Деятельность ипотечных банков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В России, несмотря на большие потребности экономики в ипотечных кредитах, только небольшая группа банков, из специализирующихся на кредитовании, определила в качестве приоритетного направления деятельности кредитование под залог недвижимости. Ипотечные банки ещё не играют должной роли в стимулировании экономического развития, в долгосрочном кредитовании отраслей реального сектора экономики и населения. Становление банков такого направления специализации идёт в весьма неблагоприятной экономической, социальной и политической обстановке. В связи с этим важное значение сегодня приобретает исследование теоретических и практических аспектов деятельности ипотечных банков возникает необходимость в обобщении, анализе, систематизации накопленного отечественного и зарубежного опыта функционирования банков, такого направления специализации.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Известно, что в народе бытуют мифы об ипотеке: ипотека - синоним кабалы, задолжал банку - потерял все, потребовать деньги могут в любой момент, дешевое жилье в ипотеку не купишь, ставка не падает из-за сговора банкиров и др. В связи с этим в разъяснительной работе по пропаганде ипотечного кредитования важное место занимает программа повышения финансовой грамотности населения. Следует отметить, что усилия АРБ в этом направлении постепенно приносят свои плоды. Люди начинают осознавать, что ипотека - это не так уж и страшно, как кажется на первый взгляд.

Аналогичные предубеждения были в свое время и на рынке автокредитования - раньше никто не покупал машину в кредит, а сейчас это обычная практика. То же самое произошло и с потребительскими кредитами - люди стали больше брать кредиты. Сделки купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита увеличиваются.



Становление и развитие банковской системы в царской России

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 5б% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых [1]. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян и монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. "О наказании ростовщиков" государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку - 6% годовых (так называемый "указный процент"). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью уменьшения во всем государстве процентных денег. С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I. "Дворянский", от середины XУIII до середины ХIХ в.

II. "3емский", от середины ХIХ в. до октября 1917 г.

До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию - дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных "Душ", числившихся за данным поместьем по последней "ревизии".

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

1. Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754 г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту - для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

2. Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г, отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

3. Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802 г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждении.

При Государственном заемном банке в 1786 г. была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк [2].

С 1842 г в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала [3].

Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в XVIII-ХIХ вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были "покрыты" на 75% выкупными ссудами, а в остальном - ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был "позаимствован" в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга [3]. Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привели к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Однако вплоть до революции 1917 г. государство всячески поддерживало дворян - землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

Таблица 1 - Ипотечные кредитные институты в России на рубеже XIX-XX вв.

Форма собственности	Организационно- правовая форма	Ипотечные кредитные институты	Род деятельности
Государственная	Казенное учреждение	Государственный дворянский банк	Земельные банки
		Государственный крестьянский поземельный банк
Частная	Акционерное общество	Акционерные земельные банки
Общественная	Товарищество	Общество поземельного заемного кредита
		Городские кредитные общества	Городские ипотечные институты
		Городские сословные банки

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в таблице 1.

Таким образом, к моменту установления в России советской власти, в стране существовала развитая система ипотеки. В нее входили городские общественные банки, городские кредитные общества взаимного кредита и поземельные банки, акционерные земельные банки; Государственные Дворянский земельный и Крестьянский Поземельный банки; наконец, Государственный банк.

Государетвеиный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г, для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. "во внимание к нуждам поместного землевладения".

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. В 1890 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования - срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам - 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. - 3,5%.

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн. руб. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывалась и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к оттеснению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден в июле 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

З. Херсонский земский банк (устав утвержден 2о мая 1864 г.).

4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден

1 июня 1866 г.).2

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности.

Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже ХIХ-ХХ вв.

Модель работы кредитных обществ в России конца ХIХ в. представлена на рис. 1.

Рисунок 1 - Модель работы кредитных обществ в России конца ХIХ в.

Механизм ипотечного кредитования был следующим: [4]

1. Заемщик вступал своим имуществам в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества,

2. Заемщик подавал заявку на ссуду под залог недвижимого имущества.

3. кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50% стоимости заложенного имущества.

4. Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.

5. Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.

6. Заемщику предоставлялся заем в виде облигаций.

7. Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.

8. Государственный банк оплачивал облигации и купоны.

9. Заемщик выполнял свои обязательства па кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную. )

10. кредитное общество оплачивало требования Госбанка.

Отличительные черты данной модели:

1. заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;

2. был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение - недвижимость;

3. проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;

4. значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законадательно определяющего правила игры и выкупающего облигации. Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств,

С 60-х гг. ХIХ столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки, предоставляющие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876 г. их совокупный оборот достигал нескольких миллиардов рублей. Первоначально деятельность частных ипотечных банков была связана с высоким риском, прежде всего кредитным. Ипотечные банки не располагали исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обременяющих закладываемые имения, о правах банков в ограничении залогодателей по распоряжению заложенными имуществами. Все это часто приводило к заключению сомнительных кредитных сделок, обесцениванию принятого залога. Отсутствие у банков права регулировать размещение выпускаемых ими закладных листов, неудовлетворительные условия производства публичных торгов затрудняли формирование кредитных ресурсов, подрывали ликвидность банков, что требовало образования необходимого резерва и поэтому повышало цену кредита.

К концу КIХ в. система ипотечных банков России включала два государственных -крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908 г. возросли на 254,8 млн. руб. (40%), Дворянского земельного банка - на 392,2 млн. руб.(53%), крестьянского поземельного банка - на 542,3 млн. руб. (90%).!

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. Массовый характер приняло возникновение ссудо-сберегательных товариществ. К 1905 г существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. - уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропеиекои ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипвтечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.

Понятие ипотечных банков в СССР и особенности их деятельности

В 1917 г. была декларирована монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений и их слияние с Государственным банком, переименованным в Народный Банк РСФСР и переданным в ведение Наркомфина. В 1918 г. была запрещена деятельность иностранных банков. Развитие политики «военного коммунизма» привело к необходимости централизованного бюджетного финансирования, что повлекло за собой упразднение Народного банка и передачи его функций в 1920 г. Наркомфину. Однако полного заката банковской системы не последовало, так как переход к НЭПу в 1921 г. потребовал ее восстановления. И уже в этом же году был вновь создан Государственный банк РСФСР, а в 1922 г. - банки потребительской кооперации и Промбанк. В 1922-1924 гг. возник еще ряд банков и кредитных учреждений, и банковская система вновь стала многозвенной.

К 1925 г. в России существовали Государственный банк, Промбанк, Торгбанк (обслуживающий торговлю) и Сельхозбанк (кредитовавший сельское хозяйство). При этом выделялись как центральный, так и республиканские сельскохозяйственные банки, Центральный банк коммунального хозяйства (Цекомбанк), кооперативные банки (Всекомбанк). Существовали также акционерные, отраслевые, региональные банки, прежде всего Дальневосточный, Среднеазиатский, Банк внешней торговли, общества взаимного кредита, общества сельскохозяйственного кредита, сберегательные кассы, кредитная кооперация. Появление этих звеньев кредитной системы было обусловлено развитием мелкотоварного производства, нуждающегося в кредитовании.

Во второй половине 1920-х гг. развитие синдикатов привело к сосредоточению у них всех банковских кредитов, выделяемых соответствующей отрасли, и распределению их между трестами. Такие синдикаты все больше брали на себя посреднические обязанности в кредите. Это дало толчок началу реорганизации банковской системы. В 1927 г. было принято Постановление ЦИК и СНК СССР «О принципах построения кредитной системы», в соответствии с которым Государственный банк получал оперативное управление всей банковской системой, что ликвидировало право самостоятельности в проведении процентной политики банков. Данное постановление ликвидировало и специализацию банков. Очередным этапом реорганизации стало жесткое разграничение краткосрочного и долгосрочного кредитования. В 1928 г. Промбанк и Электробанк были объединены в единый Банк Долгосрочных кредитов промышленности и электрохозяйства. Все краткосрочные кредиты должен был выдавать Госбанк в соответствии с квартальными планами. В целом результатом 1927-1929 гг. стала ликвидация специфических кредитных функций банков, что превратило банковское кредитование в разновидность государственного планового финансирования.

