Ипотечное страхование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Условия ипотечного страхования

2. Правовые основы ипотеки

3. Государственная поддержка

4. Классификация рисков ипотеки

Заключение

Список использованных источников

Введение

В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Распространение ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным жильем.

Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

Ипотечное страхование (англ. -- mortgage insurance, mortgage default insurance, mortgage guaranty insurance) предоставляет кредиторам страховую защиту от финансовых потерь, вызванных неуплатой заемщиком основной суммы долга и процентов по нему -- дефолтом заемщика. Финансовые потери кредитора могут возникнуть, если сумма, которую кредитор выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту.

Договор ипотечного страхования защищает также заемщика от возможных дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Ипотечное страхование позволяет кредиторам снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам, повышая тем самым доступность ипотеки. В различных странах первоначальный взнос по ипотечным кредитам понижен при наличии ипотечного страхования до 3,5--5%. В России в настоящее время он составляет 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Ипотечное страхование обеспечивает стабильность, безопасность и устойчивость системы финансирования приобретения жилья, особенно в годы экономических спадов и кризисов. Договоры ипотечного страхования защищают кредиторов и заемщиков от рисков, возникающих, как правило, в годы макроэкономических спадов и кризисов, когда падают цены на жилье, снижаются доходы населения и растет безработица. Формирование ипотечными страховщиками долгосрочных стабилизационных резервов позволяет сгладить негативные последствия кризисов на рынке ипотеки, тем самым повысить устойчивость национальной ипотечной системы.

Однако в России риск недостаточности средств от продажи недвижимости для полного погашения долга заемщика может реализоваться даже в стабильные годы. Это связано с длительностью процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, срок которой в настоящее время составляет в среднем до полутора лет. В течение этого времени кредитор продолжает начислять проценты по долгу заемщика, а с учетом дисконта к первоначальной цене недвижимости, применяемого для ее продажи, сумма, вырученная от реализации объекта залога, скорее всего, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика. При наличии договора ипотечного страхования страховая выплата обеспечит компенсацию убытка кредитора.

Составлено автором с электронного ресурса

Рис. 1

В России ипотечное страхование реализуется через:

страхование ответственности заемщика кредита за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита;

страхование финансовых рисков кредитора.

ипотека страхование кредитование

1. Условия ипотечного страхования

Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором -- после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

2. Правовые основы ипотеки

Цель ипотечной системы -- предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Исторически земля была легко обращаемым товаром, а значит, всегда быт риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени данный термин стали употреблять для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств -- «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширили юридическое поле ипотеки: ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (но особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения», т.е. право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая- либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII--XIX вв. капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

В истории существовало два основания передачи ипотечного требования -- договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вешний ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением, которое осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Королевства Польского по уставу 1818 г., базировавшаяся на старом польском законодательстве с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена с законодательством при судебной реформе 1889 г. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 г.

В качестве первого шага в решении современных проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них -- проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др.

В результате в 2005 г. вступили в силу новые законы и новые редакции уже действующих Кодексов и законов, регулирующие ипотеку:

1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;

3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 193-Ф3;

4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);

5) часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ:

6) части первая и вторая Налогового кодекса РФ в ред. Федерального икона от 29 декабря 2004 г. № 204-ФЗ;

7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ;

8) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации » в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ;

9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ, и постановления Правительства РФ:

1) постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № S46 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство, но ипотечному жилищному кредитованию»;

2) постановление Правительства от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Важнейшим моментом Жилищного кодекса является ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения».

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса жилищные нрава граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, нрав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 30 собственник жилого помещения песет бремя содержания данного помещения, и если данное помещение является квартирой, то и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать нрава и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке в новой редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 новой редакции Гражданского процессуального кодекса исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Из имущества, на которое не может быть обращено взыскание, но исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статья 3 новой редакции Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга, но кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4. в возмещение расходов, но реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечил» сохранение имущества, заложенного но этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя но связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

3. Государственная поддержка

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов выступают государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Мае было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS. тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы США уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Большим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам. Основная задача FHA -- содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378.1 млрд. долл.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья малообеспеченными гражданами, которые не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Но оценкам экспертов, в России действует до 20 ипотечных моделей. В основном это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки ». Ипотечный бизнес в России развивается как по двухуровневой, так и по одноуровневой моделям.

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой. Ее особенность состоит в разделении банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы в России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с принятой в Германии. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированные кредитные ипотечные организации только создаются. Пока преобладают организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков -- участников рынка постоянно растет, ставки, по кредитам снижаются до уровня 10--11% в валюте и до 15--17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк. В'ГБ, ДельтаКредит, НИКом. Райффейзен, Городской Ипотечный Банк, КБ « МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент -- АИЖК. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчают процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом -- в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2003 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн. в 2003 г. и 260 млн. в 2002 г.). Однако по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor's, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет около 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, но оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г.

В последнее время заметно возросло число региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2003 г. индекс потребительских цен составил 12% в год, в 2004 г. -- около 11%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится в основном в долларах.

Средний срок кредита на рынке -- 10 лет, максимальный срок -- 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Это объяснимо: у банков меньше юридических рисков: на вторичном рынке четко определены продавец, объект и момент перехода нрава собственности. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка.

Ежегодные темны прироста ипотечных кредитов начиная с 2002 г. составляют 50--100%. И это при том, что особых макроэкономических предпосылок для развития массового жилищного кредитования в стране пока нет: ни доходов населения, сопоставимых со стоимостью жилья, ни «длинных» и дешевых денег в банковской системе, ни развитых институтов рефинансирования.

