Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РК

Новый Экономический Университет им. Турара Рыскулова

Реферат

на тему: «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане»

Алматы

2015 год

План

Введение

1. Ипотечное кредитование - определение

2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РК

Итоги

Введение

Обзавестись собственным жильем - такова мечта многих казахстанских семей, которая из-за высоких цен на недвижимость и больших ставок кредитования кажется все менее осуществимой. Приобретение же собственного жилья - первоначальная потребность для каждой семьи. Множество казахстанцев решает свой квартирный вопрос благодаря повышению доступности ипотечных кредитов.

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

Главной целью жилищной политики является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья.

Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Современный этап развития финансового сектора экономики Республики Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. Это объясняется тем, что ипотека в условиях рынка является наиболее оптимальным способом привлечения инвестиций в жилищную сферу, и остается самым доступным средствам приобретения жилья людьми с высоким и средним уровнем дохода. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития страны, превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредиторам получать гарантированный доход, а населению финансировать покупку недвижимости. Имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса на покупку жилья.

Жизненность проблем развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан определяется тем, что ее функционирование непосредственно связано с реализацией социальных экономических интересов общества и его граждан.

Целью этой работы является оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в Казахстане, определение проблем и перспективы его развития.

1. Особенности ипотечного кредитования

Ипотека - это кредит, который выдается под залог недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика c момента приобретения. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом.

Преимуществом ипотеки является:

1.Ипотека дает возможность приобрести недвижимость практически мгновенно, а не в далеком будущем.

2.Покупая жилье, при помощи ипотеки, вы становитесь его собственником и расплачиваетесь с банком, живя уже в своей квартире.

3. При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.

Недостатки ипотеки:

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

К отличительным особенностям ипотечного кредитования относится:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит)

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Таким образом, ипотечный кредит является долгосрочным кредитом, он выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РК

Рост цен на недвижимость Казахстана отражает инвестиционную привлекательность данного рынка. Однако при текущем уровне цен, обусловленном ростом себестоимости строительства, низкой платежеспособности и сложившихся условиях ипотечного кредитования приобретение жилья остается недоступным для широких слоев населения, несмотря на увеличение предложения на рынке нового жилья. Практически все мировые рынки недвижимости, в том числе рынок недвижимости Казахстана, продолжают проходить этап посткризисного восстановления.

Цены на жилье в Казахстане в период «бума» 2002-2007гг. выросли практически в 10 раз. В Казахстане на протяжении 5 лет наблюдается тенденция роста цен, однако пиковый уровень 2007-2008гг. еще не был превышен.

Стоимостная оценка на рынке жилья Казахстана завышена, однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Казахстана сохраняется.

Рост цен в Казахстане обусловлен преимущественно ростом себестоимости строительства: незначительное отклонение отношения цены на жилье к себестоимости от исторического значения говорит о том, что в последние 2 года себестоимость строительства росла пропорционально ценам на жилье.

При этом наблюдается завышение текущего уровня цен на жилье. Так, срок окупаемости жилья22 в Казахстане составляет около 15 лет, в то время как по сложившимся в мировой практике нормам оптимальный срок окупаемости жилья не превышает 10 лет. Несмотря на некоторую переоцененность жилья, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Казахстана сохраняется.

Во-первых, согласно исследованиям Global Property Guide23 наиболее высокую инвестиционную выгоду можно получить, если срок окупаемости жилья не превышает 12,5 лет; при сроке окупаемости, не превышающем 20 лет - инвестирование все еще приносит экономическую выгоду, но в меньшей степени, чем на начальном этапе роста цен. Во-вторых, цены на жилье находятся в фазе роста и предпосылок к их резкому снижению не наблюдается.

В-третьих, инвестиции в недвижимость Казахстана остаются более выгодной альтернативой банковским депозитам, средневзвешенные ставки по которым в 2014г. составили 8,8%, тогда как годовой прирост номинальных цен на жилье - 15,3%. За 3 года доходность по депозиту составила 30,5%, доходность инвестиций в недвижимость - 41,9%.

В 2014г. отмечается снижение активности населения на рынке недвижимости при сохранении умеренной активности строительной отрасли, дифференцированной по регионам.

