Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года. 2013 год в значительной степени изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, впервые превысил столичный.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования. Кредит является одним из самых востребованных и популярных инструментов финансирования, как для бизнеса, так и для физических лиц. Как утверждают многие эксперты, основное внимание следует уделять именно улучшению условий кредитования и увеличению объемов заимствований. Если круг лиц, которым открыт доступ к финансовым ресурсам, будет расширяться, это положительно отразится на всей экономике России.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать - жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.

Тема курсовой работы: Ипотечное кредитование в России.

Актуальность темы заключается в том, что в настоящее время система российской экономики (финансовый сектор) переживает не лучшие времена. Осложнения, вызванные кризисом ликвидности на рынках капитала, во многом сводят на нет старания властей усовершенствовать банковскую систему России. Однако кредитные организации не перестают искать наиболее оптимальные возможности существования в сложившихся обстоятельствах. Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18 кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства.

Из этих цифр ясно видно, что взаимоотношение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор, что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений для реконструкций и капремонта. В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программой как для государства, так и для населения.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

1. Дать определение термина «ипотека», изучить историю её возникновения.

2. Рассмотреть применение ипотечного кредита в современных условиях РФ.

3. Раскрыть механизм ипотечного кредитования.

4. Выявить проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе и рассмотреть возможные пути их решения.

1. История возникновения ипотечного кредита и его применение в современных условиях РФ

Система выдачи займов на приобретения жилища или земельного участка в залог недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Государственный банк для дворян был основан в 1754 году, затем он стал Государственным заемным банком. В девятнадцатом веке в России начала развиваться система ипотечного кредитования для строительства, она была актуальна вплоть до 1917 года. После реформирования банковского дела в 1859 - 1860 году были основаны два вида приватных кредитных организаций: базировавшиеся на взаимном кредите локальные кредитные общества, а также те организации, которые имели акционерный капитал. В целях формирования здоровой среды ипотечного кредитования приватных учреждений было мало, поэтому 1883 году власть основали Крестьянский Поземельный банк, который давал ссуды крестьянам на приобретение земли. В 1885 году правительство основало Государственный дворянский банк, а в 1861 году в северной столице и Москве действовали локальные кредитные общества, которые могли реализовать широкий спектр услуг по операциям с жилищем и земельными участками. Размер кредитов на ипотеку, которые мог просить заемщиком, должны были быть пропорциональны сумме имеющихся в обороте облигаций общества. Часть средств на ипотеку определялась оценочной комиссией, которая давала заключение о стоимости объекта недвижности, а также о его рыночной цене.

Сумма ипотечного транша составляла не много - порядка 50 - 60% от стоимости залога. Ипотечные кредиты давались в виде залоговых расписок и облигаций. Срок выдачи кредита - 15 - 36 лет. Кредит можно было погашать в любое время.

С 1862 году Государственный банк выпустил на рынок облигации Петербургского общества в размере, под которые давались кредиты под 90% их биржевой стоимости. Спустя несколько лет ценные бумаги кредитных организаций стали востребованы, а облигации отличались постоянным высоким курсом, а также значительной ставкой рентабельности. На начало 1883 года местный общественный банк стал выдавать кредиты, в качестве залога принимались земельные участки, срок кредита - 1-12 лет, под залог недвижимости - 3 - 8 лет. Размер кредита не превышал половины от стоимости, установленной экспертом. Такого рода банковские учреждения не имели собственных ипотечных облигаций, такие ценные бумаги могли выпускать не только приватные банки, государственные банки в качестве средств для выдачи кредитов использовали процентные бумаги - «закладные листы ГДЗБ», «государственные свидетельства КПБ». Гарантом выступало государство.

Ипотечное кредитование в современной понимании появилось в России с 1998 года. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал отношения, затем сферой ипотечного кредитования управляет Госстрой России. Во многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный момент услугами кредитования ипотеки пользуются более 6% населения. Актуальное ипотечное кредитования расшевелило экономику всей страны, в частности - рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости.

Итак, что же такое ипотека. Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (См.: Ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

2. Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 10% от стоимости приобретаемой квартиры.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья

· Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

· Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

· Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Как уже писалось выше, развитие ипотечного кредитования в России развивается медленными темпами. Существует ряд законодательных актов, контролирующих этот процесс. А так как ипотека - направление новое и развивающееся, ежегодно вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.

Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которые условно можно разделить на:

1. Инфляционные проблемы;

2. Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;

3. Проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;

4. Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

1. Инфляционные проблемы ипотечного кредитования в России.

