Теоретические основы банковского ипотечного кредитования в современных рыночных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Тема: Совершенствование программ ипотечного кредитования в России на примере Тульского отделения Сбербанка РФ № 8604



Содержание

ипотечный кредитование банковский

Введение

Глава 1. Теоретические основы банковского ипотечного кредитования в современных рыночных условиях

1.1 История возникновения и сущность ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.2 Участники и виды программ банковского ипотечного кредитования

1.3 Схемы банковского ипотечного кредитования



Введение

Большой интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого -- формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и ипотечных кредитов. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике. Возрастающая потребность ипотечного жилищного кредитования обусловила выбор темы исследования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Из выше изложенного следует, что выпускная квалификационная работа посвящена актуальной для граждан и государства теме - ипотечному кредитованию банками населения на приобретение, строительство, реконструкцию объектов недвижимости под залог этой недвижимости.

Целью работы является анализ процесса предоставления ипотечных кредитов и кредитоспособности заемщика, анализ показателей объема выданных различных видов ипотечных кредитов в Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604, определение проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России на примере Тульского отделения Сбербанка РФ № 8604.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

обобщить теоретические основы ипотечного кредитования, его роль в экономике;

изучить историю возникновения ипотечного кредитования в России;

изучить законодательную базу в сфере жилищного кредитования;

рассмотреть виды и основные условия ипотечных кредитов, предоставляемых Тульским отделением Сбербанка РФ № 8604;

проанализировать показатели выдачи Тульским отделением Сбербанка РФ № 8604 ипотечных кредитов в динамике;

показать основные пути совершенствования ипотечного кредитования в Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604;

разработать мероприятия по развитию ипотечного кредитования в Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604;

рассчитать эффективность предлагаемых мероприятий.

Объектом исследования являются ипотечные кредиты, выданные Тульским отделением Сбербанка РФ № 8604 за последние два отчетных года.

Предмет исследования - процесс осуществления ипотечного кредитования в Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604.

Для написания выпускной квалификационной работы были использованы работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; инструкции по кредитованию Сберегательного банка, данные по кредитованию из Базы данных по заемщикам Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604; периодические издания России; действующие законы и другие нормативно-правовые документы.

Методами исследования служат - метод системного анализа, метод сравнения показателей.

В ходе исследования применялись следующие методы - эмпирические: наблюдение и изучение организационной документации; теоретические: теоретический анализ учебной литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений); методы системного анализа; экономико-математические методы и статистические методы.

Работа состоит из введения, трех глав основной части, заключения, списка литературы и приложений. Во введении раскрывается актуальность темы исследования, определяются его цели и задачи, объект, предмет, методы, использованные в ходе исследования, разработанность проблемы в научной литературе, информационная база. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования. Во второй главе проводиться анализ деятельности Тульского отделения Сбербанка РФ № 8604 связанной с ипотечным жилищным кредитованием. В данной главе представлена организационно-экономическая характеристика банка, осуществлен анализ общих показателей деятельности. Даётся оценка состояния организации программ ипотечного кредитования. Третья глава посвящена совершенствованию системы ипотечного кредитования в Тульском отделении Сбербанка РФ № 8604. В заключении сделаны общие выводы по теме исследования. Список литературы включает 46 источников.



Глава 1. Теоретические основы банковского ипотечного кредитования в современных рыночных условиях

1.1 История возникновения, и сущность ипотечного кредитования в Российской Федерации

Одним из распространенных видов кредитования в развитых странах являются ссуды под недвижимость или ипотечные кредиты.

Понятие «ипотека» введено в Древней Греции архонтом Солоном в VI в. до н.э. и использовалось для характеристики ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) Куликов А.Г. Деньги, кредит, банки: учебник / А.Г. Куликов. - М.: КНОРУС, 2012. - 656 с..

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греческого «hipotheca» - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Так в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8 % годовых, для городов - 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования связано со следующими датами и событиями:

1863 год - принятие первого устава после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка;

1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба;

1868 год - принятие устава сельских банков;

1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и сильной конкуренции;

1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении;

1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи;

1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В нашу жизнь ипотека вошла недавно в 1998 году. Так 16 июля 1998 года был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), несмотря на то, что нормы гражданского законодательства и действовавший Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-I «О залоге» позволяли передавать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения денежных обязательств. Принятый Закон об ипотеке фактически перевел российский финансовый рынок на новые рельсы и в полном объеме позволил развивать ипотечное кредитование граждан, как это делается во всем цивилизованном мире.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» и принятой впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище», а также одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 года, 8 мая 2002 года) Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, закрепившей положение о том, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. законодательства. - 2012. - № 302.

