире высока вероятность отказа.

4. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год). Иное скажет банку у легкомысленности, нестабильности и конфликтности заёмщика. Для подтверждения стажа нужно представить заверенную работодателем копию трудовой книжки.

5. Платежеспособность. Это одно из главных требований. Вы должны получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно условно определить - банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40% заработной платы клиента. Если банк засомневается в вашей возможности возвращать долг, то может попросить предложить ему созаёмщиков или поручителей.

6. Кредитная история. Все данные о выданных вам займах попадают в кредитную историю, именно поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков делают запрос в специальные бюро, которые хранят эти данные. Если вы не возвращали кредит или имели иные проблемы с выплатой долга, то банкиры быстро узнают об этом, и, скорее всего, откажут в выдаче ипотеки.

Требования к заемщику по ипотеке банка ОАО Уралсиб

· Минимальный возраст: 18 лет;

· Гражданство РФ;

· Наличие прописки в регионе, где есть офис банка Уралсиб;

· Стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев.

Кроме этого следует отметить отдельно, что кредит могут получить ИП и собственники бизнеса.

Вывод по 1 главе

Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.



2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «УРАЛСИБ» ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

2.1 Краткая характеристика банка ОАО «УРАЛСИБ»

Открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» (ОАО «УРАЛСИБ») - один из крупнейших универсальных банков федерального уровня, предлагающий широкий спектр финансовых услуг для частных и корпоративных клиентов.

Основными направлениями деятельности Банка являются розничный, корпоративный и инвестиционно-банковский бизнес. Фирменное (полное официальное) наименование Банка: Открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ». Сокращенное наименование Банка: ОАО «УРАЛСИБ».

Банк имеет исключительное право использования своего фирменного и сокращенного наименования. Банк имеет круглую печать со своим фирменным (полным официальным) наименованием на русском языке и указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Банк был создан без ограничения срока деятельности и осуществляет свою деятельность на основании лицензии Центрального банка Российской Федерации (именуемого далее - Банк России).

Банк входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными актами Банка России, а также Уставом «БАНКА УРАЛСИБ».

УРАЛСИБ является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе, отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Акционерами Банка могут быть юридические и (или) физические лица. Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров.

«БАНК УРАЛСИБ» является кредитной организацией, действующей в форме открытого акционерного общества. Органами управления Банком являются:

- Общее собрание акционеров Банка (именуемое далее - Общее собрание акционеров);

- Наблюдательный совет Банка (именуемый далее - Наблюдательный совет);

- Коллегиальный исполнительный орган - Правление Банка.

Банк вправе в установленном законодательством порядке:

- открывать корреспондентские счета в иных кредитных организациях в целях осуществления своей деятельности;

- открывать филиалы и представительства на территории Российской Федерации и за рубежом и наделять их правами в пределах уставных положений Банка без наделения их правами юридического лица;

- самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами, иностранными и международными организациями участвовать в деятельности иных юридических лиц и их объединений в Российской Федерации и за ее пределами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства;

- создавать службу безопасности Банка;

- осуществлять внешнеэкономическую деятельность, участвовать в деятельности и сотрудничать в иной форме с международными организациями;

- издавать локальные акты, регламентирующие деятельность Банка;

- самостоятельно устанавливать форму, систему и порядок оплаты труда сотрудников Банка;

- создавать учебное подразделение Банка.

ОАО «УРАЛСИБ» - универсальный банк федерального значения, входящий в ТОП-30 российских банков по размеру активов. Исторически имеет системообразующее значение для Республики Башкортостан, является основным активом ФК «УРАЛСИБ» и контролируется ее собственником Николаем Цветковым. Банк сохраняет сильные позиции по основным направлениям деятельности: корпоративном, розничном и инвестиционно-банковском, располагает крупной сетью продаж, развитыми связями с российскими и западными финансовыми институтами.

Банк ОАО «УРАЛСИБ» является основным активом Финансовой корпорации «УРАЛСИБ». Уставный капитал банка на 1 января 2015 г. составил 29,8 млрд руб., размер активов -- 387,3 млрд руб., величина собственных средств -- 52,2 млрд руб.