В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.

У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:

Из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах;

Следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%!

2. Проблемы ипотечного кредитования, вызванные нестабильной экономической ситуацией.

Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10-20 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать займ.

В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования.

3. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования.

К сожалению, на сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране очень мало строительных организаций, которые занимаются возведением зданий, здоровая конкуренция отсутствует, а, значит, руководители строительных компаний искусственно удерживают высокие цены на жилплощадь с целью получить большую прибыль.

Страдают от этого, в первую очередь, обыкновенные граждане, которые остро нуждаются в жилье, но по существующим ценам не могут себе позволить его приобрести.

Банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют монопольные строительные компании.

Решение данной проблемы возможно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. А, следовательно, необходимо сделать так, чтобы между строительными компаниями развивалась конкуренция, основывались новые организации, специализирующиеся на строительстве зданий. Для этого перспективного направления бизнеса необходимо создавать льготные условия, тогда ипотечное кредитование станет более привлекательным продуктом на рынке недвижимости.

4. Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги», то есть вкладчики предпочитают делать депозиты не больше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся при помощи безналичного расчета.

Получается, что нехватка наличных средств наблюдается не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовые инструменты.

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должно быть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А при формировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль там ожидается через длительный период времени.

В краткосрочных потребительских кредитах банки заинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются, зачастую по весьма выгодным процентным ставкам.

Таким образом, если государство не будет активно учувствовать в развитии ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательные для населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитования будет и дальше идти крайне медленными темпами.

4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

ипотека кредитование российский

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

1. принятие нормативных правовых актов;

2. оптимальное налогообложение;

3. совершенствования проектирования и технологий строительства;

4. государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

5. адресные жилищные субсидии гражданам.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Несмотря на рост ипотечного рынка, за счет ценных бумаг финансируется все еще менее 10% объема кредитов. Цель -- увеличить эту долю в 2015 году до 50%. Однако нестабильная экономическая и внешнеполитическая ситуация тормозит развитие рынка: растет стоимость денег, соответственно, увеличиваются ставки по ипотеке и стоимость размещения ипотечных ценных бумаг. Кроме того, более половины уже обращающихся на рынке выпусков ИЦБ низколиквидны. Чтобы привлечь длинные деньги на рынок, нужно размещение в ИЦБ пенсионных накоплений, запуск инструментов рефинансирования ЦБ под обеспечение ипотечными бумагами, установление нулевой налоговой ставки на доход в виде процентов по ИЦБ сроком свыше 3 лет, увеличение частоты и объема программ АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) по покупке ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) и ряд других.

Всего за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб., почти на 30% больше, чем годом ранее. Их число выросло на 19%: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году -- уже 825 тыс. По словам Михаила Меня, кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков на данный момент составляет уже около 2,75 трлн. руб. Несмотря на все сложности, рынок ипотеки в 2014 году может вырасти более чем на 20%, считает Елена Тарасова, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24. Банк ВТБ 24 занимал, по собственным оценкам, 17,5% рынка ипотечного кредитования в 2013 году (143 тыс. ипотечных кредитов) и планирует нарастить эту долю до 19,9% в текущем году. Однако есть риск, что текущий всплеск интереса к ипотеке может быть краткосрочным. Это может произойти в случае роста средневзвешенной ставки более чем на 0,4% или в случае повышения ставок по банковским депозитам, которые «оттянут» на себя сбережения населения. При оценке потенциала рынка нельзя не учитывать социальные тренды и особенности поведения потребителей. Сейчас доля ипотечных заемщиков не превышает 3% населения (или 10% домохозяйств. При этом большинство заемщиков находятся в городах - миллионниках и крупных городах с населением от 500 тыс. человек. В Москве и Санкт-Петербурге ипотека растет медленнее из-за высоких цен на жилье.

В то же время, по результатам социологических исследований НАФИ, доля тех среди опрошенных, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, выросла с 23% в 2009 году до 34% в начале 2014 года. Получается, что только каждый десятый из тех, кто хотел бы приобрести жилье, берет ипотечный кредит. При этом доля тех, кто в принципе рассматривает ипотеку как источник финансирования покупки, снизилась с 24% в 2011 году до 21% в 2013 году. Гораздо чаще люди рассчитывают только на свои накопления. Эксперт связывает такую тенденцию с низкой информированностью населения, неуверенностью в своих доходах и невозможностью официально подтвердить доход. Также отпугивают потенциальных заемщиков слишком высокие процентные ставки: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная -- более 12% (см. выше). Максимальная ставка, которую готовы платить участники исследования, -- 15%.