Во-первых, в 2014г. произошло снижение количества сделок купли-продажи на 14,2% вследствие того, что с 2013г. наблюдаются диспропорции в темпах роста заработной платы и цен на жилье. Так, средние темпы роста заработной платы за 2013-2014гг. составляют 9,7%, в то время как средние темпы роста цен на жилье - 16,9%. Во-вторых, если в 2013г. прирост инвестиций в жилищное строительство на 35,0% объяснялся приростом собственных средств населения, то в 2014г. - только на 11,6%. В целом, в 2014г. на рынке недвижимости Казахстана сохраняется региональная дифференциация активности. В трех регионах Казахстана активность на рынке недвижимости низкая. В данных регионах наблюдается снижение объемов строительных работ на 5,8% по сравнению с 2013г. Удельный вес данной группы в общем объеме операций составляет 17,9%. Наибольший удельный вес (50,3%) в общем объеме операций на рынке жилья принадлежит 8 регионам, которые демонстрируют умеренный уровень активности на рынке недвижимости. Объем строительных работ по группе вырос на 3,6%, обеспечив тем самым рост общей площади вводимых жилых зданий на 5,8%. В группе регионов с более высокой степенью активности общий объем строительных работ увеличился на 24,6%, общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий выросла по сравнению с 2013г. на 28,3%. Удельный вес данной группы в общем объеме операций составил 31,8%.

На фоне роста объема строительных работ и площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий доступность жилья в Казахстане за счет собственных средств снижается.

В 2014г. текущий уровень заработной платы позволяет семье из трех человек25 приобрести за 3 года26 квартиру площадью в 41 кв.м. (13,6 кв.м. на человека27) при условии, что весь совокупный доход семьи будет уходить на накопления. При условии, что расходы семьи будут ограничены величиной прожиточного минимума, доступная площадь приобретаемой квартиры снижается до 28 кв.м. (9,4 кв.м. на человека). В 2014г. доля домохозяйств, обладающих комфортным уровнем заработной платы для покупки жилья площадью в 54 кв. за 3 года, составляет 2,9% (146,6 тыс. домохозяйств из 5,1 млн. домохозяйств по Казахстану), тогда как в 2013г. она достигала 4,2% (211,4 тыс домохозяйств из 5 млн. домохозяйств). Таким образом, с учетом законодательно установленных нормативов предоставления жилой площади на 1-го человека28, жилье в Казахстане является умеренно недоступным, а по нормативам ООН жилье становится еще более недоступным.

Начиная с 2013г., дифференциация доступности жилья в региональном разрезе увеличивается.

В целом, по сравнению с историческими значениями, снижение дифференциации и, соответственно, постепенное выравнивание доступности жилья по регионам могут свидетельствовать об улучшении условий жизни населения в регионах с наименьшим уровнем заработной платы. Однако в 2013- 2014гг. наблюдается незначительное увеличение дифференциации доступности жилья между регионами Казахстана, которое обусловлено замедлением темпов роста уровня заработной платы в целом по всем регионам по сравнению с темпами роста цен на недвижимость. По итогам 2014г. только в 8 регионах Казахстана приобретение жилья может считаться относительно приемлемым, где коэффициент доступности жилья не превышает 3-4 лет, и только в двух регионах для приобретения жилья общей площадью 54 кв.м. семье из трех человек понадобится менее 3-х лет.

Низкая доступность жилья за счет собственных средств требует развития альтернативных инструментов для финансирования покупки жилья. Однако высокие цены на жилье и текущие условия ипотечного кредитования не способствуют повышению доступности жилья за счет заемных средств, оставляя государственные жилищные программы одним из приоритетных инструментов по приобретению жилья.

В 2014г. лишь 5,7% всех домашних хозяйств в Казахстане обладали необходимым уровнем заработной платы33 для выплаты ежемесячного вознаграждения по ипотечному займу (График 2.3.1.12) для приобретения жилья площадью в 54 кв.м., в 2013г. данный показатель был выше - 8,2%. Низкая доступность жилья за счет заемных средств прослеживается в большей части регионов Казахстана. Так, жители только одного региона Казахстана могут приобрести жилье за счет заемных средств (График 2.3.1.13, График 2.3.1.14). Отношение ежемесячного платежа к совокупному доходу семьи (1,5 заработные платы) не превышает допустимой границы только в 3 регионах Казахстана. В Алматы ежемесячный платеж составит 95% от заработной платы и 64% от совокупного дохода семьи. В Астане аналогичные показатели составляют 81% и 54% соответственно.

Выводы

ипотечный кредитование казахстан

На современном этапе, в условиях низкой платежеспособности населения и недоступности ипотечного кредитования для широких слоев населения одним из решений по повышению доступности жилья в Казахстане остаются государственные программы поддержки строительства доступного жилья, а также механизм жилищных строительных сбережений.

Таким образом ипотечное кредитование в Казахстане должно развиваться по пути приближения условий кредитования складывающимся условиям основной массы потенциальных заемщиков. То есть ипотечные кредиты должны стать более доступными для граждан Казахстана. Развитие ипотеки даст возможность сконцентрировать значительные средства в этом сегменте рынка и стимулировать развитие строительной отрасли. То есть вернутся в тем темпам развития строительства в РК, которые имели место в до кризисный период, но на основе более грамотного и взвешенного решения проблемы финансирования.

Размещено на Allbest.ru