Банк УРАЛСИБ -- один из крупнейших универсальных банков федерального уровня, предлагающий широкий спектр финансовых услуг для частных и корпоративных клиентов. Основными направлениями деятельности Банка являются розничный, корпоративный и инвестиционно-банковский бизнес.

Банку присвоены рейтинги международных рейтинговых агентств:

· «В+» Fitch Ratings

· «В+» Standard&Poor's

· «В2» Moody's Investors Service.

Головная организация Банка расположена в Москве. Удаленный центральный офис осуществляет свою деятельность в г.Уфе. Интегрированная региональная сеть продаж финансовых продуктов и услуг Банка по состоянию на 1 января 2015 года насчитывает:

· 7 филиалов

· 372 офиса

· 2 764 банкомата

· 539 платежных терминалов

· 30 048 POS-терминалов.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в банке ОАО «УРАЛСИБ»

Дополнительный офис коммерческого банка ОАО «УРАЛСИБ» в г. Нефтекамск представляет населению три вида ипотечного кредитования. За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов дополнительный офис коммерческого банка ОАО «УРАЛСИБ» в г. Нефтекамск увеличилась с 92,0 млн. руб. в 2011 г. до 210,1 млн. руб. в 2013 г., но не достигла еще докризисного. После провального кризисного 2011 г. выдача ипотечных кредитов Банком стремительно растет. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

Анализ структуры выданных ипотечных кредитов по видам в 2010-2013 гг. представлен в таблице 2.1 (Приложение 5)

По данным таблицы 2.1 видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит «Ипотека на готовое жилье». В 2010 г. его удельный вес составил 65,6%, в кризисный 2011 г. его доля повысилась до 78,0%, а с 2012 г. стала сокращаться за счет повышения доли на кредит «Новостройка».

Это связано с тем, что резко увеличилось количество строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых выдаётся ипотечный кредит. Кредит «На строящееся жилье» в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

Проведём анализ ипотечных кредитов в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 2.2 (Приложение 6) представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в 2010-2013 гг.

По данным таблицы 2.2 видно, что по состоянию на 31 декабря 2013 г. удельный вес просроченных кредитов составил 6,5%, при этом наибольший удельный вес - 2,5% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, задолженность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции.

Первая заключается в сокращении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 6,5%, а в кризисный 2011 г. он достигал 19,5%.

Вторая тенденция проявляется в снижении удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. За рассматриваемый период он сократился с 2,5% до 2,4%.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить в анализируемом периоде снижение абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. По абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2010 г. составлял 17,0 млн. руб., из них 6,2 млн. руб. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2013 г. объём просроченных ипотечных кредитов составил 13,6 млн. руб., из них 5,0 млн. руб. - со сроком более 90 дней.

Банком проведен ряд мероприятий по минимизации сомнительной задолженности, в частности, продажа проблемного долга коллекторским агентствам. Подводя итог можно отметить, что Банком в анализируемый период успешно осуществлялась реализация ипотечного кредитования заемщиков. Наблюдалось снижение удельного веса просроченных кредитов.

В тоже время, ставки по кредитам практически остались на прежнем уровне.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора.

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство в России

Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить жилье, даже при неблагоприятном стечении обстоятельств, скажем, мы не в состоянии погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги.

Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности.

У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки.

Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими, следовательно, не слишком обременительными. B большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита «серая» зарплата. Правда, процентная ставка для заемщика с серой» зарплатой немного выше.

Несмотря на ряд преимуществ, у ипотечного кредитования существует достаточное количество недостатков. Самым существенным недостатком ипотеки является, на мой взгляд, является переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести дополнительные расходы. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Распространено мнение, что человек, купивший квартиру в кредит, вернет банку стоимость двух таких квартир. Но нельзя при решении этого вопроса опираться на стоимость жилья в настоящий момент, ведь большую часть стоимости мы заплатим в будущем. Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег, поскольку при заключении договора об ипотеке цена фиксируется и рост цен на недвижимость нас волновать не будет. Иными словами, если вы будете откладывать сделку в надежде на то, что через несколько месяцев ставка снизится на 1-2%, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.

Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой стороны, величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. И наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие, как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.