Составлено автором с электронного ресурса

Рисунок 2. Коэффициент доступности жилья в городах и странах мира

Составлено автором с электронного ресурса

Рисунок 3. Коэффициент доступности жилья в Российской Федерации, 1996--2003 гг.

Субъектов классической ипотечной схемы можно разделить на две группы:

1. заемщики -- лица, берущие кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости;

2. кредиторы (банки) -- организации, которые после анализа кредитоспособности заемщика заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги -- закладной, нрава на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство -- основной элемент, обеспечивающий самофинансирование системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов. Таким образом создастся система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входят:

1. выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

2. формирование первичных ипотечных активов;

3. эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы -- покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом, это институциональные инвесторы -- паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмент станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Застройщик -- организация, осуществляющая строительство жилья или иного здания за счет собственных средств, средств, взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту или иного), средств инвестора. Застройщик входит в число основных субъектов первичной ипотеки.

Продавец -- организация или чаще гражданин, продающий готовое жилье или иное здание, помещение заемщику. Продавец входит в число основных субъектов вторичной ипотеки.

Субъектами ипотеки, выполняющими вспомогательные функции, являются:

1. риелторская компания -- профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для представления в банк;

2. оценочная компания -- необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;

3. страховая компания, выполняющая функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы но ежегодному страхованию несет заемщик;

4. государственный регистратор -- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. нотариус -- согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость (закладная) может потребовать нотариального заверения;

6. паспортные службы -- регистрируют граждан по месту жительства;

7. органы опеки и попечительства -- обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основные проблемы ипотечного кредитования -- слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и особенно недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы.

4. Классификация рисков ипотеки

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, гак и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками но отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:

1. изменение процентных ставок по кредиту;

2. изменение валютного курса рубля;

3.снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;

4. увеличение сроков оформления нрав собственности;

5. снижение платежеспособности заемщиков.

Обобщенные риски кредитора, заемщика, инвестора, застройщика. продавца представлены в таблице 1.

Отметим, что риски инвестора по сноси сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.

Таблица 1 - Риски первичной ипотеки

Таблица 2 - Риски вторичной ипотеки



Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распределять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная станка, рассчитанная на базе, так называемой ставки LIBOR, т.е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны, верно, отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки, но ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Отношения основных субъектов ипотечных отношений и возникающие при этом риски показаны на рисунке 4.

Риск неплатежа (кредитный риск) -- риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.



Рисунок 3. Двухуровневая схема ипотечного жилищного кредитования: 1 -- риск изменения процентных ставок; 2 -- кредитный риск; 3 -- валютный риск; 4 -- риск ликвидности; 5-- риск реинвестирования.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25--45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -- 50--85% и т.д. и делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.

Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков -- и частных лиц, и юридических лиц -- с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).

Риски снижения ликвидности и утраты залога -- типичные имущественные риски заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности -- соответственно риски снижения или утраты дохода и трудоспособности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.

Но мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках -- риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным реализацию заложенного имущества, например, в случае необходимости выселение должника из заложенной квартиры. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать «длинные» деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости: поскольку ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск -- риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери сноси платежеспособности.

Заключение

Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, что называется, семимильными шагами. Соответственно, растут и объемы связанных с ипотекой видов страхования: жизни и трудоспособности заемщика, квартиры (объекта залога) от повреждения и полного уничтожения, а также страхование титула (риск утраты права собственности).

Разобравшись в видах ипотечного страхования, я в своей работе попыталась сделать выводы о развитии, как самих видов, так и ипотечного страхования в целом. В нашей стране страхование находится пока в зачаточной стадии и любой вид страхования (добровольного) приживается с трудом. Эта проблема не обошла и ипотечное страхование. Если б банки не принуждали к страхованию, ипотека еще долго обходилась бы без страховки. Однако и опираясь на этот мизер, уже сегодня можно констатировать, что страхование жизни и здоровья заемщика, будь то добровольная или обязательная форма, кровными узами связано с ипотечным кредитованием.

В связи с этим, перспективы ипотечного страхования в нашей стране довольно оптимистичны. Если будет развиваться ипотечное кредитование, ипотечное страхование будет вынуждено идти по тому же пути. И соответственно, наоборот, проблемы ипотечных кредитов будут тормозить ипотечное страхование. В сущности, те условия, в которых мы сейчас находимся это и отражают. Торможение в банковской деятельности в связи с мировым финансовым кризисом влечет за собой неизбежное торможение развития всего рынка банковского страхования.

Говоря о целесообразности ипотечного страхования, нужно отметить тот факт, что выбирать в принципе не приходится. Банки требуют страховки - мы страхуем. Сознательность в данной ситуации пока слаба. А ведь основная цель любого страхования - это свести убытки к минимуму. Вот и здесь необходимо понять, что страховать ипотеку выгодно, в первую очередь, заемщику.

Список использованных источников

1. Юлдашев Р.Т., Страховой бизнес: Словарь-справочник. - М.: Анкил, 2005. - 832 с.

2. Ипотечное страхование // Банки и другие кредитные организации // Анализ рынка и статистика. - 25.09. 2008.

3. Ипотечное страхование: тенденции и проблемы // Атлас страхования. - 2006. - № 8

4. Страхование: учебник для вузов, обучающихся по специальностям: «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»/ Под редактором В.В. Шахова, Ю.Т. Ахдиани - 2 издание, перераб. И доп. - М.: Юнитидана , 2007.-511 с.

Размещено на Allbest.ru

...