Однако, в конце 1923 года в стране функционировало минимум два частных коммерческих банка и порядка 40 обществ взаимного кредитования. А к сентябрю 1926 года в СССР уже имелось 144 соответствующих концессии. Другое дело, что заявок-то на их открытие к тому времени было подано немногим менее 2 тысяч, но практически все они были отклонены.

В 20-х гг. прошлого века молодое советское правительство столкнулось с острой нехваткой жилого фонда. Особенно остро нехватка ощущалась в городах и рабочих поселках, возводимых предприятиями промышленности, транспорта и связи. Поэтому советское правительство в лице Совета Народных Комиссаров и Центрального Исполнительного Комитета было уверенно, решить эту проблему можно путем увеличения удельного веса частной кооперации. Ведь в этом случае строительство могло вестись не только и не столько за счет бюджетных средств, сколько за счет накоплений самих рабочих и служащих. Более того, в целях ускорения темпа жилищного строительства и расширения жилой площади советское руководство готово было стимулировать развитие не только общегражданской кооперации, но привлечение крупного частного капитала.

Членами рабочих кооперативов могли быть рабочие и служащие профессиональных, партийных и кооперативных учреждений и предприятий, а также государственных органов. Кроме того, в состав рабочих кооперативов могли входить и безработные рабочие, и инвалиды войны и труда.

Что касается общегражданских строительных кооперативов, то их членами могли стать все законопослушные советские граждане, достигшие 18 лет и не лишенные по суду гражданских имущественных прав, а также любые юридические лица в пределах предоставленных им прав.

Предполагалось, что недостаток средств для строительства кооперативов и частных граждан восполнит Центральный Банк Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства. Этот банк занимался льготным кредитованием индивидуальных застройщиков из рабочих, которые осуществляли строительство на коллективных началах. В нем же был сосредоточен учет средств, поступающих на финансирование жилищного строительства, как целевых, так и в качестве возвратных ассигнований по бюджету.

А вот обязательное хранение собственных средств жилищной кооперации предполагалось на текущих счетах в городских и коммунальных банках. В случае отсутствия последних денежные средства жилищной кооперации подлежало хранить в отделениях Государственного Банка Союза ССР и в государственных трудовых сберегательных кассах.

Для Центрального Банка Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства был установлен лимит: не менее 15% от общей суммы кредитов, отпускаемых этим банком, должны были составлять кредиты на строительство, предоставляемые на льготных условиях кооперативам и частным гражданам.

Назовем основные черты так называемой советской ипотеки 20-х годов прошлого века.

Во-первых, стоимость возведения единицы жилой площади, исходя из которой и высчитывался размер кредитования, определялась правительством каждой взятой в отдельности республики. Однако на уровне Центрального Исполнительного Комитета было закреплено положение о том, что при установлении лимита стоимости правительствам надлежит исходить из того, что стоимость единицы жилой площади не только не должна повышаться, но, более того, из года в год она должна снижаться по сравнению с прошлым годом не менее чем на 15%.

Во-вторых, процент по ссудам, отпускаемым на рабочее жилищное строительство, не должен был превышать 1% в год. Это отнюдь не означает, что по всем выдаваемым ссудам процент был одинаков и составлял 1%. Это была лишь максимальная граница. Судя по документам тех лет, размер процентов по ссудам составлял от ј% до 1%.