Что же касается текущего положения ипотечного кредитования и перспектив его развития. Известно, что в конце 2011 года, динамика изменения среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости в России составила 7,47%, на первичном рынке также наблюдался равномерный рост цены за кв.м жилья, и к концу года он составил 7,58%. Средний уровень цен на новостройку поднялся с 70 500 руб. до 75 850 руб. за м2.

Оценивать перспективы развития ипотечного рынка крайне сложно. Понятно, что самый главный параметр - это уровень процентной ставки по ипотеке. Текущие ставки еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество заключаемых сделок по покупке квартир в ипотеку подтверждает, что есть серьезный платежеспособный спрос.

Банки между собой будут конкурировать в первую очередь не по ипотечной ставке, потому что они будут вынуждены их повышать. Конкуренция сохранится по части технологии проведения ипотечной сделки. Речь идёт о том, что банки будут стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заемщика на одобрение ипотечного кредита или начнут вводить новые ипотечные программы и упрощать процедуры погашения ипотеки.

Если говорить о том, какие ипотечные кредиты будут предоставляться, то банки точно не станут снижать размер минимального первоначального взноса. Он останется на уровне 20 - 30%.

Пока нет предпосылок к ужесточению требований в части формы подтверждения доходов.

Несмотря на присутствие очевидных сложностей, специалисты возлагают на будущее достаточно оптимистичные прогнозы, которые в 2012 году предполагают дальнейшее увеличение объемов выдачи кредитов по ипотеке.

Насколько весомым будет данный рост - во многом зависеть от наличия основных определяющих его факторов: положения с фондированием, процесса инфляции, наличия стабильности доходов населения и объемов по строительству жилья.

В случае, если удастся придать таким факторам нужную динамику, то результат не заставит долго себя ждать, а в наличии достаточно высокого спроса на улучшение условий проживания со стороны нашего населения можно совсем не сомневаться.

Вывод по 2 главе

Оценивать перспективы развития ипотечного рынка крайне сложно. Понятно, что самый главный параметр - это уровень процентной ставки по ипотеке. Текущие ставки еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество заключаемых сделок по покупке квартир в ипотеку подтверждает, что есть серьезный платежеспособный спрос.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении следует отметить, что ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшала положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки.

Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования в России:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

6) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и развития ипотечного кредитования.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 19.05.2013) // Справ.-правовая система «Консультант Плюс» - Версия Проф. - [М.,2012]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 11.03.2014.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1999 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 02.11.2013) // Справ.-правовая система «Консультант Плюс» - Версия Проф. - [М.,2013]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 02.04.2014.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011) // Справ.-правовая система «Консультант Плюс» - Версия Проф. - [М.,2013]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 26.03.2014.

4. Афонина, А.Б. Все об ипотеке: учебное пособие / А.Б. Афонина. - М.: Омега-Л, 2010. - 176с.

5. Базанов, И.А. Происхождение современной ипотеки: учебник для вузов / И.А. Базанов. - М.: Статут, 2010. - 592с.

6. Горемыкин, В.А., Бугулов, Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование: учебник / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Филинъ, 2010. - 144с.

7. Довдиенко, И.В. Ипотека: управление, организация, оценка: учебник / И.В. Довдиенко. - М.: Норма, 2010. - 464с.

8. Жуков, И.В., Щербаков, А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья: учебник / И.В. Жуков, А.И. Щербаков. - М.: ЮНИТИ, 2010. - 230с.

9. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование: учебник / В.В. Иванов. - М.: Маркетинг, 2010. - 345с.

10. Косарева, Н.Б. Жилищное ипотечное кредитование: учебное пособие / Н.Б. Косарева. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 240с.

11. Лаврушин, О.И. Деньги. Кредит. Банки: учебник для вузов / О.И. Лаврушин. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 359с.

12. Лушин, С.И., Слепова, В.А. Финансы: учебное пособие / С.И. Лушин, В.А. Слепова. - М.: Экономист. - 2011. - 423 с.

13. Смирнова, В.В. Ипотека: учебник / В.В. Смирнова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. - 245с.

14. Маневич, В.Е. Кредитно-денежная политика банков и ипотечная динамика в России / В.Е. Маневич // Бизнес и Банки. - 2012. - №7. - С. 13-16

15. Савинова, В.А. Роль коммерческих банков в региональной системе ипотечного жилищного кредитования / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - 2010. - № 4 (42). С. 190.