По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20% жилья в новостройках. Среди потребителей социальной ипотеки, как правило, больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%). Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно, имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых регионах или моногородах.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании).

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.

Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов. Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.

Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития.

Заключение

Таким образом, при покупке недвижимости речь обычно идет об ипотечном кредитовании. Этим пользуются большинство тех, кто хочет купить себе квартиру. Но далеко не все знают отличия ипотечных кредитов от обычных потребительских. Дело в том, что ипотечный кредит предусматривает залог покупаемой недвижимости. Это служит гарантией банку и способствует оптимальным условиям для выдачи кредитов. Ставки здесь ниже, сроки по выплаты составляют десятилетия, а первый взнос может быть доступен абсолютному большинству наших сограждан.

Но даже эти условия не сделали бы ипотеку столь популярной. Есть еще немаловажные факторы, которые основаны на поддержке ипотеки государством и местными органами власти. Государство обеспечивает граждан защитой при возникновении непредвиденных условий по выплатам, разрешает использовать для оплаты кредита и процентов по нему материнский капитал, дает налоговые льготы. Местные власти помогают молодым семьям, предоставляя им льготы или субсидии. Если использовать все эти возможности, то купить квартиру в ипотеку становится значительно проще. Это доступно большинству работающих, даже не с очень высокими окладами. Все зависит от региона и желания.

Но не стоит думать, что ипотечное кредитование имело бы такой успех, если бы экономическая ситуация в стране была иной. Сейчас вводится в строй очень много нового жилья. Это способствует снижению цен и предполагает привлечение все новых потенциальных покупателей. Изменений к лучшему ожидать не приходится, ведь в экономике намечается спад.

Если говорить о надежности ипотечной программы, то нельзя не отметить государственную поддержку, оказываемую ее участникам. Материнский капитал, налоговые льготы - не единственные ее составляющие. Также важно отметит субсидии отдельным категориям людей, а также защиту от некоторых действий банков при возникновении трудностей с оплатой. Объективные причины задержки выплаты кредита не дадут банкам возможности оставить заемщика без заложенной квартиры.

Оценивая уровень ставок по ипотечным кредитам, следует сказать, что их уровень ниже, чем по другим видам кредитов и всего на несколько процентов превышает официальный уровень инфляции. Если сюда добавить возможность получения кредита на большой срок, то следует сделать вывод о доступности кредита для населения. Важным обстоятельством является возможность получения ипотечного кредита при уплате минимально первоначального взноса.

Если говорить о рекламе кредитов, которую нам предлагают различные банки, то в основном она относится к потребительскому кредитованию, рекламы ипотечных кредитов стало намного меньше. Это связано с тем, что многие потенциальные получатели этих кредитов давно поняли объективную выгоду ипотеки. Участники ипотечной программы показали себе и своим знакомым, что именно ипотека является лучшим выбором для решения задачи обеспечения себя жильем. Накопление денег через вклады в банках или различные активы не успевают за ростом цен на недвижимость, а аренда жилья так и не получила массового распространения из-за отсутствия крупных корпораций со стороны сдатчиков жилья в наем.

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно - ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительной деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

Список использованных источников:

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2011. - №4., 115 с.

2. Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология» / Под. ред. Селиверстова В.Е. - ИЭОПП СО РАН, №3 - 2009., 149 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г.№51- ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2013. - №32., 127 с.

4. Деньги, кредит, банки: учеб. для студ. вузов, обуч. по эконом. спец. / под ред. О. И. Лаврушина. -11-е изд. - М.: Кнорус, 2012., 244 с.

5. Журакина Н.В. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2010. - №6., 93 с.

6. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2010, №6//., 125 с.

7. Иванкина Е.Л. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2010. , 234 с.

8. Логинов М.П. Особенности маркетинга ипотечных услуг в современной экономике России // Микроэкономика. - 2010., 234 с.

9. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковская деятельность - 2011.-N1., 234 с.

10. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. - 2009. - №3., 63 с.

11. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под. ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд Институт экономики города, 2011., 311 с.

12. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит - 2010.- №7., 94 с.

13. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. - М.: БУКВИЦА, 2010., 105 с.

14. Селищев, А. С. Деньги. Кредит. Банки / А. С. Селищев. - СПб.: Питер, 2007., 213 с.

Размещено на Allbest.ru

...