В-третьих, система погашения и оплаты процентами ссуд предусматривала уменьшенные платежи в первые годы и постепенное их увеличение в последующие годы. Причем такое увеличение ставилось в прямую зависимость от роста заработной платы ссудополучателя и общего повышения жизненного уровня рабочих в целом. Также на размер платежей должно было повлиять удешевление строительства и эксплуатации домой по стране, что, как видно из актов правительства тех лет, не ставилось под сомнение. Первые три года после готовности дома к заселению ссудополучатели могли уплачивать только проценты по ссуде, без погашения основного долга. При этом при разработке системы погашения и оплаты процентами ссуд Центральному Банку Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства надлежало исходить из того, что для домов из различных материалов был установлен разных срок выдаваемых ссуд. Так, для домов из камня такой срок составлял 60 лет, а для деревянных домов - 45 лет.

В-четвертых, гражданин, приобретший жилое помещение на выше оговоренных условиях, имел право обмена помещениями, но в пределах одного города и пригородных районов. Исключение составляли лишь случаи обмена между работниками государственных предприятий и учреждений в связи с перемещением их по работе.

Таковы были основные черты ипотеки в 20-х годах прошлого века. Однако начинаниям советского правительства не суждено было получить продолжение. После усиления тоталитарного режима и сворачивания НЭПа льготное, да и вообще какое-либо кредитование частного капитала с целью жилищного строительства было свернуто. Наступило время, когда частная собственность не признавалась в Советском Союзе ни в каких ее проявлениях. Больше всего тогдашнее советское правительство раздражало положение дел, при котором жилищный фонд, построенный строительной кооперацией с использованием ссуд, выдаваемых государственным банком, оказался фактически превращен в личную собственность отдельных членов строительных кооперативов. Усиливал это раздражение тот факт, что менее чем за 10 лет существования строительных кооперативов Центральным Банком Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства было выдано ссуд на общую сумму 1,5 миллиарда рублей. При этом размер ссуд в основном составлял 80-90, а иногда и свыше 90% от стоимости строительства. То есть советские граждане недолгое время действительно имели возможность получить в личную собственность новое жилье при незначительном вложении собственных средств. Это, конечно, шло в разрез с тогдашними представлениями о коммунизме.

Поэтому весь жилой фонд теперь признавался «всенародным достоянием», то есть переходил в государственную собственность; рабочие и общегражданские кооперативы считались «формальными и бесполезными объединениями», а дома, принадлежащие жилищно-строительной кооперации, оказывается, находились «в крайне неудовлетворительном состоянии».

Все нормативные акты в жилищной сфере, принятые в 20-х годах, были признаны препятствующими оздоровлению жилищного хозяйства, а их инициаторы получили соответствующие сроки для анализа совершенных ошибок.

Теперь все усилия советских властей были брошены на ликвидацию последствий политики развития жилищной кооперации и льготного кредитования строительства.

В 1937 году были упразднены жилищно-строительные кооперативы. Дома, построенные и только еще строящиеся строительными кооперативами, передавались в ведение местных советов. Поэтому такая политика могла способствовать лишь одному - окончательному завершению частного строительства.

В те же годы появился институт, который составлял основу советской жилищной политики вплоть до распада СССР, - так называемые ордера на жилые помещения. Ордера выдавались исключительно по распоряжению жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Ордер давал право его владельцу жить (то есть пользоваться) в доме, но не распоряжаться им. Квартиры и дома теперь передавались рабочим и служащим в безвозмездное, срочное (на срок не свыше 5 лет), с правом продления пользование, а не в собственность.

В послевоенном 1946 году появился документ, в котором Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства Цекомбанк, в приказном порядке, обязан был выдавать гражданам требуемые для приобретения жилья суммы. Речь идет о постановлении Совнаркома от 25 мая 1946 года, за подписью Сталина и управделами Совета Министров СССР Чадаева. В нем рассматривается порядок решение жилищных проблем.

Нуждающиеся могли взять ссуду в размере 8?10 тысяч рублей со сроком погашения до 10 лет. При этом, максимальная ставка была -- всего 1% в год. В первые три года после получения кредита гражданам разрешалось выплачивать исключительно проценты по займу.

В период «оттепели», в начале 60-х годов, советское правительство вернулось к идее стимулирования привлечения в строительство частного капитала с поддержкой со стороны государства. Но это были слабые попытки возродить строительную кооперацию, речь о льготном кредитовании советских граждан в сфере индивидуального жилищного строительства не шла. И лишь на закате СССР, в 1988 году, появилось постановление Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства», которое корректировалось вплоть до окончания истории Советского Союза.