16. Иванкина, Е.А. Проблемы ипотеки в России / Е.А. Иванкина // Общество и экономика, - 2010. - №1. - С. 90-91.

17. Бродский, Ю.В. Рейтинг российских банков по объему чистых активов. [Электронный ресурс] // RBC.RU. - Официальный сайт РБК- Электрон.дан. - URL: // httphttp://quote.rbc.ru/comments/2014/03/24/34138197.html (дата обращения: 26.01.2014). - Загл. с экрана.

18. Грачева, Д.Н. Банковская деятельность. [Электронный ресурс] // BANKURALSIB.RU. Официальный сайт «Уралсиб» - Электрон. дан. - http://www.bankuralsib.ru/retail/oncall/index.wbp (дата обращения 23.02.2013). - Загл. с экрана.



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Таблица 1.1 - Ипотечные кредиты Уралсиба

Сумма кредита	от 600 000 руб. до 45 000 000 руб.
Минимальный первоначальный взнос	от 20%
Срок кредита	от 5 до 30 лет
Процентная ставка	от 13.25%
Погашение кредита	ежемесячно равными платежами
Досрочное погашение	через 3 месяца без комиссий и штрафов
Регистрация	Регистрация Москва и МО
Трудовой стаж	от 6 месяцев на последнем месте работы
Подтверждение дохода	справка 2 НДФЛ или по форме банка
Цель кредита	квартира в Москве

Приложение 2

Таблица 1.2 - Загородная недвижимость

Валюта	мин. Ставка	макс. Сумма	макс. Срок	цель кредита	мин. Первоначальный взнос
Рубли	13%	-	До 30 лет	Земельный участок, строительство дома, дачный/садовый дом с землёй, объект незавершенного строительства	15%
Доллары США	11%	-	До 30 лет	Земельный участок, строительство дома, дачный/садовый дом с землёй, объект незавершенного строительства	15%
Евро	11%	-	До 30 лет	Земельный участок, строительство дома, дачный/садовый дом с землёй, объект незавершенного строительства	15%

Приложение 3

Таблица 1.3 - Приобретение готового жилья

Валюта	мин. Ставка	макс. Сумма	макс. Срок	цель кредита	мин. Первоначальный взнос
Рубли	13,5%	-	До 30 лет	Дом/коттедж с землей, дом/коттедж, кв. гостиничного типа, комната, кв. на вторичном рынке	20%
Доллары США	11%	-	До 30 лет	Дом/коттедж с землей, дом/коттедж, кв. гостиничного типа, комната, кв. на вторичном рынке	14%
Евро	11%	-	До 30 лет	Дом/коттедж с землей, дом/коттедж, кв. гостиничного типа, комната, кв. на вторичном рынке	14%

Приложение 4

Таблица 1.4 - Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица)	Выгодно продать жилье
Риелторские организации (лицензированные продавцы)	Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России
Страховые компании	Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)	Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья

Приложение 5

Таблица 2.1 - Структура выданных ипотечных кредитов в коммерческом банке ОАО «УРАЛСИБ» в г. Нефтекамск

Вид кредита	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
	Объём кредитов, млн. руб	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб	Доля, %
«Ипотека на строящееся жилье»	164,5	65,6	71,7	78,0
«Новостройка»	56,5	22,5	8,3	9,0
«Ипотека на готовое жилье»	30,0	11,9	12,0	13,0

Рисунок 2.1- Структура выданных ипотечных кредитов в коммерческом банке ОАО «Уралсиб» в г. Нефтекамск

Приложение 6

Таблица 2.2 - Структура просроченных ипотечных кредитов

31.12.2010 г. 31.12.2011 г. 31.12.2012 г. 31.12.2013 г. Ипотечные кредиты 93,2 80,5 89,5 93,5 Непросроченные 6,8 19,5 10,5 6,5 Просроченные, в том числе на срок: - менее 30 дней 2,8 3,2 3,2 2,5 - 30 - 90 дней 1,5 2,7 1,9 1,6 - 91 - 180 дней 0,5 2,8 1,8 0,6 - 181 - 360 дней 0,9 5 2 0,8 - более 360 дней 1,1 5,8 1,6 1
Рисунок 2.2 - Структура просроченных ипотечных кредитов

Размещено на Allbest.ru

...