Риски ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека и общественные процессы, происходящие в обществе.

кредитование ипотечный риск



1. История возникновения ипотечного кредитования

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka -- подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. 

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями -- прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии -- пигнуса (от лат. pignus -- неформальный залог) и далее -- до ипотеки. 

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. 

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

2. Основные принципы ипотечного кредитования

Специфика ипотечного кредитования, в отличие от других видов кредитования потребительского сектора, - в объемах, и особенно в сроках предоставления заемных средств. В течение периода погашения кредита изменяются многие параметры функционирования экономики:

- кредитно-денежная политика государства, процентные ставки по ссудам и депозитам в банковском секторе;

- система налогообложения;

- доходы населения, покупательная способность денег;

- стоимость недвижимости, жилищная политика и жилищное законодательство;

- тенденции в долгосрочных секторах финансового сектора: пенсионном, страховом и иных секторах, потребляющих ликвидные инструменты фондового рынка.

Условия ипотечного кредитования должны быть определены таким образом, чтобы заемщику избежать резких колебаний величины выплат по кредиту, а кредитору - неоправданных потерь доходности и ликвидности.

Фактором, который в той или иной степени сглаживает последствия энтропии в принятии долгосрочных финансовых решений, является недвижимость и ее залог как способ обеспечения кредитных обязательств. Цены на недвижимость не сильно подвержены макроэкономическим колебаниям, и этому также способствует наличие механизма гарантированного сбыта, коим является ипотечное кредитование.

Основные принципы ипотечного кредитования.

Принципы ипотечного кредитования включают в себя базовые условия функционирования системы ипотечного кредитования. К таким условиям относятся:

-долгосрочный характер кредитования и кредитных отношений;

-возвратность ипотечных кредитов - обусловлена платежеспособностью заемщиков и дополнительными факторами обеспечения кредитных обязательств (прежде всего залог, механизмы страхования и поручительства);

-надежность инвестиций в ипотечные кредиты благодаря имущественному обеспечению кредитных обязательств, ликвидность предмета залога;

-доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения, массовость - обусловливается сроками кредитования и процентной ставкой по кредиту.

Изложенные принципы можно развернуть в систему, состоящую из структурных элементов, обеспечивающих в совокупности функционирование ипотечного кредитования. Основными элементами структуры ипотечного кредитования являются:

обеспечивающие долгосрочные кредитные отношения:

система управления информацией по кредитным отношениям - кредитная история заемщиков;

система регистрации прав на имущество, являющееся предметом залога.

обеспечивающие возвратность ипотечных кредитов:

развитая инфраструктура первичного рынка ипотечных кредитов;

система предварительной квалификации заемщиков;

система страхования имущественных интересов заемщиков, связанных с владением, пользованием, распоряжением объектом залога, а также жизнью и здоровьем заемщика;

дополнительные гарантии, поручительства (со стороны государства и прочих лиц);

право залогодержателя.

факторы, обеспечивающие надежность инвестиций в ипотечные кредиты и ликвидность предмета залога:

нормативная и законодательная база института ипотеки (залога) имущества;

организационно-правовые условия ипотеки (система регистрации прав на имущество и сделок с ними);

институты и методы оценки рыночной стоимости объекта залога, составляющей покрытие кредитного обязательства;

инфраструктура товарных рынков (прежде всего, рынка жилья).

обеспечивающие доступность и массовый характер ипотечных кредитов:

развитый вторичный рынок ипотечных ценных бумаг;

устойчивые финансовые инструменты, обеспечивающие приток недорогих кредитных ресурсов;

прозрачность механизмов, обеспечивающих финансовые потоки;

информационная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании.

На основе изложенных принципов и структурных элементов осуществляется функционирование всей системы ипотечного кредитования.

3. Развитие национальных систем ипотечного кредитования

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

В Пруссии -- уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии -- гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии -- уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений -- строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй -- через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы -- один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов -- так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал -- Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

В Российской Федерации создан ряд условий для развития системы ипотечного кредитования, начинают складываться отношения между участниками системы. Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.

4. Виды рисков в ипотечном кредитовании

Кредитный риск -- риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот риск присутствует при любом виде кредитования, однако при ипотечном кредитовании следует дополнительно учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, реализация предмета залога может привести к тому, что заемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками, они непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредитных учреждений в США в 1920-1930-е годы, крах ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х годах заставил государственные институты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль и управление ими, жесткий контроль за кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой и т.д.). И все это - как часть общей стратегии и управления. Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения для получения определенной доходности по осуществляемым операциям. В связи с усложнением финансовых технологий, распыленностью одной операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствлением усиливается государственная роль и контроль рискованных операций банков. Остановимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного кредитования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.

Риск процентной ставки

Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д., т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.

Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные, риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать и влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже эта ставка будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко рискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск неплатежа (кредитный риск)

Риск неплатежа (или кредитный риск) -- это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -- 50-85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами, как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 процентов. В Германии этот процент составляет 50-60 процентов, в США - 75 процентов. Остальные 25-40 процентов стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Риск досрочного погашения кредита

Если процентные ставки на рынке падают, а заемщик взял кредит на более невыгодных условиях, то он будет стремиться погасить кредит досрочно. С этой целью он может взять новый кредит и рефинансировать старый. В этом случае банк-кредитор столкнется с риском досрочного погашения, что повлечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочного реинвестирования досрочно поступивших платежей по кредиту по более низкой процентной ставке. Проблема усугубляется, если процентные ставки по пассивам зафиксированы на длительный период времени.

Как уже говорилось, риск досрочного погашения типичный процентный риск. В отдельную категорию его выделяют в связи с масштабами этого явления и специфическими способами управления этим риском.

Кредитор может избежать данного риска, если он своевременно отреагирует на изменение ставок на финансовом рынке и изменит ставку по кредиту в сторону ее снижения, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора. В этом случае заемщику будет невыгодно рефинансировать кредит, так как при заключении нового кредитного соглашения он будет вынужден нести какие-то дополнительные расходы.

Кредиторы достаточно остро воспринимают риск досрочного погашения. В ряде случаев они не могут варьировать ставки по кредитам, так как используют инструмент с фиксированными процентными ставками, особенно в тех случаях, когда основным источником финансирования кредитов являются долгосрочные обязательства перед инвесторами, например держателями ипотечных облигаций с фиксированным уровнем доходности.

В Германии ипотечные банки, чтобы избежать риска досрочного погашения в случае снижения процентных ставок, накладывают запрет на досрочное погашение кредита, либо назначают повышенную процентную ставку по выдаваемым кредитам, либо устанавливают в кредитном договоре периоды, в которые банк и заемщик вправе пересмотреть процентные ставки, а заемщик может осуществить досрочное погашение кредита. Если кредит выдается на 15-25 лет, ежемесячные платежи для него рассчитываются исходя из этого периода, однако при заключении договора устанавливается, что каждые пять лет ставка по кредитам может быть пересмотрена (как в сторону повышения, так и в сторону снижения), а заемщик имеет право досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций.

Имущественные риски

Это риски, связанные с возможностью потерь имущества по различным причинам: кражи, диверсии, халатность, перенапряжения технической и технологической систем, порчи и т.п.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

5. Методы управления рисками

По своей сущности ипотека (залог) способом перераспределения финансовых рисков, свойственных любым долгосрочным кредитным отношениям, от кредитора заемщику. Существенным этапом управления рисками в долгосрочном кредитовании под залог приобретаемого недвижимого имущества является проведение тщательного андеррайтинга заемщика и последующее формирование кредитной истории путем фиксации его доходов и регулярных платежей.

Кредитору (или ипотечному агентству) необходимо исследовать факторы кредитных рисков для прогнозирования потерь в результате обращения взыскания и определения необходимого уровня резервов.

Обеспечение кредитного обязательства рыночной стоимостью предмета ипотеки (залога).

От точности оценки стоимости объекта залога зависит степень обеспеченности ипотечного кредита, а, следовательно, уровень финансового риска кредитора. Одним из наиболее простых показателей, характеризующих уровень кредитного риска, является коэффициент LTV (loan-to-value ratio), который представляет собой отношение предполагаемой суммы кредита к рыночной стоимости объекта залога, обеспечивающего данный кредит.

Критическое значение показателя LTV- 50-85%, которое обусловлено наличием определенных издержек, связанных с организацией процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, выселения неплатежеспособного заемщика и реализации предмета залога. Таким образом, первоначальный взнос (down payment, DP), который должен произвести заемщик при приобретении жилья, не должен быть ниже 15-50% от рыночной стоимости жилья.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, за которую объект может быть реализован на рынке. Поскольку рынок жилья является существенно сегментированным, а стоимость объекта недвижимости зависит даже не столько от его индивидуальных эргономических характеристик, сколько от совокупности экономических факторов, характеризующих окружение данного объекта, проблема определения рыночной стоимости предмета залога имеет самостоятельное значение и требует отдельного исследования. В данной работе приведен обзор основных подходов к оценке стоимости предполагаемого объекта залога.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок жилья в целом в данной местности, так и непосредственно на ценность рассматриваемой недвижимости. При определении стоимости чаще всего используется три основных метода.

§ затратный метод (путем сопоставления альтернативных затрат);

§ метод прямого сравнительного анализа операций на рынке жилья;

§ метод капитализации дохода.

Как правило, указанные методы применяются в комплексе.

В соответствии с затратным методом, рыночная стоимость объекта определяется как разностью между его восстановительной стоимостью и величиной накопленного износа здания. В восстановительную стоимость включаются все затраты, связанные с улучшением как самого здания, так и его окружения.