Право кредитовать население в рамках индивидуального жилищного строительства получил Сбербанк. При этом порядок кредитования зависел от места проживания потенциального заемщика.Гражданам, проживающим в сельской местности, кредит предоставлялся на строительство индивидуальных жилых домов с надворными постройками в размере до 20 тысяч рублей. Срок кредита составлял 50 лет. Если же данная категория граждан предполагала использовать ссуду на реконструкцию и капитальный ремонт дома, присоединение его к инженерным сетям, либо на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и хранения сельскохозяйственной продукции, то размер кредита ограничивался 4 тысячами рублей на срок до 10 лет. В обоих случаях погашение кредита начиналось с третьего года после получения ссуды. Если же речь шла о гражданах, проживающих в городах и поселках городского типа, то на строительство дома размер кредита также был ограничен 20 тысячами рублей с погашением в течение 25 лет, начиная с третьего года после получения ссуды, а на капитальный ремонт и прочие виды работ - 3 тысячами с погашением в течение 10 лет, также начиная с третьего года после получения ссуды.

Городские жители также получали право использования государственных средств для улучшения жилищных условий. Так, на покупку у граждан индивидуальных жилых домов с надворными постройками кредит выдавался в размере балансовой (остаточной) стоимости строений, но не более 20 тысяч рублей, на срок до 25 лет, с погашением со следующего года после получения ссуды. На приобретение оборудования для инженерного обустройства индивидуального жилого дома - в размере до 1 тысячи рублей с погашением в течение 3 лет.

За пользование выше перечисленными кредитами сельские жители уплачивали Сбербанку 2% годовых, а городские жители - 3% годовых. Льготы были предоставлены инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих и приравненным к ним лицам. Эти категории получали беспроцентные ссуды. Кроме того, они, а также многодетные семьи начинали гасить полученные ссуды, начиная с пятого года после их получения.

Такой небольшой процент был не единственным стимулом для граждан. Задолженность по ссуде могла быть погашена и за счет средств фонда социального развития предприятия ссудополучателя. Для этого необходимо было иметь соответствующий стаж работы. При стаже свыше 5 лет погашено за счет средств фонда могло быть до 10 процентов, свыше 10 лет - до 30 процентов, и свыше 15 лет - до 50 процентов долга.

Естественно, что погашение за счет средств фонда социального развития предприятия осуществлялось только в отношении добросовестных и безупречных работников.

Как видно, условия кредитования индивидуального жилищного строительства на закате СССР по сравнению с нынешними были более приемлемыми. К сожалению, дальнейшего развития данная система не получила

Ипотека в нашей стране то появлялась, то исчезала, так и не получив равномерного развития, как это произошло в развитых странах мира. Возможно, в этом и кроется основная причина недоразвитости этого института у нас в стране. Остается надеяться, что очередное ее затухание на волне мирового кризиса не приведет к тому, что она на какое-то время прекратит существование в принципе. Ведь, несмотря на различное отношение к ипотеке со стороны разных слоев общества, другого более действенного института решения жилищных проблем пока не существует.

Принято считать, что ипотека - это антисоветское, буржуазное явление, и поэтому в СССР она существовать не могла в условиях общественной собственности на средства производства.. Тем не менее, нечто похожее на ипотеку было и в Советском Союзе. Просто называлось оно иначе. Это было беззалоговое кредитование жилищного строительства осуществляемое под минимальные проценты со стороны сберегательных касс.

Специфика деятельности ипотечных банков в РФ

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году, когда началось становление системы ипотечного кредитования, прошло 17 лет и за это время ипотека в России, в том числе осуществляемая через банковский сектор, последовательно набирала темпы.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов [6]. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов, Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные ласты ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целю предотвращения резких колебаний курса.