Фактически Концепция определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы в России. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом в Концепции особый упор делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Однако, несмотря на достаточность нормативной базы для формировавшейся в тот период жилищной политики государства, рынок ипотечного кредитования не проявлял большой активности и был незначительным по объему. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т.д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения. В связи с этим первые сделки ипотечного кредитования были совершены только в 2001 году, а уже со следующего, 2002 года, началось активное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную, если не главную, роль в этом сыграло становление и дальнейшее развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов через созданное Правительством Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Так, ещё 13 лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Согласно определению, Букато В. И., ипотека - это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект Букато В.И. Банки и банковские операции в России / В.И. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2013. - С. 368.. По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» - это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную) Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: уч. пособие / И.В.Довдиенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - С. 235.. По мнению Лаврушина О. И., «ипотека» - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости Лаврушин О.И. Банковское дело: уч. пособие / О.И.Лаврушин. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2014. - С. 276..

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка, которая представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка

На основании приведенной схемы, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к среднесрочным и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

Таким образом, ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.

Следует отметить, что настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования произошел в 2006-2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации.

Если до 2004 года было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача, довести их число в 2012 году до 550-680 тыс. на общую сумму порядка 800 млрд. руб. - 1 трлн. руб.

В 2014 г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2013 г. и достигло 301,035 тыс. на общую сумму 378 993 млн. руб. Об этом свидетельствуют данные таблицы 1.1

Таблица 1.1

Ипотечное кредитование в РФ в 2014 г.

Федеральный округ	Число ипотечных договоров	Объем млн. руб. на конец года
Российская Федерация	301 035	378 993
Приволжский	79 513	70 729
Центральный	56 867	108 088
Сибирский	55 530	58 447
Уральский	45 249	58 339
Северо-Западный	24 513	35 079
Южный	18 717	22 568
Дальневосточный	13 989	18 814
Северо-Кавказский	6 657	6 869

Из данных, приведенных в таблице, ясно, что, несмотря на быстрый рост ипотечного кредитования, в 2014 г. в среднем по России только две из одиннадцати квартир было куплено с помощью ипотеки. Очевидно, это свидетельствует не только о больших возможностях развития ипотечного кредитования, но и его трудностях и недостатках.

Надо отметить, что правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

- дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

- возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку, определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств Колесникова В.И. Банковское дело: учебник / В.И. Колесникова. - 4-е изд., перераб и доп. - М.: Финансы и статистика, 2013. - С. 188.

На сегодняшний день деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1994г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая и вторая .

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Рос. газ. - 1998. - 22 июля;

ФЗ от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Об ипотечных ценных бумагах: федер. закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Допвыпуск № 3348. - 2003. - 18 ноября;

ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ // Рос. газ. - 1997. - 27 июля;

постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №1010;

постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. законодательства РФ. - 2000. - №28.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» О Центральном банке РФ: федер. закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ // Рос. газ. - 2002. - 13 июля и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования - выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, прежде всего, федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

регламентирует процесс заключения договора об ипотеке и процесс государственной регистрации ипотеки;

определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества по договору об ипотеке;

устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

Следует отметить, что совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

1.2 Участники и виды программ банковского ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, следовательно, функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.

Объектами ипотечного кредитования являются:

земельные участки;

жилые помещения (квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере);

офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик это лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) это организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

формирование первичных ипотечных активов;

эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Инвесторы это когда вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

К вспомогательным участникам ипотечной схемы относятся:

Риэлтерская компания это профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Следует отметить, что расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер - посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В. В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2013. - С. 59.

Государственный регистратор орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

На рисунке 1.2. представлена схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка.

Рис. 1.2. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название аннуитетный) - кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом - это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - «пружинный» - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом, на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

- кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Следует отметить, что существует также классификация ипотеки по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: Маркетинг. 2013, - С. 115.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель Иванов В.В. Все об ипотеке / В.В. Иванов. - М.: МТ-Пресс, 2013. - С. 144.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, а также вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2014. - С. 136.

1.3 Схемы предоставления ипотечного кредитования

В настоящее время граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Платежеспособность заемщика определяется по следующей формуле:



Р = Дч*К*t , где

Р - платежеспособность заемщика, руб.;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К = 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t - срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1*К1*t1+ Дч2*К2*t2 , где

Р - платежеспособность заемщика, руб.;

Дч1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 - период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации, установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»);

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:

- поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

- залог приобретаемого объекта недвижимости.

Поручительство принимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет. При этом платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

I этап: определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

, где

Sp - максимальный размер кредита, руб.;

Р - платежеспособность заемщика, руб.;

t - период кредитования, мес.

II этап: полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года, т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) используется формула:

, где

So - максимальный размер предоставляемого кредита;

О - совокупное обеспечение;

t - период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом: - в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, t принимается равным сроку кредита, мес.;

- в остальных случаях t принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо: 1) произвести расчет (Sp) и (So);

2) сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений.

Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.

В случае положительного решения, заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

- при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

- при гибели заложенного имущества;

- при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

- при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

- предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

- стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составлением дополнительного соглашения к договору;

- существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре указывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;

- размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

- сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог», то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ «О залоге» (ст. 36-38).

Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

- страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

- преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

1) схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2) схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

...