Недостатком данного метода является его практическая неприменимость для оценки объектов недвижимости, являющихся частью более крупного объекта (квартира); более того, не всегда адекватно включение в восстановительную стоимость объекта его инфраструктуры. Главным недостатком является несоответствие результатов оценки субъективным критериям полезности, на основании по которым экономическими агентами принимаются решения о вступлении в сделки.

Метод анализа операций на рынке жилья является более гибким с точки зрения определения вклада косвенных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, и наиболее эффективен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации для того, чтобы составить тренд предполагаемой стоимости объектов данной группы на долгосрочную перспективу.

Главные недостатки метода прямого сравнительного анализа операций на рынке жилья состоят в следующем:

§ не всегда возможно подобрать аналог рассматриваемому объекту недвижимости (жилье в новом районе);

§ требуется достаточно глубокий анализ косвенных факторов, повлиявших на сумму эталонной сделки, что не всегда соответствует условиям, в которых проводится исследование.

Наиболее универсальным, но не всегда адекватным с точки зрения интерпретации результатов, представляется метод оценки рыночной стоимости по капитализации доходов, который в качестве основной предпосылки предполагает соответствие рыночной стоимости объекта недвижимости приведенной стоимости будущих чистых доходов, связанных с данной недвижимостью (например, суммы потенциальной арендной платы за вычетом амортизационных отчислений и налогов на недвижимость).

Управление операционными рисками

Операционные риски предотвращаются путем повышения качества бизнес-процессов, информатизации и автоматизации процедур ипотечного кредитования и обслуживания кредитов. Одним из вариантов управления операционным риском участников ипотечного рынка является страхование риска профессиональной ответственности.

Другая сторона проблемы - финансовая устойчивость агентов ипотечного рынка - разрешается путем установления стандартов процедур ипотечного кредитования и жесткой регламентации требований к данным лицам.

В частности, в законопроекте по ипотечным ценным бумагам установлено требование, по которому в структуре активов такого лица не менее 80% должны оставлять кредитные обязательства, обеспеченные залогом.

Ипотечное страхование.

Ипотечное страхование (mortgage insurance) представляет собой комплекс страховых услуг, связанных со снижением рисков для участников системы ипотечного кредитования.

Ипотечное страхование получило широкое распространение в США в конце 50-х годов, когда на этот рынок вышли частные страховые компании, и он стал в большей степени ориентирован на интересы заемщика. Это позволило существенно увеличить масштабы кредитования, ввиду снижения индивидуальных рисков при ипотечном кредитовании и существенного сокращения требуемой суммы первоначального взноса.

Как правило, бенифициаром (выгодоприобретателем) по договорам страхования становится кредитор. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. Таким образом, процентные выплаты по кредитному обязательству увеличиваются на величину надбавки за индивидуальные риски заемщика.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются:

§ накопительное страхование жизни заемщика;

§ страхование граждан от несчастных случаев и болезней;

§ страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки (обязательный вид страхования, согласно Закону об ипотеке).

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

Потенциальный заемщик обращается к кредитору за ипотечным (жилищным) займом. Если оказывается, что для первоначального платежа (20%) у заемщика нет средств, ему предоставляется возможность получить кредит через полис ипотечного страхования. В этом случае величина первоначального взноса сокращается до 3-5%.

После того, как кредитный отдел банка (кредитора) рассмотрит заявку заемщика, все документы по заемщику (например, заявка, кредитная история, оценка стоимости приобретаемого жилья) передаются в страховую компанию для осуществления процесса андеррайтинга заемщика.

В случае положительного решения в течение нескольких дней страховая компания направляет страхователю (заемщику) договор ипотечного страхования; кредитор заключает договор с заемщиком и переводит в страховую компанию первоначальную выплату страховой суммы.

Подобная организация процедуры кредитования имеет существенное преимущество с точки зрения снижения трансакционных издержек для заемщика, а впоследствии - в страхования индивидуальных рисков.



Заключение

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Ипотечное кредитование -- самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, который потеснил потребительское кредитование.

По оценкам экспертов, в ближайшие 3-4 года рынок ипотеки продолжит расти стремительными темпами. Объем выданных ипотечных кредитов к 2011 г. приблизится к 5 трлн руб., при этом средние ставки упадут с нынешних 11-14% до 7-8% в рублях.

Таким образом, создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

В целом, развитие системы ипотечного кредитования изначально должно основываться на принципах управления рисками. Причем необходимо совмещение банковских, страховых и финансово-инвестиционных технологий. Только комплексный подход к управлению рисками позволит обеспечить устойчивость, гибкость и эффективность финансового механизма ипотечного кредитования.

Список литературы

1. Грудцина Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства - М., Эксмо, 2007

2. Сайт http://www.banki.ru/

3. Николенко Н. Конвергенция банков и страховых компаний. // Турбизнес. 2001. № 2.

4. Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

5. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001.

6. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

7. http://www.ipoteka74.ru/

Размещено на Allbest.ru

...