Владелец закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем предавать.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находятся под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. условия, некоторых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листав. Основная причина состоит в том что ипотечные банки часто вынуждены продавать свои закладные ласты через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

чистая выручка = курс продажи - бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным ластам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками.

Как правило, закладные ласты выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту, Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц, Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками, Это сотрудничество выражается:

1в программах совместного финансирования строительства;

2либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка, Погашение ипотечного кредита отодвигается на определенный в договоре срок, например 14 лет. За это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими коммерческими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Во всех странах деятельность ипотечных банков регулировалась ранее и в настоящее время специальным законодательством и особыми нормативными актами, учитывающими специфику деятельности. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны, которая регламентирует и регулирует сделки с недвижимостью, включая землю.

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

1земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;

2мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;

3коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

На сегодняшний день в России земельных ипотечных банков очень мало, банки в целом не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Это связано и с несовершенством земельного законодательства, нестабильностью самого рынка продажи и покупки земли. Тем не менее, некоторые банки сегодня работают с программами кредитования земельных участков - среди них можно назвать «Русский Земельный Банк», «Ярославский земельный банк», «Народный Земельно-Промышленный банк» и др.

- мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы. Такие банки в России имело место в дореволюционное время, на сегодняшний день мелиоративных банков в России в прямом понимании не существует.

- коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости. Это на сегодняшний самый распространенный вид банков который связан с основным видом ипотечного кредитования - жилищным кредитованием.

Самый распространенный из видов жилищного кредитования - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру [7].

Ипотечные кредиты можно классифицировать по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

-земельные участки;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дола, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачке, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

-объекты незавершенного строительства. i

2. По целям кредитования:

-приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовьем платежом;

-на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

-Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

-банковские;

-небанковские.

4. по виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

-кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

-кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

-сотрудникам банков;

-сотрудникам фирм клиентов банка;

-клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

-лицам, проживающим в данном регионе;

-всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты, особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6. По срокам кредитования.

7. По способу амортизации долга:

-постоянный ипотечный кредит;

-кредит с переменными выплатами;

-кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

-кредит с фиксированной процентной ставкой;

-кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности Досрочного погашения:

-с правом досрочного погашения;

-без права досрочного погашения;

-с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

-обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

-субсидируемые и выдаваемые на общих условиях

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляются страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности - ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траст - перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости. Трастовые компании занимаются консультированием по вопросам капиталовложений в недвижимость, управляют пулами закладных и т. д.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше. они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

Когда говорят о росте объемов выданных ипотечных кредитов обычно не разделяют какие именно банки выдали ипотечные кредиты: специализированные ипотечные или универсальные коммерческие банки, занимающиеся в числе прочего и ипотечным кредитованием.

Тем не менее, проблемы с развитием ипотечных банков все же имеются. Процесс их развития сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения.

Изменить ситуацию на ипотечном рынке можно действуя по нескольким направлениям:

1. Повышение процентной ставки по ипотеки на краткосрочную перспективу. Ставку целесообразно повысить на 2 - 3% на 2 - 3 года. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов. банковский россия ипотечный государственный

2. Субсидирование процентной ставки, что представляется вполне осуществимым. К примеру, как один из реальных вариантов - субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК

3. Активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, что бы ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг [8]



Заключение

Таким образом, рассмотрев вопросы, связанные с деятельностью ипотечных банков, можно сделать следующие выводы:

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Ипотечные банки являются особой формой кредитного института, обладающего существенными отличиями. Ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом клиентов. Другой отличительной особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Посредством выпуска закладных листов происходит формирование ресурсов ипотечных банков. Кроме того, ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.

На сегодняшний день число ипотечных банков в России невелико, так как серьезная конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому в России, как и во всем мире число ипотечных банков как специализированных кредитных институтов в разы меньше числа универсальных коммерческих банков.

Одним из основных условий создания эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной последовательной политики в данной сфере. Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных банков. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.



Список использованных источников

1. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории XVI - XVIII вв. - М.-Л: 1951 С.28

...